免费看地分割交流，看好的地或者自己想开发的地可以抛上来聊聊

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bodyhaven 发表于 2018-7-28 19:24
街口有点儿窄，建4-5个小户型联排，SS line在site中间偏下，如果不想做works over的话就前面做两个semi-d ...

雨水管有點遠 在另一條街 有見過雨水管道就直接在馬路上但都因工程方面的問題而連接不了的情況  而建那麼多的話一般需要先做infrastructure report  -  所以建議最好先諮詢管道工程師 不能只看地面

還有現在房子需要拆掉  有小許洪水帶 可能需要做flood report

連著9號做當然更好

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pategao 发表于 2018-7-29 06:15
高人，像这种合计1650平方土地的情况，设计成几套房子更布局合理？利润也合理？谢谢了 ...

很難說什麼叫合理不合理  要看很多情況  但一個專業的設計師會就地形座向在盡量滿足council 的development standards 的情況下和你安排  但綠化面積（不只是整體 還要看每塊地） 花園  採光 視野這些都是council 對高密度發展非常看重的考慮因素 如果超很多  council 可以說不能支持  認為這是over-development

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pategao 发表于 2018-7-29 09:59
Cross lease 是历史，现在分割应该没有了

沒有  現在其實還是可以申請crosslease 的  申請費也比普通freehold 的便宜 crosslease是上世紀5 60年代當分割密度還非常低的情況下的權宜之計  只是這種申請在現制度下好像已經沒有什麼必要了  還有是批了後長遠來說會更麻煩  既然mixed housing/THAB zones 帶房子設計的分割申請已經沒有最低面積要求 （空地的話則有） 可以做freehold的話何不都變freehold呢？

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bodyhaven 发表于 2018-7-31 00:43
Mixed housing urban zone. 607的地，还算比较平整，形状也规矩，SS在site，SW在对面。建4个联排比较合适 ...

才600 多一些建4個聯排有點多了吧？ 雖然是urban zone 但也有landscape area  outlook 甚至停車位和倒車空間這些要考慮啊 你大概也知道建得越多council 對這些看得越重  強調要達到所謂起碼的amenity  還有現在房子要不要拆你還沒說呢

不好意思 沒有拆你台的意思啦 大家就討論討論 哈哈

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cici2008 发表于 2018-8-14 13:37
19 spyglass ST,有一半是绿地,没想好是建是卖,请高手点评一下,谢谢

代樓主寫兩句 - single house zone 地有1321平方米 算挺大 單就面積來說可以分割  可你說的綠地很大機會有特別保護樹木條款（這個最好先看看title  大概會有consent notice 說這些樹受保護什麼的） 一般是碰不得的  可在沒有樹的前面空間循規蹈矩建一個簡單房子則應該沒有什麼問題

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omniodie 发表于 2018-8-14 13:31
請大神看一下 3B colenso pl, mission bay. 舊房下移，分割加蓋一間行嗎？ 地斜。 謝謝 ...

不止斜 舊房在正中 後面空間非常小 還有不小樹 甚至和council reserve 鄰近 如果要建房子可能傷害到種在reserve上他們樹的樹根都要council park department  同意  車道更是拐彎的 最麻煩是連公用管道都沒有  最好找管道工程師問問 但目測不是一般難  雖然是mixed housing urban zone  只能說可惜了

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bodyhaven 发表于 2018-8-13 16:35
13 Shera Road, 有Natural Heritage的overlay，对建房高度可能有特殊要求。site北高南低，坡度较大，最南 ...

13 Shera Road 目測後面不止有洪水區  後面甚至可能是河流  按照Unitary Plan  河流濕地（riparian margin）10米內不能建東西 要是分割的話  council甚至可以收20米做esplanade reserve 呢  當然如果拆了現在房子大概可能影響不大 在符合這些要求下 或者 可以建三個小小的 但如果要保留現房子 （如你所說 部分必須拆通車道）目測最多只能建一個 還要非常小心 樹木評估報告是必須的

還有是  地這樣斜 車道/倒車位/花園能不能達到不同的坡度規定也是個問題 建得越多council會越挑剔

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omniodie 发表于 2018-8-14 20:55
謝謝您啊。 污水管和雨水管是有的。 reserve的樹沒有大樹，確定樹根沒在section內， 只是斜度高，不知道r ...

不知道了 但council GIS 沒有顯示地上有公用污水雨水管道啊  如果你說有恐怕要工程師證明了 這個是大問題

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o0o冰茶ooo 发表于 2018-8-14 21:11
麻烦楼主看看 5 Pukeroa Place, Papakura. 只有700的地不能分割吧？ 有办法在后面再建一个房吗? ...

700多在mixed housing suburban當然可以分割了  只要拆了後面那個車庫類建築物就可以

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o0o冰茶ooo 发表于 2018-8-14 21:59
真的吗？只有703呃 我还以为不行呢！ 谢谢香港人解答!

