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标题: 纠结，老房子是保留还是拆 [打印本页]

作者: vincent22 时间: 2025-2-12 07:00:24 标题: 纠结，老房子是保留还是拆

一块地上有一个老房子，老房子建得比较靠前，后面的地可以盖两个新的两层独栋，最近准备开发，我当时买这个房子的时候的想法是，分割后把老房子卖掉，保守估计应该能卖到70万，现在咨询了两个在建筑行业多年的朋友，都提议把老房子拆了，盖三个全新的独栋，我就纳闷，把老房子拆了，70万没了，还要准备一笔钱盖个新的，这个帐怎么算都不划算吧，不知道我的纠结有没有道理

作者: unamed 时间: 2025-2-12 08:27:40

我不是专家，我感觉分割了卖掉更好吧，首先你卖掉的老房子不牵连什么税（求证），如果你现在拆掉建3个卖掉的话是要交收入税的。这就要综合看了，三个扣掉税之后是不是比原来计划赚得多了。

作者: 我要买车 时间: 2025-2-12 08:33:49

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作者: 261874939 时间: 2025-2-12 08:38:12

一看就是不常来房版看砖家侃大山吹牛皮的

一个字卖！

分割+重建or do up都是卖不上价，底层砖家砖家说了每年15-30八仙跌跌跌

卖掉拿钱买剑客mf基金保平安，定存也行。

什么大A美股就别听砖家的了，美股都要埋人了

补充内容 (2025-2-12 09:38):
http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... &extra=page%3D1

作者: asusual 时间: 2025-2-12 09:55:11

老房子能卖70万，主要卖的是地价，拆了不会去了70万的

作者: rzrljb 时间: 2025-2-12 10:16:04

没必要拆吧

作者: 新马甸甸 时间: 2025-2-12 10:26:58

房子状态好的话就不要拆了。

事实上印度人喜欢这样做，后面盖新房的时候，前面旧房先出租，等盖好也许一个个都卖掉。他们还评论华人总是喜欢拆了建新，保留旧房最起码还有个租房收入，

作者: 无过 时间: 2025-2-12 10:45:06

这个不是一概而论的，首先房子在什么区？
如果房子所在区域好，有很好的校区之类，那么拆了重建也会有很好的市场，投入的钱绝对能赚回来。
反之，如果房子所在区域不怎么好（按你说的价格，你的房子应该属于不太好的区域），那么没必要拆了重建，因为重建的新房未必能比你现在简单装修后多卖多少。

作者: Bearonrun 时间: 2025-2-12 11:31:19

楼主的问题问得好。两个方案都各有优缺点。我两种方案的项目都做过。

得从具体的项目考虑多个因素，然后算收益和风险决定。

作者: 剑客浪心 时间: 2025-2-12 11:33:55

你不拆老的，买家会买你后面新的？

作者: 我要买车 时间: 2025-2-12 11:48:35

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作者: 261874939 时间: 2025-2-12 12:13:29

我要买车发表于 2025-2-12 12:48
老区里没人买新房吗？新房周围都是旧房，就没人要了吗

又学到了新知识
哈哈哈啊哈哈哈哈

作者: auckland.clark 时间: 2025-2-12 12:23:27

只要不是在超级烂区，如果是我，就拆。一块大地，建2个新房，留个老房子（连地刚70万），这个老房子肯定影响2个新房子的价格。拆了老房子，肯定不是70万就没了，不存在这个情况的。通常也就损失10万左右，地价才是根本的。但是，损失的10万可以在3个新房上赚30万以上回本了。如果这个老房子再影响新房子的布局，更应该拆。

作者: zhong5487 时间: 2025-2-12 13:06:58

在不影响新房布局情况下。看下旧房屋况，结构。面积，大致计算一下就好了，我并不觉得不拆旧房会影响新房价格，土地分布合理的情况下

作者: 剑客浪心 时间: 2025-2-12 13:13:39

我要买车发表于 2025-2-12 12:48
老区里没人买新房吗？新房周围都是旧房，就没人要了吗

你这种样子做开发，迟早赔钱

作者: 我要买车 时间: 2025-2-12 14:41:32

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作者: 剑客浪心 时间: 2025-2-12 15:38:50

我要买车发表于 2025-2-12 15:41
多盖一个房子，能贷到款吗？
少拆一个，银行多认一份收入，
高高兴兴拆了，挣不挣钱先不说

我觉得你再看看CLARK给出的建议，别后面二个卖不出想要的价格，然后整个项目资金链出问题。

在你算这算那的同时，要想到达到你预期价格的可行性，什么是绊脚石。

作者: Jason zg 时间: 2025-2-12 15:47:19

有意思，很好的议题

既然是开发，首先就是从全局规划开始考虑问题，可行性先行，然后再核算成本

1先看看环境，旧房子的layout是不是会阻碍你开发的规划，很多老房子虽然建的靠前，但是前面setback都很大，你看看新房的，基本卡着RC的要求来，距离boundaries都比较近，这种情况就很可能直接导致一个大地是分几个房子的区别，多个房子就多一份利润，密集开发就指着这挣钱了。

