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标题: [投资房产]********(7月13日更新火热北岸篇必看)！******（实况连载） [打印本页]

作者: 炒地王 时间: 2007-5-3 00:10:05 标题: [投资房产]********(7月13日更新火热北岸篇必看)！******（实况连载）

和我一起实现财富自由！！！（实录连载）
这是一个关于投资的贴子。
从刚开始只是地产投资，但在不断的发展中还会设计到很多其他的方面。
如，投资基金（地产类）；地产投资与个人减税的方法；投资的多样性。

最新北岸中心楼盘推荐,中心中的中心.和开发商同样的价格.
详情请看<<7月13日>>最新报道于本帖子第4页!

感谢很多朋友的相关分析和文章,对我有很多的启发和帮助,让我们对投资的讨论进行到底,让我们共同达到财富自由吧!!!

<<5月2日>>
我是此论坛的新人---今年29岁。但来新西兰已经6年之久了，从普通的留学生到办公室职员到自己开公司，到今天专职炒房子和土地，经历了一个从无到有，由少变多的良性发展过程。
“自由财富”是我现在唯一追求的梦想。。。。。。。。。。。。。。
什么是自由财富？说个例子吧：明天出发去欧洲旅游3个月不工作，住最好的酒店，吃任何想吃的东西，买喜欢的纪念品，。。。，回来后银行存款没少，反多了。
如何实现这样的梦想，我认为只有一条路----------地产投资！！！

在这里写写我对房地产投资的看法和经历吧：
很多人都说房子已经涨了很高，肯定要掉价；银行又涨利息，房子肯定要掉价；现在不要买。
但让我们看看，房地产的实际情况。
我们只说大奥克兰地区，总共有7万余所房子，其中占地的房子有6.2万左右，占土地总面积的95%。其他的都是一些Apartment,是我一直不看好的。
房子升值的部分，实际上只有土地。从房屋建成开始，就会以年7%的折旧在跌价。但由于原料和人工的不断上涨，其实房屋是以一种平稳的价格存在的（不包括通货膨胀的影响）
新西兰是一个移民国家，同时在这几年和未来10年人口都是在不断成长的。但可利用的土地是越来越有限。
新的人口普查结果显示，移民比例已经大大提升，同时这些移民都热衷于来到新西兰最发达的城市---奥克兰。现在，在奥克兰有50%的人口不是出生在新西兰。可见奥克兰的多元化程度。
人口在增加，房屋需求在增加，土地有限。所以，你说房子会不会掉价？

我对炒房子的一些看法：
1，       不要怕贵：
很多首次买房投资的人士都是怕钱不够，利息太高，出租不出去等顾虑，最后选择了比较便宜的投资前景不佳的房产。
2，       近最大限度使用银行贷款：
由于不了解地产投资的实际意义。总是把首付付的很多，所以占用了大量的流动资金。
3，       从来不敢投资土地：
由于不知道土地投资的规则，不敢涉足最有升值潜力的地产投资种类。
4，    对期房和公寓充满恐惧，由于看到这两年来公寓房的平稳甚至下降的平均价格

《〈待续〉》

[ 本帖最后由炒地王于 2007-7-13 14:01 编辑 ]

作者: 炒地王 时间: 2007-5-3 00:11:28

如果大家支持！
我将把我的成功经验毫无保留和大家分享。同时还有现在我正在投资的一些实例情况。

作者: 炒地王 时间: 2007-5-3 00:15:34

<连上>
先说第一点,不要怕贵:
新西兰过去50年的房地产的市场价值一直以年11%的速度平稳上升.这种增长速度,不能也不会发生大的变化.所以,既然可持续增长价值,为什么不选择升值利润大的房子?既然都长11%,那100万的11%是11万.30万的11% 只有3.3万. 按正常的市场出租价格,现在新西兰房租比例约占房价的3-4%不等.按全贷款利息约为8.3%.所以,1年后的总利润100万的房子最低为6万.30万的房子只有1.5万了. 以上全部按照100%贷款来计算的.既然都不是自己出钱,为什么不赚更多的钱而选择少利呢?
这时你一定要问,你就不怕1年后卖不出去.说实话,当我第一次2002年2月投资买一个50万的Mt Albert的房子时也心里发毛(当时50万的MT Albert的房子算高档房).但1年多后2003年6月,以65万拍卖成功后,我就再也不害怕了. 就在1个月前,这个房子再次出售,成交价105万. 这只是众多实例中的一个.
地产投资者一般最大的问题是对未来不可知情况的恐惧. 但所有的数据,规则,和专业预测的结果都表明一个肯定的结果,在未来10年新西兰的房地产仍然会以不可置疑的11%稳步增长.

2, 缺乏贷款信心,不愿申请高比例的贷款.
如果,你有20万现金,让你买100万的房子,你敢买吗? 你会申请多少贷款呢?
很多人肯定要说,买不起,不敢买.就算敢买的也要尽量多的把20万现金付上.
其实,这是不对了.如果是我,我会最大限度的申请贷款最少也要申请95%.这样,我只用支付5万现金,按上一点的推论,1年可以赚6万. 所以,我会买2个此类不动产.一年下来,就是12万.
请问,哪一项安全的投资可以在1年时间里增值60%?只有房地产.

3, 很多人不敢涉足土地投资,因为不了解土地交易的特点.
纯土地投资实际上是房地产投资中升值最快和占用资金最少的一项投资.
土地投资优势:
l 成交时间长:从签定购买合同,到成交交款一般6个月,有些更长甚至3年.所以在这期间已经可以出售,同时不用支付任何利息
l 定金少:定金可以最少给3%,一般房屋买卖定金是10%
l 无须打理: 不涉及到出租,所以不用打理
l 银行贷款额高: 如果你购买的是土地,最少都可以贷85%.经常可以申请95-100%贷款
l 升值比例比房屋高,一般为15-18%.因为房屋有年7%的折旧.所以拉低了增长.

《〈待续〉》

作者: CWF895 时间: 2007-5-3 00:33:33

[ 本帖最后由 CWF895 于 2008-9-23 16:29 编辑 ]

作者: CWF895 时间: 2007-5-3 00:37:45

房地产是咱们华人比较喜爱的一种投资方式，希望大家能从ＬＺ的帖子里获得一些有用的知识！

作者: 炒地王 时间: 2007-5-3 00:40:59

感谢斑竹的认可。我会不断的连载。把我的经验和大家分享。
希望所有人都能走上一条自由财富之路。

作者: damocles 时间: 2007-5-3 00:50:15

交易成功的话利润不错,不过要相当有胆识人才干这样做呢

作者: tauruslei 时间: 2007-5-3 11:00:14

原帖由 炒地王 于 2007-5-2 23:15 发表
<连上>
先说第一点,不要怕贵:
新西兰过去50年的房地产的市场价值一直以年11%的速度平稳上升.这种增长速度,不能也不会发生大的变化.所以,既然可持续增长价值,为什么不选择升值利润大的房子?既然都长11%, ...

