Council Consent 会失效？

陌生的香港人

這個情況有點複雜  相信是council和前屋主達成過某些協議  LIM有沒有這個consent 是說明這是minor dwelling 呢？Property File圖紙是如何顯示？

"lapse on sale" 就是說房子在買賣時這個minor dwelling 的 consent 就報廢了

Property File 相信有之前就這個minor dwelling 的相關文件信息/書信往來  建議找律師和你看看吧

不過假設樓主的房子是在奧克蘭（？）如果這個note 是很多年前放下去的 事情不一定有樓主想得那麼糟  因為現在Unitary Plan 已經容許房子可以做兩個廚房了  所以如果這個房子是2013年9月前已經在 而這條款是十多年前等放上去的 這個舊規定已經失效 自動被UP的新條款取代  最好還是問問council planner

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LJHookerRobin 发表于 2019-10-24 11:28
不给地址，我只能瞎猜，是报了BC，但是没做到BC要求的Spec？

楼主把CCC贴一下？

通常這些限制都是planning 方面 關於住宅密度方面的要求 minor dwelling 本身也是個規劃法規對住宅類型的定義  和Building Code / CCC 沒太大關係呢

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LJHookerRobin 发表于 2019-10-24 11:49
老大，就怕他实际没有CCC， 只是批了个BC呀。

'该房子带一个minor dwelling，已经拿到了Consent和CCC" - 嗯 好像有CCC了呢

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海布里传奇 发表于 2019-10-24 14:06
现在看来事情有点点复杂，我试图再描述下细节。

这个房子一共两层，所谓的Minor Dwelling是指的楼下。房子 ...

多問樓主兩個問題（之前其實也問了）：（1）請問這些溝通信件的大概日期是多少？ （2） 這是在奧克蘭的房子嗎？

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海布里传奇 发表于 2019-10-24 14:17
非常谢谢！不好意思前面没回答您
（1）請問這些溝通信件的大概日期是多少？=> 两封信的日期分别是2003.8  ...

果然是這些史前信件 距離最新那封信都快16年 不錯 當時規定大概是不能做minor dwelling 的 但現在奧克蘭已經是Auckland Unitary Plan 的天下 取代了過去各區不同的District Plans 的規定  在AUP 下  在家裡 （前提是舊房子 要在2013年9月已經存在 和假定房子是在single house zone, Mixed Housing Suburban/Urban 和THAB zone）改建加多1個廚房變成最多兩個房子已經是絕對沒有問題了 不過這些不叫minor dwelling 而是叫 “The conversion of a principal dwelling existing as at 30 September 2013 into a maximum of two dwellings”  這個改動而成的 dwelling 有一個小條件是這個改建的必須要有一個只是5-8平方米 1.8m 寬的小花園 （應該要和主房子花園分開）

“Where a dwelling existing as at 30 September 2013 is proposed to be converted into a maximum of two dwellings each dwelling must have an outdoor living space that is: (a) at least 5m2 for a studio or one-bedroom dwelling and 8m² for a two or more bedroom dwelling; and

(b) at least 1.8m in depth; and  
(c) directly accessible from the dwelling. "

所以 舊有不能放廚房這個條款應該已經被Unitary Plan 的新規定取締 就是說你買了回來 繼續保存這個oven top （相信也應該能符合上面說關於小花園的條件吧？）  應該已經沒有問題  至少council 不會過來要你拆了它

當然 你就是買了 將來你想賣新買家看到這個條文大概一樣會像你一樣那麼擔心 如果你想解決這方面問題的話 可以另外申請(或者要求現房東先申請 ) 一個叫 “Certificate of Compliance” 的東西 這個叫COC  不是building consent 的CCC （雖然名字看上去好像）是用來證明房子情況是符合現在Unitary Plan 的規定或者有所謂的 existing use rights  這個文件主要是用來證明這個帶爐子在規劃法上已經沒有問題（雖然它不叫minor dwelling） 但看到這個COC 就證明沒有問題 算能派了一顆定心丸 至於council會不會在批了COC 後和你在property file /LIM ( 還是樓主只是在合同上看到 ?) 刪掉這句話 那就要你問他們了 不過既然本身已經是合法 相信應該沒有問題

有興趣的話 樓主也可以到council 問問和引證我的說法

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海布里传奇 发表于 2019-10-24 16:06
感谢您一如既往的热心解答！这个房子马上拍卖了，估计让卖家去做CoC一个时间来不及，另外卖家估计也不愿 ...

