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标题: ##原创-------买房子的要缺和程序## 再加了买卖房屋常用名称 [打印本页]

作者: clam 时间: 2007-9-30 00:19:10 标题: ##原创-------买房子的要缺和程序## 再加了买卖房屋常用名称

##原创-------买房子的要缺和程序##

第一步当然是要了解自己需要甚麼房子 (通常first home buyer会喜欢3室1厅的，投资者则喜欢2室1厅的)。
很多人都问，买那区的房子好 - 其实这个很难说，要看你自己的社交圈子在那区吧。如果要在city上班，当然买近city的好。我建议看房最好锁定2-3个区域，例如1个first choice的区域，和两个在这区附近的。
当选好区域之后，就要找房子~ 我自己比较喜欢www.realestate.co.nz 和 trademe , 还有週六的NZ Herald。当然，如果你对英文的信心不够，你可以看中文的房產报纸，每週四出版的。

看房子了~~~
要问agent多一点问题，例如：房子新旧/rates多少钱一年/房东為什麼卖房 - 等等等等~ 我建议看房要早到，agent还没有到之前你可以在外边看看~ agent 一到了就很烦人~

看屋时应注意的地方 (ZT from nzhomebuyer.com)

屋外
屋顶：有没有生锈，有洞，或瓦片有没有破裂。
外墙：有没有腐烂的木板，墙身是否有裂痕。
油漆及灰泥：是否破旧剥落，如果有部份是新做的，注意是否用来掩饰一些问题。
屋顶边的排水管道(spouting /gutter) ：是否破裂或严重生锈。

屋内
地板：注意地面是否有不平或移动的感觉。
天花及墙身：查看是否有水渍，发霉。墙身可有不平或部分涨起，或有明显裂痕，这可能是漏水或屋有下陷的跡象。看看天花板有没有下坠的情形。
门及窗：试试门及窗是否可平隐地开关。
中央暖气系统：是否运作正常，最好是厅房不同地方也有风口，及有多个调控掣。
抽气扇：抽气扇出口应通到屋外為最安全。
水喉：把所有水喉一起扭开，可测试水压。
电掣：开关掣，灯座等，是否需要更换，插苏位是否足够。
屋底
有可能的话，往屋底检查是否潮湿，可有漏水，看看地板，地基有没有腐烂，裂痕或缺口。屋底最重要是空气流通，保持乾爽。

我觉得看房子最重要是不要急! agent当然想你急。。。可能他會说一些说话。。。
例如：这房子很多人有兴趣了。
你可以问：那有offer吗？(心想有合约的你带我看干麼？)
其实通常是没有人下过offer的，只是agent很想令你焦急

问：Offer了，我应该出多少钱呢？
我个人认為应该是asking price -10%以内的范围。例如：开价400，000的房子，你可以试试$360,000。
若低於360,000，除非你的offer是无条件的cash offer，否则我不觉得屋主会卖给你。。。

问：甚麼是无条件的offer？
无条件就是你签了之后，约对方同意你的价钱，你是必要买的，不能反悔。我个人不太建议这个做法。

问：能有甚麼条件？
有很多 - 例如finance - 就是你能够拿到贷款才买，能不到就可以不买
builders report - 你可以找个inspector(自费，约$300-500不等)来验这个房子有没有问题，如果builder说没有问题你才买。

LIM Report - 这个就是Land Information Memorandum - 是city council对於你这个房子的记录，能看到之前是否製毒工场，有没有违规等等。

Due Dilligence - 这个condition就是说你可以在某个日期之前随时改变主意说不买，是一个对买家有理的条件。可是很多屋主看到这个条件都不太愿签~ 因為对於他们来说实在没有保障。这个report 最好要找律师看。

***如果你买apartment的，我会建议你放Due Dilligence或要求卖方给你一份body corporate minutes - 就是每一个apartment都有的年度会议内容，如果有甚麼问题 (例如漏水) 都能在这份mins内看到

如果卖方的房子能够满足到你所开出的条件的时候，你就一定要买这房子了。

Offer的文件，其实是Sales & Purchase Agreement，当双方都同意价钱之后就变了一个受法律约束的合约了。

问：怎样找律师？
其实我不方便介绍了，但通常找个华人会比较容易沟通吧
问：builders report验过没漏水就代表以后都不漏吗？
其实builders report的结果只供参考之用，我看过有房子之后还是漏的。所以我不喜欢较新的房子。

