我个人认为的基督城房市走向

剑客浪心

现在阶段是消耗存量房时期。

特点：好区好房是不会上市的，上市也卖天价。一般的和比较难出手卖出的房子，还有新区的新房现在充斥着市场。很多人会继续从老区中退出，住进新区新房。老区的房子出租或者出售。

这是地震后的基督城房市最显著的现象“FLY TO NEW HOUSE”。 有保险政策下红区的居民迁移，新房更加保暖，更新的地基要求更加抗地震，也有攀比风气和投机力量的推动。

因为各新区开发商开的比较多，尤其是HALSWELL以南的地区，从理论上来说，供应量可以无限扩大。我的建议是回避此类无限供应的新区。投资因该专注在大型国有开发商，放盘有限，有配套商业措施，新学校，新幼儿园，交通便利，离繁华地区近，好出租的新区，比如WIGRAM SKIES。

新区的房价不会崩溃，因为明显有大量海外资金关照，而且这种海外资金推动型的结构性房市成本比1-2年前更加低廉，国内来的这种资金更加急迫的寻找出路。国内的反腐，经济不景气，6月股市崩溃，都导致大量灰色资金流出， 预计北戴河会议之后会有更大的资金出逃。最近常听到很多学生在读书期间就买房， 或者旅游签证买房的故事明显增多。


好的消息主要是资金面和来自需求方：

1。OCR下跌，将重新回到2.5%， 那浮动贷款利率会到4.0-5.0%间。二年固定会到4.1%-4.5% 。

2。汇率继续下跌，海外投资者或者新移民购房成本大幅度下降。

3。移民局新政， 创业移民或者技术移民，在非奥克兰地区外申请者，加30分。另外基督城工作签证对建筑工人放宽到5年。

可以预计的是新移民会接力，另外一些菲律宾和亚洲其他国家建筑工人会长期居留，会参与购房大军中。


所以现在判断是高位平台先消耗库存，静等海外移民和资金在低汇率，低利率和移民政策政策的鼓动下再起一波慢牛。



房市如果要崩溃，前提是新西兰发生金融危机，托盘的资金和海外资金链断裂。但是现在低汇率（刺激出口）和低贷款率，高就业率的情况出现这种可能性有多大呢？

很明显新西兰政府在用政策帮奥克兰房市泄洪，想把奥克兰的水牛引入其他城市，尤其是南岛的基督城。


所以在12-14年第一波本地人和老移民推动的房市基础上，基督城在静静等待国内反腐，奥克兰洪水分流和新的移民政策引起的第二波牛市。

剑客浪心

牛市就会有牛市的逻辑基础，低汇率，低利率，投资者信心， 移民需求等等。

我看不见现在牛市结束的任何迹象。以上的几条逻辑比12-14年还更强。12-13年初，你们买入了吗？

剑客浪心

1977pacmann 发表于 2015-8-3 18:47
确实有利率降低 海外资金流入等逻辑基础
但是 疲软的经济  出口的降低 也是拖低房价的硬伤。 供求失衡去年 ...

我觉得出口到了一个转折点的时候，康维他最近的股价说明了这个行业的很多问题。

猪肉的狂飙崛起，说明牛肉，羊肉，海鲜类的价格也会要起来了。 奶粉疲软，不代表其他大宗商品会和它一样沉寂。

出口的亮点： 旅游，教育，保健品（尤其是代购）， 肉类和海鲜类。汇率的下跌解救了很多出口行业，包括奶。

我觉得现在的情况和12年初很像，当时也是很多人说这说那，市场就如此任性的狂飙了一回。 现在坐等第二波涨幅，所有逻辑都在了。 需要给政策的调整一点时间。投资需要时间来验证，只看眼前，会丧失很多机会，或者踏入某些陷阱。

政府在萧条期间的经济牌，其实很简单。美国的实体经济不行，纳斯达克指数的狂飙，虚拟经济给了很多创业者支持，给萧条期间的经济注入强心剂，缓慢的带动消费。美国的全面复苏要很快了。 新西兰的出口不行，它可以调整汇率，保持房市建筑业强势，弥补失衡的一面。

如果说出口GDP 之类可以左右房价，那澳洲的情况如何解释？ 大众商品价格暴跌，铁矿石跌倒50美元/吨的成本价。但澳洲的房价出奇的好，澳洲的GDP, 移民净流入/流出，低迷的股市如何解释它的房价飙升问题？

所以新西兰也一样，在外来和内在流动性增长的市场内，一切经济指标都对房市失去指导意义，决定的只是资金和资金推动的信心，及成本。

如果市区的重建能快一点，也许是最好的消息。

剑客浪心

M2增长如此高，利率如此低，汇率如此低，还有移民局捧，你怕个啥呢？

剑客浪心

1977pacmann 发表于 2015-8-3 22:01
很不幸，市区的重建已经定好了要25年，这里人的效率，估计大伙早就领教了。地震四年多了，什么样子有目共睹 ...

