单开一贴，也谈房市的崩盘【更新】

enningtang

楼主这些以外汇来和房市的联系的看法是我去年的看法，在去年已经证明不是直接的联系了。我是搞外汇的，去年新西兰的确经过了一些比较严峻的外汇波动导致在一个短期内资金大量出逃，但过后已经稳定下来。其实纽元作为商品货币它波动的主导性是国际市场的变化，本国的经济数据，央行政策，房市的走势都不能百分百对纽元走势造成绝对影响，尤其央行的政策对纽元的影响只有可怜的20%。澳元的走势更容易被中国的经济变化绑架，因为澳洲的矿产对GDP贡献占比很大，而新西兰和澳洲不同。很多人还一直以为新西兰是农业出口国，其实早已经变了。新西兰现在对GDP贡献最大的其实是与金融相关的各种服务行业，占比超65%。新西兰本质已经是一个以服务为主导的国家，其中金融更是占大比重。换句话说，就算新西兰让恒天然破产了，不卖牛奶了，新西兰的经济体系还是能支撑下去的，但房市要是崩盘，那整个国家经济就完蛋了。政府和央行不可能让房市垮的，John Key本身搞金融的，这道理他比其他人更明白。所以，新西兰央行做那么多手段，都是在保护自身的金融系统的安全。房价和房贷现在威胁到这个系统，自然就会去挤压掉那些不可控的风险。而且，我觉得这些政策出台其实是不看好中国经济，要把中国那方面的风险排除出去。

enningtang

我不是YY帝 发表于 2016-6-14 16:22
可以详细讲一下金融服务系统对GDP的贡献有多大吗？

假如没记错，金融危机前爱尔兰和冰岛也完成了传统农 ...

你自己去查新西兰央行网站，上面数字可以看看，服务业占比超65%. 爱尔兰和冰岛和新西兰的国家经济结构都不一样，不能直接就套过来说。现在央行出台政策来遏制房价规避是好事。

enningtang

我不是YY帝 发表于 2016-6-14 16:22
可以详细讲一下金融服务系统对GDP的贡献有多大吗？

假如没记错，金融危机前爱尔兰和冰岛也完成了传统农 ...

我找到一个老新闻关于转型的了，还有一个最新的趋势是很明显的。所以新西兰央行宁可让汇率飞也不肯让房市爆，相对于房市来说，他们不是很care 出口业的挣扎。http://www.stats.govt.nz/browse_ ... ibution-to-gdp.aspx

这个是新的。
http://www.stats.govt.nz/datavisualisation/gdp.html

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一曰方茗 发表于 2016-6-14 17:02
水个贴哈，，，

有空分析下汇率吗？ 如果brexit成功 纽币和人民币汇率走势会如何？ ...

英国退欧更多的是对欧“盟”和欧元心理上的打击，但个人感觉英国应该不会退的，现在国际避险情绪加重，日元黄金这些可能会走高。美元基于现在的疲软数据和下来的美联储会议不好说，但美国加息是在重演去年的节奏。人民币一直都在偷偷地贬值，纽元已经过了高点现在下行趋势，我认为8月是必须降息的。相对于退欧和美国加息，日本现在负利率是最大的一颗定时炸蛋。这些纯粹是我个人的意见，可能都是错的。哈哈

enningtang

qqhao 发表于 2016-6-14 21:44
你说的服务业是单指金融服务业吗？还是指所有的服务业，那其中金融业到底占比多少？服务业创造的经济用量 ...

你问那么多，我建议你还是看看states new zealand的数据吧，都有你要的答案。

enningtang

qqhao 发表于 2016-6-14 22:56
我并不是要数据，是就你的提出观点“新西兰现在对GDP贡献最大的其实是与金融相关的各种服务行业，占比超6 ...