交割：通常交割的日期是在unconditional(所有条件都满足之后) 4-6週左右。

也说说auction (拍卖)

通常适合较贵的房子，一般50-60w以上的。或是银行拍卖(mortgagee auction。其实这个和trademe中的auction道理是差不多。
卖家要定一个底价 (reserve price) - 如果你的叫价(bid) 高於底价，那就成交了。

auction的不同之处是 - 你不能放任何条件，所以一旦成交了就是必买必卖，不能反悔。

其实说起来非常惭愧了，我还没有试过在auction买到房子。(我出价通常较低)。而且我觉得auction也挺烦的，所以builders report, finance, LIM都要在auction之前弄好，买不了房子还花了几百刀。

问：我能在auction之前出价买了这房子吗？
基本上是可以的，但你的出价一定要很高，还有不能帶任何条件。

问：auction的房子会比较贵吗？
其实不一定，但是有很多笨蛋会在auction裡把房子的价格叫的很高，所以感觉比普通的买卖贵。有时候如果在auction时没有人出价你可能可以拿到很好的good deal。

Tender - 投标

和auction差不多，但是投标是买家以书面形式出价竞投物业。当然，条件越小越优胜~~~
Tender我也没有视过成功的。感觉Tender多数是较贵的物业~

再转栽一些有用的terms

Auction 拍卖，公开竞投物业，价高者得

Body Corporate 大厦式或多单位建筑物所有业主组成的团体，负责公共地方的管理及维修。

Capital Value 这是物业的价值，包括土地及房屋(或任何建设)，但不包括屋内装饰，如窗帘，地毯，灯饰等。市政府发出的税单上可见到这物业的价值。

Certificate of Title 房地契，物业拥有权的证明书，内容含房屋及土地资料。

Chattels  包括在屋内可移动的装饰如窗帘，灯饰，地毯等。有时傢俬也列入此内。

Commission 由卖方支付地產代理之佣金，一般於买卖合约转為无条件(unconditional)时支付。

Cross-lease 凡有两间或以上房屋建在同一块土地上，所有业主共同拥有该土地。Cross-lease意思是每一户业主向其他业主租借该土地。

Fixtures & Fittings 加设在屋内不移动的傢具，如煮食炉，储物架，入墙柜等。

Freehold  这是最常见的物业权。意思是无限制地拥有土地及房屋的权利。另一意思是解物业没有任何按揭或借贷。

Land Information Memorandum 土地资料备忘录，又简称 (Lim Report),内容包括土地用途，地质，排水系统，地税及所有曾申请许可証及验妥的工程。

Leasehold  土地用此名称意思是解租借地，每年必须缴交租金予拥有该土地业权的人。您可拥有建在土地上的房屋，当售卖房屋时，必须一同转让土地租借权。

Market Value 物业在当时市场需求下的价值。

Mortgage  物业按揭。一法律文件给予贷款人以物业作扺押。如无法还款，贷款人有权力把物业出售索回欠款。

Mortgagee Sale 业主因无法还款而贷款人把物业出售。

MREINZ  这是纽西兰地產协会会员的简称，所有地產代理都应该是这协会的会员，亦要遵守协会所订的指引及规条。

Private Sale 房屋是由业主私人出售，不经地產代理。

Rateable Value 市政府在地税单上的估价，用作计算应付的地税。

Sale & Purchase Agreement 买卖合约

Settlement Day  这是买卖交易的最后阶段，买方付了钱，物业权转了名及交锁匙的时候，亦可称交收日。

Tender 投标。有兴趣买家以书面形式出价竞投物业。

Unconditional  无附加条件的买卖合约，或所附条件已完满办妥。无条件的买卖合约是有法律的约束，买卖双方必须依照合约上所定日期，以合约上同意的价钱交易。

Unit Title 这通常用於多单住的建筑，业主拥有各自的单位，而公用地方如楼梯，车库等则由所有业主组成的团体管理。

Vendor  卖家，业主

[ 本帖最后由 clam 于 2007-10-5 22:13 编辑 ]

作者: nnnnnn 时间: 2007-9-30 00:25:19

沙发！期待下文！！！！！正用得到呢！！！

作者: nnnnnn 时间: 2007-9-30 00:25:47

谢谢LZ，辛苦了！

作者: snowhite 时间: 2007-9-30 00:31:04

哈哈,CLAM又有大作了.