太悲观，澳洲可不是只有悉尼，墨尔本，布里斯班，黄金海岸一线，PERTH，阿德莱德，等房价一起走了。包括悉尼周围的卫星城。

剑客浪心

1977pacmann 发表于 2015-8-3 22:19
我倒不是悲观，呵呵。要是真炒房，基督城绝对不是好选择而已。perth adelaide都是首府城市，但是也就是个二 ...

看看基督城的车辆多少，拥挤程度就知道人多起来了。

只要是上涨的趋势途中，持有即可，享受泡沫，而不是去躲避泡沫。

剑客浪心

Destinyswarrior 发表于 2015-8-5 19:11
跟楼主看法相反.
貌似大家都是,不看好,呵呵.

我关注的是牛起来的逻辑，而不是暂时波动的价格。现在和12年很像。

剑客浪心

Destinyswarrior 发表于 2015-8-6 19:00
就怕那只是你的逻辑，不是客观逻辑。

从需求和供应来说，12年是本地人拉起来的。货币环境也是减息。

现在是新西兰政府和移民局鼓励移民来基督城，缓解AKL的压力。继续带动CANTERBURY重建。 货币环境和汇率环境非常好。这个需求和供应需要时间来达到新的平衡。

所以我说现在和12年很像，多说无益，该买的继续买。HOLD即可。

剑客浪心

新人 发表于 2015-8-7 13:12
南航开通基督城直飞广州的常规航班，哪里有官方的出处呢

http://www.mofcom.gov.cn/article ... 0150200893282.shtml

剑客浪心

be_all 发表于 2015-8-15 11:52
你心平气和的说这些话听不进去的是因为他房子在市场上买呢！ 老把别人当傻子 ...

对，我每月都卖房，我还在AKL卖。恩，我常年看多，每月发帖。继续你的YY，垃圾

剑客浪心

让蝴蝶飞一会儿 发表于 2021-10-5 00:14
恍惚间还以为是今天发的帖子，一看是2015年的，觉得楼主分析的情况很适合现在啊！中间经历了2015年的涨价和 ...

基督城明年会有30%+的涨幅，好好把握
未来十年的供应已经在过去的5年低迷中被消耗，人口继续缓慢增长（每年3000-6000），疫情增加了不少欧裔移民（海外KIWI)的回归。大赦使得基督城不少菲律宾BUILDER家庭得以移民，外加部分欧裔，印度人，华人。分得16万大赦收益人群中的10%，都有1.6万了。假设这其中只有10%的人进入购房市场，也就是1600户。TRADEME 基督城有效并真实的LISTING 整个才800-900左右（有的是光卖房子的建筑商广告，有的是需要你REMOVAL房子，有的是几个月卖掉的房子广告还挂在上面，我们剔除这部分无效广告）

横盘了5年的基督城在这种情况下起飞了，就是工党这波狂风暴雨政策下，外来和内在人口增长，起飞了。对了，别忘记了还有惠灵顿和奥克兰来的疯狂投资者空中加油。


新地是越来越少，越来越小，HALSWEL 500以下，400左右，然后就300多了。价格没有少，越来越高。这样导致200平米+的大房建不起来了。 因为就算你申请RECOURSE CONSENT（40%），500平米的地，能建就是200平米。 400平米160， 300平米120.。。。。

因为基督城的地震历史原因，新房仍然吃香，新区新房成本比在老城区推旧房建造简单，成本低太多。

问题是大户型没有了。。。。。。200平米+的大户型新区基本没有了，有的也给开发商的内部人员消耗掉。200平米大户，只能到基督城之外买了，ROLLESTON, LINCOLN之类。

所以还是推荐WIGRAM SKIES次新房大户型, 均价160万+，近在明年。HASLWEL 房价和WIGRAM SKIES比，价格已经被拉开了，之后趋势会越来越明显。



我们在过去5年中土地库存被消耗掉太严重，未来10年基督城城区无大地可开。边缘地带CASHMERE山地，北边MASHLAND的湿地，并不是低成本的选择。

很明显未来1-2年中基督城的房价会疯狂的上涨，疯狂得让你不相信人生！

剑客浪心

NZLaoMike 发表于 2021-10-5 22:33
现在还把rolleston，lincoln算在基督城之外么？ 楼主说笑了

不同的DISTRIC COUNCIL,不同的DISTRICT PLAN，建筑要求都不一样。不是基督城外的卫星镇？RATES也不交给基督城市政府

剑客浪心

让蝴蝶飞一会儿 发表于 2021-10-5 21:57
非常非常极其赞同你所有的投资观点，只有一点认为的不太同，就是多年来没有倾向于投资wigram的任何新房产 ...

