房价回春了吗？ 真正的下跌还没到！

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自2016年下半年以来， 奥克兰总体房价一直没涨过。 我当时的预测是这几年会有小幅波动， 但如果没有显著的外来因素，房价不会有显著下滑，现在看来基本如此。现在的房市不存在复春的概念，将来是否暴跌主要取决于国际因素， 例如中东产油国大规模战争， 或者美国进一步扩大其全球贸易战的规模和时间，但国内因素（如经济政策）也会对涨跌的量有一定的影响。


可能很多网友会认为这两年的房价不是跌声一片吗？为什么你会这样认为？


房市的走向， 在于房产价值在不同时期的差别。 例如， 假设某城市只有1个的房子， 2016年100万，2019年90万，那么这城市的房价跌了10万或者10%. 但实践中，对大城市（如奥克兰）的房市走向的衡量是困难的，模糊的。最常用的是中位价，但也不完全准确。 例如，假设2016年某市交易了5个房子，2010年价格为60w (a)，70w(b), 80w(c), 90w(d), 100w(e), 那么某市房产2010年中位价为80w. 2013年， 前三个房子(a,b,c)再次出售(没有其他交易了），价格为70w(a), 70W(b), 100w(c), 结果2013年的中位价是70W，下跌10w,  但房市真的跌了吗？

所以，我认为，如果用中位价衡量房市走向，需出现较大的数据变化才能做出结论。例如，在三年（或）以上的期间内，年均同向变动5%以上，或者某一年变动10%。 才能得出上升或者下跌的结论。这是我对数据的解读。

至于2016年至今的奥克兰房市，阴跌是一个合适的形容。这是基于数据， 也是和一些资深房产经济讨论 的结果。 某中介举了个真实的例子，他今年卖掉的一个西区房子，上市前，他估计合适的价格区间是74~78w, 最后卖了75万。他认为这是正常价格，在好年会往高处靠，但今年不行。 此外，数位中介的想法也大致相同，中低价位的房产，卖的既快也多，并不怎么觉得价格下滑，微升倒是常见。中等价位的，大致持平，卖的时间较往年偏长。 高价位的（如开发大地， 豪宅等）很多卖不动，价格下跌明显。 另一个共同的想法是，目前一直下滑的房贷利率，有利于持有房产，并抑制抛售, 例如，房贷40万，现在4.15%的利息，下月Refinance, 如能拿到3.15%的利率，就能每年节省$4000, 再不济也能拿到3.65%的利率，每年节省$2000。既然负担一直减少，又怎会抛售呢？

真正的下跌还没到。 按照目前的国内外形势，房市会维持现状一段时间。但国外有很多风险因素， 例如经济萧条周期，美国贸易战扩大持久，中东油国战争。 最简单的例子， 几天前，沙特炼油厂遭受攻击，短期停产，就已经导致全球油价上涨。如果发生两伊战争级别的冲突，油价会长时间处于高位，导致新西兰的工业成本大幅上涨， 通胀爆升，央行会提高OCR来达到通胀不超3%的硬性目标，商业银行会跟进并转移成本， 房产投资者负担增大，被迫低价出售的情况会增多。 国内的因素包括政府的政策， 主要是通过对经济的影响造成。例如，假如经济一如过去两年低迷， 实际失业或破产的人会增多，Mortgage sale 也会上升。


总而言之，显著的整体房市下滑并未在奥克兰出现，阴跌是这两年特征。真正的断崖式下跌，会由显著的国际事件触发，当时的国内形势也会影响其幅度和长度。

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国外事件导致新西兰/奥克兰的房价大跌，我个人不希望看到。
因为这意味这本地的经济已经陷入衰退，金融市场也会饱受震荡。失业破产大幅增加，就如2007~2011年那样。

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pategao 发表于 2019-9-22 11:19
说白了，等黑天鹅，黑天鹅不来，没有大幅下跌

黑天鵝效应（英語：Black swan theory）是指极不可能发生，实际上发生了的事件。

贸易战和油国战争都是可能发生的，如果列入黑天鵝有些勉强。如果不是这两件，你指的黑天鵝事件是什么？

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Lease 发表于 2019-9-22 12:53
贸易战没有任何消停的迹象啊，呵呵。

今年10月会或多或少达成些协议，方便他选举。

然后明年如果连任，会大打出手。

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261874939 发表于 2019-9-22 12:52
整篇文都没提及移民 我就笑笑，不评论。

