新西兰天维网社区

标题: 房产投资需要耐心，尤其是在馄饨期（CONSOLIDATION STAG) [打印本页]

作者: 剑客浪心 时间: 6 天前 标题: 房产投资需要耐心，尤其是在馄饨期（CONSOLIDATION STAG)

今晚正好就聊聊什么叫CONSOLIDATION STAGE，这个概念一直是在股市用得很多，但是新西兰房产最近几十年也有2次出现过CONSOLIDATION STAGE，中文我就称它为馄饨期吧。
[attach]3113126[/attach]

上图是新西兰真实房价INDEX（剔除了INFLATION RATE), 在1997 - 2003，做了大概近5年的横盘震荡，当时是亚洲金融危机之后，全球动荡，知道中国世贸成功，美国设计，中国制造，走出了全球经济的一波增长。

第二个阶段就是2008 - 2013. 也做了接近5年的横盘震荡，这次是次债危机。中国配合美国成功把全球经济拉上来，来了个全球化的黄金十年发展。

第三个阶段就是2018 后期，因为疫情，把本该来临的调整，大幅度的QE刺激变成了冲顶40%的涨幅。如果放在大宗期货，股票或其他资产的图形上，这是要行情末期出货冲顶，之后是面临漫长的遥遥无期的调整，比如日本失去的30年。我们再看看中美这次又在干什么？在冷战，在竞争。川普挑起了关税大战，要撕破全球化的贸易次序。现在全球经济根本就是毫无头绪的等待美国撕破全球化的茧房，更别说走出经济困境和衰退。

如果把时间再拉长一点，拖到100年，是不是可以理解为美国王朝的成长，繁荣，衰退？那每10年的房产调整，也就是我们所说的资本主义自我调整，自我修复，美帝每一次能成功进入新的经济繁荣期。

如果这次美帝真能得到重生，那我们这次的CONSOLIDATION期后，新西兰房产还能走下去。如果美帝不能重生，带动全球，这。。。。。嘿嘿了。这就是真实的外部环境。

再来看看新西兰的内部环境，上图。

[attach]3113129[/attach]

serviceability ,银行最喜欢的东西，没事给你测一下。07次债危机那会，新西兰的AFFORDABILITY确实到了高峰，大概47%左右，就是你47%的收入还房贷去了。然后21-22年那时，近50%的收入还房贷。

我们看到再98-04年间，AFFORDABILITY 跌至27%才稳住，在09-19年期间，AFFORDABILITY在32 -37 之间稳定。这次，我不知道这个指标会跌到何时，房价才会止跌，但我知道从现在这个数据来看，25年绝对不是底部，是半山腰。大家再可以去看看OCR的历史指标，也是指向半山腰。这样之后是CONSOLIDATION还是走向深渊，我们并不知道，但市场的LISTING 暴增，给了我们明确的信号。

PS:

有个单细胞动物，一直在耳边嚷嚷，发出各种噪音。我一直嫌它烦，嫌它蠢，看不清楚方向，它老亏钱，后来得到几个信息，发现这动物是真坏，因为一旦被IRD定义为开发商，它是不能停的，不然吃啥？贷款一样还，它不能停，药也不能停。这无脑的货之后肯定是更大概率亏钱，东搞一下，西搞一下的，搞一下就亏一笔，它不搞，IRD就会搞它。

作者: 剑客浪心 时间: 6 天前

单细胞动物一直耳边嚷嚷，因为在单细胞动物的“脑中”，它简单的认为，房价除了涨，就是跌，天天红着眼的赌输赢，却不知道世界远比它眼前的赌具复杂。

作者: 狗头专家 时间: 6 天前

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 阴天乐 时间: 5 天前

ls是我要买房？

作者: 留下足迹 时间: 5 天前

唉，整天这帮人
分析来分析去的
跟你说吧清醒点
都不要拎不清了
以往的30年经历
对未来或者说吧
对这世界这地球
以往房价翻倍涨
回不去了回不去！
房产不能再抄了！
有脑子的租房了
自己去品去品清
就拎不清的人士
整天叨逼这市场

作者: rzrljb 时间: 5 天前

头肩顶很明显啊

作者: unamed 时间: 5 天前

listing暴增我还是买不到哈哈，现在140万都不是钱了，只能说新西兰作为移民国家太多有钱人在这里了。

作者: jli044 时间: 5 天前

unamed 发表于 2025-3-22 12:24
listing暴增我还是买不到哈哈，现在140万都不是钱了，只能说新西兰作为移民国家太多有钱人在这里了。 ...

