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标题: 奥克兰的一棵葱就当前房市的几点意见 [打印本页]

作者: 奥克兰的一棵葱 时间: 2008-8-6 18:26:14 标题: 奥克兰的一棵葱就当前房市的几点意见

大家好！尽管很久没来论坛了，但我的邮箱内还是不断有很多网友朋友的留言，或切磋、或讨论、或交流、或咨询……感谢大家的惦记，我也非常喜欢与大家在此分享房地产市场的心得与经验。

几个月前，我和大陆几个搞房地产的朋友去台湾考察了一下当地的房市，离开了奥克兰一段时间；回来后又遇逢四川地震，为表哀悼，特祭网了一段日子，所以一直没有与大家有所交流，有些朋友的信也未及时回复，请大家见谅。同时，早前我和论坛中的一些朋友就新西兰未来一段房市的走向展开了争论。当时，似乎大家各执一词，谁也说服不了对方。为此，我决定暂停发言一段时间，希望能够以更理智的心态来观察目前的房市并向朋友们汇报。此次再次发言，是觉得房市未来走向有所明朗，希望和朋友们再做一些交流。

在发表意见前，我要再次声明，本人2006年之后便不在新西兰从事任何与房地产有关的事情，目前所做事业绝对与房地产行业风马牛不相及。虽然如此，承蒙以前在香港、美国、大陆和本地的一些圈内朋友的抬爱，偶尔做些咨询事宜，但纯属于个人友谊而已。

就在今日下午，以前与我争论的某位网友发一贴，以NZ Herald的某篇文章为依据（http://www.nzherald.co.nz/sectio ... 3&objectid=10525627），以证明其房价下跌幅度之预言的准确，现就此置评一二，权作谈资。文章中所提及的数据，其实发布已经数日有余。以此来证明房价下跌说具有两处明显硬伤：

其一，Barfoot公司房产销售量只占奥克兰的四成左右，以它的数据概括整个房市而言似乎有些以偏概全。如果将Raywhite、Harcourts、Professional等房地产中介巨人的数据放到一起，似乎还比较合理。其二，文章中的数据仅仅是7月份的数据而已，以如此短期限的数据来概括全年房地产的走势也似乎有些偏颇。以上两点说明就此作为证据在时间与地域上都存在偏颇之弊。以此比较，也许一年中某一天的数据还比前年同期下跌100%都有可能，但这并不能从总体上说明问题。感兴趣的朋友如果翻查以前的纪录会发现，在房地产繁荣时期，某月的数据其实有时也会比前年同期有所调整，比如该月天气不佳等造成交易清淡等。此外，如果当月交易房产中中低价房和apartment居多，很容易拖累房价均值走低。该文中也提到7月份因87套City APArtment合同成交而对均值造成了些许影响。话虽如此，但无可否认的是目前奥克兰的房市是处在一个艰难的时刻，这是事实。但是否会出现暴跌，如果下跌会跌多少，恐怕并不像有的朋友预测的那样。不知道大家是否知道房地产投资中“大、小循环”的概念，本人根据自己的经验，认为奥克兰房市的小循环在8个月左右，也就是说预测房地产走势以八个月的数据均值为宜，在统计学上也才具有意义，而不仅仅是其中某个月的数据来概括。

关于未来房地产的走势，熟悉我以前发帖的朋友可能还记得，我对此的看法是奥克兰房地产市场会在2008年底回稳，此后于2009年逐渐收复失地，2010年春季之后开始新一轮的大循环。现在，我仍坚定的维持自己的预测不便。事实上最近一些动态也从份印证了我的判断。央行7月23日五年来首次降息，有兴趣的朋友可以在网上找一找央行同时发布的货币政策说明，其中对经济走势的预测与我对房市的预测如出一辙。财长Michael Cullen于5日发表讲话，也预测新西兰的经济会在年底重新好转（具体内容可见当日NZ Herald）。我的判断为何会如此，他们的判断从何而来，因篇幅有限，不在此具体详说了。

现在，我将自己掌握的国家经济强力部门在未来将采取的提振经济措施向大家汇报如下：
9月份，央行会进一步降息，幅度在50-100个基点；
10月份，新西兰近10年来第一次减税；
11月中上旬，新西兰大选，国家党上台执政。
2009年1月，央行再次减息25个基点；
2009年三月，随着新财年的开始，国家党推行大规模基建计划；
2009年3月，央行再次减息25个基点（视今年9月减息幅度，如果9月减息50基点，则不会有此次减息；如9月减25基点，此次再减25个基点）；
2009年4月，国家党再次减税；
2009年6月，美国次贷危机逐渐结束；随着北半球夏季的到来，北美房市重新活跃；
2009年8月，新西兰通货膨胀幅度达5%。因早前工资大幅上涨，利率也再次低迷，市场上的流动性将出现过剩苗头，投资房地产再次成为人们的选择之一；
2009年10月；油价开始不再出现大起大落，国际原油期货价格稳定在80-90美元/桶
2010年4月，国家党再次减税；

作者: xzha028 时间: 2008-8-6 18:38:59

拨开云雾见晴天啊.

作者: 翅膀硬了 时间: 2008-8-6 18:44:36

就是大牌子的“分析家”，很敢预测！艺高人胆大！

想请教下，您觉得奥克兰的公寓房08年底会触底吗？如果按照投资潜力，您觉得自住加投资的房哪种价位的房子最有潜力，“10-30万”呢？“30-50万”呢？还是“50万以上”？

您说为了油价看涨，是不是说近CT的房子或公寓，投资潜力更大呢？Albany等（偏远但价格不菲）的新区，会成为死盘吗？

作者: 翅膀硬了 时间: 2008-8-6 18:45:58

靠！我竟没抢到沙发〉。。。。。

但我对LZ的敬意如同滔滔江水，请LZ不吝赐教！！！！

作者: 漂浮的尘土 时间: 2008-8-6 19:09:04

;handshake; 说的好，自从买了房子以后，我越来越支持,房市能在年底前结束目前中介口中的萧条情景,开始新一轮上涨.

作者: xzha028 时间: 2008-8-6 19:19:39 标题: 回复 5# 漂浮的尘土的帖子

"结束目前中介口中的萧条情景"----------本人认为指日可待.

"开始新一轮上涨"--------------有所保留

作者: 肉肉妈 时间: 2008-8-6 19:46:46

原帖由 奥克兰的一棵葱 于 2008-8-6 17:26 发表
大家好！尽管很久没来论坛了，但我的邮箱内还是不断有很多网友朋友的留言，或切磋、或讨论、或交流、或咨询……感谢大家的惦记，我也非常喜欢与大家在此分享房地产市场的心得与经验。
几个月前，我和大陆几个搞房地 ...

顶
就是这么回事
其实早在16个月前
就已经有个澳大利亚的华人分析师准确的预测了2007-2012年的新西兰房地产
包括08年的衰退期
他那多达100页的分析里其中一条就是2010年重新进入主升规道

不过我觉得他的运气也好
蒙的地方还给蒙对了

这篇华人的论文加上一个谢国忠先生(谢先生不是作者,请别看错)
完美啊

[ 本帖最后由肉肉妈于 2008-8-6 18:50 编辑 ]

作者: 肉肉妈 时间: 2008-8-6 19:53:03

原帖由 翅膀硬了 于 2008-8-6 17:44 发表
就是大牌子的“分析家”，很敢预测！艺高人胆大！

想请教下，您觉得奥克兰的公寓房08年底会触底吗？如果按照投资潜力，您觉得自住加投资的房哪种价位的房子最有潜力，“10-30万”呢？“30-50万”呢？还是“50万以 ...