不會 如果這個要求的exclusive 花園都在你們房子的花園範圍裡 不在common area 中  沒有實在改造工作 不需要crosslease 鄰居同意 但申請COC時 你需要找人畫圖標識一下

先去council找duty planner 問問吧 如果聽到有不同建議 請這裡更新大家 謝謝

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猩猩都叫兽 发表于 2019-10-26 11:13
有很多房子有convenant的。我见过也是类似的，3+1有合法厨房。但是那个1房有convenant就是不许出租，只许家 ...

Covenant 是私人協議  council沒有enforcement power  如果這個covenant 是N年前的 而訂立那個人或者組織（例如當時的開發商） 已經去世或者不存在  那這個convenant 恐怕其實也是一紙空文 不能說可以完全忽略 但誰來追究呢？ 建議諮詢律師 雖然也見過有問了律師 答案還是模棱兩可的

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Marill 发表于 2019-10-30 16:58
不会吧，违法的事情就不会找康嫂申请consent了，偷偷地进村，打枪地不要。

既然申请了consent，说明一开 ...

這個 lapse 應該只是說這個包廚房的minor dwelling 而言 和到期不到期的lapse 沒關 一般consent 建好了完成了就是永遠了 根本不會lapse  這個看來目測那應該是當時有點網開一面 下不為例的舉措

不過都說了 這些舊歷史規定 應該都給unitary plan 一般舊房子可以做兩個dwellings 的新條款取代了 不知道樓主到council 問了沒有 ？

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海布里传奇 发表于 2019-10-31 17:36
您的推断是极有可能的。我去council问过了，他们的答复是确实存在Convert 成2个unit的机会。依据也就是您 ...

哈 那我說的基本就正確了  minor dwelling與否其實不太是building consent 的問題 而是planning / resource consent 的問題 （就是管住宅密度方面的）你說的申請應該是我之前說的COC (Certificate of Compliance 再說多次 這不是CCC (Code Compliance Certificate)  這兩個是不同的法例下的申請 雖然名字很像)  吧？ 這個你其實是可申請可以不申請的 不過你問前台 他們當然不會給你肯定答案 要申請的話還是看交的資料吧  不過這個2nd dwelling conversion 的要求不難達到

至於building consent -  這個改建之前不是已經有building consent了嗎？ 為什麼還要重新申請BC呢？ 就是要再申請（假設有沒有consent 部分的話）也應該是COA (Certificate of Acceptance) 而不是BC啊 BC可不能補辦呢

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q3367210 发表于 2019-10-31 20:12
楼上香港人回答你关于RC了，我回答你一下关于BC吧。

其实也简单，这个毕竟都是关于RC的事情。BC一旦发了， ...

噢 你是建築設計師？謝謝BC方面的補充

不會的 雖然部門是不同  BC/RC部門本來也沒有什麼交集 但說到賠償council就是一體了 他們的律師也會介入 絕對不會有兩個部門這方面打起來要對方部門賠償的情況出現呢 哈哈

再說 既然整個住宅區的密度政策大方向已經改過來 都可以這樣做了 council也不可能要他們拆呢

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海布里传奇 发表于 2019-10-31 22:14
我在咨询Council的时候表达的是要将这个房子convert成两个unit这样一个意图，对方说这个需要Building Con ...

這個廚房加建不是現成的嗎？你說要convert 他當然說要申請 BC了

Conversion into 2nd dweling  E27 本身不帶停車位要求  你見那個planner要么聽錯或者他自己也搞錯了

再說一次 如果那個廚房的minor dwelling 什麼的是現成的 （改建和圖紙一樣 不多不少) 只是那個note 你又沒所謂的話 大可以什麼都不用申請

如果圖紙和現場看到有不同的 你只能找設計師和你看看 要不要申請COA  而這個COA是針對不同那部分 不是廚房本身

如果一切都是一模一樣的  但你因為那個note  （有一點樓主好像還沒說的是這個note 到底是在哪裡見到呢？在合約還是LIM上？）而擔心買了將來要賣時有困難或者怕房客看到這個note 趁機用這個搞事（雖然他應該也搞不到什麼 法律已經容許了）  申請COC

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海布里传奇 发表于 2019-10-31 22:24
谢谢您的及时回复，清楚多了！LIM里面我只看到了CCC issued，并没有单独一条BC issued。但是property file ...