listing暴涨和你买房没关系，
你看那些房，和你的心理价位，需要新西兰经济崩溃，民不聊生才可以

作者: anzbank 时间: 5 天前

unamed 发表于 2025-03-22 12:24
listing暴增我还是买不到哈哈，现在140万都不是钱了，只能说新西兰作为移民国家太多有钱人在这里

所以没钱的穷逼就被淘汰去澳洲做牛马了，在外面赚到钱的群体才有资格回流享受生活，否则就要世代留在国外打螺丝。

作者: kikilulu 时间: 5 天前

unamed 发表于 2025-3-22 12:24
listing暴增我还是买不到哈哈，现在140万都不是钱了，只能说新西兰作为移民国家太多有钱人在这里了。 ...

暴增的不是140万价位的房源，也不在你搜索的地区范围，所以感受不到。我刷Xhs 有个人说他不想买新联排，不想买那种新区的长得类似的新房子，就在某个区寻找房源，那种带土地的旧房，自己再装修一下，找了很久根本没有合适的，完全感受不到listing 暴增。应该和你情况差不多吧。

作者: jli044 时间: 5 天前

kikilulu 发表于 2025-3-22 13:51
暴增的不是140万价位的房源，也不在你搜索的地区范围，所以感受不到。我刷Xhs 有个人说他不想买新联排， ...

他们这些需求，都需要经济崩溃，人口大量外逃才能满足

作者: rzrljb 时间: 5 天前

unamed 发表于 2025-3-22 12:24
listing暴增我还是买不到哈哈，现在140万都不是钱了，只能说新西兰作为移民国家太多有钱人在这里了。 ...

你需要的是耐心等待，要有打持久战的准备

作者: 剑客浪心 时间: 5 天前

trademe 现在奥克兰大区16395个LISTING，比上周多了大200，基督城也是增长到2400左右。而且整个反季节性增长，因为以前的数据到3月底应该快速下降才行。

按照有的网友所说，这都是假的，他感觉不到LISTING暴增，LISTING 因该是下降的。

作者: kikilulu 时间: 5 天前

剑客浪心发表于 2025-3-22 16:12
trademe 现在奥克兰大区16395个LISTING，比上周多了大200，基督城也是增长到2400左右。而且整个反季节性增 ...

主要是因为在馄饨期，等到了饺子期就感觉到了增加了。

作者: zhong5487 时间: 5 天前

剑客浪心发表于 2025-3-22 16:12
trademe 现在奥克兰大区16395个LISTING，比上周多了大200，基督城也是增长到2400左右。而且整个反季节性增 ...

楼上说了，多的是排屋和分割出来的小地小房子，毕竟一分6.7.8的房子太多了，全盖出来了就会暴涨，大地好房不多，新上市的也不多

作者: 狗头专家 时间: 5 天前

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 我公主我怕谁 时间: 5 天前

zhong5487 发表于 2025-3-22 16:38
楼上说了，多的是排屋和分割出来的小地小房子，毕竟一分6.7.8的房子太多了，全盖出来了就会暴涨，大地好 ...

我在realestate上面搜了一下，条件是“奥克兰，3-5房间，300-750平米土地，1+ carpark”, 跳出来2457个结果，里面还包含plaster 的。Trade me 大概应该也差不多情况。

补充内容 (2025-3-22 18:14):
trademe 搜不了土地面积，搜出来好多的都是House for removal

作者: 剑客浪心 时间: 5 天前

我公主我怕谁发表于 2025-3-22 18:11
我在realestate上面搜了一下，条件是“奥克兰，3-5房间，300-750平米土地，1+ carpark”, 跳出来2457个 ...

[attach]3113565[/attach]

作者: 我公主我怕谁 时间: 5 天前

剑客浪心发表于 2025-3-22 18:18

你这是所有的啊，我那个是设立条件之后的。奥克兰，3-5房间，300-750平米土地，1+ carpark”，在Trade me上怎么搜数量啊？

作者: 剑客浪心 时间: 5 天前

我公主我怕谁发表于 2025-3-22 18:19
你这是所有的啊，我那个是设立条件之后的。奥克兰，3-5房间，300-750平米土地，1+ carpark”，在Trade me ...

