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标题: 新西兰，主要是奥克兰的房屋可负担性问题回顾 [打印本页]

作者: BNC2015 时间: 4 天前 标题: 新西兰，主要是奥克兰的房屋可负担性问题回顾

新西兰的房屋可负担性自2000年代初以来总体一直下降。历经4代政府，都没解决这个问题。

海伦工党年代1999-2008，初期经济腾飞，后期减缓，没有很重视房屋可负担行，也没有实施相关的大型政策，所以任内房价飙升。这里声明，我家都是她的支持者，当年也数次投了她的票。

John Key 国家党政府年代 2008-2017。历经2009-2011年的金融风暴，那几年的房价稳中有跌。之后大力发展经济起效，通胀被压低，GDP提振，可房价也上去了。那几年以大约平均每年10-15%的幅度上升。副总理Bill English决心要控制房价，主要的方法是大量盖房。但是，虽然房子盖了不少，房价的升幅却没有控制好。因此尽管2017年大选国家党获得最多的45%选票，却输掉了选举。这也显示了选民希望试试别的方法。

阿登工党年代2017-2023. 政府宣称极重视房屋可负担性问题。阿登用了她的嫡系亲信，她的选举经理 Phil Twyford的方案，Kiwibuild。不过这个旗舰政策，逻辑上有问题，也不符合经济规律，注定失败。2018年我就提过观点：

· -- 实施Kiwibuild前，房屋建造出售的过程是，开发商->地产中介->购买者

· -- 实施Kiwibuild后，房屋建造出售的过程是，开发商->政府-> 地产中介->购买者

这就相当于多了一个中介，增加了房屋成本，房价只能增，不能降。结果Kiwibuild号称要盖10万个房子，但结果第一任内，只建了约600，第一任内也只有约2000。这一旗舰政策，在工党内部，已经普遍认同是彻底失败，需要忘记。

旗舰政策失败，加上政府花钱大手大脚导致通胀高企，房价2018-2021年暴涨，远甚于前几届政府，有的地区甚至在2021年出现了30-40%的涨幅。而2022年后，市场自我纠正+央行升息控制通胀，结果出现房价暴跌，经济受严重打击。阿登随之辞职。

房价先爆涨，然后暴跌，这种起落，是最坏的结果。2022-2023，通胀高企，而经济下滑，新西兰甚至出现滞涨的苗头。

Luxon 国家党政府年代 2023至今。Luxon似乎是想沿用他导师John Key的方法，让房价升一点，业主感觉富裕，然后愿意增加消费，提振GDP，经济上去后，更方便开发商盖房。我也观察到有这样的效果，例如我的前欧裔同事家的房子在2010年代不断增值，他和太太那几年也没再节衣缩食，或存钱，孩子教育投入也是大增。而2010s国家党那几年，建筑业也是最繁华的，一直延续到2020年代初，盖的房子也是历届最多。不过，此方法颇有争议，受限于联合政府的优先党，党内也有不同的声音，例如房屋部长Chris Bishop就不待见这种靠着业主增加消费，和建筑业繁荣的方法。所以，联合政府也面临分歧和挑战。Luxon也成为了二十多年来最不受欢迎的总理。

作者: jli044 时间: 4 天前

现实就是，房价涨不起来，就要换政府，每一届都是房价涨，连任2-3届。
房价开始掉，换党。
不信就看明年房价继续阴跌，国家党肯定下台。

作者: BNC2015 时间: 4 天前

简单概括各政府对房屋可负担性问题的对策
• 海伦工党政府：不重视，没有认真应对，还是留给市场解决，是问题的开端

• John Key 国家党政府：重视，有大型政策应对，但效果一般，仅部分缓解问题

• 阿登工党政府：宣称极重视，有旗舰政策应对，但完全失败，反而导致经济和建筑业萧条

• Lux联合政府：重视，但无法出台大型政策有效应对。

作者: unamed 时间: 4 天前

jli044 发表于 2025-10-6 12:46
现实就是，房价涨不起来，就要换政府，每一届都是房价涨，连任2-3届。
房价开始掉，换党。
不信就看明年房 ...

其实这个只是房市跟经济紧紧挂钩的现象，房价不好，就代表经济不好，所以政府就会被换。

作者: jli044 时间: 4 天前

unamed 发表于 2025-10-6 13:13
其实这个只是房市跟经济紧紧挂钩的现象，房价不好，就代表经济不好，所以政府就会被换。 ...