現在可以了 - 前提是只要找樓主這樣的專業建築設計師和你就新地塊做房子概念設計顯示新地塊這個房子如何comply council unitary plan的各種要求 就不再有最低面積要求  加上符合規定的車道 和管道就可以分割了

當然土地分割不是請客吃飯 費用不便宜呢

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bodyhaven 发表于 2018-8-15 11:03
多谢帮忙回复，看了你邮箱才发现我老婆之前的公司经常推荐的planner是你 O(∩_∩)O ...

哈哈 世界那麼小？你老婆之前公司是哪家啊

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happitom 发表于 2018-8-29 09:31
请楼主看一下，4 Cranston Street, Torbay    謝謝. 有agent 朋友说Mixing suburban zone, 400平米才能分 ...

空地(vacant lot) 分割才需要400  NET site area （不能包括車道） 加符合所謂的 shape factor （確保地不只是夠大 還要夠寬而不是窄窄長長的什麼都建不成那種）

但帶房子設計（找樓主吧） 的分割申請就不需要  每個lot的最低面積方面完全無限制  當然你不是真的能無限建 房子和佈局設計上你要盡量comply 這個zone的各種standards  不然council 會認為這是over-development 而不給通過

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bodyhaven 发表于 2018-8-29 21:10
我估计你需要得到邻居同意，如果分了的话那他们的title上估计也得有改动

目測這個應該是上面有 right of way easement 建議樓上先看看title 裡面的covenant document 有沒有說什麼

但就分割報批來說  council 在審批報批時經驗觀察好像不怎麼管共享車道的另一方鄰居同意與否  當然會不會是civil matter 還是最好先諮詢一下律師

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maryhe.nz 发表于 2018-9-2 22:45
楼上的高人，可以帮给两个properties的分割方案吗？71 Sunderlands Rd 和99 Aranui Rd。 谢谢了 ...

兩塊地的面積和zoning 都可以 目測管道 也ok  只是現房子/建築物都太大 所以必須先拆一部分才有可能分割多一塊 Mixed Housing Suburban 不能要求太多

71 Sunderlands 整塊地都是洪水區 要先做洪水報告

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bodyhaven 发表于 2018-9-3 14:48
你好， suburban zone， 827平米大地不规则形状，东高西低坡度不算大，雨水接口在街上，污水接口在后院。 ...

哈哈 suburban zone 最大建筑覆蓋率現在是40%啦  single house zone 才是35% 啊 可能是打錯了？

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gracenz 发表于 2018-9-4 21:22
非常感谢，再请教一下大神，34 Camelot Place, glenfield, 后面有电线，建房高度有限制？

还有现在Piha 的 ...

34 Camelot Place, Glenfield 看到有電纜 但奇怪的是竟然沒有National Grid Overlay  一般有這個的話  不一定有高度限制 但和電纜有距離限制 也可能需要Transpower同意 可是GIS竟然沒有顯示  大概樓主要到council 問問求證

至於Piha 那些地 它們不是single house zone 而是 Rural and Coastal Settlement zone  保育重於一切 不能像mixed housing zone 這些地般隨便做個建房設計再分割  空地分割要至少2500平方米淨面積  還有一大堆什麼Significant Ecological Area （SEA '重大生態保護區' - 看看GIS後面的大樹就知道）Piha本身的環境保護overlay  和 保護山脊景觀的 Ridgeline Protection 等  分割非常麻煩 council也會非常挑剔  甚至有點不可能 （例如在SEA這些樹大概根本不能砍）所以就不要想了

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ysm860929 发表于 2018-9-5 21:42
大神帮忙看看34和32 O’donn Ave,beach haven，目前是两块地，但是都是single house zone.谢谢！ ...

這兩個要合體的話 必須先subdivision 先行  創造了一塊有600平方米淨面積和符合shape factor 的vacant lot 後  也相信要也做好223/224c  待拿到新title後 這個新lot /site 真正形成了  才可以合法的設計房子  因為single house zone 的定義非常明確: one dwelling per site  在沒分割或者分割完成 一個新site多做出來前多建房子是 non-complying activity (resource consent 困難級別最高的一種) 不批准的機會好高  只是就算這樣做 看這塊地的形狀和佈局目測也不容易

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羊毛 发表于 2018-9-9 08:05
非常感谢。 如果邻居不同意就没办法接管子吗？

基本上是的 接不了管子就是說分割不了  雖然極端情況council 可以用Local Government Act 1974 的強制程序  但按理解他們一般很少願意這樣做  應該先問問管道工程師有沒有其他方案

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猩猩都叫兽 发表于 2018-10-4 20:41
帮忙看下这个28 whitford park rd, whitford. single house zone. 但是这种本身都是用储水管的，是不是根本 ...

怎麼你老兄還是在問這個啊 呵呵 這個不只是single house zone 還是Whitford Village Sub-Precinct B 密度好像是650平方米淨面積一個房子吧  不過在這個區unitary plan 好像比較強調污水和飲用水的供應多些

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oplwy 发表于 2018-10-8 11:22
我想问一下，老区新分割的地，前几天vecter在路口做了电，埋下去了。
光纤需要现在找人也来埋在vectrr埋 ...