你问柠檬。

作者: 261874939 时间: 5 天前

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... &extra=page%3D2

嗯，耐心等崩盘，别买房去租房，实在要买就买剑客牌mf基金。

妥妥躲过几年低迷房事~~~

补充内容 (2025-3-22 19:22):
http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... &extra=page%3D2

作者: 剑客浪心 时间: 5 天前

我公主我怕谁发表于 2025-3-22 18:19
你这是所有的啊，我那个是设立条件之后的。奥克兰，3-5房间，300-750平米土地，1+ carpark”，在Trade me ...

你看左边那个REFINE? 点进去就可以选条件了。

我故意让你问柠檬，就是想钓鱼，他这点小忙都不愿意帮你，别说赚钱的好事，在论坛上大肆宣扬了。

你看他小号一上来，就直接来攻击了，根本不会帮别人任何一点小忙。试一下，就试出来了。

作者: unamed 时间: 5 天前

kikilulu 发表于 2025-3-22 13:51
暴增的不是140万价位的房源，也不在你搜索的地区范围，所以感受不到。我刷Xhs 有个人说他不想买新联排， ...

嗯，所以我不买东区了。

作者: unamed 时间: 5 天前

rzrljb 发表于 2025-3-22 15:24
你需要的是耐心等待，要有打持久战的准备

不打了，我本来想要的房子和地区，在我的价位根本买不到的，我也转了策略了，不用再去看房了。

补充内容 (2025-3-22 20:58):
就好像jli044那样，除非是经济崩溃，但是到时我也不可能独善其身的。

作者: 我公主我怕谁 时间: 5 天前

剑客浪心发表于 2025-3-22 19:47
你看左边那个REFINE? 点进去就可以选条件了。

App 里面条件都有，网页版没找到。按照类似条件，可搜到2852 套。和总数16000+比起来比例不高，其中不乏握手楼。谢谢你的帮助，我只是好奇而已，并没有买房需求哦。

作者: 261874939 时间: 5 天前

unamed 发表于 2025-3-22 20:56
不打了，我本来想要的房子和地区，在我的价位根本买不到的，我也转了策略了，不用再去看房了。

补充内容 ...

不等砖家说的崩盘了？这点耐心不行的，你看砖家们租房都20余年几轮过去还在等呢。。好像差不多要崩了。哈哈哈哈哈哈

作者: unamed 时间: 5 天前

261874939 发表于 2025-3-22 21:59
不等砖家说的崩盘了？这点耐心不行的，你看砖家们租房都20余年几轮过去还在等呢。。好像差不多要崩了。哈 ...

专家说的崩盘一样会有很多有钱人在等捡漏的，毕竟新西兰有钱的人还是挺多的，而且我对拍卖这个方式不太感冒。

作者: zhong5487 时间: 4 天前

unamed 发表于 2025-3-22 22:12
专家说的崩盘一样会有很多有钱人在等捡漏的，毕竟新西兰有钱的人还是挺多的，而且我对拍卖这个方式不太感 ...

新西兰有钱人是真的挺多，而且不显山不露水的，好房子真的是很难崩盘的，奥克兰房子很多，但是好房子比例并不是那么高，稍微靠谱点的好房子，还是不愁卖的，哪怕价格不像21年那么高，但是还是很贵

作者: jli044 时间: 4 天前

unamed 发表于 2025-3-22 20:56
不打了，我本来想要的房子和地区，在我的价位根本买不到的，我也转了策略了，不用再去看房了。

补充内容 ...

新西兰有钱人很多，如果想捡漏，需要和现金卖家竞争，很难的

作者: snow777 时间: 4 天前

1）这两图数据很客观，给我们一个不同的视角去看当前市场趋势，感谢分享。
2）第一张图，只是一个价格的变化区域，但如果要预测未来，还需要看成交量（不能光看listing量激增）。目前应该是逐步下沉缩量筑底的过程

作者: unamed 时间: 3 天前

当利息去到接近4的水平，就等于付的利息相比于两年前差不多一半了，加上房价这几年掉回到21年CV价位，其实affordability应该变好很多的，现在只有看就业数据了。

作者: 狗头专家 时间: 3 天前

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: unamed 时间: 3 天前

狗头专家发表于 2025-3-24 09:24
失业率那么高，怎么可能腾飞，工作都不保了，还买房？等着被法拍吗？然后让狗头砖家们抄底吗？
老老实实 ...