以新西兰的现实情况，政府除了靠自然环境吸引移民，靠炒房增加本地人的财富和拉动经济，
已经没有任何办法拉动经济了，连维持以前的福利水平都做不到。
说发展制造业的，看看街上那些本地大胖子，看看电费单子。。。。

作者: unamed 时间: 4 天前

jli044 发表于 2025-10-6 13:42
以新西兰的现实情况，政府除了靠自然环境吸引移民，靠炒房增加本地人的财富和拉动经济，
已经没有任何办 ...

没办法啊，本地人不认命，不正视自己的问题。

作者: jli044 时间: 4 天前

unamed 发表于 2025-10-6 13:50
没办法啊，本地人不认命，不正视自己的问题。

那些左派政党就是坏，信了他们搞纯净新西兰的就是蠢。
这届国家党比工党还像工党，选举前不换党魁，应该也就干1届了。
明年cgt就回来了。你看恒天然开始卖卖卖，我认识的农场主今年分了100w，等到明年一半就要交税了。
话说恒天然给奶农的粉红，以后需要交cgt吗？

作者: Lease 时间: 4 天前

奥克兰的房价/收入之比已经创下十年新低了，还买不起房只能怪自己了. 房价是一个城市活力的体现，白菜房价的地方基本上是死水一潭. 新西兰房价最可负担的几个地区，比如，Ruapehu District， South Taranaki District， Grey District，等等，人口增速都低于全国平均值，平均年薪比奥克兰差了很多.

作者: rzrljb 时间: 4 天前

现在可负担性在改善啊，房子很多，房价也降了不少了，利率又没有很高，但凡想买的有稳定工作的应该都能买得起上车盘

作者: rzrljb 时间: 4 天前

jli044 发表于 2025-10-6 14:00
那些左派政党就是坏，信了他们搞纯净新西兰的就是蠢。
这届国家党比工党还像工党，选举前不换党魁，应该 ...

股息分红一直都得交个税的

作者: 261874939 时间: 4 天前

房版崩盘租房党已经不喊崩盘腰斩了，因为它们已经降级到连单间都负担不起了。

吃不起饭了都所以也没力气喊崩盘腰斩，再喊也买不起。

逻辑底层

作者: BNC2015 时间: 4 天前

rzrljb 发表于 2025-10-6 14:20
股息分红一直都得交个税的

现在的可负担系数相当于2020年吧，见下图，还是很低。而且你也说了，需要工作稳定。现在很多人的工作并不稳定，收入也减少了。这个因素还不完全包含在这个分析内。

[attach]3214060[/attach]

作者: unamed 时间: 4 天前

rzrljb 发表于 2025-10-6 14:20
现在可负担性在改善啊，房子很多，房价也降了不少了，利率又没有很高，但凡想买的有稳定工作的应该都能买得 ...

这要看之前整天抱怨不可负担的人想要什么样的房子了，其实每个时期都有可负担的房子，只是个人期望太高了，直到现在还有一大帮人说还是太贵了。

补充内容 (2025-10-6 14:52):
其实“可负担”是个伪命题，“性价比”才是底层原因。

作者: BNC2015 时间: 4 天前

Lease 发表于 2025-10-6 14:05
奥克兰的房价/收入之比已经创下十年新低了，还买不起房只能怪自己了. 房价是一个城市活力的体现，白菜房价 ...

房价确实已经降了不少，但利息相对来说不算低，而且经济不好，很多人工作不稳定。这些都会有影响。

回想过去20年，最适合买房的时候是，房价不太高，利息较低，而经济好而通胀低的的年代，可惜都过去了。

作者: rzrljb 时间: 4 天前

BNC2015 发表于 2025-10-6 14:42
现在的可负担系数相当于2020年吧，见下图，还是很低。而且你也说了，需要工作稳定。现在很多人的工作并 ...

其实这图上08年金融危机的时候房子负担性也提高了，但是那时候失业率也是一个显著问题，也就是说也不是真的提升了，只是对工作稳定的人提升了，现在也一样。

我觉得因为这个图主要分析的是中位数，随着大量townhouse的入市，实际上是会拉低中位数房价的（哪怕未来平均房价会上涨），未来房价的可负担系数理论上会提高，因为房屋的供应是过剩的，而且持续过剩，因为人口净增加减少，而且持续低迷，未来只会越堆越多，同时利息还在下降的路上，实际上我觉得可负担性还是会提高的。

我觉得应该能回到19年水平

作者: 专玩狗头 时间: 4 天前

BNC2015 发表于 2025-10-6 14:42
现在的可负担系数相当于2020年吧，见下图，还是很低。而且你也说了，需要工作稳定。现在很多人的工作并 ...