这包含在国内政策。

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Lease 发表于 2019-9-22 12:53
贸易战没有任何消停的迹象啊，呵呵。

对了，好久没看到你上来了。

不过我也很少上了。

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我是小老鼠 发表于 2019-9-22 12:28
跌吧，我还在等崩盘，还在等2012年的世界末日。。。哈哈！！！

你的签名图片是什么意思？

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老老妖刀 发表于 2019-9-22 12:34
跌吧，希望我这一生能看到断崖

美国如果大打出手，断崖的并非只有新西兰的房价， 还有经济和民生。

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rzrljb 发表于 2019-9-22 13:50
这几年的跌，只是政策收紧造成的，而不是真正的经济下滑造成的

大部分同意。

但经济前景不佳，银行避险减少贷款额，也是有影响的。

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shirly. 发表于 2019-9-22 20:12
楼主你是没有看最近EPSOM， Miford 还有Forrest Hill 的拍卖会吗。 简直火到不行 你发这种帖真像井底之蛙。 ...

自从CGT立法取消以来，看房买房的人很多，一直下跌的放贷利率也助长了这种趋势。房市有回升的迹象。

我一朋友最近打算在北岸南部买房，例如northcote, hill crest, takapuna ，可举步维艰， 稍好的房子都被疯抢，拍卖也变得寻常。

不过时间还是太短， 不足以认定房市回暖。 经济学家判断国家经济衰退，也要横跨3个季度，才能认定。确认房市的走向也类似。此外，也没出现有其他有力的因素刺激房市。 所以是一般的波动还是真回暖，还是有待观察。

至于如果出现严重的国际事件， 波动也好，回暖也罢， 房市都会被强力打压。

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PQNZ 发表于 2019-9-22 17:51
又是拍脑袋的垃圾文 不说别的，现在大地房卖不出去？可以负责任的说不要太抢手，很多价位已超16年，而且是 ...

近两年， 银行不愿贷款， 很多买家难以对大地，豪宅出高价，但不少业主的期待却不低，所以会卖不动。此外，建筑成本逐年上涨， 劳动力难寻，开发商也受压制。

这也不只是我个人的意见， 也是几位中介的经历，有Raywhite的， 也有harcourts的。

不过，最近在CGT法案流产后，市场确实出现反季节活跃，你大概指的是这一波吧。 也有网友给我留言，我的答复详见28楼。

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hj_win_1 发表于 2019-9-23 10:28
最近新上市的房源大多开始选择auction是不是一个信号？这几年可大多是议价上市的。 ...

对， 最近奥克兰房市有回暖的迹象。

可是时间太短，也没有能强烈刺激市场的因素，所以有待观察。

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PQNZ 发表于 2019-9-23 12:28
还是建议你多去看看市场，不是屁股决定脑袋。市场从来都是在犹豫中上涨，疯狂中结束。我到不希望市场涨太 ...

如果你有看我的回帖， 就知道我有陪朋友去看房/Auction， 也收集分析REINZ的数据和中介的意见。

我也观察到最近很多区都有回暖的迹象，但时间短，有待判别。

此外某些区例如Remuera, Mt Eden, 从来都不缺买家。但本贴的范围是奥克兰，不限于某几个区。

过去几十年，奥克兰总体房价大约每10年翻一番。但也有暴跌的时候，上一波就是2007~2010年奥克兰的市场，尤其某些区域，就大跌，就连房哥的女儿Karen 也因投资房产而破产。 这也由美国而起，现在美国也酝酿大规模贸易战，如果实行，肯定会大幅影响新西兰房市。这并非能由我决定。而且实话实说，我极度不希望如此，因为这会让新西兰经济陷入衰退。

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hfh555 发表于 2019-9-24 00:31
楼主大环境分析的不错，但是核心问题还是有所忽略，那就是移民人数，目前每年6万人的移民高位还在持续， ...

谢谢你写这么详细。我是希望skykiwi多些意见，少些骂战。

你的推论基于一个必要的前设（Presumptions）：

当经济危机发生时，净移民数量不受影响（维持在6万左右）

以2007~2011年的危机作参考，可以看出经济不好的情况下，移民人数也会下降。那几年的移民数量也就1万多，而且当时也是工党和优先党的联合政府。见下图。

其次，当年任何人都可以买新西兰的房子，而现在就只有Citizen和部分PR.