请问lz，如果一个100万的房子贷款95%，也就是95万的话，只还利息（按8.6%p.a.算），一年的利息是8万，一周1500多，我们要怎样才能拱得起呢？

作者: Now 时间: 2007-5-3 16:31:32

楼上说的也是我所担心的问题.....出租的钱能cover住贷款吗?

作者: 炒地王 时间: 2007-5-3 16:33:55

原帖由 tauruslei 于 2007-5-3 10:00 发表

请问lz，如果一个100万的房子贷款95%，也就是95万的话，只还利息（按8.6%p.a.算），一年的利息是8万，一周1500多，我们要怎样才能拱得起呢？

当然是出租才可以支付的了。按照正常的地区的租赁比例，你此房子的租金应该是房价的4-5%，我们就按照均值4.5%来算好了。你的周回报865.你自己还需要支付4万左右，加上一些地税和维护。我上面所说的5万现金是足够支付的了。
如果你的眼光好，一些房价的增长是不按市场规律的。你的回报就很很高了。

例如：2周前，我在Albany,投资了一块5A的土地50万，拖延成交日到12月31日。
在这之前，我拥有此土地但不用支付任何款项。首付是home bond,也是1分钱没花。
计划2个月后上市。预计成交价65万。

我的一个合作伙伴，专门做Parnell的带地房。3个月前成交价120万，贷款110万。成交后马上上市，叫价200万。开始我根本不信能卖的出去。可上周已经有一个180万的offer出来了。他成功的理由很简单，在Parnell带地的大房子出售的很少见。升值自然不按基本规律走。

一起的另一个伙伴，专做高出租回报的房子。去年11月在one tree hill用99万全贷款买了一组连排unit,2个3人房，3个双人房，1个单人房。出租到现在全部利息顶掉不说，除去管理费，还每周入账100。计划2个月后上市拍卖，预测125万以上。

任何投资都有风险，但风险的掌握在个人。而房地产的投资是我所认为风险最小，投资利润比例最高的投资。
在我的身边有炒外汇输到回国的，有炒股票赔到破产的，但还没有一个做房地产投资失败的。只是有的赚的多，有的少点。

作者: 小童 时间: 2007-5-3 18:12:35

请问什么是HOME BOND？是以你现有的房子做抵押吗？谢谢

作者: 记忆不氧化 时间: 2007-5-3 18:21:05

好贴，继续等待后面的！！！

作者: 睡梦中的巴黎 时间: 2007-5-4 15:21:41

偶用马甲说一句个人的真实感觉，楼主请勿排砖...但是欢迎LZ和大家用专业的眼光帮助分析和指正...

总体感觉LZ好像在号召大家加入到炒房的行列中（而且多数人还处在一种似懂非懂的状态下）。

从而达到一种市场效果，即在忽视利率，忽视新西兰经济状况发展以及忽视政府在房地产管制方面的决心等等的多重忽视状态下，进入到这看似如火如荼的炒房行业中来。

最终帮助那些已经投身到炒房行业中，却又因为近期贷款利率过高等原因付不起房贷的人尽早脱身（房产变现款，免得房子砸在手里卖不出去）。或者说帮助那些炒房子的人再次烘托出一个新西兰房地产的虚假繁荣，从而让他们谋取更多利益。

对于像我们这样的普通老百姓来说，如果炒房的时候你只是有着一个“坚信房产一定会升值”的设想（是否发生还不一定），而对其它真实存在的因素却没有任何把握的情况下，我想大多数人还是会在出手前冷静的考虑一下。————这种情况是指准备要开始炒房，而不是指要开始买房。

当然，不排除新西兰房地产市场依旧看好的可能，不过这要看大的经济形势，要看政府的脸色，要看真正的市场需求度和承受度等等很多大因素，不是简简单单的一些商人投机理论就可以预测和操纵的。
说的可能过于肤浅，还请高人赐教~~~

[ 本帖最后由睡梦中的巴黎于 2007-5-4 14:39 编辑 ]

作者: RENTEX 时间: 2007-5-4 16:12:01

lz赶上了好时间，恭喜恭喜，以后想赚这个钱就不是那么容易了.

我对那个one free hill的例子表示一点怀疑

[ 本帖最后由 RENTEX 于 2007-5-4 15:13 编辑 ]

作者: AZIO 时间: 2007-5-4 17:05:27

我非常乐见大帮人涌入这个市场，因为他们的涌入可以为我们这些前辈接盘。GOOD

作者: Wintec 时间: 2007-5-4 17:43:53

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: supranz 时间: 2007-5-4 18:44:06

房地产税很少.........这边没有CAPITAL TAX.......很多国家INVESTMENT 房子都要

.

作者: supranz 时间: 2007-5-4 18:45:51

写得很不错.......谢谢分享

可否介绍那个BANK或者COMPANY HOME LOAN比较好.....例如WIZARD等

具体如何操作, 怎样申请EP等等说说好吗

.

作者: 浪子 时间: 2007-5-5 14:29:45

个人对地产的一点意见:
1) 11%的增长率是总体的平均值, 并不是所有AKL地区有地的房子一年都能赚11%的利润.
2) 房租占4-5%房价是统计数据, 市场如果真这么有效,有房就租4-5%, 就不用地产中介这个行业了, 空房租不出就得用流动资金补入, 贷的越多补入的就越多是利息, 就是说之后的流动资金都没有减少本金, 只是在增大投入, 这种情况越久, 成本就越高, 买的房子多的话要有很多的流动资金才撑的住, 卖的价格自然也得提高才能达到预期利润.
3) 买地, 如果是买未分割的地, 有很大的风险是政府会不会批准按你的意愿分地.
4) 税, 不是不收, 学过会计的都知道, 买卖多了会自动被IRD按房地产商调查, 如果没有合适和合理的原因, 短期炒作是要按税率交税的，6万以上的收入40%的税．
5) 贷款, 银行每年都从房屋贷款中赚取暴利, 就是因为有很多人并不了解利息的实际计算方式, 还有miss payment的不合理penalty, 提前还全款的手续费等等, 一不小心你的利润就被银行收走了.
6) 开销, 每年一块地的地税(有的小区还有Corporate Fees管理费等）高达几千，多买的话这也是不小的开销．

这一行一旦迈入，抽身也罢，不抽身和其他生意没有不同，流动资金尤其重要，而且除了对地区法规和市场的熟悉与了解，还需要胆识和很果断的决定．　

希望大家能冷静的投资，并在不了解的情况下尽量不要冒太大的风险．　

作者: Vilo 时间: 2007-5-5 22:35:53

请问一下，一个房子如果还不是free hold的，是不是不能拿来做下个贷款的抵押？

作者: 白色袜子 时间: 2007-5-5 22:41:43

原帖由浪子于 2007-5-5 13:29 发表
个人对地产的一点意见:
1) 11%的增长率是总体的平均值, 并不是所有AKL地区有地的房子一年都能赚11%的利润.
2) 房租占4-5%房价是统计数据, 市场如果真这么有效,有房就租4-5%, 就不用地产中介这个行业了, 空房租 ...

同解，AKL的房地产真不是那么规律的。有钱的，可以投资试下。

作者: xli422 时间: 2007-5-5 23:02:47

我觉得大家一定要冷静....