有句很经典的话形容公寓房: 百分之八十的公寓房都没有必要买,也没有必要卖.
不是我说的啊,我只转述

作者: xiaolu 时间: 2008-8-6 20:57:18

好，学习了~！

作者: 钟表楼子 时间: 2008-8-6 22:25:03

这个，，新西兰是个很小的国家，，靠自己的力量很难有大的起伏，，现在就看圣诞节了，，如果圣诞节我们的公司不盈利，呵呵，，明年新西兰的经济就够呛，，如果再不能吸引国际资金-像2001-2004年那样套中国人的钱-房市搞不好真的要下滑，，，，，，，，大家还是回学校读书吧，，，，

作者: cmm0918 时间: 2008-8-7 00:50:52

葱大哥是何许人耶？？？？？？？传说中的高人．

作者: WOKAO 时间: 2008-8-7 03:09:43

大师终于又重出江湖了!

作者: cmm0918 时间: 2008-8-7 10:54:58 标题: 回复 10# 钟表楼子的帖子

你是什么公司啊？？？？？？？？？？

作者: KFC. 时间: 2008-8-7 11:30:56

新西兰是一个移民国家，房价上涨很大程度上依赖于外来人口的数量。让我们看看我们所经历这次大起大落吧，1999年工党上台，放宽移民政策，2001年留学新西兰留学达到高潮，当时一年来新西兰的中国留学生达到2万人。2005年移民政策一步一步缩紧，汇率也一度高达6，大量留学生纷纷回国，2006年来新西兰的中国留学创历史新低，仅仅为3千人左右！2007年新西兰经济开始下滑，2008年可以说达到了7年来最低点。
如果要想这个国家经济复苏，唯一的办法就是吸引留学生，吸引移民。那么今年国家党上台后，明年开始放宽移民政策，要到2011年才能达到一个新的留学高潮。不过这次可能要轮到印度了，新西兰驻印度大使馆预计到2011年，将有2万个留学申请。不管谁来，只要外来人就可以促进经济发展。这样看来2013年，新西兰的房价才有可能出现新一轮大牛市。

作者: 和平家园 时间: 2008-8-7 12:41:35

呵呵，说来也巧，昨天在查看一棵葱说的那篇文章时，无意中看到了另一片文章，说新西兰海外留学生增在回升
http://www.nzherald.co.nz/sectio ... 1&objectid=10525598
正像楼上分析的那样，来的大部分都不是中国学生，印度人、中东人和韩国人占了大多数。
印度人的大幅增加，是不是意味着像Otahuhu、Manurewa、Mt Roskill South这些印度人喜欢居住的地区房价会大幅增长呢？感觉印度人还是挺会炒房子的。华人聚集的地方是否会相对衰落？请一棵葱先生和诸位点评一二。谢谢了。
PS 虽然知道你很忙，但还是想问问一棵葱先生可否将自己过去的发言整理成集，供我们下载参考？

[ 本帖最后由和平家园于 2008-8-7 11:42 编辑 ]

作者: jiahe 时间: 2008-8-7 12:56:36 标题: 炒家毕竟是少数

绝对看移民数量和留学生数量,否则谁来购买房子?;handshake;

作者: KFC. 时间: 2008-8-7 13:35:23

如果涨一定是涨新开发的地区，因为地多，可以炒作。

作者: ASX 时间: 2008-8-7 14:05:02

LZ能想象力十分丰富, 希望你这美好的愿望能实现, 你的广大SKYKIWI 粉丝及信众们能在"奥克兰一棵葱"的光辉思想指导下, 财源滚进.
(PS, 想象并不等于预测, 想象与梦想比较接近)

[ 本帖最后由 ASX 于 2008-8-7 13:14 编辑 ]

作者: 大S 时间: 2008-8-7 17:17:52

利率肯定会持续减的，
各位，站直了，别趴下。

PS。楼主是这的名人，简直就是诸葛再世啊。肯定是大开发商

作者: 巴山故道人 时间: 2008-8-7 17:22:28

一棵葱再发好贴！
只有这等高人才敢作出如此精确的预测。我感觉一棵葱的预测颇为准确。周末和朋友聊天还提起你。只是感觉你本人有点神龙见首不见尾。

作者: 钟表楼子 时间: 2008-8-8 01:20:55

原帖由 cmm0918 于 2008-8-7 09:54 发表
你是什么公司啊？？？？？？？？？？

http://www.skykiwi.com/news/view.article.php?64421/c10

呵呵，韩国又开始给新西兰送钱了，，，不过，在新西兰经济实体已经膨胀的前提下，韩国的钱能起多大作用，，就要赌一下了，嘿嘿

我不方便说话，，我们老板搞不好就在这里玩，哈哈，，，沉默是金。。

作者: 钟表楼子 时间: 2008-8-8 01:28:30

葱师傅不知道有没有财产保险的资料，，，一年之内轮不到我买房子，但是总是要买的，，

人死了，就什么都没了！！！房子烧了，就白忙活了！！！！
什么道德，贞节，礼貌，爱国主义都是空的了，，，

所以，总是安全第一，，老人说，留得青山在，不怕没柴烧，好死不如赖活着，还是有道理的。

作者: 钟表楼子 时间: 2008-8-8 02:02:10

原帖由 ASX 于 2008-8-7 13:05 发表
LZ能想象力十分丰富, 希望你这美好的愿望能实现, 你的广大SKYKIWI 粉丝及信众们能在"奥克兰一棵葱"的光辉思想指导下, 财源滚进.
(PS, 想象并不等于预测, 想象与梦想比较接近)

呵呵，，预言都是基于前提的，，

预言对了的是先知，预言错了的就是傻子，，这个就是人类的评价标准，，所谓胜者为王，败者为寇，，，无他。

作者: 蓝蓝的海 时间: 2008-8-8 11:37:01

说的好,顶...............我明年要换房子,还是自住,估计影响不大吧??

作者: xiaolu 时间: 2008-8-8 13:22:07

原帖由 奥克兰的一棵葱 于 2008-8-6 17:26 发表
现在，我将自己掌握的国家经济强力部门在未来将采取的提振经济措施向大家汇报如下：
9月份，央行会进一步降息，幅度在50-100个基点；
10月份，新西兰近10年来第一次减税；
11月中上旬，新西兰大选，国家党上台执政。
2009年1月，央行再次减息25个基点；
2009年三月，随着新财年的开始，国家党推行大规模基建计划；
2009年3月，央行再次减息25个基点（视今年9月减息幅度，如果9月减息50基点，则不会有此次减息；如9月减25基点，此次再减25个基点）；
2009年4月，国家党再次减税；
2009年6月，美国次贷危机逐渐结束；随着北半球夏季的到来，北美房市重新活跃；
2009年8月，新西兰通货膨胀幅度达5%。因早前工资大幅上涨，利率也再次低迷，市场上的流动性将出现过剩苗头，投资房地产再次成为人们的选择之一；
2009年10月；油价开始不再出现大起大落，国际原油期货价格稳定在80-90美元/桶
2010年4月，国家党再次减税；

再次回来拜读一颗葱的大作。敢做出这样的预测，不愧网友称你为大师。不过有一点要澄清一下，

文章中的数据仅仅是7月份的数据而已，以如此短期限的数据来概括全年房地产的走势也似乎有些偏颇。以上两点说明就此作为证据在时间与地域上都存在偏颇之弊。以此比较，也许一年中某一天的数据还比前年同期下跌100%都有可能……本人根据自己的经验，认为奥克兰房市的小循环在8个月左右，也就是说预测房地产走势以八个月的数据均值为宜，在统计学上也才具有意义，而不仅仅是其中某个月的数据来概括

大师您也许事务太繁重，没有仔细阅读。小弟我提出的数据并不是和去年或者前年同期相比较，而是拿08年7月份与08年6月份及2007年12月份相比较。这是精确按照您提出的“8个月小循环”截取的时间段。数据显示7月份比6月份下跌5.3%（时间跨度1个月），比07年12月份（时间跨度8个月）下跌7.61%