估计有人要来杠好区怎么办，先不说楼主这个应该不是什么特别好的区，就是真的好区，你开发2个好的独栋，有个existing的老房子杵在这里，市场价值都要多多少少受到稀释，无论是美观还是土地面积等软硬指标，你站在买家角度考虑下

作者: 261874939 时间: 2025-2-12 16:26:49

我发现挺多砖家没看到楼主说地在南区马努卡。。。

提醒下各位，你们可以继续给建议了。

lol

作者: 我要买车 时间: 2025-2-12 17:40:23

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作者: 261874939 时间: 2025-2-12 18:04:41

我要买车发表于 2025-2-12 18:40
房子拆完了，挖一半，发现下面有事情，要补材料，做测量，council watercare随便扯皮六个月一年，让你改 ...

邻居是不会喜欢全拆的，都拆掉邻居就成“老房子”，砖家说这会影响销售卖不上价又要螺旋跌跌跌了

喜欢全拆的只有楼主的建筑朋友。。或还有。。哈哈哈

不怕啦，现在降息通道，高利贷也不是这么可怕，借就完事。

风浪越大越大，鱼越贵。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-2-12 18:57:11

如果老房子不拆也能再分割两套的话，也就是老房不占地方，还有3米车道。。。结合你后边盖什么样式的。。。是小独栋还是豪宅还是proper house。。。这些排列组合都影响你的决定。。。

我不是开发商，我只从投资角度来。。。如果后边建俩豪宅，那么就拆了前面的老房子。。。如果后边建俩经济适用房，那么就不用拆。

举个例子，你建俩经适房，按120-150平米算，怎么都要55-70万建一套，当然前提都是老房子不碍事，有3米车道。。。那么老房子直接就保留了。。。

补充内容 (2025-2-12 20:02):
如果老房子在分割的时候碍事，那么一定拆。。。没有车道，那么可以削掉老房子一部分加宽车道或拆。。。建豪宅拆（这就要算多少利润能cover70w）

补充内容 (2025-2-12 20:06):
底层逻辑都是看你能不能cover这70万损失，建3套，那两套都没70万利润的话，就算分割碍事都不如建1套保留老的。。。具体问题具体分析。。。

补充内容 (2025-2-12 23:09):
当然你还要考虑很多其他因素。。。我就是举个例子。。。

作者: 剑客浪心 时间: 2025-2-12 19:14:04

我要买车发表于 2025-2-12 18:40
房子拆完了，挖一半，发现下面有事情，要补材料，做测量，council watercare随便扯皮六个月一年，让你改 ...

拆个房子下面能有什么问题？你拆之前先看下COUNCIL网站那些管线在哪里，先通知ORION断电拆电表，在FRONT BOUNDARY水箱附近挖出来PIPE, 关水，GRINDER切掉。STORMWATER PIPE也在FRONT BOUNDARY附近下挖一般就能找到，直接砸断。剩下的旧房都给拆房的搞定。

你拆个房子能和WATERCARE搞上去，也是无语了。。。。。有个东西叫专业的东西交给专业人士去做。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-2-12 19:20:47

剑客浪心发表于 2025-2-12 20:14
拆个房子下面能有什么问题？你拆之前先看下COUNCIL网站那些管线在哪里，先通知ORION断电拆电表，在FRONT ...

我就从本益比出发就好了。。。专业找专业评估喽。。。专业的大部分肯定让你多建，因为他们要赚钱啊。。。所以专业的大部分肯定不给你考虑本益比，非建筑专业那就从底层逻辑出发喽。。。我不管你挖出来什么，浪费多少钱，那都是成本，搞清楚有没有利益这个底层逻辑再去做决定。。。

作者: 剑客浪心 时间: 2025-2-12 19:28:02

我真不是孙红雷发表于 2025-2-12 20:20
我就从本益比出发就好了。。。专业找专业评估喽。。。专业的大部分肯定让你多建，因为他们要赚钱啊。。。 ...

