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标题: 楼市沉潜多年，2025至2026或正是静水流深后的逆转起点！ [打印本页]

作者: ling6264 时间: 3 天前 标题: 楼市沉潜多年，2025至2026或正是静水流深后的逆转起点！

2021年曾是市场的高点但现在许多指标显示目前可能是一个极具吸引力的入场窗口

一为什么现在可能是抄底机会

价格已经从2021年高点明显回落
例如在新西兰多数城市的房价相比2021年已经下跌了百分之十五到百分之三十
这背后有多个原因
利率上升导致借贷成本变高
贷款标准变严
移民减少和市场信心低迷共同作用

利率或将在2025年起开始下调
新西兰储备银行和其他主要央行释放出降息信号
通胀受控后有望进入宽松周期
贷款成本下降将推动买家和投资者回归市场

租金大幅上涨
由于住房紧张和建筑活动下降
租金在奥克兰惠灵顿等地已经接近历史高点
租金回报率回升至百分之五甚至以上
投资吸引力增强

人口与移民持续增长
2023和2024年新西兰净移民人数快速增长
住房新建速度却在下降
供应与需求出现新的错位
住房紧张可能重新推动房价回升

二哪些房产类型值得关注

首套房市场
适合首次置业者政策有支持借贷利率可能更低

优质学区房
长期保值能力强即使市场低迷也需求稳定

中心城区老旧独立屋
土地价值高可考虑翻新或重建

二手多套房
租金稳定回报率改善现金流良好

三哪些人适合现在出手

如果你符合以下条件
收入稳定
准备长期持有
有一定现金储备或贷款资质良好
关注租金回报而非短期差价
那么可以开始关注并筛选适合的房源

结语
2025至2026年或许是近十年内最好的房地产买入时点之一
市场已大幅修正基本面正在改善
稳健型投资者可考虑开始布局（非公寓房或Unit）（中区和农场优先）

补充内容 (2025-7-2 13:46):
昨日，我路过银行，随口问了一下存款利息，现在是3.8%一年，两年是3.9%！

补充内容 (2025-7-2 14:31):
预计银行利息会进一步下降！

补充内容 (2025-7-2 14:48):
100万至150万纽币的房屋在奥克兰Epsom或附近区域，年租金大约在41600至58000纽币之间，银行存款利息是3.9%，区别在于房屋需要付地税。（被公寓或Unit）

补充内容 (2025-7-2 15:13):
目前瑞士银行100万的存款利息是1万瑞士珐琅（一年），而100万的存款利息是1.8万珐琅（二年），大富翁瑞士银行这么抠门，O(∩_∩)O哈哈~

作者: 糖宝 时间: 3 天前

租金大幅下降

作者: anzbank 时间: 3 天前

奥体啊撸啊南波万

作者: 糖宝 时间: 3 天前

租金回报难以cover mortgages,5%以上很难

作者: ling6264 时间: 3 天前

一存款利息收入按年

如果年利率为3.3%（如果是3.5或更低，房地产租金收入远大于存款利息）

利息收入等于1,000,000乘以3.3%等于33,000纽币

税后利息收入等于33,000乘以72%等于23,760纽币

二房屋出租年租金收入

年租金约为44,500纽币

减去成本15%

净租金收入等于44,500乘以85%等于37,825纽币

三对比总结税后收益

存款税后收益约23,760纽币

房屋净租金收益约37,825纽币

净收益率分别约为2.4%和3.8%

四结论

当银行存款利率低于3.3%

房屋租金收益明显高于存款利息约1.4%

房产有管理成本和风险但回报较好

作者: 专玩狗头 时间: 3 天前

又开新帖啦，恭喜恭喜

作者: ling6264 时间: 3 天前

专玩狗头发表于 2025-7-2 15:22
又开新帖啦，恭喜恭喜

帖子刚开，评论靠你撑场面啦！

作者: 专玩狗头 时间: 3 天前

ling6264 发表于 2025-7-2 15:52
帖子刚开，评论靠你撑场面啦！

客气客气，大家玩的开心就好 lol

作者: alike0932 时间: 3 天前

糖宝发表于 2025-7-2 13:36
租金回报难以cover mortgages,5%以上很难

其实4-6%房贷利息是正常，只不过是前几年房价涨太猛，而工资跟不上房价上涨就造成了体感痛苦而已。高杠杆买投资房在房地产上升周期还可以，损失点利息换房价capital大部分人可以接受的。现在房市下行，房子拿在手里每天都有损失，再加上自住房和投资房的利息维护保险等支出确实是负重前行了，所以买投资房是个风险很高的投资，如果自住房没有或者有很少贷款可以考虑买投资房，如果本身就欠一屁股房贷还想高杠杆入市投资房这年头纯属作死。