Barfoot的数据当然不足以代表其他agent，作为一个indication来看待吧！

作者: 奥克兰的一棵葱 时间: 2008-8-8 14:39:20

大家好。感谢大家的回应。朋友们的响应让我很感动，我今后会多来这里和朋友们交流。
首先就“Xiaolu”先生的回帖做些许说明。英文报纸上的文章提到在7月629栋售出房产中，有87栋市中心公寓，占总单的13.83%。现在关键是看这87栋公寓的成交均值，我做个假设，如果这些均值每栋为总成交均价497,479 的一半（我估计如此假设还可能高估了这87栋公寓的实际出售价格），熟悉统计学的朋友可以算算这87栋公寓对于总均价影响的权重比。
结果出来后一切不言自明。我已经委托一个朋友代为查询87栋公寓的具体成交数据。落实后会及时向朋友们汇报。

“翅膀硬了”，感谢你的回应。以前也经常有生活中的朋友向我咨询投资地产的方法、时机甚至具体的地点。因为是实际生活中的朋友，所以我尽可以大胆给予意见和建议。或许是自己比较幸运，给予朋友的意见每每收效不错，有的朋友因此还掘到了人生的第一桶金。在网络中，早前也曾给与一、两个朋友以建议。似乎反映也还不错。一位网友说，他的一个朋友因听了我的建议买了某个地方的房子，后来请专业评估师评估居然立刻升值了近8万。几个月前该处房产再次被实际卖出，除去中介费，实际还赚了将近2万元。在目前的房市下，能够如此实属不易。我这么说不是自夸，只是想说我挺喜欢帮朋友们出些建议，一起参谋参谋，将自己所知道的一些情况和大家分享而已。从中，我也从朋友们的身上学到了不少东西。但是，由于网络中发言不受约束的缘故，我的建议有的往往也受到个别朋友的指责。我说哪里有潜力，他们就说我是这里的中介或在此有房子而造势。我说我不看好哪里，个别朋友也不高兴，说我胡说八道。所以，我现在基本不给网络中的朋友建议了，或给与一些建议，但不会说得太具体，望大家理解我的苦衷。
从你的网名中，我感觉你是一个刚刚脱离父母羽翼的年轻人。回想当年，自己刚刚从芝大学毕业踏入社会闯荡时，也是从零开始。家中年迈父母的期许成了我艰难前行的唯一动力。直到今日，睡梦中每每想起老父亲老母亲那斑驳褶皱的面容都不禁会潸然泪下。如果你买房子，别忘了一定接父母来住住。

作者: 和平家园 时间: 2008-8-8 16:39:00

一棵葱可能太多心了，论坛上肯定什么话都会有，别太在意。
很多网友还是真心喜欢你的，想从你那多学些东西，不吝赐教。
对你的智慧、知识都非常钦佩，想问问你投资地产最需要的素质是什么？智慧？运气？还是什么？
另外，窃窃的问一句：你的个人资产到什么规模？别介意，只是想看看你有多么成功。

作者: KFC. 时间: 2008-8-8 17:14:27

资产规模说明不了什么问题吧？
有的小孩还没有PR就有2，3套房，因为家里有钱；
有的拥有4，5套房但年龄30多岁，夫妻俩人工作稳定；
这样也不能算什么成功吧？
投资这个东西就是要2手抓，两手都要硬才能发挥最大的功效。两手即一手赚钱，一手投资。光投资没有收入在房价下跌的市场行情下是死路一条，房子多了只能说明投资了，不能代表能维持好；有收入不去投资也不行，资金不能最大化利用。理想与现实总是有差别的嘛

作者: anwang69 时间: 2008-8-9 17:14:18 标题: 那么说现在是投资房可以入市的时候吗

如题,请较一棵葱,谢谢。因为知道确实最近房子销售的数量上升了，但是价格是下降的。想买房投资哩。。。还是想买北岸的，在BROWNS BAY 和ALBANY 这一带，现在是时候入市吗？

作者: cheng1981 时间: 2008-8-9 23:01:34 标题: 强烈不同意！

哈哈，巧立名目了，希望跟楼主交流多学学

lz之前的文章我看过的也都仔细读了，凡是做的结论都是有理有据，逻辑性也强。赞！

这篇文章也是一样我非常认同，，按照最客观的说法也是：言之有理++的

可是有一点是与现代企业在实际市场分析中所不一样的：“以偏盖全”并不一定就没有道理。我在国内工作，其中职责就是分析宏观市场，以及对手的市场容量已作出对自己产品下个季度的战略调整--是该打广告，促销，节约成本，增加售后服务，开发新的还是保持现状。这么重要的决定需要很多数据的支持，但是不论你多么努力通过各种渠道的挖掘，所得到的数据还是不够准确的，不过当你适当的运用“以偏盖全”跳过这些数据的怪圈就可以得到一个近乎完美的真理。最起码，我所在国内的各个分公司同一职位的同事都是这样做的，也没发生过和分析结果相差很远的时候--事实上都是很接近。

这个例子来说，Barfoot 40%的市场份额来判断走向已经可以说是有理有据了，没有必要非得所有大公司的数据加到一起才能判定；那样只能增加自己的烦恼和浪费时间。拿一年中的一个月来判断在这个例子中也是可以作为一定依据的，但如果之前房市一直是起起伏伏，一个月的数据在这里就没有说服力了。lz自己也说了，一个月要是天气不好或者有什么其他事件明显影响了成交量，那到底有没有那：）（之前给的那篇文章我实在打不开），如果没有特别的事件影响，其实也可以作为分析依据的。

之前文章看不到，不过看“葱”兄弟的意思应该是你分析的对了，那个tx分析错了。但是你们两个人的论证依据（只通过你这个帖子里写的），，你们说的都有道理，没有人是不对的。也可能你们那个帖子我没看到也许他有很多不够客观的观点。不过单说他拿这两个数据说事还是没什么问题了

当然，以偏盖全也是在没有数据支持下根据分析人员自己的经验设定一些判定条件来得出的结论，而且通常这种结论也是用大约、类似符号来标注的。如果明明数据都可以得到你又不加分析得靠拍脑袋来的结论也是非常愚蠢的

最后，不论是多么充足的“证据”在经济环境中所得出的分析结论也都只是一种“分析结论”，，说白了是猜的，没人敢说自己的观点就是稳对的。何必大家偏要说谁对谁错。只要都像lz这样有理有据的说出来对大家就都是帮助，争来争去的

作者: 贷款专家 时间: 2008-8-10 02:07:13

一直都在看楼主发表的文章与见解,真是非常的佩服!!希望常常发表看法....

作者: leaveopen 时间: 2008-8-10 07:47:21

我想问下现在的汇率为什么这么不稳定有些离谱是不是暗示新西兰的经济衰退的前兆呢会给房地产带来什么样的影响呢？？谢谢啦

作者: 和平家园 时间: 2008-8-10 11:38:16

我也很关心汇率的问题，请奥克兰一刻葱回答一番。

[ 本帖最后由和平家园于 2008-8-10 10:39 编辑 ]