作者: ★Sniper★ 时间: 2007-5-5 23:15:37

我觉得大家一定要冷静...

作者: valerie 时间: 2007-5-5 23:50:43

这帖子不错

作者: s15s 时间: 2007-5-6 00:17:06

有能力的可以试一试

作者: 禁言用户 时间: 2007-5-6 14:01:19

留名！关注楼主更新
这个时候我只知道不是炒出租房的时候，至少基督城是这样。

作者: supranz 时间: 2007-5-6 15:16:15

个人对地产的一点意见:
1) 11%的增长率是总体的平均值, 并不是所有AKL地区有地的房子一年都能赚11%的利润.
2) 房租占4-5%房价是统计数据, 市场如果真这么有效,有房就租4-5%, 就不用地产中介这个行业了, 空房租不出就得用流动资金补入, 贷的越多补入的就越多是利息, 就是说之后的流动资金都没有减少本金, 只是在增大投入, 这种情况越久, 成本就越高, 买的房子多的话要有很多的流动资金才撑的住, 卖的价格自然也得提高才能达到预期利润.
3) 买地, 如果是买未分割的地, 有很大的风险是政府会不会批准按你的意愿分地.
4) 税, 不是不收, 学过会计的都知道, 买卖多了会自动被IRD按房地产商调查, 如果没有合适和合理的原因, 短期炒作是要按税率交税的，6万以上的收入40%的税．
5) 贷款, 银行每年都从房屋贷款中赚取暴利, 就是因为有很多人并不了解利息的实际计算方式, 还有miss payment的不合理penalty, 提前还全款的手续费等等, 一不小心你的利润就被银行收走了.
6) 开销, 每年一块地的地税(有的小区还有Corporate Fees管理费等）高达几千，多买的话这也是不小的开销．

这一行一旦迈入，抽身也罢，不抽身和其他生意没有不同，流动资金尤其重要，而且除了对地区法规和市场的熟悉与了解，还需要胆识和很果断的决定．　

希望大家能冷静的投资，并在不了解的情况下尽量不要冒太大的风险

写得很中肯......有稳定的流动资金又不走的可以考虑

.

作者: dmx7 时间: 2007-5-6 16:44:41

已经不是炒房的时候了，现在是童叟皆知人人炒房。。真正好时候是在4年前。。甚至5年前。。。在这些年间买了房子的都大赚。现在。。升值潜力很小了

作者: 独孤求伴 时间: 2007-5-6 16:51:13

个人觉得投资房地产市场并不是那么简单的一回事，以下几点如果说的不对，还请LZ指教。

１。就回报率来说，如果有这样一笔资金，存银行的回报率是7.5% PA ,12个月以上的term deposit更是达到了8% PA以上，如果换算成ecnomic cost/ opptunity cost，拿来投资的资金的真正回报率又能有多少呢？而且房地产投资的风险度比存银行来说，想必大的多吧？
另外，如果有100% mortgage的话，那每周的利息又怎么付呢？从流动资金来付？现在按照每10万元每周$170的payment，这还是interest only. 试问现在市面上有几套房子，rent 能cover住mortgage呢？

２。对于买地来说，section 的升值潜力是很大，但是地也分很多种，保留地，商业地，自住地，每一种的贷款额度和增值度都不尽相同。而且我们面对的问题也很明显，因为没有房屋，没有income，我们拿什么去还贷款？这都要算在cost里面。
就settlement date而言，一般卖家都比较prefer cash buyers,试问有多少卖家愿意等个半年，几年的才能回拢自己的资金？

说了那么两点，唯一想表达的point就是LZ不要用某些成功的特例来误导大部分的投资者。

但是，LZ分享自己成功经验，和带领大家一起进军房地产市场的想法，还是非常赞同的。

作者: Motif 时间: 2007-5-6 21:04:47

LZ有好的PROPERTY INVESTMENT会计介绍吗? 建立STRUCTURE的那种

作者: 玉树临风 时间: 2007-5-6 21:27:53 标题: 楼主讲的很好

每个行当中都有规律，LZ写出了自己的经历和经验与大家分享，很多观点都是符合行内规律的，写的很好，要鼓励和赞扬。

作者: 流风回雪 时间: 2007-5-6 22:30:56

只能说,目前奥克兰地产市场华人投资的都是赚了钱的,投资土地有很多人都是占了便宜的.
尤其是北岸很多的建地在去年到今年每款都赚了,5,6万了.
但是,但是,好花不常开,好景不常在,投资最怕的就是盲目跟风
我很怀疑楼主所写的,那些赚了钱的,都是有资金在后面撑着的
世界上没有白痴的午餐,空手套白狼赚钱的例子不能说没有,但是百里,千里才有个1
象写文章说的只要买房通过有一些专业的理论知识就能赚大钱的意思.肯定是误人子弟
现在的社会,是你有钱才能跟着赚大钱,.尤其是地产,投资越多,.回报才越大
不是你手里现在有个5万块,10万块去银行贷款90万,你马上转手卖掉除去利息就马上能赚个多少万的.
那这个社会就没有别的行业了,大家都这么去炒房子了,,见人见智.谨慎投资.
奉劝大家一句,没钱,没经验的,或者那些有些小资金,.没经验的,谨慎投资
你买了土地,升值是很正常的,钱存银行还有利息呢,何况是买土地,但是买之前要看价值,北岸现在叫一块地都是35万以上
再建个房子1100.每平米,240以上平米的就得30万了,开发的人再赚10万.现在北岸叫个新房子哪个不70.80万?
房价现在确实很高,,这是个事实,但是不一定会一直这么涨下去,这不符合市场规律,什么是市场规律?
有高有低,有涨有跌,事实上美国的房价增幅在过去几年是一直在跌或者涨价在放缓的,澳洲SYDNEY的房价也是这样.,如果投资地产,它没有带来你所说11%以上的预期回报,而是8-9%跟银行贷款汇率一样,或者更低.那对投资者来说就是赔的.
为什么,凭什么新西兰.,奥克兰的房价就要一直涨下去?因为移民?美国移民多不多?澳洲移民多不多.哪个不比你新西兰的多?
如果你有建地,你为了追求最大利益,你还是要建房的,你要首先去市政府申请建房手续,在这期间你要找建设设计师设计你的房屋,
前期手续都下来了,好,你可以动工了,你还要找工程队,国内的说法,在这里,地基,木工,外墙,防水,室内GIB 版面.内水,外水还有木工最后上门,上锁的所有程序,你做为开法者都要了如执掌.,你都要按排各个工种协调的.每个我所说的项目政府都要安排专人或者工程师检查,你作为开发者全程都要跟踪,陪同.为了节省成本你需要作为一个材料员,大部分的材料你都要去根据图纸和BUILDER 的要求每天都要去购买材料.每年的室外工程还要避开雨季.以上我写的,你哪个环节没有注意到,或者各个工种之间协调出现问题,都会影响你的工期,影响工期拖延会直接导致你会多副给银行的贷款.建房的我说的复杂吗?如果你觉的复杂了,那根本别想在建房这块赚钱了,因为实际情况要比我写的复杂若干倍.作为屋主不但劳心而且要劳力.最后还要操心房子卖了多少钱??
看看就知道了,说的有点杂,写的也是前后不搭边,主要意思是希望大家多考虑一下这里的个中环节.权衡利弊.以前我也写过一些关于地产价格回落的文章,但是绝对不会被冲精的,因为现在太多的人愿意听到,看到的是只要投资地产就会赚钱的话了,所以为什么这类文章能进入热门话题的原因.

