全球房价再度大涨

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全球房价再度大涨
Wall Street Journal, 23/10/2013.


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球房价再度上涨，而且涨幅不小。

人们已开始从当前的房价涨势中看到全球范围内房地产泡沫的形成，或至少已出现泡沫威胁。

德国央行(Bundesbank)警告称，部分德国房地产市场被高估20%。伦敦房地产市场的估值达到历史高点。美国一些主要城市的房价正在飞速上涨，堪比次贷热潮高峰期时的涨势。加拿大和澳大利亚的房价目也达到异常高的水平，这两国的房价在全球金融危机期间就一直没有下跌过。中国的房价涨势更是从未停止。甚至像都柏林等一些经济受到重创的欧洲市场的房价也已出现上涨端倪。

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房价反弹的原因显而易见：全球经济复苏的同时，央行提供了充足的流动性，而且信贷环境也非常宽松。

然而房价上涨不见得是件坏事，至少在有些地方反而是好事。

德国央行针对德国房价发出的预警似乎有些为时过早。诚然，德国主要城市的住宅价格在过去三年上涨逾四分之一，而在此之前，德国实际住宅价格数十年来一直保持平稳甚至出现下跌。德国的负担比率较高，如果利率恢复正常水平，这一比率会更高。

在目睹了爱尔兰和西班牙市场的灾难性后果后，德国央行似乎更加担心房价上涨可能失控。欧洲央行(European Central Bank)短期内不会加息，价格动能和低息融资是住房市场面临的两个危险因素。但由于德国家庭负债水平较低，德国央行目前还无需对房价涨势感到担忧。自20世纪90年代末以来，德国家庭负债占国内生产总值(GDP)的比重一直在下降，目前已降至60%以下，较欧元区平均水平低整整10个百分点，较荷兰的水平低50%左右。

英国央行(Bank of England)理应比德国央行更担心房价上涨。伦敦房价目前已经涨至完全不符合国内基本面的水平。伦敦大部分地区的平均房价与平均收入之比现已高于10倍，与整个东南地区的水平相差无几。伦敦人不得不在离城区更远的地方买房。

人们印象中这种重要地区的房价从未涨至如此离谱的水平，而且价格涨势还在加快，仅9月份一个月，伦敦房产的要价就上涨了10%。

英国央行对伦敦房价涨势放任不管的理由有两个。首先，伦敦城区人口仅占英国总人口的五分之一左右，英国其他地区的实际房价仍较危机前的峰值低20%左右。其次，由于英国央行实施低息政策，英国人的负担能力较高，英国家庭的利息支出占收入的比重不到6%，低于危机期间的10%。

只要英国央行维持利率不变就不会有什么问题。但今夏爆发的新兴市场货币危机表明，为了防止货币贬值引发恶性通货膨胀，央行是可以多么迅速地被迫采取加息行动。如果利率回升至4.5%，就算按历史标准衡量仍然较低，英国人的偿债成本也将升至数十年来的最高水平。

近来美国市场的部分地区出现了类似于伦敦的房价上涨现象。像拉斯维加斯、洛杉矶、圣迭戈和旧金山等城市的房价较上年同期大涨了20%，甚至更多，而平均房价同比攀升了12%以上。

遭受重创的市场也现复苏迹象，这些市场的支付能力仍很高。即便是底特律房价也同比上涨了17%。

事实上，在大西洋彼岸也有类似的情况发生。8月份都柏林房价同比上涨了11%左右，但仍较峰值水平低50%左右。

但全球情况并非都是如此。自千禧年以来加拿大和澳大利亚的房价实质上已上涨了一倍左右，去除房租上涨的因素，房价分别上涨了75%和50%，以同期收入来衡量，房价上涨了五分之一至三分之一。对于人口稀少且土地资源丰富的国家来说，房价涨幅远远超出基本面应引起政策制定者的真正担忧。

中国的房价早就克服了阻力大涨，虽然受到经济表现强劲和平均收入增加的支持，但房价的涨幅仍令人瞠目。

所有上述市场均有泡沫破裂的风险。但今后会发生什么还不明朗。

澳大利亚、加拿大和中国的房价受杠杆效应支撑，前两个国家是家庭财务杠杆的支撑，而中国则由复杂的商业渠道和影子银行支撑。在杠杆过高的房地产市场中，一旦房价下跌，就会导致经济全面受损。上述3个国家都极易受到这类风险的冲击。

德国的房地产市场没有如此之大的杠杆，如果近来房价上涨的趋势逆转，经济将完全能够承受由此产生的压力。美国的房价一直被现金买家推高。因此，房价下跌可能产生更温和的影响，与纳斯达克泡沫破裂后的情形类似。

英国家庭的财务杠杆率仍很高，房价下跌将对经济造成沉重打击。伦敦的中心区房价一直涨幅很大，且最需要调整，但富有讽刺意味的是：这一地区的房价即便大幅下跌，影响也平平，因一直以来不贷款的外资是房价的推手。房价下跌只会令外国人的一部分财富流入长期以来被排斥在市场之外的英国人手中。

Alen Mattich

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