作者: 奥克兰的一棵葱 时间: 2008-8-10 11:49:28

国际油价下跌引致美元近日走强，新西兰又首次降息，此消彼长，自然令纽币从高位滑落。我以前讲过，利率、汇率和房价三者是“按下葫芦起来瓢”的关系。汇率降了，对此间的房市是一件好事。以奥克兰为例，40%的人口是非出生在新西兰的移民。这意味着其中很多人会在海外拥有资金，汇率下跌，有可能令更多的海外购资金进入新西兰。当然，显示在房价上需要一个过程，也许半年至一年后才能看见效果。
“和平家园”朋友，说到一个房地产行业需要的素质，我觉得“眼光+头脑+魄力”是最重要的，至于运气的因素则不必考虑，因为你有了前三者，基本就可以在市场中立于不败之地。你不是第一个向我问这个问题的人，很多朋友也想知道该如何运用上述三个元素呢？这里我就举个简单的例子，看看一条房地产投资的思路是如何形成的。
在第一帖中，我讲了一些对新西兰房市会产生较大影响的预测。其实，这些预测都是在较浅显的层次上，我能分析得出，相信很多朋友也能得出，而商场上的成败在于对市场的更深入的把握。就以“国家党推行大规模基建计划”为例。两周前，国家党年会在惠灵顿召开，明确提出会加大基础设施建设力度。我翻查了一下资料，这些基础设施既有目前工党政府正在实施的，也有国家党新推行的。这些基建计划包括：宽带增速计划、贯穿北岛中部到惠灵顿的新高速计划、20号高速延长计划、奥克兰市中心海底铁路计划、南岛发、送电网新建设计划、奥克兰Mt Wellington商业街扩建计划等等。我粗略算了一下，这些总投资起码要300多亿纽币。国家党宣布一旦当选，将向海外融资借款50亿，但这只是杯水车薪，加上工党政府留下的历年财政盈余，远远不够支持庞大的基建和减税计划。国家党同时承诺会将国家外债保持在2.5的安全水平内，也就是说不会向外界借更多的钱。那么，支持庞大的基建和减税计划的钱从何而来？答案只有一个：出售政府资产。国家党治国一个重要思路就是私有化，其素有出售政府资产的传统。年初被工党买回的国家铁路网就是国家党执政期间卖给美国人的。前几天，有关Kiwibank是否应该被出售也是搞得沸沸扬扬，很多人担心国家党执政，kiwibank这新西兰唯一一个属于自己的银行也会不保。其实，出售kiwibank远远不够筹措这么多的资金。除了几家大的国有公司，还有什么可出售？答案也只有一个：政府公房。历史上就有过同样的经历。国家党在九十年代曾出售了一万套公房（一半在奥克兰），筹措了大量的资金。此次，国家党肯定会故计重施。但因怕得罪中低收入人士，所以故意对此遮遮掩掩，但明眼人不难分析出国家党的政策走向，如此大的支出计划，又缺乏资金来源，又不肯多借钱，出售公房肯定是必然的。公房的出售，是最简单、最可靠的资金筹措方法。公房被出售的地区，房价肯定会因此而大幅飙升。大家查查Kohihmarama和Mission Bay九十年代的房价历史就知道了。
那么问题又来了？全国各地这么多公房，投资者怎么知道要买哪里呢？其实答案也很简单，国家党政府肯定会选择以出售最少的房屋数量获取最高价值的地区的公房。奥克兰天价地区的公房如Mission bay和Kohimamara的存量公房当然会出售，但是对投资者而言，这些地区的房价已经远远是天价，进一步升值和获利的空间都已经不大。那么还有哪里？不言而喻，离市中心较近、价值较高但尚未离谱且存在较大上行空间的地区在奥克兰就当属Mt Wellington、Otahuhu和Papatoetoe这一带了。我以前就像朋友们推荐过这个地区，如果不算北岸，该地区位于奥克兰地理的正中央，正是地理上的超级黄金地带。加上其它种种迹象显示，我判断未来这一地带肯定会有一个大的飞跃。根据奥克兰City Coucil的统计，Otahuhu这一地带也是全奥克兰涨幅最高的地区。（具体可见http://www.nzherald.co.nz/sectio ... 1&objectid=10524982）。这说明已经有很多精明的买家将目标放在了这一区域。以前我在网上向朋友们推荐过这一地区，但很多人往往以这一地带毛利人多加以反对，或者说我是卖这一带房子的中介，搞得我哭笑不得。一个成功的人士需要的是更长远的眼光和过人的魄力，所谓“眼光+头脑+魄力”，长远的眼光+敏锐的头脑+过人的魄力，这正是获得成功的是别人而不是我们的区别所在，不是吗？

作者: xiaolu 时间: 2008-8-10 12:11:40

一棵葱兄关于公房和房价的关系分析得很精辟。Otahuhu的房价现在还在高位，介入时机还需要仔细考虑。

作者: 和平家园 时间: 2008-8-10 16:37:48

谢谢一棵葱。你的思维深度的确让人赞佩。

作者: goodnews 时间: 2008-8-10 21:21:51 标题: 看看这篇关于公房的文章

Nats put limit on state-house sales 5:00AM Wednesday July 23, 2008
By Simon Collins

Phil Heatley. Photo / Northern Advocate

The National Party has promised to keep at least the existing number of state houses if it wins this year's election.
Housing spokesman Phil Heatley told a Housing Institute seminar in Waitakere yesterday that National would give back to Housing New Zealand tenants the right to buy their houses.
They had this right until the Labour Party won the 1999 election.
But he said National would not sell state houses to outside investors, as it did in the 1990s, and would use the proceeds of sales to tenants to buy or lease new state houses.
"If they purchase their state home, we will replace that home within the housing stock so as to lift someone else off the waiting list," he said.
"We won't be running down the state housing stock. We acknowledge that we need it."
National leader John Key, who grew up in a state house in Christchurch, has already signalled that National's policy this year will be softer than in the 1990s, when it put all state tenants on market rents and introduced an "accommodation supplement" to help people on low incomes equally in both state and private homes.

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Mr Heatley said the party would now keep Labour's policy of fixing state house rents at only 25 per cent of the tenants' incomes except for tenants on high incomes.
Labour's Housing Minister, Maryan Street, told the seminar that 9 per cent of Housing NZ tenants already paid market rents because of their high incomes.
Mr Heatley said that meant that about 6182 of the current 68,686 tenants were earning high enough incomes to be able to aim to buy their own houses.
"Not all of them could afford to buy their own home, but there are hundreds who are paying market rents on incomes of $60,000 to $80,000 a year. I know this because I have asked for the figures," he said.
"Is it a silver bullet? No. But if they want to get into home ownership we will back them."
Ms Street said National had reduced the number of state houses by 13,000 from a peak in 1993, and Labour had built up the number again by 8000 since 1999.
"It costs more and takes longer to build a state house than it does to sell one," she said.
"We haven't even recovered back to where we were in [1993]. We have a state house waiting list of just under 10,000. If we had those 13,000 homes, we perhaps wouldn't have a waiting list.
Mr Heatley refused to commit National to continuing to increase the state housing stock, pointing to "inefficiencies" such as one or two parents left in large family homes where the children have all left, and state houses valued at $750,000 or $1 million which could be sold to fund several cheaper houses.
He promised to keep the accommodation supplement.
He also promised to keep Labour's Housing Innovation Fund, which provides $12 million a year in capital for community groups providing shared-equity and other subsidised housing to low-income people.
But he said this might need to be restricted to groups that were big enough to get the economies of scale that came with a decent-sized housing business.

作者: goodnews 时间: 2008-8-10 21:26:16 标题: 也看看这一篇

Ministry map shows wealthiest and most deprived areas (+photos)

12:05PM Tuesday July 01, 2008

The darker the red colour, the greater the deprivation.

Ministry map shows wealthiest and most deprived areas

The Ministry of Health has released a map of New Zealand which shows where in the country is best and worst off.
Called the Atlas of Socioeconomic Deprivation in New Zealand, the map is divided into the 21 district health board areas.
Areas are marked in colours corresponding to five different levels of wealth, ranging from "least deprived" to "most deprived".
The ratings are based on 2006 census data, using income, home ownership, family support, employment, qualifications and transport to measure deprivation.
Ministry deputy director-general, health and disability systems strategy Deborah Roche said the atlas updated two editions released in 2000 and 2004, and was based on Statistics New Zealand's index of socioeconomic deprivation.
The index was used to monitor inequalities across a range of health indicators, including hospitalisations and mortality.