這些和分割沒有直接關係 找Chorus 吧

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quain 发表于 2018-10-9 09:46
正想找人咨询，请帮看看 12 rondorlyn pl, Manurewa, 车库可拆，如果留旧房，怎样利用后花园地。谢！ ...

地是夠大了 也在高密度的urban zone  就面積來說分割多一個甚至兩個應該沒有問題 但沒有雨水管啊 還有 現在房子和南邊邊界距離好像只有2.1米 不砍的話車子根本進不了去做不了車道呢

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tauno 发表于 2018-10-13 21:57
麻烦看一下156 Helenslee Rd, Pokeno。现有的房子已经有了商用（traveller's accommodation)的Resource con ...

先不說你這塊地是不是奧克蘭 你所謂的"空地很多"是多到怎麼樣呢？ 你確定供旅館用餘下的空地（扣除consent要求提供的停車位 loading bay, 倒車空間  landscaping, 垃圾處理這些....) 還足夠分割嗎？ 目測肯定要amend一下之前旅館的RC的 （應該可以在分割申請時一起處理做s127 申請）  主要是看你的地還有多大和具體計劃是怎樣而已

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bodyhaven 发表于 2018-10-13 23:52
suburban zone, 平整梯形地999平米，地图上看雨水管在街上，污水管在邻居家，可能需要邻居同意。不拆老房 ...

嗯.....Mixed Housing Suburban/Urban zone 是不太能做minor dwelling 的 這屬於Non Complying (NC) Activity.... 批的機會不大 索性做dwelling 好了

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bodyhaven 发表于 2018-11-25 16:41
suburban zone, 852平米的地，三角地街角上坡，拆老房子做分割的话我觉得划不来，我觉得保留老房子旁边做 ...

再弱弱的提醒一下 Suburban zone Council不太支持做minor dwelling 呢  是non complying activity 只能當成2nd dwelling 好了

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milfordsoft 发表于 2018-11-25 19:52
高人你好，请问这个地符合修建第二个dwelling的政策吗？谢谢

不知道你想拆現在房子還是想怎樣 如果不拆 目測房子小點還是可以多建一個的（這個當然聽像樓主般的設計師為準） 所謂2nd dwelling 和 minor unit 的區別在於2nd dwelling 面積可以大過65平方米 但需要符合各種minor unit 沒有的要求 例如停車位 花園和視野空間等

索性拆了現成房子建3個可能更好 現在這個zone都可以這樣做了 當然前提是設計必須得宜

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Weber 发表于 2018-12-4 10:40
拆车库, 相同的地方下面做车库上面做个小的second dwelling自用可行吗？

可以 如果房子是2013年9月前已經在的話可以加個小廚房變成所謂的conversion into second dwelling unit   不用另外提供停車位  但房子至少需要有一個符合規定大小長寬給主房子用的停車位 目測可以停在前院 這是無尾街 沒有倒車空間要求 可以就做一個露天的停車位在前面  但不一定能建carport  因為可能會有front yard setback 的問題 可能council會覺得這麼窄的前院建這樣一個carport 對streetscape （街道的景觀）太visually dominant  council可能不同意

再看了一下這塊地  同意樓主說的 現房子太大了 後院空間不足 不拆就只能這樣了

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helena 发表于 2018-12-4 08:43
45 Eban不拆旧房子的话，再建一个小房子是可以独立的还是旧的两个unit 的延伸呢？在这个区建独立房子需要 ...

這個目測好像是crosslease title ？是同一個屋主嗎？不是的話鄰居同意這樣建？

如果都沒問題的話  房子可以是獨立的 這個是mixed housing suburban zone  沒有要求這個獨立房子的地要多大  但房子建好後整體建築覆蓋率不能超過這塊地的45%  另外房子本身和會做的新lot 還要盡量符合unitary plan 各種規定 這就要視乎如何設計和看樓主設計師的功力了

另外 現在房子的title也需要處理一下  

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bodyhaven 发表于 2018-12-12 21:22
suburban zone，车道看起来太窄了，这个需要专业的planner来决定能不能分，您可以问一下陌生的香港人 他 ...

GIS 看不清楚呢 目測屋簷下還有空間可以讓車開進去？不過如果只建一個房子後面車道一個房子用3米就可以 當然還有看什麼淨空的要3.8m 這個要surveyor 才能確認

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粉紫 发表于 2018-12-12 21:39
我印象中是800 以上的地可以分割的？ 777 的地可以割吗

大部分Mixed Housing zones /THAB 已經沒有這個限制了 你能找像樓主這樣的設計師設計得適當穩妥的房子 理論上地不管多大都可以分割 當然地越小 限制就越多  房子也不能大到哪裡去

當然如果是空地分割又不是那回事了 那就一樣有300 400 淨面積這樣的說法

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KELLY.H 发表于 2018-12-17 19:58
你好，希望你跟陌生的香港人联系我，报个价，还想看看你的设计作品，0221525899 ...

噢 謝謝 已經給你發短信 有什麼我可以幫忙可以站內先聯繫 謝謝啦