作者: RAX 时间: 2007-5-7 11:00:06 标题: 回复 #1 炒地王的帖子

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 炒地王 时间: 2007-5-7 13:14:44

《连上〉

感谢这么多朋友的鼎力支持。我只是发表一下自己这些年走过来的历程的感想。
其中很多朋友都是这方面的专家，我深表佩服。其实，对于建房我也不是非常精通。常规的操作是没问题，但真正的一些材料和配件的性价比和政府限制的漏洞也是不能洞察。
所以，我在炒房时所使用的策略是，成交日越长越好，定金越少越好，如果不盖房直接卖土地最好，就算卖房,也以卖楼花为好。
为什么卖楼花为好？卖“楼花”: 英文pre-sell: 在房屋建成前销售.
好处: 最快回收资金.让购买者享受建造期间的升值.风险: 材料和人工的涨价.

其实地产投资是胆量+智慧+运气+大环境的综合体现.如果你前三个条件都有,可大环境不好,谁也不能赚到钱.但如果大环境好,傻子都能赚钱. 好的大环境,就像中国从去年到现在的股票市场一样.谁买谁赚钱.

让我们来看看新西兰的房地产市场, 任何的趋势都要看一个大的过程. 我们把时间倒退50年开始, 按照整个市场的发展看, 是一个非常非常平稳的上升阶段,平均9年翻一倍. 这个趋势只可能在一定意义上的弯曲变化,但不能本质的改变. 也许今年没有去年长的快,但9年一翻的趋势是无人可以动摇地. 这个趋势,就连在1970年时大批新西兰人向澳大利亚移民的情况下都没有改变过. 就连在1980年上下,曾经银行利息高达20%,贷款利息高达22%的情况下,也不曾改变. 试问, 上面两个大的事件都不能改变的前提下,就现在的这些因素可以改变吗?
和那时的利息比起来,现在的利息是不是已经很优惠了呢?(即使已经是世界之最).

我一直并坚定的看好新西兰的房地产,9年一翻的趋势是任何人都无法改变的. 从3年前开始说房地产要降温,到今天不下100位分析师已经说过要停止了,不会再升了. 但结果怎样,总是有人欢喜有人忧. 欢喜的是那些坚定涨价的人,忧的是错信那100位分析师而没有买房的人.

说了,实际的例子. 我在New Lynn 有一个4房的投资房占地1200M2. 查过成交档案后,让我惊奇看到它的价值在过去30年里面惊人的符合9年翻一翻的趋势: 此房子建成时1977年,当时政府才开始发展New Lynn, 当时7万元. 11年后1988成交16万,7年后1995又成交29万,我去年2006成交54万. 我就敢100%的相信,2017年时成交最少110万.

短炒看机会而长期拥有才是积累财富的正路. 我的目标是在10年时间了,分阶段拥有5处房产. 再在下7年里拥有5处房产.经过我的计算, 20年后,我卖到5处之前的房产可以付清全部贷款.所有我将至少拥有5处100%的自己的房产,20年后,预计总资产最少1000万, 总租金7000-10000每周不等.
我就可以退休了.那时我49岁. 敢问,一个高级打工的白领,如果不做地产投资的话,20年时间不吃不喝年薪10万,可以赚多少钱？---200万. 那时200万只能买一个现在50万的房子了.

地产投资是每个人都应该做的财富积累, 不是只有大资金量的人才可以做. 也许你现在还年轻,没什么好怕的.但想一下20年后,你的生活会怎样呢?
前人栽树，后人乘凉。我们就给我们自己种几棵树吧

《待续〉

[ 本帖最后由炒地王于 2007-5-7 14:25 编辑 ]

作者: 这个和尚想还俗 时间: 2007-5-7 13:34:05

我在这认识的一个哥哥，就像搂主那么做，从一个酒吧作起，现在有差不多1000万资产和一个法拉利跑车，现在才26岁，不过他劳心劳力不是一般人能了解的

[ 本帖最后由这个和尚想还俗于 2007-5-7 12:43 编辑 ]

作者: roubo1123 时间: 2007-5-7 13:46:36

新西兰房地产总共就跌了3次，，，跌的幅度还都可以忽略不挤

房地产这个市场规律就是：涨！

地球上物以稀为贵，看看现在黄金的价格，地皮的价格，钱可以贬值，稀有和有限的资源是永远不会贬值的。

作者: 辉煌集团 时间: 2007-5-7 15:19:27

不错。顶一下。。。。。。。。。。

[ 本帖最后由辉煌集团于 2007-5-7 14:38 编辑 ]

作者: joanmiao 时间: 2007-5-7 16:55:53

其实地产投资是胆量+智慧+运气+大环境的综合体现..
nod nod.

作者: renfei8420 时间: 2007-5-7 18:53:18

lz我很好奇,你的贷款是怎样贷到百分之80以上的?据我所知,没有固定收入,银行是不给贷款的,即使是国内的收入证明,也不会超过80%

如果能告知这个...那就太感谢了~~~

作者: renfei8420 时间: 2007-5-7 18:54:50

原帖由 流风回雪 于 2007-5-6 21:30 发表
只能说,目前奥克兰地产市场华人投资的都是赚了钱的,投资土地有很多人都是占了便宜的.
尤其是北岸很多的建地在去年到今年每款都赚了,5,6万了.
但是,但是,好花不常开,好景不常在,投资最怕的就是盲目跟风
我很怀 ...

你是我认识的xy吗?还是他老婆???看你平时吊儿郎当的,怎么能写出这么有条理的话........

作者: 禁言用户 时间: 2007-5-7 20:17:09

高手真多，我就是个房奴，那里有闲钱投资？？

楼主多讲讲关于炒地皮的事情吧，谢谢

作者: howardwq 时间: 2007-5-7 21:41:42

谢谢哥们
掌握了房产，就掌握了自己的未来的命运
欣赏你的“自由财富”的观点。
祝你好运！

作者: 炒地王 时间: 2007-5-7 22:16:26

有人问到关于贷款的问题。
其实这里面是有蹊跷的。
主要是你有没有好的broker.
贷款不一定都从本地银行贷.还可以从一些有贷款能力权的lender手里贷.有的时候利息还会比银行的好些呢.
上报纸杂志看看,华人贷款公司里面也有一些是有独立lending审计权的.
至于如何待到80%以上,你的broker一定会教你.我在这里就不多说了.

作者: 炒地王 时间: 2007-5-7 22:22:51

不过有句话一定要说.
我不是让大家盲目的投资地产.也不是买所有的房子都会赚钱. 好的地产投资项目要具备一定的条件: 地点;质量;交通;购物;邻居;安全;政府发展计划等. 不是每条都要达到,而是至少达到大多数,或某项很突出. 这样的房产才有投资前景.