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It was also widely used to assess DHB funding.
In research, the index was a tool to determine the relationship between socioeconomic status and health outcomes.
Tobacco smoking, for example, was known to be strongly related to deprivation, Ms Roche said.
Research has also shown a correlation between incidence rates of cervical cancer and socioeconomic deprivation.
The atlas was available on the ministry's website.
Ms Roche said the ministry was committed to reducing health inequalities and the atlas would assist with this.
- NZPA

作者: 奥克兰的一棵葱 时间: 2008-8-11 11:23:45

Goodnews朋友，谢谢你的回帖。
你所引用的文章发表于7月23日的英文先驱报的A3版，惠灵顿的Dominion Post和NZTalkZB也有类似的报道。我当天就阅读过该文。恐怕与你想象的相反，该文正是我做出“国家党会大规模出售公房”这一判断的佐证。
该文恰巧发表于国家党宣布执政政策的前一周，其时机非常耐人寻味。熟悉新西兰政党运作模式的人应当知道，如果国家党真的想将文中所作承诺作为一条执政政策执行的话，应当将其与国家党的其它政策放在一起在大会上一并宣布。但是你看到国家党的正式政策中有这一条吗？
在这里，我提醒大家注意"promise"与"policy"的区别。前者的严肃程度比后者轻许多。一个政党一旦执政后，大可因时因地的调整"promise"。这种事例，政治生活中太多太多了。
国家党此时抛出这么一个promise，恰恰说明很多人担心它再次出售公房。连工党还时不时用国家党以前出售公房的纪录来恐吓中低收入的选民。国家党这个时候如果不做出这么一个承诺，无异于为工党助选，将众多公房使用者的选票白白送给工党。全新西兰目前有近7万个公房租户，连同住在一起的家属，这些人的选票应当近20万，足以左右今年的大选。国家党不做出个安抚承诺无异于自杀。
大家再仔细读一读这几句，“The National Party has promised to keep at least the existing number of state houses if it wins this year's election.
”“Mr Heatley refused to commit National to continuing to increase the state housing stock,”具有等同博士学位的Phil Heatley.的讲话其实很消极。至少国家党没有承诺会继续兴建更多的公房，这本身就隐藏了国家党的公房政策走向其实是相当负面的。
还是像前面讲的，一个政党改变自己竞选策略性的承诺太普遍了，也太容易了。
仔细推敲不难发现国家党的承诺也很巧妙的为今后改弦更张留下了伏笔。国家党鼓励现有公房住客购买他们居住的公房，但是问题又来了，这么做对其它人公平吗？公房属于国有资产，人人购买的权利应当是相同的，国家党只要稍加调整说“在价格相同的条件下，我们鼓励现有租客优先购买”，即可达到让全社会来竞标公房的目的。国家党或者可以声称将市区中的公房出售以在远郊区修建更多的廉价公房，但是其中有多少钱会用在修新公房上，不得而知。总之，改变承诺的方法太多太多了。
此外，正像文中所说的那样，现在公房中的很多住客的收入水平已经远远超过中等收入水平，政府很难用强硬措施将他们驱赶出去，而将他们所住公房出售，是最好的办法。
还是回到我发此帖的目的，是就如何形成和分析出一条房地产投资的思路与大家切磋。拨开表面的烟雾看到背后的实质，正是“敏锐的头脑”应当发挥的作用。否则房地产投资岂不是变得非常简单。能否看到事物背后的真相，考验的是一个房地产投资者的功力。你看到了，所以成功的是你而不是别人。房地产投资的魅力就在这里。
当然，我并不是说我的分析就一定正确，我只是想起到一个示范作用，引导大家看问题多往深层次发展而已，希望大家理解我的初衷和苦心。话再说长点，我在新西兰房地产市场上认识不少印度朋友，他们的资金或许不如华人开发商和投资者丰厚，但是不得不承认，他们看问题比有些华人朋友更远、更透，更有魄力。所以他们的投资回报率远远高于我们华人。而有些华人朋友看问题真的很浅显，有的时候甚至令我替他们捏把汗。我衷心希望能改变这种状况。
望大家多多理解，和大家多多切磋

作者: 翅膀硬了 时间: 2008-8-11 12:48:13

支持LS两位的讨论，谢谢两位！！！

作者: 八月的威士忌 时间: 2008-8-11 14:10:37

分析的的确透彻由衷佩服

作者: 巴山故道人 时间: 2008-8-11 14:28:45

一棵葱分析得很透彻。如果我再次买房，首选你说的地区。

作者: 奥克兰的一棵葱 时间: 2008-8-11 14:55:46

原帖由 巴山故道人 于 2008-8-11 13:28 发表
一棵葱分析得很透彻。如果我再次买房，首选你说的地区。

"巴山故道人"朋友。如果你认真考虑过我的分析，觉得比较可行，那么我支持你在这一地区买房，我相信这一地区在未来带给你的回报率会远远高于其它地区。但是如果你没有认真考虑过我的分析，仅仅以我说什么就是什么，那岂不是又成了跟风。我最不赞同朋友们买房时跟风，别人说哪里好就一定哪里，别人说哪里不好就一定不买哪里。切记，买房时谁也取代不了你自己的判断。

作者: lightdash 时间: 2008-8-11 17:31:54

真的很佩服你的说，真的想什么时候和你当面讨教一下现在的房地产市场

作者: 和平家园 时间: 2008-8-11 17:57:06

一棵葱分析的真很有道理。我不像你那么会分析，但我在你说的这一带实际住过，隐隐约约中能感觉这一地带的潜力，不说别的，就是交通超级方便这一点就挺吸引我的，到哪里都不算太远。我原来的房东几年前买的房，本来有中介游说他，可以趁去年高峰时卖出去，但他都不卖，就是看准这一地带的长期升值潜力。
另外，我听一个在AUT读书的朋友说AUT本科生校园两年后会搬到Great South Rd的Papatoetoe与Manukau city交汇的那一带，我想其正在一棵葱说的那一带地区之中。届时几千名大学生在新校园里读书，肯定对该地区的房价有一个很好的推动。
我也曾听人说：“政客的话你要反着来看”，这话挺有道理，国家党不出售公房，哪来那么多钱进行建设？

作者: cmm0918 时间: 2008-8-11 18:58:57

一棵葱大哥真是大牛了．佩服．

作者: 巴山故道人 时间: 2008-8-11 20:21:03

今天6点新闻说国家党执政后会为单身带孩子的父母申请福利设置更高门槛。国家党从来不是穷人们的政党，不卖公房才怪！

作者: goodnews 时间: 2008-8-11 20:35:38

豪赌国家党在竞选前对全国人民说谎，有魄力！

作者: 巴山故道人 时间: 2008-8-11 20:38:12

原帖由 goodnews 于 2008-8-11 19:35 发表
豪赌国家党在竞选前对全国人民说谎，有魄力！

别人分析得有道理就说别人是豪赌？你的创造力才是不一般啊！

作者: goodnews 时间: 2008-8-11 20:58:13

有一个问题请教一棵葱先生，国家党假如真的背信，大量出售公房，
大量的单亲妈妈，病残，脑残，黑帮马仔住到哪里去？搬到John Key 家 parnell 附近呢，还是你家我家附近？
还是再花上几亿银子修路建桥，建town centre，把他们安置到奥克兰50Km 以外去？

作者: goodnews 时间: 2008-8-11 21:07:39

巴山故道人先生，我可没说一棵葱先生豪赌。首次购房者去买mt wellington, otahuhu, papatoetoe, otara, mangere...这些烂区才是豪赌。

作者: 巴山故道人 时间: 2008-8-11 21:19:28

原帖由 goodnews 于 2008-8-11 20:07 发表
巴山故道人先生，我可没说一棵葱先生豪赌。首次购房者去买mt wellington, otahuhu, papatoetoe, otara, mangere...这些烂区才是豪赌。

一棵葱推荐的似乎只是mt wellington, otahuhu, papatoetoe这一线，otara, mangere不在其中，你别偷换概念。
我感觉你有点变态，你是不是因为买了你口中的所谓“好区”的房现在被套住了，让你在这里歇斯底里般的推销你的所谓好区？你从网上找个破地图成天在这里腻味，还耍点英文，是不是想让大家一块和你套牢？
我们在这里是进行有益的讨论，你有话也可以像一棵葱那样一条条分析出来，真理不是越辩越明吗？上来就抬杠似的至气，理性讨论的气氛都让你破坏了。
话说回来，什么叫好区？什么叫烂区？殊不知你口里的好区现在房价跌得更惨吗？能让自己花出去的钱获得最大收益的区就是好区，我这么认为。