现在可负担的系数和2019-2020一样，但是之前没有那么多联排平均
可见现在传统全副大地的不可负担系数，怪不得总是喊不可负担

作者: Lease 时间: 4 天前

BNC2015 发表于 2025-10-6 14:48
房价确实已经降了不少，但利息相对来说不算低，而且经济不好，很多人工作不稳定。这些都会有影响。

回想 ...

经济好的时候，通胀和利率都不会太低. 过去20年比如2006年的时候，经济很好，但通胀是高于RBNZ target的3%的，两年的贷款利率超过7%.

所以很难找到太好的买房时机，对于有吸引力的城市，大家还是应该现实一点.

作者: 261874939 时间: 4 天前

unamed 发表于 2025-10-6 14:45
这要看之前整天抱怨不可负担的人想要什么样的房子了，其实每个时期都有可负担的房子，只是个人期望太高了 ...

这题很简单

全腹地可分割潜力无公屋50多万就能买到。

它们标准很高的，什么一百万的全新联排不买买了接盘侠。

房子从来都不容易买，它们还拿现在的收入水平买解放前房价。

怎么可能可负担

作者: 261874939 时间: 4 天前

专玩狗头发表于 2025-10-6 15:11
现在可负担的系数和2019-2020一样，但是之前没有那么多联排平均
可见现在传统全副大地的不可负担系数，怪 ...

当传统大地达到完全不可负担了，自住买家就会觉得联排已经天花板了。

现在还有幻想余地也证明奥特阿洛瓦大地不算是不可负担。

作者: 专玩狗头 时间: 4 天前

261874939 发表于 2025-10-6 15:31
当传统大地达到完全不可负担了，自住买家就会觉得联排已经天花板了。

现在还有幻想余地也证明奥特阿洛瓦 ...

今天偶然刷到一个悉尼拍卖的小视频，悉尼双拼的房子之一
19年前68万澳币买入，这几天onsite 拍卖，190万多SOLD
19年翻了三倍不到，还不如19年前北岸买全副地西湖校区

作者: 专玩狗头 时间: 4 天前

261874939 发表于 2025-10-6 15:31
当传统大地达到完全不可负担了，自住买家就会觉得联排已经天花板了。

现在还有幻想余地也证明奥特阿洛瓦 ...

是的，跌党拿着同样的预算，越买越小

全副大地可分割—》
全副地 —〉
全副地双拼，半幅地，联排边户—》
联排边户，半幅地unit —〉
联排中户，联排三层 --》
联排代物业，公寓—〉
lease hold

作者: jli044 时间: 4 天前

BNC2015 发表于 2025-10-6 14:48
房价确实已经降了不少，但利息相对来说不算低，而且经济不好，很多人工作不稳定。这些都会有影响。

回想 ...

我觉得19年时最好，生意好，房价便宜，物价也低

作者: BNC2015 时间: 4 天前

Lease 发表于 2025-10-6 15:17
经济好的时候，通胀和利率都不会太低. 过去20年比如2006年的时候，经济很好，但通胀是高于RBNZ target的 ...

2006年确实经济过热，央行OCR很高。我大约记得一个朋友当时将近10% fixed 一年。

那几个因素，很难同时达到最佳。可负担性的高点，是几个因素的折中, 也就是Optimal points，过去20年有过几次。例如2011-2012年，房价低谷附近徘徊，新西兰经济恢复开始加速，通胀也低，利率适中。

不过预判不易，很多朋友还是错过了。此外，高质量房子在此期间上市会较少。

作者: mynet 时间: 3 天前

从历史数据来看，奥克兰的涨幅总体来说是高于新西兰其他地区的。这几年跌的幅度却大于大部分地区。
一旦市场恢复，奥克兰又必须成为领头羊。
这个星期天在奥克兰中区有一场巴士之旅，感兴趣的可以来参加，了解市场，进一步讨论。
具体内容见此网页
https://www.eventbrite.co.nz/e/t ... 3883411999?aff=Carl

作者: kikilulu 时间: 3 天前

随手搜到一个数据，住房拥有率从2013年的64.70％下降到2018年的64.60％。新西兰的住房拥有率在1991年至2018年间平均为68.08％，在1991年达到历史最高点73.80％，2018年达到历史最低点64.60％

作者: 专玩狗头 时间: 前天 06:42

kikilulu 发表于 2025-10-7 20:53
随手搜到一个数据，住房拥有率从2013年的64.70％下降到2018年的64.60％。新西兰的住房拥有率在1991年至201 ...