作者: q2qaz 时间: 2007-5-8 00:13:59

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作者: houston 时间: 2007-5-8 12:02:35

不错的帖子,支持支持...........

作者: jy43 时间: 2007-5-8 12:11:22

大家有考虑过在国内买房子吗?利息比这里低吗?
AKL买房子投入太大(200多万RMB),买不起...但如果在上海买同样[档次](和工资比60-100万RMB)的房子可以供的起1-3套(拿这里的工资,按现在的汇率)---我只是猜想,有谁来分析一下....

作者: leonz 时间: 2007-5-8 12:29:09

主要还是手里要有资金啊

作者: 炒地王 时间: 2007-5-8 17:24:05

自己支持一下，希望更多的朋友看到。

作者: NNP 时间: 2007-5-9 00:51:01

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作者: prayer914 时间: 2007-5-9 01:04:37

LZ肯定有经济后盾，才敢做这样的投资，就算失败，也不会饿死街头。。。。换做没什么大流动资金的人，怎么敢这么赌呢。。。。。

而且是因为这5年来，房产比较好。。。91年到97年，那6年，房子几乎没涨过。。。那时候，投资房产的钱，做其他的，应该有更好的回报。。。当然， 10几20年来说，房子肯定是会涨的。。。

作者: 炒地王 时间: 2007-5-9 15:02:04

投资,就会有风险.没有没风险的投资.
如果投资房地产,首先基础资金必须保证.如果一成交都不能付的起利息了.就谈不上理性投资了.
如果投资房地产,应该多元选择投资盘面. 高升值低租金回报和高租金低升值的房产配合购置. 单纯的单类投资是不会有最好的效果.
土地就属于高升值低租金回报( 成交以后就根本没有租金,但成交时间长,一般可以申请到6个月后成交)
Apartment属于高租金中或低升值的房产.所以在选择Apartment投资时一定注意不要选择面积小于50M2. 或地理位置和质量不好但很便宜的.

作者: 炒地王 时间: 2007-5-10 17:07:46

自己顶一下.希望有投资兴趣的朋友们和我联系.
我的邮件是: cocolo2008@hotmail.com

大家可以交流经验共同成长.

作者: Bo0Bo0 时间: 2007-5-10 18:22:59

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作者: Laputa 时间: 2007-5-10 22:42:25

没仔细看完全部,但是想问一句~~
是不是就因为有太多楼主这样的人才导致了奥克兰的房价涨的这么快?!

作者: 圆点点 时间: 2007-5-12 10:58:11

又長知識了。暈忽忽咯

作者: 棉被人 时间: 2007-5-12 12:21:40 标题: 哈哈

原帖由 Laputa 于 2007-5-10 21:42 发表
没仔细看完全部,但是想问一句~~
是不是就因为有太多楼主这样的人才导致了奥克兰的房价涨的这么快?!

好象是这个暗示~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

作者: 大S 时间: 2007-5-12 18:47:21

好家伙
哈哈

作者: 大S 时间: 2007-5-12 18:49:55

这种事情，可不是一句两句说的清楚的

楼主你在哪买的地？有时间交流一下
哈哈

不过楼主，不知道你抄了多少地啊
ID就叫炒地王

作者: Keat 时间: 2007-5-12 18:51:02

用贷款其实买房子其实不能赚多少钱如果卖出去
现在房屋价钱都这么高了，买也这么高，卖也差不了多远，除非是自己有装修过

作者: xuweibo10 时间: 2007-5-13 17:52:54

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作者: 登录时无需密码 时间: 2007-5-14 16:03:34

留位关注.

作者: katherine_2006 时间: 2007-5-15 12:50:27 标题: 好文，顶！！！！！！！！！！１１１１

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: chenkai0925 时间: 2007-5-15 17:29:08

大家觉得奥克兰以外的地区投资前景怎么样！

作者: lg1750 时间: 2007-5-15 21:46:29

LZ 能给我说说现在买那里的房子还可以赚11%呢?谢谢.我想投资

作者: 神骑士 时间: 2007-5-16 11:04:47

原帖由 流风回雪 于 2007-5-6 09:30 PM 发表
只能说,目前奥克兰地产市场华人投资的都是赚了钱的,投资土地有很多人都是占了便宜的.
尤其是北岸很多的建地在去年到今年每款都赚了,5,6万了.
但是,但是,好花不常开,好景不常在,投资最怕的就是盲目跟风
我很怀 ...

认同这些话....挣钱不容易....稳健中需求发展....还是我的左右铭.... 穷人会更穷...这是肯定的....楼主是个有钱也应该有一定的后盾....富人更富....我的后盾不厚...不过,我会后来追上...我的历练---稳健

[ 本帖最后由神骑士于 2007-5-16 10:13 编辑 ]

作者: lucky5199 时间: 2007-5-20 01:27:44

原帖由 炒地王 于 2007-5-7 12:14 发表
《连上〉

感谢这么多朋友的鼎力支持。我只是发表一下自己这些年走过来的历程的感想。
其中很多朋友都是这方面的专家，我深表佩服。其实，对于建房我也不是非常精通。常规的操作是没问题，但 ...

你说的20年,5处房子1000万资产,另外每周大约7000~10000租金不等,那税要交多少呢? 另外请问在NZ比较频繁地买卖房子需不需要交税呢?谢谢

作者: lg1750 时间: 2007-5-20 13:19:28

LZ我想和你一起实现财富自由可好似你不回话啊.你可以密我QQ:3069449

作者: philip6688 时间: 2007-5-24 13:07:52

支持LZ,用国内老一辈的一句话，不动产是一种风险系数最小的投资，就新西兰这个实例来说，2点就可以概括。1，岛国，新土地开发成本高，可用开发的新推越来越少。2，人口，新西兰属于移民国家，移民人数每年都在增加，抛开拔新西兰当跳板的和本地KIWI移居澳洲或者英国的不说，每年净增人口也是很可观的，现有房产数量根本满足不了需求，这就是为什么在新西兰租房市场那么火热，但是租房的人买房是迟早的事情，谁也没办法阻挡的。我觉得经济因素并不是最重要的，新移民的进入，在各个方面都带动了新西兰经济的发展，移民过来拿福利的人毕竟是少数！

作者: realrobert 时间: 2007-5-25 17:18:06

稳健求发展，呵呵，投资房产的确是正确选择，但是没有收入，或者经济后盾的话一定要小心，我也知道一些投资人士，由于不能付清每月的贷款，而且房子自己不能卖出去，结果被银行强行拍卖，这种事情经常发生。但是有经验的老手，一般不会让这种事情发生。特定情况除外。很感谢楼主的分享自己的经验，学习到了很多，也给自己鼓舞了力量。但是毕竟还是要有一定的信息来源，如果可以很希望我们能多交流，我对房产投资也是情有独钟。

作者: nnch1983 时间: 2007-5-26 02:39:55

想问ＬＺ如果我手上有５０万闲钱　买多少钱的房子比较划算　或者说有没有必要贷款呢

作者: PakurangaRental 时间: 2007-5-27 21:47:35

请问,假设如果你现在只能买CITY APT的话, 你会买CITY哪栋APT?