作者: goodnews 时间: 2008-8-11 21:38:12

LS 开始骂人了，有点急了，没关系喝口水慢慢再到来。
LS, 既然好区大跌，为何不杀价买进呢？

作者: 奥克兰的一棵葱 时间: 2008-8-11 21:46:49

楼上的两位别吵了。GoodNews朋友，如果我的某些话冒犯了你，或一些观点让你不以为然，我首先想请你们原谅。就像巴山故道人朋友说的，一切还以理性讨论为宜。但巴山古道人朋友言语中也有些冲动，其实大家各有各的观点，相互切磋是一件快事，但如果变成相互斗嘴，就不好了。
至于GoodNews朋友提到的国家党如果出售公房时如何解决现有租客的居住问题，答案其实很简单。九十年代国家党曾出售了上万套公房，它根本不缺解决这种问题的经验。国家党解决方法的最重要的一条就是实行货币化住房补贴，而不是实际的分配住房。（这似乎有点像内地的住房改革）如果你住的公房被卖掉了，政府会根据当时的市场租金价格和你现有家庭收入水平给予你一定的住房补贴让你在他处可以租到同样的房子。GoodNews朋友，在你所引用的NZ Herald文章中曾提到国家党发明的住房补贴"accomodation supplement"，你引用的文章你自己都没有仔细看吗？
实行货币化住房补贴比公房而言对租客其实更有好处。租客可以用这些钱在自己的上班地点附近或喜欢的区域租房居住，而不受公房实际地点的限制。这样做既节省了租客上班时间，也可让租客对居住区域有很大的选择性，更缓解了社会上的交通压力，一举多得。更重要的是，这么做可以将租客平均的分散到社区中去，避免社会的两极分化，是一种令国家长治久安的好办法。
另外，巴山故道人提到的一点我表示同意，就是能取得最大的收益的区才是真正的好区。从这个意义上说，Otahuhu不见得就比Mission Bay差。我发现年轻的朋友在购房时有一个通病，总是追求一步到位，追求面面巨到，还不太能吃苦。其实，一些好区的价格已经被炒得太高了，年轻的朋友即便有能力购买，也会令自己背上沉重的包袱。我的建议是首先找一个升值潜力大的区入门，打打房客，将来升值了，贷款也还了一些了，再将房子卖了买个更好的。我以前就提过，洋人叫这种购房思路为“爬梯子”，还是挺形象的。有的时候想一步爬太高，很容易率着。大家有没有发现，现在的确是一些原来房价高得离谱的区域现在的房价越就“软”，销售量就更少。我以前提过一位网友花了家里几百万人民币的继续在某好区买了个结果被套住了，自己烦恼得不行。其实，我觉得这么朋友就是有点冒进了。当然，如果家里比较有实力的朋友那就令当别论了。但这种含着金钥匙出生的人毕竟是少数吧。

[ 本帖最后由奥克兰的一棵葱于 2008-8-11 20:48 编辑 ]

作者: cmm0918 时间: 2008-8-11 22:01:17 标题: 回复 51# goodnews 的帖子

那你觉得哪里才是好区？上百万的就不要说了．．．．．．．．．

作者: weiwarren 时间: 2008-8-11 22:21:23

编辑掉

[ 本帖最后由 weiwarren 于 2008-8-11 21:26 编辑 ]

作者: goodnews 时间: 2008-8-11 22:37:26

公房的收租是income related rent, 低收入人士每周只付 $40, $50...$80...的房租。http://www.hnzc.co.nz/hnzc/web/rent-buy-or-own/rent-from-housing-new-zealand/income-related-rent.htm
而租私房，目前奥克兰的平均房租是多少？住房补贴中区，北岸是一类区，三口之家最多拿225，两口之家最多160，单身145。
西区，东，南区是二类区，三口之家最多拿160，两口之家最多125，单身最多100。
无论你怎么安排，租住私房比公房还是贵了很多。这就是为什么那么多人排队等公房，而国家党又被迫承诺不动公房。想卖公房就要提高住房补贴，这会导致什么？租金上涨是其中之一。无法解决低收入人士住房的问题。

作者: jcn_cn 时间: 2008-8-11 22:44:20 标题: 南区不怕

很多人怕南区，如果是投资，找个好房客就可以了，如果自住，就要小心些，进贼的几率是比较高些，但想想投资回报率，我想很多人都后悔当年没多买几套，03年前papatoetoe平均20多万，05年30多万，两年中平均升值10万，你付一万多的首期在两年后收10万是相当可观的，进几个賊就算了吧。但我觉得现在增值空间有限，另投资成本也高了很多，papatoetoe好的街道都40万以上吧。Otahuhu的话有gang的存在，毛利，岛人不可怕，憨厚善良不乏有之，但有gang的地方买房要小心，像Otara,不要离他们太近。另觉得离工业区太近，多投资房，看起来cheap，要开发商好好改进。Manukau city有east Tamaki, airport oks, manukau centre三大工业区，还是很有潜力的。如自住个人喜欢 Hillpark, totara height, The Gardens可惜很贵。如果投资买便宜的就行了，但觉得现在买房不如买股票。

作者: 奥克兰的一棵葱 时间: 2008-8-11 23:24:42

如果让租客搬离现有公房，政府肯定会调高他们的住房补贴标准。但公房出售的收益远远大于发放住房补贴的费用。换句话说，一套公房的出售，政府收回的是整套的资金。而给出的住房补贴则是化整为零，在数年甚至数十年的时间里分期发放。还是政府的收益更划算。
租客拿着政府给的钱去市场上租房，当然会推高本地的租金市场。对于房东而言，这是一个喜讯，也会大幅推高本地的房地产投资。当然，对于低收入人士未必就是什么好消息了。

[ 本帖最后由奥克兰的一棵葱于 2008-8-11 22:28 编辑 ]

作者: 巴山故道人 时间: 2008-8-11 23:33:46

一棵葱，哪天可否将网友们组织起来见个面，大家一起吃吃barbecue，同时讨论房地产如何？另外请问你是哪里人？

作者: 奥克兰的一棵葱 时间: 2008-8-11 23:52:11

原帖由 和平家园 于 2008-8-11 16:57 发表
一棵葱分析的真很有道理。我不像你那么会分析，但我在你说的这一带实际住过，隐隐约约中能感觉这一地带的潜力，不说别的，就是交通超级方便这一点就挺吸引我的，到哪里都不算太远。我原来的房东几年前买的房，本来有 ...

补充一下，除了你说的AUT南区校园计划，这一带还有很多大型建设计划会在未来三年内启动。来自瑞士的著名家具品牌宜家家居会在Otahuhu兴建一座南半球最大的家具城，两年半后正式营运。Resource Consent已经批出。别小看“宜家”这个品牌，在主流社会的家具消费中很有号召力，绝对有助于提升这一带的商业吸引力。同时，以该商城为核心，应当会对周遭地产有一个正面的影响。

作者: Tomorrow 时间: 2008-8-11 23:57:11 标题: 呵呵~

关注~

作者: 奥克兰的一棵葱 时间: 2008-8-12 00:06:51

原帖由 巴山故道人 于 2008-8-11 22:33 发表
一棵葱，哪天可否将网友们组织起来见个面，大家一起吃吃barbecue，同时讨论房地产如何？另外请问你是哪里人？

我的籍贯真的那么令你感兴趣吗？大家身在国外就都是中国人，何必要分出个东南西北呢？还有的网友问我的资产，也很有意思。
正是因为渴望挣更多的钱，当初才会选择房地产这一行；正是因为不再想挣更多的钱，所以两年前才会选择退休做别的事情。当然，我的年龄并不像真正退休的人那么大。

[ 本帖最后由奥克兰的一棵葱于 2008-8-12 11:52 编辑 ]

