单开一贴，也谈房市的崩盘【更新】

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沙发。。。。。。。。

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收入 vs 房价
租金 vs 房价
国际水平的房价 vs 本地房价
经济vs 房价
国际经济vs 房价
人口增长vs 房价
建造数量vs 房价

很多因素互相影响，互相促进或者制约。都分析一遍比较好。

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我不是YY帝 发表于 2016-6-14 10:47
没用
政府在房价在
天朝的房价一线城市，早已背离了多少倍人民的收入了，现在崩了吗？

“中国的城市化进程是新西兰能比的吗？新西兰的净移数和北京上海能比吗？新西兰的校区能和天朝比吗？”

正是因为不可比，所以新西兰的房价在他们看来是白菜价。

这年头，国际化，世界扁平化，资金人员流动很频繁，所以很多时候不是自己和自己比，而是自己和其他国家比。

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我不是YY帝 发表于 2016-6-14 10:58
但是为什么是新西兰？除了温哥华和悉尼，世界上还有哪里的房价比AKL贵？

不要拿所谓移民国家说事，全世 ...

那你说，为什么墨尔本会比悉尼便宜这么多呢？

还有，墨尔本市区旁边的新房（不是公寓连排）多少钱？

为什么上海会比苏州贵这么多呢？（平方单价）半小时高铁而已。

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我的判断是，交易房产的中间价格，平均价格，都会趋向平稳，甚至往下，但主要的原因是小地/没地的小房子会越来越多。

另外，以后大家都接受那种事先定做的房子，工厂出来组装就可以了，新房子价格还会下来。

如果剔除unit / apt, house 的价格会继续走高。

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10年的gdp表现，NZ / AU / CA. 看不处谁明显比较好或者差？

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我不是YY帝 发表于 2016-6-14 11:15
墨尔本的发展没有AKL这么集中，就业机会满地都是，不会像AKL一样需要到CITY工作才有就业机会。自然房价相 ...

恩，其实，伦家melbourne 老早就举办过奥运会了。。。。。。

为什么悉尼比上海北京人口少了几个档次，可以算国际大城市，奥克兰比悉尼少一个档次，就只能呵呵了呢。也可以算国际不大城市嘛。。。。

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行吧，还是讨论什么情况下行或者平稳吧，或者是时间，几月或者几年后？或者价格，平均价格达到什么水平？

这是一个说法，涨到2019。关键低利息还能保证几年？

Prices keep rising but two to three years from now some regions will have seen excess construction compared with population growth (or shrinkage) and some developers and investors will suffer losses.
Auckland will plateau through the combined effects of prices simply being really, really high, mildly easing migration, higher annual supply growth, and possibly slightly higher interest rates from 2019.

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要跌价的话，必须要大批量的贱卖，在目前的利息状况下，除非是买的太多，2-3个房子的，找到房客，没有贱卖的必要啊。（失业，离婚，移民去其他国家除外）

100万的房子，一年利息4万，加其他4万5。如果80贷款，那就3万多

找房客5-600，那就三万了。贴的不算多啊。

到时候市场不好了，要么便宜5-10万卖，要么继续掏几千撑着。自己选择了。

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我不是YY帝 发表于 2016-6-14 11:26
我孤陋寡闻了。原来是1956年。。。

为什么悉尼比上海北京人口少了几个档次，可以算国际大城市，奥克兰比 ...

不是一线城市，如果是一线城市那还了得。。。。

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我不是YY帝 发表于 2016-6-14 11:35
我说了，海外买家会成为抛售的第一波人。

汇率风险一直都在。

海外买家到底有多少，我很存疑。

大部分的移民或者留学生买房，用到海外资金，这个是肯定的。

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我不是YY帝 发表于 2016-6-14 11:39
我反正一直都支持2016年崩盘的。

希望崩，还是认为会崩？

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我不是YY帝 发表于 2016-6-14 11:45
认为会崩啊

我也有投资房，但不理智的房价只会坑了这个国家。

我明白你的判断，但过程很模糊。可能需要一个事件或者政策来引发骨牌效应，纷纷抛售？

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小熊加油 发表于 2016-6-14 12:12
人家跟你谈基本面和技术面分析， 你跟人家谈个案。

不是个案的问题，是整个趋势的问题。

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enningtang 发表于 2016-6-15 00:05
我还是那句话，数据里面就有答案。你连数据都不看那没啥可以讨论的。

这个网址不错，做的很直观

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我不是YY帝 发表于 2016-6-15 09:58
我喷了，印象流吗？好，我现在就贴出数据来

旧金山目前成交价中数为$1,179,175,家庭税前收入为$83,222， ...

这些都是事实。

但是有一点，这些地区的中间价的房子，状况比奥克兰的差或者小很多。

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我不是YY帝 发表于 2016-6-15 10:20
这个就又需要证据了。

而且你要知道，在一个城市生活，就要“入乡随俗”。

对，这个证据比较难

入乡随俗没错，但是还是有不同的。纽约以公寓为主，奥克兰目前以独立房为主。如果只比较独立房，纽约甩奥克兰几条街，只比较公寓，奥克兰只是一个零头

横向比较就是这么不全面，没办法。。。。

我的意思是，奥克兰确实贵，但离那些欧美大城市，还是便宜不少的。

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我不是YY帝 发表于 2016-6-15 10:50
假如只比较独立房，纽约甩奥克兰几条街，只比较公寓，奥克兰只是一个零头，那是什么拉了纽约的后腿呢？Te ...