要有BC才需要申請CCC（完工許可）啦 如果連BC都沒有 也不會有CCC  有蓋章圖紙這些應該就ok了

至於為什麽LIM沒顯示BC  大概你又要問council 了

陌生的香港人

海布里传奇 发表于 2019-10-31 22:50
找到了当时Council发building consent时候的一些文字，看起来它有说明这个buidling consent依赖Resource C ...

這是行內所謂的section 35 (現在好像叫s37了） 信件 就是當初申請building consent 時 council planner 發現有minor dwelling 的風險而需要申請rc 所以放了這個東西在building consent 上 反正building consent 的申請如果符合building code 是必須批下的 可是因為有所謂的planning matter （就是住宅密度違規 當時的）因而他們放了這個note  在這個BC上提醒申請人要先搞好RC 才能開工 如果不理的話 當時房東是找不到人來檢查 也拿不到CCC的

後來有CCC相信就是因為當時房東大概和council達成協議 那個臨時minor dwelling的RC（說廚房只能短暫保留 不然必須拆）批了 所以才可以保存這個minor dwelling 時也能拿到CCC

陌生的香港人

海布里传奇 发表于 2019-10-31 23:00
谢谢：））在下对这块非常不熟悉，一开始以为只有通过conversion才能做成合法，所以就说了conversion

现 ...

我還是搞不清楚你發帖時說的下面這段到底是哪裡看到的：你說的是合同 但LIM有這句嗎？

Minor Dwelling

The Purchaser acknowledges and has been made aware that the Council consent for the
minor dwelling is personal for the Vendor and lapses on sale of the property. The Vendor
will remove the oven/cooktop from the downstairs area before settlement.


Conversion of dwelling into two dwellings 是Unitary Plan 對這種改建的特別叫法 不能亂用呢 你應該問他們的是現在這個情況算不算是屬於這種conversion  從你的形容 我看不到為什麼不是 如果是的話 那應該是可以的

陌生的香港人

海布里传奇 发表于 2019-10-31 23:08
对了，前面忘了回您，Note是由屋主提供的。而且不在LIM里，也不在房屋买卖合同上，是单独整理成了一个agr ...

說了那麼久 再看到你引來的這封Section 35信 好明顯就是Council 在舊房東申請BC的時候因為看到廚房物體被認為是minor dwelling 而要求他們申請RC的  但再看看你的原文 好像說的這個consent 其實並不是RC而只是BC?  你也說這幾行字不在LIM裡  那有沒有在propoerty file裡看到其他相關書信文件說容許這個廚房 但要保留到賣時就要拆掉 ？

最重要的是 那到底這個所謂 minor dwelling 到底有沒有RC呢？如果有的話 裡面應該有conditions 說明你所講的時限

如果都沒有  那極有可能是當時房東在收到上面那封信後就改了一下圖紙 刪掉了這個讓人懷疑的廚房 (通常一個sink就可以讓他們懷疑了)  讓council沒有機會變成minor dwelling 在就過關了 然後他們後來自己又偷偷放了水槽/爐子上去  自知有問題 所以才會在合同這樣說的  但這不是council的要求說什麼失效  最基本問題是這個廚房從而被認為會形成的 minor dwelling 根本從來就沒拿過被要求申請的resource consent 所以是非法的  因為這個廚房/minor dwelling 一開始就沒有拿過RC  所以不存在你之前所說的 minor dwelling 拿了consent 而會失效的情況 -  所以我就奇怪為什麼council 當時會這樣網開一面而又會有時間限制呢 就是有時間限制 該限制也會在RC裡面的conditions裡清楚說明  而不是只在LIM report裡面寫這個 .....

不過 不用擔心 已經也說了很多次  自從2016年 unitarty plan生效後  這個改動已經是可以的了 你要看就是這個爐子要不要COA吧  或者想清白一點申請個COC也行