再次，当年中国的经济还好，但这次的经济危机如果是因为中美而起，国人少 有余钱到新西兰买房。  

所以，如果危机到来时，净移民人口可能也会大跌。政府的预测如上图也类似。既然前设不成立，那么也就无法证明结论合理。

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shirly. 发表于 2019-9-24 10:59
说的好 楼主也就是典型的想 wait and buy rather than buy and wait 一厢情愿的想房价暴跌把 但是现实是 ...

我10年前就买了房，5年前换大房。并不需要暴跌，也不愿看见暴跌。 2007~2010年那一波， 下跌的可不止是房价。到处都是失业，破产，我当年离领福利也就一线之差。

那几年，房价确实低，但能买的人很少，因为银行根本不愿借钱， 比现在还紧。

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hfh555 发表于 2019-9-25 07:40
是的，所以我认为的关键因素是移民人数，目前移民人数还是比较高的，又因为很多移民过来的人还没有身份， ...

长期来看，新西兰以农牧海产出口为主，风险低，房市会稳定上涨。 但中短期， 就不一定， 上次2007~2011 房市就是例子。

你的推论以净移民为基础，但净移民数量不一定能维持。 看看明年大选谁上台吧。

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V7 发表于 2019-9-25 11:44
3个月前，两家主流银行的高管分析师在私人聊天小会中说，还有2-3次降息，利率目标达到2.5附近，房产可能会 ...

如果外国事件（如贸易战，油国战争之类的)没发生, 随着利息的下跌，房市有可能出现上涨 。

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Lease 发表于 2019-9-25 13:05
这跟高级不高级没啥关系。

美联储的官员们够高级了吧， 他们也无法阻止2008年的GFC。 ...

他们的结论应该是排除了国际因素后得出的吧。 所以也就没有  gfc. 不过贸易战发生的可能性，不能忽略。

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zmwang 发表于 2019-9-25 22:49
最近看了一套Milfold的房子，学区不错。CV 1.55，on site拍卖 1.3起，一分钟左右流拍。都没啥人去，也没有 ...

这有点奇怪，我的朋友在北岸南部找了好几个月了，感觉好区房子出来几天就没了。

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Lease 发表于 2019-9-25 15:50
我觉得你还是相信我吧， 尽管我好像没有他们那么高级。

相信你的, 不过对Trump的看法还是不一样.

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Lease 发表于 2019-9-26 10:49
看法不一样太正常了。

别说是在这一群人的论坛上， 即便只有两个人， 比如， 夫妻两个， 看法也经常不一 ...

同意, 正常的. 对事不对人.

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V7 发表于 2019-9-26 11:22
华人工资不高，老外的工资其实是挺高的。有一技之长，或者专业领域40岁左两口子20多万还是正常。 ...

华人家庭能达到这个数的不多.

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Lease 发表于 2019-9-22 13:15
会吗？我觉的未必。

但即使如此，也是川普的权宜之计。并非真正的协议。 ...

是川普的权宜之计, 方便他选举。如果选举大打出手, 难以连任.

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markrey 发表于 2019-10-5 00:16
楼主的外部黑天鹅理论..........无言以对。

本贴, 没有谈黑天鹅事件吧. 如果你认为有, 请指出.

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Lease 发表于 2019-10-15 16:13
确实是周期循环。不过不必太悲观， 2001年 dot.com 爆破， 2008年GFC， 都是很大的全球经济衰退， 很自然 ...

美国和中国达成初步协议了.

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Lease 发表于 2019-10-15 22:09
我当然是知道了。

但现在只是口头上的， 还没有书面的签字，估计这过程未必顺利。再说这协议也实在不怎 ...

会达成协议的. 不然trump怎么选举.

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Lease 发表于 2019-10-15 22:50
达成协议也是权宜之计，为了连任而已。

连任之后照打不误， 因为中国不可能屈服。 ...

是啊, 这能看出来.

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Lease 发表于 2019-10-15 22:50
达成协议也是权宜之计，为了连任而已。

连任之后照打不误， 因为中国不可能屈服。 ...

但毕竟是个协议.

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Lease 发表于 2019-10-16 12:32
你翻不出来的， 因为我没说过， 呵呵。

是我认为中美都撑不了太久， 尤其中国。 就算美国，打贸易战也是为了钱，所以不会干两败俱伤的事。应该在某一点达成协议。

你的想法比我保守些。

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Lease 发表于 2019-10-16 22:32
拭目以待吧，呵呵。

我是不乐观。

我始终认为， Trump 败尽美国人品。  不过，他的眼光并非当前的贸易利润，而是维持中期的美国政经地位。 所以才会有现在和约以积蓄力量。