作者: 最后的玫瑰 时间: 2007-9-30 01:54:32

这个好~~相信很多人看了都会受益良多~~谢谢LZ了~~

作者: Cheese-Cake 时间: 2007-9-30 12:24:03

不错，非常实用~支持原创

作者: clam 时间: 2007-9-30 13:00:40

原帖由 snowhite 于 2007-9-30 00:31 发表
哈哈,CLAM又有大作了.

我甚麼時候能拿到勋章啊～～～？

作者: snowhite 时间: 2007-9-30 13:59:34

原帖由 clam 于 2007-9-30 13:00 发表

我甚麼時候能拿到勋章啊～～～？

已经给你申请1个月的了,估计今天晚上差不多了,等区长颁发.;10;

作者: finch 时间: 2007-9-30 14:38:33

好文章，谢谢了！！！

CLAM，你的文章里有看房子的描述：要问agent多一点问题，例如：房子新旧/rates多少钱一年/房东為什麼卖房 - 等等等等~，

能请你在看房这个环节在说的仔细一点吗，我应该怎么看这个房子会比较好啊？（我是指用肉眼看，因为到时候会有你说的那些REPORT来参照）室内的装修吗？新旧程度吗？还是什么啊。。。。。

因为我觉得好象卖房的人卖以前，都会DO UP，把房弄的干净又漂亮（我以前的洋人房东就是）你一看上去就觉得这房狂好的感觉。。。。。

所以，我有点疑虑就是，如果我在网上看中了一个房，也知道她的基本描述，那我去看这个房，是用肉眼看什么呢，是总体感觉这个房符合他网上的描述吗，还是总的感觉啊！！！

不好意思啊，自己啥也不懂，多多指教！！！！

[ 本帖最后由 finch 于 2007-9-30 14:53 编辑 ]

作者: clam 时间: 2007-9-30 15:38:04 标题: 回复 #9 finch 的帖子

我覺得最重要是感覺那個房子的濕度。
(carpet會不會很潮)

還有牆壁和牆角的位子顏色是否一樣。如果顏色不一樣，可能是漏水的徵兆。

還要看看ceiling有沒有水跡。

作者: clam 时间: 2007-9-30 15:38:28

原帖由 snowhite 于 2007-9-30 13:59 发表

已经给你申请1个月的了,估计今天晚上差不多了,等区长颁发.;10;

謝謝~~~~~~

作者: finch 时间: 2007-9-30 17:56:45

原帖由 clam 于 2007-9-30 15:38 发表
我覺得最重要是感覺那個房子的濕度。
(carpet會不會很潮)

還有牆壁和牆角的位子顏色是否一樣。如果顏色不一樣，可能是漏水的徵兆。

還要看看ceiling有沒有水跡。

谢谢CLAM的解答！！！！

作者: Divabj 时间: 2007-9-30 18:42:07

dddddddddddddddddddddddddddd

作者: MIB 时间: 2007-9-30 18:48:32

写的不错，
builders report有的要收400多，有的只要200
在检查项目上有什么不同吗？
LZ能推荐几家比较资深的吗？

[ 本帖最后由 MIB 于 2007-9-30 18:49 编辑 ]

作者: cynoshello 时间: 2007-9-30 18:57:31

推荐BAB，就是比较贵 450

作者: clam 时间: 2007-9-30 19:00:01

原帖由 MIB 于 2007-9-30 18:48 发表
写的不错，
builders report有的要收400多，有的只要200
在检查项目上有什么不同吗？
LZ能推荐几家比较资深的吗？

200多的我有用過一個，kitchen裡面的水管漏水也看不出來，氣死我! 還好是水管而已 !
檢驗項目不太一樣。便宜的用20分鐘就搞定了report才兩頁，400刀的花了1個小時。那個report有20多頁。
其實最好是找一些退休了的builder，有些很年輕的都不是builder，只是買了一個inspection的生意而已。
政府對inspector的學歷或經驗是沒有監管的，所以真的要小心選。
我知道一個不錯的有需要可以pm我~

作者: Auckland.Rental 时间: 2007-10-1 13:52:31

Sig: Auckland.Rental

作者: clam 时间: 2007-10-1 14:24:37

原帖由 Auckland.Rental 于 2007-10-1 13:52 发表
Sig: Auckland.Rental

The QQ you gave me last time don't work ah.......