我还是那句话，数据里面就有答案。你连数据都不看那没啥可以讨论的。

enningtang

我是一半赞同楼主的看法，奥克兰的房市泡沫肯定是有的，而泡沫有多严重，什么时候会破裂，这样的情况单纯从新西兰本身的经济结构内部是很难去判断的，因为很多时候金融危机不是很简单地1-1=0 这样计算，历史上的案例也只能仅仅作为参考而已，新西兰这个经济体分量过小，很容易受国际风险左右，所以不妨把眼光放到全世界去看待这个房市泡沫，你就会发现这个泡只是一个小泡而已，而个人的财务危机只是小泡里面更小的泡，大泡沫我们肯定管不了，那就去理好自己的投资布局，控制好现金流，规避风险，这些才是最重要的。

enningtang

看到楼主提到美国的底特律，我想到以前看到的一个案例。底特律破产是美国政府破产最大的一个案例，从昔日的汽车之城到政府关门，其中的原因可以借我们参考和思考。内部原因1，1967年种族暴动迫使高资产白人群体大量移出底特律，从而造成社会财富不断下跌的恶性循环；2，市长不断大兴土木，1987年花费巨资建造的3英里长的环城轻轨变成吸金黑洞，成为压倒政府财政的最后一根稻草；3，各种开发建筑项目只是肥了开发商的钱包让政府陷入信任危机；4，政府为了填补财政黑洞出台重税。外部原因有汽车制造走入低迷，大量裁员，国际环境恶化等等。

从这些原因我们可以简单地归纳成几个点，这些问题处理不好也可能会发生在奥克兰这里，造成一个城市房地产崩盘的有人口流失（种族对立排挤高资产的人口-- 总让华人背黑锅？？），过度开发（开发一些运营成本过高入不敷出的项目 -- 环城铁路？？？）和重税（不断抽薪补洞造成死循环 -- 地税会不断上涨吗？？？）。很多外部因素是无法避免，但内部原因往往是自己挖坑往里跳。这就是为何底特律的房产一刀出售还没人敢买，都是无底洞。

这些问题是经过几十年慢慢积累最后爆发的，所以我们现在就开始警惕起来，不要被一些外国媒体误导了。

enningtang

ThinkOutLoud 发表于 2016-6-16 10:38
Auckland也正在修环城轻轨，这么巧，和底特律当年一样。

这东西不能直接比较，毕竟整体的环境和社会需求不一样。。它这是一个可以借鉴的案例而已。环城铁路的运营成本很高，如果政府能控制好就没问题。建成后大家多去坐一坐让政府多赚点就行。哈哈

enningtang

zwanything 发表于 2016-6-16 10:42
帖子是好帖子。但有个问题，大家都在谈崩盘，但是每个人对崩盘的定义是不一样的，有人说是腰斩，有人说是下 ...

崩盘崩多少，20-50%,这些都不是我们要关心的。我们关心的是自己的抗压性，如果崩了20%，你能扛过去吗？如果崩了50%，还能扛吗？我去年是唱空派，清理了大部分贷款，现在负债只占总资产的不到三分之一，而且手头有充足的现金可以抄底。泡沫横行的时代，以退为进是我推崇的投资原则，说句难听的，我这2年就等崩盘，就算不崩，我少赚点但至少可以睡个安稳觉。

enningtang

我不是YY帝 发表于 2016-6-16 11:03
我没这么潇洒，房子没有清空。不过我买的比较早，看中价值投资而不是投机而已。 ...

真正投资的都不用太担心腰斩，我经常说我那些房子土地都是留给儿子的，以后那些东西值不值钱是他们的事情了，不关我的事。

enningtang

我不是YY帝 发表于 2016-6-16 11:46
问题在于，YIELDING高的时候，你自己以前购买的房估值一样低。很难拿溢出的CAPITAL进行REFINANCE再进行第 ...

赞同，不同类型组合起来才好。我现在保留的都是可以分割的潜力最大的。以后一分割一卖又可以把贷款清了，又有现金入袋。

enningtang

我不是YY帝 发表于 2016-6-17 09:58
谢谢支持。我个人认为还是认为美国加息为触发点吧。

美国人的债务大多数都是消费债吧，新西兰人的债务一 ...

这几年被美国加息折腾得够呛，我现在觉得美国加息就是在玩狼来了。日本才是导火索。