作者: 糖宝 时间: 3 天前

ling6264 发表于 2025-07-02 14:58

你没有计算贷款利息成本，100万现金买房有几个？

作者: 专玩狗头 时间: 3 天前

糖宝发表于 2025-7-2 16:44
你没有计算贷款利息成本，100万现金买房有几个？

如果要计算贷款成本，存款就不能是100万利息收入

作者: asusual 时间: 3 天前

2023和2024年新西兰净移民人数快速增长

-------------------------
？？？？？？

作者: ling6264 时间: 3 天前

糖宝发表于 2025-7-2 16:44
你没有计算贷款利息成本，100万现金买房有几个？

我是在比较“100万现金”的投资去向：
是放银行吃利息？还是拿去买房出租？
所以整个对比的基础是，有100万现金。

你的质疑脱离了我讨论的假设前提，所以你的回复是鸡同鸭讲。

“我这个对比是基于已有100万现金的前提，讨论的是现金存银行 vs 买房出租的收益。贷款成本是另一个话题，如果我们换个前提去分析贷款杠杆，结果自然会不同，但那不是当前的比较范围。

这位网友，从1990年至2025年，无论你在何时，何地买房都有贷款成本，这个问题还需要反问嘛，本质上这个问题是没有意义的，否则银行早倒闭了。2000年，你在奥克兰中区买房，当时的房价2房1厅大概是24万纽币左右，难道那个时候不用计算贷款利息成本？2000年，当时利息好像是9%–10%，也同样有人买房。既然每年的经济的变化，全球化的受益，以及其它因素影响一个国家的房价走势，但从长远看，买房是对的，因绝大多数人即从穷人至中产，然后小部分人变富人，这个模式，数百年皆可复制。即使站在你问的问题的角度，你也不能说未来房价没有大涨的可能性（因为你说你没有计算贷款成本，这句话的意思就是贷款成本太高，但我刚才已经说了2000年，贷款利息是9-10%，那你又如何解释当时的状况呢？！），所以不能因为没有计算贷款利息，转变成不买房的理由是不成立的，否则银行都走向倒闭了。（银行既没有房贷的收益，也没有商业贷款的收益，难道银行免费服务嘛，O(∩_∩)O哈哈~）

补充内容 (2025-7-2 23:43):
当时利息改成当时贷款利率范围：约 9%–10%

作者: 糖宝 时间: 3 天前

从1990年至2025年，无论你在何时，何地买房都有贷款成本，这个问题还需要反问嘛，本质上这个问题是没有意义的，

所以你假设的100万现金买房收租和存款，比较的意义何在？

作者: ling6264 时间: 3 天前

糖宝发表于 2025-7-2 21:51
从1990年至2025年，无论你在何时，何地买房都有贷款成本，这个问题还需要反问嘛，本质上这个问题是没有意义 ...

嗯，这个问题问到点子上了，说明你试图在理解，学习中。
比较的意义在于当银行开始降低存款利息收益从目前的3.9%降至3%以下，甚至降至2.5%以下，变相引导大家投资房地产，出租的价值收益比大于或远超存款利息，人们就会再次打开投资之门。（同时还需几个因素，我就不一一说明了。）

补充内容 (2025-7-2 22:36):
房价也因此再次开启上涨，而存款利息的收益方式也就变成一种低收益的收入方式，这个时候你再打算买房，恐怕房价已经上涨，你需要付出更多。

补充内容 (2025-7-2 22:36):
这就是三者之间的区别。

作者: ling6264 时间: 3 天前

糖宝发表于 2025-7-2 21:51
从1990年至2025年，无论你在何时，何地买房都有贷款成本，这个问题还需要反问嘛，本质上这个问题是没有意义 ...

嗯，这个问题问到点子上了，说明你试图在理解，学习中。
比较的意义在于当银行开始降低存款利息收益从目前的3.9%降至3%以下，甚至降至2.5%以下，变相引导大家投资房地产，出租的价值收益比大于或远超存款利息，人们就会再次打开投资之门。（同时还需几个因素，我就不一一说明了。）

作者: ling6264 时间: 3 天前

糖宝发表于 2025-7-2 21:51
从1990年至2025年，无论你在何时，何地买房都有贷款成本，这个问题还需要反问嘛，本质上这个问题是没有意义 ...

作者: 鯇魚 时间: 昨天 00:12

未来稳健投资还可以，但是资本利得可以忽略了。

没有资本利得的话，杠杆投资显得事倍功半，意义不大。

现在唯一的希望是更多三哥和美国佬携款过来投资，这还有点希望。

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