作者: Auckland.Rental 时间: 2007-10-1 15:25:29

应该可以用的，我刚试过了。

密码和号码可以查查你的PM纪录，如果找不到，我晚点再给你发过去。

如果还不行，今晚有空的时候再跟你说吧。总之跟ICQ基本上差不多，下载好对应或适应的语言的QQ版本，安装，输入号码和密码就可以了。

当你使用后没有发现什么问题，再申请密码保护等（这些是后话了）。

作者: OnTheWay 时间: 2007-10-1 23:45:48

支持

作者: 冬日阳光 时间: 2007-10-2 09:52:49

好贴，clam的帖子都这么实用啊！支持！！！！！！！！

作者: 蒋づ天琪≈ 时间: 2007-10-2 12:49:54

学到了~非常有用！想发展发展！嘿嘿~

CLAM是学地产经济的吗？？？

作者: leave0517 时间: 2007-10-2 16:00:03

up.......................

作者: clam 时间: 2007-10-2 16:20:18

原帖由 蒋づ天琪≈ 于 2007-10-2 12:49 发表
学到了~非常有用！想发展发展！嘿嘿~

CLAM是学地产经济的吗？？？

我沒有學過地產的~~~我本科是會計

作者: 蒋づ天琪≈ 时间: 2007-10-3 10:59:53

你现在买了几套房了？呵呵，也准备买房炒房，不过不知道现在是不是买房的时机阿，现在房价被新移民炒得太高了，有点不太现实，不太符合新西兰的发展经济。。。感觉现在移民变少了，将来房价会降低了，。。。给点意见吧~呵呵~~~

作者: snowhite 时间: 2007-10-3 11:25:50 标题: 回复 #25 蒋づ天琪≈ 的帖子

其实买房子的确是不错的选择。租房子得钱也是给别人供房子。但是目前利息太高，贷款买房子并不合适。

如果你能全部付清，或者贷款很少的话就另说了。

作者: clam 时间: 2007-10-3 11:37:55

原帖由 蒋づ天琪≈ 于 2007-10-3 10:59 发表
你现在买了几套房了？呵呵，也准备买房炒房，不过不知道现在是不是买房的时机阿，现在房价被新移民炒得太高了，有点不太现实，不太符合新西兰的发展经济。。。感觉现在移民变少了，将来房价会降低了，。。。给点 ...

不是很多。。哈哈。我不太贊同炒賣，一般來說我是buy & hold的。
通常是買一套超爛的 (便宜的)。再裝修，租金能夠cover到供款就ok。
我覺得long term房價還是會漲的。
可以要找到租金能cover到供款的房子不容易~~~

作者: clam 时间: 2007-10-5 22:09:49

再更新了~~~~~

作者: snowhite 时间: 2007-10-5 23:32:24

很有用呢,买卖房子都用的到的.

作者: clam 时间: 2007-10-5 23:50:35 标题: 回复 #29 snowhite 的帖子

謝謝~~~
這兩天這裡都很靜~~~

作者: snowhite 时间: 2007-10-5 23:51:51

翻个页,大家都是一阵阵的.

作者: finch 时间: 2007-10-6 19:52:50

支持！！每次我都把CLAM的文章留着，估计离买房应该不远了，希望到时候能用的上！！！！

作者: nnnnnn 时间: 2007-10-7 15:43:37

写完了吗？真的很有用呢，继续关注ing...................

作者: clam 时间: 2007-10-7 16:27:02 标题: 回复 #33 nnnnnn 的帖子

再想加一些關於pre settlement inspection的。

作者: Crystal 时间: 2007-10-15 18:18:23

很有用,谢谢

作者: 恶魔天使 时间: 2007-10-16 00:00:29

顶...........学到不好......................

作者: purewang 时间: 2007-12-13 21:13:11

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 小猪GG 时间: 2007-12-14 00:56:06

好帖子啊。。。服务大众。。。。

作者: 52mystery 时间: 2007-12-14 13:16:08

真是好文章，楼主懂好多哦。羡慕ing

对了，我想问一下，你之前说看那个湿度什么的，可是一般那些卖房子的都会重新装修一下再卖，那些以前有过水迹，霉斑，裂痕之类的墙面粉刷后不是都看不出来了吗?那怎么办阿?
还有，看那些描述网站上的描述，说什么砖房，水泥房，木头的，瓦顶阿什么的。好多不同哦。
楼主能解释一下吗?这边都几种材料构造阿?呵呵，真的不是很懂呢，房子一般什么结构比较好阿?就是说用什么材料造的房子不会太潮，屋顶不会漏水，下雨不会太吵，冬天不会太冷。呵呵~谢谢了~

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