谢谢

作者: G.Sun 时间: 2007-6-6 11:52:03

真的是个好贴，我本人是地产Agent, 每次看到些不错的楼盘都会心动，也有LZ这样的认识，可是缺乏楼主的魄力和大气。所以至今也没有什么特别大的收益，只是靠卖房赚些辛苦钱。希望有机会可以和楼主当面讨教。可是我在东区。

之所以富人越富，其实是有道理的，在这个帖子里面就可以看出。有很多人不敢投资，也不会投资，还对他人的投资持怀疑的态度，所以这个社会永远是少数人富裕，多数人只有眼馋。记得2002年初，我还没做Agent,那时很想买两间投资物业，在东区Macleans 的3房全幅地也还在30万上下，可是和给我买了自住房的华人Agent一说，他立刻打消了我的念头，很诚恳地告诉我现在市场涨了，不要买之类的话，我听信他的话，打消念头，回国3个月，8月回来的时候已经涨的不成样子，我如果走之前买两间，3个月就至少赚10万元。我赶紧疯狂的入室，抢了一间新房。购买欲被压制，所以没有买第二间，至今悔恨不已。

我一个朋友去年底在Howick花42万买了一间平地的1103m2的2房，当时带了很多客户去看，都不可能买，说是无法分割。可是这个朋友买了，只用了3，4个月时间就分割成3块地，刚刚一起卖给Builder, 卖价77万元，去掉分割成本，还净赚20多万。

我举以上的例子就是告诉大家，按照自己的想法去计划投资，多学习成功人士的经验，不要老是听这个听那个的负面消息，任何市场都有人赚钱，想办法去历练自己。炒地王这样的老师就很值得去学习的。看看新西兰的市场，你真的可以看到这个市场是7-10年涨一倍的价格。中间略有调整，但是忽略不计。

希望大家不要跟风，不要听风就是雨。
我是东区地产Agent, 希望楼主有机会可以见面联系，向你多多请教。

George Sun 孙立君
电话：5378698
手机：021 537869
电邮：g.sun@barfoot.co.nz

作者: 剑客浪心 时间: 2007-6-6 12:33:53

累积到一定高度,全球金融资产泡沫绷掉的话...... 气球慢慢吹,临介点只有一个.抄股票的朋友这次在ST上就应该得到一个很好的教训....

不管你之前翻了多少倍,如果泡沫掉了,你还得赔.因为你卖不出去了......

不管股市和楼市,最后活下来的人才是赢家.

祝大家发财,在没有涉及太大风险的情况下稳健的发财.

作者: Wintec 时间: 2007-6-6 14:24:40

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作者: Lens 时间: 2007-6-6 20:48:30

在NZ，房价只会保持平稳和上升，是不会跌的，关键是投资者有没有资金，眼光和魄力。
支持LZ。。。。。。。。。。。。。。

作者: Lens 时间: 2007-6-6 20:49:19

LZ，想问问，APT有没有上升的空间啊？

作者: nowornever8 时间: 2007-6-6 23:00:45

作者: G.Sun 时间: 2007-6-8 11:38:59

好贴应该置顶，让更多的人能够分享楼主的致富经验！！

作者: 炒地王 时间: 2007-6-13 15:45:05

<<6月13日论APARTMENT>>
感谢大家的支持!和信任.
前一段一直在做一个项目的策划,所以一直没来.
最近,北岸的房价已接近顶端. 不光是政府提高利率的原因. 而且,是再过去的3年里,北岸已经完成了一个增长的高峰期.
现在是时候可以一个新的特性的房产投资. Apartment!!!
有人肯定要说,Apartment不是好的投资项目. 因为没有土地.
但和几个投资APT的伙伴多次商谈后发现,如果你的Apartment选择的好,效果更加明显,同时利息压力相对较小,适合首次置业到前3套投资的小型投资客.
原因简述:
1.       在过去3年中由于部分超小户型和布局不合理户型的出现,让CBD的APT市场受到打压. 和其他地区的房价相比,City的平均房价3年内没有变化. 在去年大部分的房产上涨15%的比率下,市中心的APT不升值已经很不正常.
2.       Apartment的租金回报是所有房产投资里最高的.
3.       选择好的楼盘,但不一定选择好的楼层. 例如: APT 1, 整体结构和设计都属于上等.有1到25楼, 当然25楼会最贵,但如果你现在的自己不够购买25楼.可以只购买1楼或2楼的便宜些的. 因为,从来都是整个大楼整体涨价,不会某个房间涨,某个房间不长, 当然,贵的房间涨得多,但在同一座大楼内涨幅比例是几乎一致的. 所以,只要整体大楼好,买1楼和买25楼是一样的,不用顾虑.
4.       有一些内部消息,澳大利亚的3大投资公司,在未来的1.5内有计划的会来奥克兰投资APT. 如果,这是真实的消息.说明大的机构都已经看到的CBD的投资前景.
5.       汽油价和计划中的高速过路费都将促使CBD的火热.

有人说,APT占地少,不要买.但我要说,就是因为CBD其特殊的地理位置导致了APT的存在.
存在必有其原因. 升值应该是整体的一个均衡性.
我在这里大胆预测,在未来的3年里,CBD APT,至少会以11-15%的年增长率增长期价值.
现在持有好的APT的盘的朋友不要急. 一波大的升值即将开始.

小道消息: 奥克兰的Barfoot, Top sales 一位华人Agent 和新西兰首位华人房地产大亨” 王X”已经大规模开始在CBD吃盘.

                                                                                                                  <<待续>>

[ 本帖最后由炒地王于 2007-6-13 17:14 编辑 ]

作者: 炒地王 时间: 2007-6-13 18:18:04

作者: passionfruit 时间: 2007-6-13 18:24:35

什么样的才算是好楼盘呢？

举个例子可以么

作者: 炒地王 时间: 2007-6-13 18:35:32

原帖由 passionfruit 于 2007-6-13 17:24 发表
什么样的才算是好楼盘呢？

举个例子可以么

现有的比如HYATT.无论是设计还是结构都很合理.
H47属于中档中的不错选择
马上要建好的Docks.但要注意其中某些户型有待考量.
同时,很快在靠近海边这边的Hobson上的一个新楼也是不错的选择(名字忘了,计划销售中,不知道被哪家房产中介要全面代理了). 此楼在众多新楼中我是比较看好的.

最后就是,大家请期待奥克兰新地标吧!会和skytower同高的那个新Apartment.

作者: roubo1123 时间: 2007-6-13 18:36:55

原帖由 passionfruit 于 2007-6-13 17:24 发表
什么样的才算是好楼盘呢？

举个例子可以么

这种问题叫别人太难回答了。

就象问什么样才算好人？

作者: roubo1123 时间: 2007-6-13 18:40:56

说到点上了。。。。

作者: passionfruit 时间: 2007-6-13 19:19:26

原帖由 炒地王 于 2007-6-13 17:35 发表

现有的比如HYATT.无论是设计还是结构都很合理.
H47属于中档中的不错选择
马上要建好的Docks.但要注意其中某些户型有待考量.
同时,很快在靠近海边这边的Hobson上的一个新楼也是不错的选择(名字忘了,计划 ...