作者: Tomorrow 时间: 2008-8-12 00:17:56 标题: 把你人肉搜索一下？：）

呵呵，人家主要是想和你交流学习的。

作者: goodnews 时间: 2008-8-12 00:26:06 标题: 回复cmm0198

cmm0198朋友，我建议首次购房的朋友在如今的市场下，稳一点，多收集资料而后行动。
01年－07年，auckland 房市太火，即使买在公房区的也赚了不少。otahuhu, otara, manurewa 等区都是昨日的明星。但这几年工党执政，公房在这些区确越来越多。如果自住，实在不宜。目前投资，租客也不愿租。house there is much overvalued, 只有待其回落到底，才好去看看。个人认为的好区 35－45万，你上次看的New Lynn 一类的区就可以考虑，只是这样的区好街差街混杂，鄙人以为政府的地图可以帮大忙。我个人不建议买在大公房区，当然我在公房区一套房子也没有。别人啃完的骨头上有多少肉呢？

作者: 智康 时间: 2008-8-12 02:00:50

原帖由 奥克兰的一棵葱 于 2008-8-11 20:46 发表
另外，巴山故道人提到的一点我表示同意，就是能取得最大的收益的区才是真正的好区。从这个意义上说，Otahuhu不见得就比Mission Bay差。我发现年轻的朋友在购房时有一个通病，总是追求一步到位，追求面面巨到，还不太能吃苦。其实，一些好区的价格已经被炒得太高了，年轻的朋友即便有能力购买，也会令自己背上沉重的包袱。我的建议是首先找一个升值潜力大的区入门，打打房客，将来升值了，贷款也还了一些了，再将房子卖了买个更好的。我以前就提过，洋人叫这种购房思路为“爬梯子”，还是挺形象的。有的时候想一步爬太高，很容易率着。大家有没有发现，现在的确是一些原来房价高得离谱的区域现在的房价越就“软”，销售量就更少。

说得好！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

作者: 巴山故道人 时间: 2008-8-12 10:57:35

原帖由 goodnews 于 2008-8-11 23:26 发表
“当然我在公房区一套房子也没有。”

看来你就是一个炒房者，只不过你的房产都在你口里的所谓好区罢了，如今是不是被套住了，压力很大啊？
为了自己的私利，唱衰别的地方，这种行为也能理解，人不为己天诛地灭嘛！

作者: 白驹过隙 时间: 2008-8-12 11:10:31

原帖由智康于 2008-8-12 01:00 发表

说得好！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

同意！

作者: 白驹过隙 时间: 2008-8-12 11:13:58

Goodnews，希望你的发言能多一些像一棵葱那样的有理有论有据的分析，而不仅仅是胡乱的扣帽子。

作者: xiaolu 时间: 2008-8-12 11:35:33

有点看不过去了。Goodnews有扣帽子吗？扣帽子的是别人吧。

讨论就单纯的讨论，我最反感在讨论中加入质疑别人动机和品质的言论。如果有朋友是大师粉丝团的一员，大可以尽情鼓掌、叫好、有自己见地的就分享一下，这样每个人都可以从中获益，岂不是很好很健康的方式吗。没有必要上升到情绪化的言论甚至人身攻击吧。

一棵葱兄说得也很对，每个人都要有自己的独立思考，不能跟风。有了利益个人享用，有了风险也必须自己承担。盲目不加选择地听信别人的建议，后果很可能是灾难性的，不但损害自己的利益，还有可能妨碍大师的名声。

作者: 奥克兰的一棵葱 时间: 2008-8-12 11:56:01

原帖由 goodnews 于 2008-8-11 23:26 发表
cmm0198朋友，我建议首次购房的朋友在如今的市场下，稳一点，多收集资料而后行动。
01年－07年，auckland 房市太火，即使买在公房区的也赚了不少。otahuhu, otara, manurewa 等区都是昨日的明星。但这几年工党执政， ...

Goodnews朋友，恕我直言，冲你这几句话，我就觉得你对奥克兰的房市和政府的政策走向尚欠缺整体的把握。
比如说，工党这些年是兴建了一些公房，但都不在你所提到的这几个区，因为这几个区都是老区，除了对旧的公房进行适当翻新外，很难有那么多土地兴建新的公房了。工党政府执政九年在奥克兰兴建的最大新成片公房位于西区的Glen Eden。其次，所谓的“公房区”其实是一个伪概念。因为从来没有一个区域只有公房的。从上个世纪三十年代起，新西兰历届政府在新建公房时，选址是非常小心的，就是要避免公房太过集中造成社会问题。你提到的上述几个区域的住房大部分还是以私房为主。说来你可能不信，奥克兰的任何区域都有公房存在，只不过数量不同而已。2003年，工党政府在Dannemora附近还兴建了一些公房，当时引来了一些当地居民的抗议，政府的答复是：政府在Botany地区投入巨资兴建公共设施并不是只给少数人修建的，任何收入等级的人皆有权享用这些设施所带来的方便，因此政府有权在此设置公房。
以上只是我的一点个人看法，并没有针对你的意思。
另外，巴山故道人朋友，感觉你的话稍微有点刻薄了。大家在一起讨论还是心平气和才好，观点难免不一致，但这是好事，尊重你的对手、倾听别人的意见，正是民主国家公民拥有的权力和应有的素质，不是吗？不过还是要感谢你对我的支持，正是你们的支持和鼓励让我愿意在这里多多发言，多与朋友们交流。谢谢！但也请不要为此而攻击别人。或许我用“攻击”这个词重了，抱歉。

[ 本帖最后由奥克兰的一棵葱于 2008-8-12 10:58 编辑 ]

作者: 奥克兰的一棵葱 时间: 2008-8-12 12:16:50

原帖由 xiaolu 于 2008-8-12 10:35 发表
有点看不过去了。Goodnews有扣帽子吗？扣帽子的是别人吧。

讨论就单纯的讨论，我最反感在讨论中加入质疑别人动机和品质的言论。如果有朋友是大师粉丝团的一员，大可以尽情鼓掌、叫好、有自己见地的就分享一下，这 ...

Xiaolu兄，大可不必为我的名声操心。我对自己给予朋友们的建议还是有信心的，大抵应该是不会错的。
但具体推荐某个地区并不是我的目的。我只是想以此为例，就像你引用的我在帖子里说的话那样：“没有人能取代自己的判断”，我只是想教会朋友们如何分析和判断房地产市场，这才是我发帖的初衷。
在说点提外话，大概看了一下你的股票帖，恕在下直言，我对股票的了解远不如房地产，但二者做到一定程度也会产生一定的关联。早前我曾帮助朋友的房地产企业上市做过一丁点的工作（当然不是在新西兰）。现在各大股票市场的入市门槛都较九十年代为高。如果不能一步到位，不妨先可以以做市商的形式进行模拟上市，积累经验，更重要的是为自己积累诚信支持度，如果顺利通过，几年后正式上市难度会小很多。券商甚至会主动帮你提高价格。

作者: xiaolu 时间: 2008-8-12 13:10:05

一棵葱兄,非常感谢你对公司上市的建议。我们对公司09顺利上市非常有信心，而券商给予公司的Valuation甚至高于我们的最初预计。因此我相信公司应该不需要走模拟上市的路子。但若以后在第二个板块上市，你的经验可以借鉴。

作者: cmm0918 时间: 2008-8-12 14:02:34 标题: 回复 63# 奥克兰的一棵葱的帖子

正是因为渴望挣更多的钱，当初才会选择房地产这一行；正是因为不再想挣更多的钱，所以两年前才会选择退休做别的事情

牛哦

作者: 锤子+小刀 时间: 2008-8-12 14:28:22

偶像结婚了吗???
我这里很多妹妹都仰慕您

作者: MilanAC 时间: 2008-8-12 15:26:28

原帖由 奥克兰的一棵葱 于 2008-8-12 10:56 发表

Goodnews朋友，恕我直言，冲你这几句话，我就觉得你对奥克兰的房市和政府的政策走向尚欠缺整体的把握。
比如说，工党这些年是兴建了一些公房，但都不在你所提到的这几个区，因为这几个区都是老区，除了对旧的公 ...