我知道你是气话

就算失业率高，也要看是谁失业了，是哪个年龄层的多？比如50多岁的失业，房贷可能已经还了一大半了，利息比房租都可能更少，这些群体对房市多大影响？

作者: 狗头专家 时间: 3 天前

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 剑客浪心 时间: 3 天前

unamed 发表于 2025-3-24 04:33
当利息去到接近4的水平，就等于付的利息相比于两年前差不多一半了，加上房价这几年掉回到21年CV价位，其实a ...

你漏算了地税和保险的每年暴涨模式，SERVICEABILITY现在要考虑这二个东西了，之前不用。

作者: 261874939 时间: 3 天前

狗头专家发表于 2025-3-24 09:24
失业率那么高，怎么可能腾飞，工作都不保了，还买房？等着被法拍吗？然后让狗头砖家们抄底吗？
老老实实 ...

是的，等着狗头叫信号了，叫之前先买好剑客牌MF基金+定存过度过度保平安熬过经济危机~

毕竟经济完犊子后才是最佳入场，到时候全球遍地都是廉价好房产。

信狗头，得永生。

作者: 261874939 时间: 3 天前

狗头专家发表于 2025-3-24 10:54
怎么是气话，我生气了吗？
失业了，还不赶紧上市卖掉，失业了，还怎么还贷款？贷款少也是要还的呀
贷款比 ...

估计看到您跳的高吧。哈哈哈啊哈哈哈

作者: unamed 时间: 3 天前

剑客浪心发表于 2025-3-24 11:55
你漏算了地税和保险的每年暴涨模式，SERVICEABILITY现在要考虑这二个东西了，之前不用。 ...

地税和保险虽然是涨了，但是在grand scheme of things不是在奥克兰首要考虑买不买房的原因吧

作者: 狗头专家 时间: 3 天前

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 剑客浪心 时间: 3 天前

unamed 发表于 2025-3-24 12:03
地税和保险虽然是涨了，但是在grand scheme of things不是在奥克兰首要考虑买不买房的原因吧 ...

我说的是SERVICEABILITY的问题，不是AKL买不买房的问题。

地税+ 保险现在接近1万，银行现在也会加入公式了。

作者: unamed 时间: 3 天前

剑客浪心发表于 2025-3-24 12:12
我说的是SERVICEABILITY的问题，不是AKL买不买房的问题。

地税+ 保险现在接近1万，银行现在也会加入公 ...

奥克兰的地税这么贵了吗？我的保险加地税不够5000

作者: 1977pacmann 时间: 3 天前

房地产本来就是低流动性投资靠的是定期非主动现金流入，扣税减免优惠，需要长期投入和耐心；这东西又不是股票/债券/基金。。。炒来炒区莫如水中捞月，考虑到中介费？卖房费用？

放松心态当作投资规划里的压舱石一部分就得了；

当然看好了一个区升级规划和盖房子那是另一种投资都需要时间和精力的投入；我一般称之为风险较大的投资行为而不是当压舱石用

区分好这个是不是能减缓点焦虑？

股市有涨跌房子也一样奥克兰我还是看好的现在跑不赢定期很正常放到10/20/30/40年尺度现在看，考虑到资本增值终究还会跑赢的；当然每年的地税保险折旧这些不可避免还是那句话各种投资都有自己的优点缺点也都有自己的高潮和低谷；平常心看待吧要不会很焦虑的

作者: unamed 时间: 3 天前

补充内容 (2025-3-24 17:00):
straight from the horses mouth

作者: allench 时间: 昨天 08:06

明显的赌徒心态，这个跟赌场百家乐找规律一个样

作者: cnmclark 时间: 昨天 08:36

261874939 发表于 2025-3-24 11:59
是的，等着狗头叫信号了，叫之前先买好剑客牌MF基金+定存过度过度保平安熬过经济危机~

毕竟经济完犊子后 ...

不如买国足昨天直接44%回报一天而已

作者: anzbank 时间: 昨天 10:08

cnmclark 发表于 2025-3-26 08:36
不如买国足昨天直接44%回报一天而已

不是一天，就2个小时

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/)