现在拥有率是不是已经降到50%以下了？

作者: jli044 时间: 前天 07:18

专玩狗头发表于 2025-10-8 06:42
现在拥有率是不是已经降到50%以下了？

因该还接近60%

作者: kikilulu 时间: 前天 10:46

专玩狗头发表于 2025-10-8 06:42
现在拥有率是不是已经降到50%以下了？

https://news.skykiwi.com/na/zh/2024-12-25/516023.shtml

作者: kikilulu 时间: 前天 10:48

2023年人口普查数据显示，更多的新西兰人拥有自己的住房，但仍在租房的人面临租金上涨。

这是健康家居标准实施后首次公布的人口普查数据，还显示取暖和保温质量有所改善。除一个地区外，潮湿报告情况有所减少。

新西兰的自住房拥有率上升。1,164,217名新西兰人拥有自己的住房，占总人口的66%，高于2018年人口普查的64.5%。这是自1991年人口普查以来，自住房拥有率首次出现增长，此前该比例一直在下降。

首席分析师Rosemary Goodyear承认，这一增长出乎意料，并采取了几步来进行核实。

“有关于首次购房者的信息，还有疫情后低利率的影响。”

Goodyear表示，惠灵顿或基督城等主要中心以外的地区自住房拥有率也出现了显著增长，这表明人们正在搬出城市以寻找更实惠的住房。

从全国大区来看，奥克兰的自住房拥有率最低，为59.5%，而塔斯曼地区最高，为77.4%。

按地方行政区划来看，Waimakariri的自住房拥有率为82.2%，而汉密尔顿为53.3%。

中位数租金从$340升至$450，涨幅为32.4%。

虽然新西兰的私人住宅总数首次超过200万，达到2,041,236套，但统计局表示，在人口普查时有247,623套房屋处于空置状态。

一些统计数据显示了前政府通过的健康家居标准生效的影响。2020年，政府立法规定出租房屋必须达到最低的取暖、保温、通风、防潮和防风标准。

2023年人口普查显示，安装空调的住宅数量大幅增加，66.8%的住宅安装了空调，而2018年这一比例为47.3%。

与2018年相比，报告住宅潮湿或霉菌问题的人数减少，18.1%的人报告住宅潮湿，2018年这一比例为21.5%。14%的住宅报告存在超过A4纸大小的霉菌，而2018年这一比例为16.9%。

Gisborne是唯一一个潮湿或霉菌问题报告增加的地区。统计局将此归因于发生在人口普查前几周的飓风Gabrielle。

尽管在严重天气事件后人口普查数据收集暂停，但统计局表示，Gisborne几乎三分之一的住宅在人口普查时仍面临潮湿问题。

固定电话的使用量也大幅下降，只有31%的住宅表示有固定电话，而2018年这一比例为62.5%。

该机构此前表示，估计此次人口普查覆盖了新西兰总人口的99%，覆盖了97%的毛利人。但实际上，只有大约450万人完成了人口普查，低于政府90%的目标。其余的人口数据使用了现有的政府数据进行补充。

今年早些时候发布的人口普查数据显示，由于出生率下降和新冠疫情导致的移民减少，新西兰人口增长放缓

作者: kikilulu 时间: 前天 10:49

专玩狗头发表于 2025-10-8 06:42
现在拥有率是不是已经降到50%以下了？

我随手谷歌搜索的数据：从全国大区来看，奥克兰的自住房拥有率最低，为59.5%，而塔斯曼地区最高，为77.4%。

作者: 专玩狗头 时间: 前天 11:00

kikilulu 发表于 2025-10-8 10:49
我随手谷歌搜索的数据：从全国大区来看，奥克兰的自住房拥有率最低，为59.5%，而塔斯曼地区最高，为77.4% ...

谢谢分享，那在我看来，房子翻了几倍，拥有率并没有太大跌幅

作者: kikilulu 时间: 前天 11:10

专玩狗头发表于 2025-10-8 11:00
谢谢分享，那在我看来，房子翻了几倍，拥有率并没有太大跌幅

这个数据应该是2023年的，滞后了，回来得看看2025年的，就是不知道什么时候出，数据很慢

作者: 专玩狗头 时间: 前天 11:14

kikilulu 发表于 2025-10-8 11:10
这个数据应该是2023年的，滞后了，回来得看看2025年的，就是不知道什么时候出，数据很慢 ...

这两年自住拥有率不会大幅降低，毕竟这几年都是首次置业买家占主流

作者: rzrljb 时间: 前天 11:29

专玩狗头发表于 2025-10-8 11:14
这两年自住拥有率不会大幅降低，毕竟这几年都是首次置业买家占主流

而且还有一些没房的润澳了，应该会上升些

作者: 专玩狗头 时间: 前天 11:33

rzrljb 发表于 2025-10-8 11:29
而且还有一些没房的润澳了，应该会上升些

上升也不应该的，净移民人数始终是正数，只有负数才有机会，而且出生死亡率也是正数吧？

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