请教下,DANNEMORA的公房在哪几条街啊? 准备在这里买房,想离公房远点,谢谢

作者: cmm0918 时间: 2008-8-12 15:55:31

请葱大哥点评一下DANNEMORA和ＡＬＢＡＮＹ，谢谢．两个区的房子都很不错．

作者: icehan 时间: 2008-8-12 18:16:21

看到楼主的文章觉得有点希望了.........................

作者: goodnews 时间: 2008-8-12 20:04:27

"说来你可能不信，奥克兰的任何区域都有公房存在，只不过数量不同而已。"
一颗葱先生，你这话当然是大实话，我怎么能不信呢。相信你也知道housing new zealand 在旧公房区大量分割土地，兴建公房吧。
我曾问过housing new zealand 为何不出售建好的新房给私人，用所得的资金在其他区购买公房以避免贫民窟效应。 their answer is all about money, it will simply cost them more to do so!

I kind of understand why a few of your funs are so upset after I posted my opinion (I hope that's not because they are living in Otahuhu), but I prefer to stand on my ground and speak my mind.
As a nation, Chinese will not become a real giant without our people being brave enough to greet different opinions with grace. Once again, I appologize to you because I typed in English, I feel very sorry that my funny 乡下 dialect severely slowed down my Han yu ping yin Chinese typing. If anyone of you was offended by this, this is not what I intended.

作者: 我是谁 时间: 2008-8-12 22:13:14

请问一颗葱大哥根据你所说的这里升值的潜力比较大所以最近开始留意mt wellington的房子可是我感觉这边房子大部分也是5 60万了已经而且听说这里是主要的工业区商业也比较固定了不会有什么新项目增加了所以请葱大哥指点一下你的意见对我也是很重要的谢谢

作者: 和平家园 时间: 2008-8-12 22:28:04 标题: 一棵葱真是牛啊！似乎都被你言中了，真想拜你为师！

大家连日来的讨论我对房地产的兴趣大增，特意留意了一下近几天最新洋人媒体的报道。今天nz herald的最新报道：
7月份全国房子均价保持在nzd340,000的水平与六月持平，一举扭转了前月同期下降1.4%的局面；销售量则走出16年的低谷由6月 4305上升到7月4489，但销售天数由52张志58天。7月份全国12个大区中有9个区的房价甚至是上升的。就全国全年而言，截止到7月的一年，全国全年下跌比率为1.44%，没有超过5%。全国房价持平主要是受奥克兰房价的拖累，奥克兰房价由早前$435,000跌倒421,000，好像超过3%，但也没到5%。
文章还特别提到了房价在1百万以上豪宅销售量的下跌和市中心Apartment价格下跌的幅度比较高，这也可能是拖累奥克兰房价的原因之一吧。
总之洋人的文章读起来很费劲了，大家自己看看吧
http://www.nzherald.co.nz/sectio ... 3&objectid=10526655
读后的第一感觉是新西兰的房市好像有点见底了，是不是复苏会来了？。
一棵葱真是牛啊！似乎都被你言中了

[ 本帖最后由和平家园于 2008-8-12 21:32 编辑 ]

作者: 失去目标的鱼 时间: 2008-8-13 00:18:49

一颗葱大哥,我有几个问题不明白，希望你能帮我解答一下。房地产升值的推动力到底是从哪里来的？他抵抗通货膨胀的能力从哪里来？相对于房地产的高投入，它的回报率就是那样成比例的高吗？房地产是升地的值，还是升它上面的房子哪？问题有点幼稚，但还是希望你能解答

作者: 贷款专家 时间: 2008-8-13 01:59:40

真是太利害了.一直关注你的贴,大师就是大师,我从事房地产贷款也算快有四年了,每天见客户很多,都与房地产相关,但第一次遇见有人对新西兰的地产如此了解与如此分析的有道理.佩服,佩服..强烈要求搞一个网友见面会..要不我提供地方搞个讲座请你来坐主讲好了..也让我们天天跟贴看的人见下你的真面目啊.. ...继续关注.....

作者: cmm0918 时间: 2008-8-13 10:51:00 标题: 回复 83# 贷款专家的帖子

同意．我报名参加

作者: Auckland.Rental 时间: 2008-8-13 13:52:34

我不同意，正因为不知道是谁才可以畅所欲言。

继续保持神秘，继续说你的话去。

PS：
政府部门的。

作者: 蓝蓝的海 时间: 2008-8-13 19:08:55

不错,一直关注中.............

作者: 撒嬌`娃娃 时间: 2008-8-14 04:55:43

原帖由 奥克兰的一棵葱 于 2008-8-11 22:52 发表

补充一下，除了你说的AUT南区校园计划，这一带还有很多大型建设计划会在未来三年内启动。来自瑞士的著名家具品牌宜家家居会在Otahuhu兴建一座南半球最大的家具城，两年半后正式营运。Resource Consent已经批出。 ...

這個帖子的每一句話我都有認真的在看……批作業批累了上來看看還真的是受益匪淺……
投資還是需要名師指導，但如何操作還是見仁見智，畢竟make decision的是自己……
可能匆忙打錯了字……IKEA……是瑞典的吧……我記得我在歐洲那陣子……有摯友在瑞典……瑞典的三大驕傲……VOLVO, 索愛 & IKEA……

作者: 撒嬌`娃娃 时间: 2008-8-14 04:58:52

剛好最近準備投資……謀劃中……受益匪淺

作者: cmm0918 时间: 2008-8-14 14:35:46

葱大哥怎么不说话了？？？？？？？？？？？？

作者: Deus 时间: 2008-8-15 12:39:02

收益非浅！
我有一个问题
2009年8月，新西兰通货膨胀幅度达5%。因早前工资大幅上涨，利率也再次低迷，市场上的流动性将出现过剩苗头，投资房地产再次成为人们的选择之一；

这里您说的利率是指什么？

作者: 锤子+小刀 时间: 2008-8-15 13:08:52

葱哥又出去云游了~~ 大家慢慢等

作者: ocean_blue 时间: 2008-8-15 13:12:07

追文至此，看了奥克兰的一棵葱的文章后学到了很多！！！！
请问葱大哥对remuera的房子未来几年的走势怎么看？谢谢

作者: 太阳鸟鸟 时间: 2008-8-15 14:59:34 标题: 年底不会涨得，走着瞧。

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: jan22jan 时间: 2008-8-15 18:33:59

本人觉得楼主真的很牛。不过现在全球经济不好，很多国家的房价都大跌，就像深圳也跌了差不多30％，美国的跌了超过15％。在这样的大环境下，对于一个象我这样刚刚毕业，刚刚开始save money的人来说，还是等一等比较好。毕竟毕业了，还叫家里汇钱好像很可耻。而且，谁都知道，努力赚钱什么时候都是硬道理，但是一旦投资失误，那就很难说了。。。。

作者: jan22jan 时间: 2008-8-15 18:35:56 标题: 回复 87# 撒嬌`娃娃的帖子

是的，是瑞典的。ikea是一个我很喜欢的牌子。。

作者: 寻金 时间: 2008-8-15 19:42:44

原帖由 巴山故道人 于 2008-8-11 20:19 发表

一棵葱推荐的似乎只是mt wellington, otahuhu, papatoetoe这一线，otara, mangere不在其中，你别偷换概念。
我感觉你有点变态，你是不是因为买了你口中的所谓“好区”的房现在被套住了，让你在这里歇斯底里般的 ...

看到这位得帖子我隐隐约约得感觉到，这个帖子是几个人商量好得。这几个人=房地产中介or在一块区域买房子被套牢得朋友。感觉。感觉而已。都是虚得。

作者: 巴山故道人 时间: 2008-8-15 22:22:07

楼上的，你的感觉真有创意啊
俺要是有几套房子就好了，宁可被套得更牢一点，赫赫！

作者: lambda 时间: 2008-8-16 03:05:48

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: cmm0918 时间: 2008-8-16 03:07:56 标题: 回复 98# lambda 的帖子

人家也只是分析分析，不原意看就别看阿。

作者: cmm0918 时间: 2008-8-16 03:08:21

珍爱生命，远离国足

。。。

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