谢谢你的回答

我不是很懂APT，当初我要买的时候，朋友说只会贬值，所以没买，其实我也认为现在是个不错的投资机会

还有你说的是不是 wang g ?

作者: 炒地王 时间: 2007-6-14 00:15:17

原帖由 passionfruit 于 2007-6-13 18:19 发表

谢谢你的回答

我不是很懂APT，当初我要买的时候，朋友说只会贬值，所以没买，其实我也认为现在是个不错的投资机会

还有你说的是不是 wang g ?

这是你说的, 我可没说,不算大嘴巴.老王知道了也不会怪我的.

作者: 炒地王 时间: 2007-6-14 00:15:47

呵呵呵呵

作者: passionfruit 时间: 2007-6-14 00:59:43

挖哈哈哈哈，瞎猜的

作者: PakurangaRental 时间: 2007-6-14 05:23:14

CITY APT 两室的, 有什么推荐? 不要LEASEL HOLD的, 哪怕是LEASE HOLD N年也没用

作者: PakurangaRental 时间: 2007-6-14 05:43:53

CITY就是有一大大大堆垃圾APT搞得涨不起来，看看好像ZEST那类型的，十三万开价，晕死了，有些其他的APT十万都有交易。
现在新的APT陆续出来，72 NELSON旁边，HOBSON 140 CITY MISSION旁边，VINCENT 137， AUT那边，ETC。。。。。。。。起码过一年才开始考虑，除非有又好又便宜的。

作者: PakurangaRental 时间: 2007-6-14 05:53:02

原帖由 炒地王 于 2007-6-13 17:35 发表

现有的比如HYATT.无论是设计还是结构都很合理.
H47属于中档中的不错选择
马上要建好的Docks.但要注意其中某些户型有待考量.
同时,很快在靠近海边这边的Hobson上的一个新楼也是不错的选择(名字忘了,计划 ...

H47两房80-90M^2，开价330，000，现在在卖，还可以考虑。
DOCK在哪里？
HOBSON海边的新楼？哪？VIADUCT那块？VODAFONE旁边的那栋？

新地标慢慢等吧，现在都还没批下来，估计也要过5-10年才盖好。

作者: Auckland.Rental 时间: 2007-6-20 13:56:07

忙炒地，没空来了。。。。。。。

作者: 炒地王 时间: 2007-6-22 15:58:31

原帖由 Auckland.Rental 于 2007-6-20 12:56 发表
忙炒地，没空来了。。。。。。。

<<6月22日更新:我对交友的感想>>
sorry sorry,最近确实很忙和一个朋友在搞一个commercial 的楼.
等有好结果后,一定和大家分享.

另外一点: 我已经正式加入Iron fish group.
一个总部在澳大利亚,刚刚进入奥克兰的投资公司.
说实话,刚开始也没兴趣,但后来和他们的CEO聊过一次后,觉得是个很有发展的公司.和我自己的兴趣也相关.
最近6月30号,公司有一个免费讲座.

在这里我以一个自由人的角度来发表意见: 是否接受公司的推荐,是你自己的选择,但讲座的含金量还是很高的. 值得一听.反正是免费的讲座. 忘了谁说的话了,反正很有道理: 听一个富人讲一句话比听100个穷人讲100句话都有意义的多.
我做人的宗旨很简单: 与成功人交朋友,和富人认兄弟. 好像很俗,但走过这几年来看看,真的很有用.

自己考虑吧!

[ 本帖最后由炒地王于 2007-6-22 19:48 编辑 ]

作者: 炒地王 时间: 2007-6-22 16:01:15

请不要发小条问我的名字,如果我说了.我就不能在这里畅所欲言了.
在skykiwi我就是我.
但要是到了公司,我就是公司的一份子了,必需为公司说话.所以请大家谅解!

作者: 炒地王 时间: 2007-6-22 16:14:42

有人问我,啥是富人?啥是成功的人?
用我的例子把这个问题具体一点来回答:
我身边的朋友,都是开发商;律师;贷款精英; 企业老板;银行投资顾问等.
只有建造了这样良好的人际关系,你自己的事业才能更好的发展.
同时,信心和勇气也是不可缺少的.
人不过就这么几十年活的,如果一成不变不是白来世上走一回. 反正新西兰福利好,就算我输光了,也饿不死. 哈哈!
而投资往往就是这样,一味的想的只有风险,你永远只能是投资的预备者. 投资的关键,是你真正开始去做,而不是只是天天喊: 投资投资.但一分钱不敢投.
加油吧!
听听成功企业家的经历,会对你有启发的!!!!

<<待续>>

[ 本帖最后由炒地王于 2007-6-22 19:49 编辑 ]

作者: vive 时间: 2007-6-23 06:18:56

炒地王
让我们来看看新西兰的房地产市场, 任何的趋势都要看一个大的过程. 我们把时间倒退50年开始, 按照整个市场的发展看, 是一个非常非常平稳的上升阶段,平均9年翻一倍. 这个趋势只可能在一定意义上的弯曲变化,但不能本质的改变. 也许今年没有去年长的快,但9年一翻的趋势是无人可以动摇地. 这个趋势,就连在1970年时大批新西兰人向澳大利亚移民的情况下都没有改变过. 就连在1980年上下,曾经银行利息高达20%,贷款利息高达22%的情况下,也不曾改变. 试问, 上面两个大的事件都不能改变的前提下,就现在的这些因素可以改变吗?
和那时的利息比起来,现在的利息是不是已经很优惠了呢?(即使已经是世界之最).
-------------------------------------------------------------
很不同意炒地王上面的说法，有很多错误。比如只看到了27年前的贷款利息曾一度到达过高峰，全忘了去考虑贷款基数现在和27年前有多大的不同。就拿炒地王自己举的那间New Lynn4室的投资房例子来说，1980年房价大约10万左右，现在54万。按现在“很优惠”的利率，一年就要付5万多，而按1980年最高的22%利率算，一年只付2万多一点；你看何时的付款压力更大？也就是说那时22%能承受得的压力，今天的9%就已超出两倍半了。那时人们能承受得起的压力，现在就一定能承受得起吗？

也许你会说现在人均收入也在提高，可是20多年来新西兰的人均GDP增长一直徘徊在 1-3%之间，而那间房子的房价20多年已从10万跳到了54万，升高到了500%多。

1970年时大批新西兰人向澳大利亚移民的情况我不清楚，但2000年前后新西兰人中的一小批移民去澳大利亚就已经造成了新西兰房地产市场的停滞，多亏后来留学生和大量投资创业移民的涌入才拯救了新西兰房地产市场。

不知炒地王了不了解，1970年时大批新西兰人向澳大利亚移民的时候，新西兰房地产市场的成交率如何？难道真没有影响吗？和前面说的道理一样，1970年的时候人们的还贷压力更小，即使没有租客或买家，房主也可以支撑相当的时间。而按今天的还贷压力，如果没有相当大的流动资金支持，买房者能撑多久？