资金会源源不断的涌入新房市场，原因：

- 成本低，开发商做完LEVEL, FENCE，SERVICES， SURVEY
- 新房政策扶持5年，免税
- 抗地震强，TC2地基ENGINEERING DESIGN，也有保温功能了
- 10年基本不用维护
- 年轻人喜欢


老区不是投资，FENDALTON 投资？那是自住，没有1.5M +，谁投那个地方？老房坑太多，多做几个装修或EARTHQUAKE REPAIR，就知道水有多深。有的老房都不是按照NZS3604来的。石棉什么的，连拆都很麻烦。除非你是行业内人士，懂老房。另外老房容易被工党割税务的韭菜。

剑客浪心

daniel6811 发表于 2021-12-8 23:48
Qv今天公布涨幅又是全国第一，2021年初基督城58万但尼丁63万还输丹尼丁5万，现在超前但尼丁5万了，但均价还 ...

要做好冲刺均价100万的准备了，时间会很短，速度会很快！

剑客浪心

来，楼上的，我们继续杠。

ECON 101, 价格离不开基本面，供应和需求

1. 基督城区供应土地跟不上来了，能卖的，TITLE也推迟推迟再推迟。 南下林肯，北上KAIAPOI会有一些土地供应，但地价都是40万以上，400-500平米那种。 盖个不到200平米的房子，也是90万+。也许明年更贵。

2. 建筑材料无法跟上，通货膨胀持续恶化。 从JAMES HARDIE外墙系列，到CEDAR，到二楼的MID FLOOR材料，到GIB，到ROOF, 现在连砖都紧张了。

3. COUNCIL控制发放CONSENT数量，从20个工作日到40个工作日，联排太多，一个BUILDING CONSENT,其实带着3-12个UNITS，对应材料需求很大。

4. 技术人员紧缺，从8月开始，从BUILDER，到PM, DESIGNER, 全面紧缺，为了招人行业工资大幅度上涨。

5. 建材成本持续大幅度上涨，这里面有通货膨胀的因素，也有运费（海运和陆运成本），更多的是材料垄断和半垄断企业的人为控制，比如GIB和JAMES HARDIE, FLETCH BUILDING等等。

6. LISTING越来越少，现在又要下探考验1000LISTING 大关了。这里面有很多联排的图纸哦，只是图纸而已，根本盖不了的图纸，实际的LISTING 会更少。

7. 奥克兰近三个月的LOCKDOWN，见不到尽头的疫情。奥克兰少部分人口会外流，给其他城市带来的是人口增长，和新资金注入。

8. 基督城CBD近半新项目完工，现在可以看见的是，CITY上下班时候太他妈堵车了，跟20年前一样堵。



一切脱离供应和需求，REPLACEMENT COST 的谈论房价，都是耍流氓。

100万均价悄悄的，它就来了。。。。。。

剑客浪心

冬天的风 发表于 2021-12-7 17:09
中介有空来这里，不是应该剃毛去了吗。

他可不是中介，你简直是侮辱开发商

剑客浪心

1977pacmann 发表于 2021-12-30 02:17
咳 不至于这样吧 就事论事 不要针对人 有看法有想法 说出来互相辩可以 不要动肝火 没意义都

新西兰底气无 ...

你说的都是需求方面，但是现在的市场价格100%被供应决定，也许你是很久离开基督城了，并不知道现在这个行业里面的情况。

基督城没地了，只是所有人的共识。周边地区是有地的，400-500平米的地40万+。

普通人现在开始买地，到新房建好，需要至少1年半的时间，前提是你有材料，或者TRUSS 公司接受订单。

中央政府希望房价涨，推动三水改革。地方政府希望房价涨，收地税。

需求并不重要了，需求缓慢增长也是肯定的。

剑客浪心

雪中漫步 发表于 2021-12-30 18:57
这价格好夸张啊买不起。

一点都不夸张，习惯就好。就像奥克兰和惠林顿均价在1.4百万左右。 人家工资水平可只是高一点，房价高了近一倍。

都是心理

剑客浪心

xli422 发表于 2022-2-1 08:40
房产不是股票市场 没有那么容易下行 加上高通胀 材料人工涨+短缺 如果想让房价跌 多增加些供应量才是王道 ...

只要有下跌迹象，工党马上就会点火，放心得很

剑客浪心

xli422 发表于 2022-2-1 22:23
说到点子上了

来了，BORDER REOPEN, 海外KIWI回家，4月留学生回来。房屋出租和买卖市场又要活跃了