跑个题

刚才是用手机大概看了看，现在仔细看了纽约，有点不理解。

所有房产，535k

studio, 630k
1 bed, 833k
2 bed, 741k
3 bed, 495k
4 bed, 636k
5 bed, 914k

似乎3房最便宜，而且是唯一的低于median的。

挺奇怪的。

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我不是YY帝 发表于 2016-6-15 10:50
假如只比较独立房，纽约甩奥克兰几条街，只比较公寓，奥克兰只是一个零头，那是什么拉了纽约的后腿呢？Te ...

我的意思是，AKL 的公寓建造量成交量上去了，house即使价格不变，median也会下来。你觉得这算降价吗？

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我不是YY帝 发表于 2016-6-15 11:19
当然算降价了。至少民众有更多的选择不是吗？

这就是不同角度了。单位面积价格其实在上升。

本来100平，70万 （7000）
现在80平，64万 （8000）
以后50平，60万 （12000）
最后20平，50万 （25000）

这个时候100平的，至少到200万了

所以我觉得，不用“崩盘”可能让中间价格下来，大家手里的房子继续涨，民众又觉得房子在降价，多好。。。。

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我不是YY帝 发表于 2016-6-15 11:39
因为每个人每家对于住房的要求不同，因此国际通例是直接使用房子的MEDIAN PRICE计算。 ...

如果是相同类似背景，这个很有意义。

但是如果一定要比较奥克兰和在这些“大城市”，奥克兰绝对是个另类，因为太多独立屋太少公寓了。

比如比较上班交通工具的开销，大城市开车 vs 小城市骑自行车，还是应该大城市开车vs 小城市开车 之间的费用比较呢。

澳洲很多数据把house  / unit (多层）分开，就挺有意义。qv有的数据也分开了。

当然我没说median完全没用，在有更好的数据之前，他就是最好的了。不过看清他的局限也很重要。

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我不是YY帝 发表于 2016-6-15 11:39
不可能了，公寓楼花现在要是有人敢接盘，我只好大声称一声英雄！

没什么不可能，早晚还是有人接盘，然后继续造，然后越来越多。

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我不是YY帝 发表于 2016-6-16 11:45
冷静的啊。

我还是不明白这能说明什么？说明奥克兰的国际地位？还是房价未来会保持坚挺？

“国家的竞争力就只如此，为何它的核心城市就值得拥有全世界超一流的房价？”

有标准吗，比如国家竞争力 排名和房价排名？

然后同一个国家里面，比如AU, 地区竞争力排名和房价排名？

不是抬杠，我真的想知道。。。。。。

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Lease 发表于 2016-6-16 11:55
所以要想发达， 通常要经历两轮牛市。

追求YIELDING的策略， 在第一轮牛市中通常不能买很多投资房（5幢 ...

这个没错，大家都认同。

不同的是，现在是不是牛市，还是已经进入慢牛，还是已经是临界状态，马上进入熊市了。

以收入房价，或者租金房价，不看短期利率变化，不看人口经济框框，来评价目前的房价，只能得出结论，不可长期支撑，也就是“早晚要崩盘”，但是持续两三年慢牛，然后再崩。。。。那还叫崩盘吗。。。。。

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我不是YY帝 发表于 2016-6-16 12:16
慢牛这词我听了就想笑。

至于为什么想笑，你上GOOGLE查一下大陆新闻就行。 ...

看到你笑我就开心了

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轩辕剑仙 发表于 2016-6-19 19:34
问下楼主，你文里提到苏格兰房产泡沫破裂师哪年？因为我在那里的几年，那里的房价一直都挺稳定了。收入比很 ...

碰巧我之前的房客来自苏格兰，之前崩盘过，所以他等奥克兰崩盘等了十年左右不过没问具体的。。。。

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mnstar 发表于 2016-6-20 00:25
我听一个专业人士说房价要降8年了，我一直当他在放屁

8年前我名下有31.5W房产，现在有220W+，那位专业人 ...

哈哈哈，专家说一辈子总会对一次的。

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anzac_corp 发表于 2016-6-20 14:53
LZ用数据说话先赞一个！不过有些数据貌似不大准确哦。伦敦的房价收入比目前在12左右，你的怎么还是7呢，啥 ...

The median household income for London in 2013/13 was £39,100, while the mean income was £51,770. Both mean and median income is higher in Inner London than Outer London. The UK median in 2012/13 was £30,600, which is 22 per cent below the London figure

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anzac_corp 发表于 2016-6-20 14:53
LZ用数据说话先赞一个！不过有些数据貌似不大准确哦。伦敦的房价收入比目前在12左右，你的怎么还是7呢，啥 ...

http://www.demographia.com/dhi.pdf

page 31

London (GLA) 8.5 £400,000 £46,900
Auckland 9.7 $748,700 $77,500

(2016)