有人会说，之前很多分析家都说房地产市场要降温，结果房价还在升。这只能说明房地产市场泡沫越吹越大了，相对软着陆的可能更小了，硬着陆的风险更高了；决不可拿以前的预测还未实现，去证明以后的房地产市场也不会出现问题了。

日本香港泰国的房地产市场崩溃前，房价也都是几十年来一直是只升不降的，直到大降的那一天。1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%，每5年就翻一番。也不断有经济学家预测房地产要降温，结果炒房的人反而越来越多，让房地产要降温的预测屡次失败，1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。直到危机来临的那一天，泡沫崩溃。从1997年到2002年的5年时间里，香港平均每位业主损失267万港元。

在日本房地产泡沫形成期间，人们只相信土地价格只升不降的神话，争相购置房产地契，可是，进入上世纪90年代以后，日本房市突然降温，接着就出现了全国性的大暴跌，房地产业全面崩溃，坏账高达6000亿美元，东京市中心的房价只卖到原来的几分之一。直到十几年後的现在才从可怕的低谷中走出来。

过去十几年来全球房地产出现疯狂上涨的大部分国家，如英国澳洲美国西班牙爱尔兰俄国韩国等等，今年都已开始出现下跌的迹象，之前人们都认为下降是不可能的事。

回到新西兰房地产，认为能长期支持新西兰房地产不会跌的那些因素，其实都并不具有说服力。比如认为新西兰是岛国土地有限，你在有限还能有限过香港？比如认为奥克兰是大都市，繁华会吸引人来住，可你再繁华还能繁过东京？还有就是认为总会有移民来买房支撑房市，但问题是而现在新西兰已对投资移民做了新的限制，即使是有更多的投资移民来，他们投在房地产的钱最终也会撤离，因为和炒股一样，他们投在房地产市场的钱也是为了倒卖获取房价增值，并不是为了长期拥有收取房租。否则，每年比存款利息还低的3～4%的租金收益对于他们的投资来说是在赔钱。

最后就是认为新西兰人口总在增加，所以房价也总会升高。可比人口增长，人口增长率最高的国家集中在阿富汗、布隆迪、刚果、利比里亚、乌干达等发展中国家，难道那里的房价在增加吗？房价的上涨不是看有多少人，而是看市场有多少游资。

房价归根结底，是要靠资金支持的。现在一套房子房价动不动就40万50万，整个新西兰用来投资的房子要都卖掉，需要多大的资金量支持，而新西兰人每户平均存款有多少？有几十万吗？不要给我说可以向银行借钱。你可以借钱也得先有人往银行存钱啊。你算算现在新西兰整个房地产的总市值和新西兰人在银行的存款数之间的差距，就知道这个泡沫有多大了。

那为什么现在房地产还热闹呢？很简单，靠银行的过度信贷和投资者的重复抵押。

长期以来过高的纽币汇率（为什么说纽币过高，看看新西兰贸易逆差），使得国际投机家热炒纽币，连储备银行都打压不下。而银行面对如此多的热钱压力，要急于给热钱找出路（不然哪来的钱付储户利息），而新西兰市场小，投资方向不多，只剩房地产了，于是就不断放松贷款条件，只要你找一个好的broker, 甚至都不顾你是否有足够的资产作担保。

问题是国际投机热钱迟早都要离开新西兰的，因为新西兰的贸易逆差不可能长期支持那么高的纽币；新西兰每年3%的GDP也不可能长期支持那么高的投资利率。等到热钱离市的时候（比如出现汇率下滑，或目前经济增长周期结束），银行必然会采取严查你的贷款抵押资产，降低房产估价，提高房屋贷款利率等各种手段回笼货币，逼你还钱。那时房子想卖都不一定有人接手，最后只能被逼得交给银行拍卖。

而投资买房者，目前不断用靠借钱来使房价升值的那部分再向银行抵押贷款，靠实际欠债来增纸面上的值，债越欠越多，泡沫越吹越大，直到达到泡沫顶峰的那一天。

现在不断听到有人说他投资房子，现在已拥有多少万资产了。我只能说只有当你离开房市，卖房套现了，那才能说你赢利了；如果你还继续留在房市，或者还想把赚的钱继续投在房市，那我只能说，最后为泡沫买单的很可能就是你，百万富翁转眼成为百万负翁。

举个例子，目前市面上建造了一栋价值10万的房产，一年后我向银行借款100万，买了这栋房子。你看到这栋房子一年内就能升值10倍，认为有投资潜力，于是以一倍半的价钱，向银行借钱150万把这栋房子从我手中买下，等待它继续以10倍的增长率上升。现在这个房子市值150万，于是你声称你拥有了150万资产，我拥有了100万现金。一栋10万的房子，转眼间造就了两个百万富翁。但社会上真的凭空增加了200万财富吗？那是不可能的。我那100万是真实的，你那150万是虚幻的。除非银行还有足够的资金量投入这个市场，也有人愿意借出那笔资金接你的手。

信贷过度，重复抵押，汇率过高，贸易逆差，房地产脱离整个经济畸形繁荣，这些是被认为导致日本等地房地产泡沫和崩溃的因素。现在新西兰都已具备，只是等待谁（估计是储备银行），用什么手段来戳破这个泡沫了。

在前面的回帖中，流风回雪说的很有道理。

作者: Auckland.Rental 时间: 2007-6-23 18:42:13

我想知道,你的意思是什么时候买房呢?

作者: 炒地王 时间: 2007-6-23 20:02:36

<<6月23日>>
vive, 真的很感谢你的分析.你的分析也正是绝大多数投资者所担心的.
在这里,我不想把透析投资规律和市场分启值理论过多的讲解.因为那些只是投资学书中的法宝.虽然很有指导意义,但是不是很切合实际.
这里我只想说了实际的情况.
日本的地产崩盘一部分原因是由于政府的过度干预和政府换界的恶性连锁反应. 但那次蹦盘之后,日本政府吸取了教训,又重新回到了正确的投资规律轨道,直到今日.
世界经济的发展是一个综合的数值平衡的. 举例来说,现在的中国北京的市均值是现在美国纽约12年前的市均值. 如果不发生世界大大战或大的灾难.12年后北京的市均值可以大概达到现在的纽约.
同时,我们看相同的例子:悉尼和奥可兰,相差是10年. 看看现在悉尼的房价, 10年后奥可兰会是大概相等.

相关数据,可查看相关澳大利亚的地产网站(需要对同等价值地区和综合进行比较 ).
<<待须>>

[ 本帖最后由炒地王于 2007-6-23 19:11 编辑 ]

作者: G.Sun 时间: 2007-6-23 23:43:08

真的很佩服vive这样的钻牛角尖的评论者，如果您看到“炒地王”的那个4房的例子，您觉得房价的上涨和人工收入的比例相差巨大，那不就证明了买房的英明了。房地产投资是个长线的趋势，你不能仅仅看某一时刻的涨跌。你的这样的观点正是大多数人的想法，所以在房产，股票等等的交易上能够投资立于不败地位的永远都是一些有魄力有胆识的投资者。

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