他这个项目必须咨询一下，盖多大的适合卖，现在能卖多少钱。最好问下中介，这区大部分买家喜欢什么样的风格，什么样价格会容易走掉，再去设计，然后估算成本。

而不是我想卖多少钱，成本多少，老子能赚多少，这样做，一般都会不顺。

作者: 我要买车 时间: 2025-2-12 20:08:22

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作者: 我要买车 时间: 2025-2-12 20:16:27

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作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-2-12 22:05:10

我要买车发表于 2025-2-12 21:16
你这55-70万一套，包GST吗？
你这数是怎么算来的？哈哈哈

把单独卖地的钱也算进去。。。大概差不多这意思。。。

补充内容 (2025-2-12 23:07):
我只是举个例子，别人看呢是看底层逻辑。。。你看呢就较真数字。。。人家正眼看。。。你拿p眼看。。。完全本末倒置。。。我又不是专业的。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-2-12 22:11:50

我要买车发表于 2025-2-12 21:16
你这55-70万一套，包GST吗？
你这数是怎么算来的？哈哈哈

120的面积，我给他地本价算25w, 2200一平，分割费，贡献费，水表，电表。。。隐形费用我就不知道了，大概就这。。。你觉得呢？算少了？我数学不好。。。哈哈。。。

补充内容 (2025-2-12 23:16):
我桥二的。。。原谅我专业不对。。。是不是算少了啊？哈哈哈。。。

补充内容 (2025-2-12 23:21):
您觉得120-150平房子成本得上80-100？坑货！。。。哈哈。。。

作者: marvinb 时间: 2025-2-12 22:17:50

资金充裕就拆；预算紧张就留。

作者: 我要买车 时间: 2025-2-13 05:38:54

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作者: unamed 时间: 2025-2-13 09:08:40

还是那句，没有标准答案，要综合所有条件来看。比如，第一，你是不是要贷款，如果出现意外问题的话，你是否有足够资金去解决，你付的利息有没有多余时间去解决问题。第二，你对整个施工过程的认知熟不熟。第三，你对整个区域市场的调查清不清楚。第四，税务问题。

作者: 新马甸甸 时间: 2025-2-13 09:50:15

我觉得一套分成三套的开发，本身无论是旧房还是拆了建新房，每套的升值潜力就没有很高了，旧房如果状态不错（花点钱升级一下），不会影响新房的销售，新房旧房销售也只是价值的叠加。

作者: gawen1972@gmail.com 时间: 2025-2-13 11:26:29

2新1旧，很容易心里不平衡。朋友开发2套新，旧房很难租出去，那套旧房也不算太旧，可同新房比就差多了。人的穷富都是对比出来了，人心都是不满足的，租客也如此！

作者: 我要买车 时间: 2025-2-13 16:03:10

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作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-2-13 20:32:40

我要买车发表于 2025-2-13 17:03
怎么没有标准答案呀
狗头都给大家算出来了，听狗头的，错不了的
他说他是天津桥二的，不听他听谁呀

你来说说。。。你建套这样的房多少钱。。。算多了是傻逼。。。算少了以后大家都找你。。。让你赚的盆儿满铂满。。。

补充内容 (2025-2-13 21:32):
忘了补充：哈哈哈哈哈哈哈哈。。。

补充内容 (2025-2-14 00:00):
你都学会抢答了你知道吗宝贝？爸爸很为你这个智商感到高兴啊。。。

作者: 我要买车 时间: 2025-2-14 06:43:18

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作者: 新马甸甸 时间: 2025-2-14 09:19:48

gawen1972@gmail.com 发表于 2025-2-13 12:26
2新1旧，很容易心里不平衡。朋友开发2套新，旧房很难租出去，那套旧房也不算太旧，可同新房比就差多了。人 ...

也未必，一般旧房在前面的，停车方便而且没有那么拥挤，反倒是优点，估计你朋友那个旧房太旧了没有upgrade然后要新房租金的价格就很难租出去。

作者: blair999 时间: 2025-2-14 09:32:18

marvinb 发表于 2025-2-12 23:17
资金充裕就拆；预算紧张就留。

正解

作者: 老麦2019 时间: 2025-2-14 12:58:48

旧房可以移到后座吗？前面盖两个新的不拆可能利润空间高点

作者: 我要买车 时间: 2025-2-14 14:17:12

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作者: gawen1972@gmail.com 时间: 2025-2-14 15:29:26

新马甸甸发表于 2025-2-14 10:19
也未必，一般旧房在前面的，停车方便而且没有那么拥挤，反倒是优点，估计你朋友那个旧房太旧了没有upgrad ...

住旧房就是图个地大，一分割没什么可图了，空间和光线都变差。

作者: 新马甸甸 时间: 2025-2-14 15:45:30

gawen1972@gmail.com 发表于 2025-2-14 16:29
住旧房就是图个地大，一分割没什么可图了，空间和光线都变差。

分割新加建两栋，基本上也就没啥可图的了，即便是新房，空间和光线也都不好。

土地面积一定的情况下，开发商肯定是按照最大限度建的。不可能为了留出足够的空间少盖一栋。这种情况下新旧房单看每栋的value差不多。

所以我觉得旧房如果状态不错位置合适房型也可，就没有拆的必要，装修更新倒是必须。

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