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标题: 分割后自己保留一间作为出租屋，多年后卖要付税吗？ [打印本页]

作者: unamed 时间: 2024-12-2 22:30:19 标题: 分割后自己保留一间作为出租屋，多年后卖要付税吗？

如题，如果分割自己已拥有多年的大地，比如建4间卖3间，算这3间是发展商商业行为，利润付所得税这没话说，但是如果我自己保留一间作为私人长期投资出租，若干年后卖大家觉得这要不要付所得税呢？

补充内容 (2024-12-2 22:36):
我已经去信问IRD, 要一段时间才有回复，在这先问问大家。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2024-12-2 22:51:19

目前来讲不算，有明线。。。以后有没有capital gain tax就不知道了。。。

作者: unamed 时间: 2024-12-2 22:52:49

我真不是孙红雷发表于 2024-12-2 22:51
目前来讲不算，有明线。。。以后有没有capital gain tax就不知道了。。。

如果按照澳洲的CGT的话，在颁布前所得的物业不算CGT.

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2024-12-2 22:55:49

unamed 发表于 2024-12-2 22:52
如果按照澳洲的CGT的话，在颁布前所得的物业不算CGT.

明线也是这么说的。。。但是谁知道呢，目前不还没有cgt吗？根据明线经验是是颁布前所得的物业不算，但谁也不知道啊，你问ird，ird也是就目前手头上的信息告诉你，他也不可能预知未来呀。。。

作者: unamed 时间: 2024-12-2 23:01:39

我真不是孙红雷发表于 2024-12-2 22:55
明线也是这么说的。。。但是谁知道呢，目前不还没有cgt吗？根据明线经验是是颁布前所得的物业不算，但谁 ...

那当然了，谁也不知道以后会怎么变，我问的是按照现有的政策，唯有这样了。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2024-12-2 23:06:01

unamed 发表于 2024-12-2 23:01
那当然了，谁也不知道以后会怎么变，我问的是按照现有的政策，唯有这样了。 ...

现有的不就是持有若干年没事。。。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2024-12-3 10:00:39

真的不如直接卖地划算。

作者: drkevinzhang 时间: 2024-12-3 10:14:27

楼主，你一分四，盖四套新房，三个直接卖掉吗？为何不持有两年以上，过掉明线测试，就不用缴税了吧？

作者: unamed 时间: 2024-12-3 11:57:16

drkevinzhang 发表于 2024-12-3 10:14
楼主，你一分四，盖四套新房，三个直接卖掉吗？为何不持有两年以上，过掉明线测试，就不用缴税了吧？ ...

我又几个顾虑，第一，这样做算不算商业开发行为，如果是的话，明线这个政策还适用吗？第二，自己持有要有资本啊，期间的利息呢？如果用两百万开发，按照6% , 一年就12万利息，4个房子每个600刀刚刚好抵。但是两年后那个屋况相比新房卖的价钱有差很多。所以到最后还是相差不是太多。可能我计算有错误，你觉得呢？

作者: snow777 时间: 2024-12-3 11:59:04

drkevinzhang 发表于 2024-12-03 10:14
楼主，你一分四，盖四套新房，三个直接卖掉吗？为何不持有两年以上，过掉明线测试，就不用缴税了吧？

全款可以。有贷款，时间就是金钱，两年的财务成本很高！否则，开发商不都这样玩

作者: marquez 时间: 2024-12-3 12:23:51

先分割，然后再建。第四套账和前三套全部分开，第四套建房期间gst不claim，就基本ok。

作者: Quad 时间: 2024-12-3 14:59:59

drkevinzhang 发表于 2024-12-3 10:14
楼主，你一分四，盖四套新房，三个直接卖掉吗？为何不持有两年以上，过掉明线测试，就不用缴税了吧？ ...

过了明线不代表你不用缴税。开放行为明显。

作者: tlv832 时间: 2024-12-3 15:21:31

过明线了啊不需要吧？

作者: rzrljb 时间: 2024-12-3 16:41:39

drkevinzhang 发表于 2024-12-3 10:14
楼主，你一分四，盖四套新房，三个直接卖掉吗？为何不持有两年以上，过掉明线测试，就不用缴税了吧？ ...

新增的3套，算商业行为，明线不适用，持有多久卖的时候都要交税，还不如直接卖

作者: rzrljb 时间: 2024-12-3 16:44:19

unamed 发表于 2024-12-3 11:57
我又几个顾虑，第一，这样做算不算商业开发行为，如果是的话，明线这个政策还适用吗？第二，自己持有要有 ...

开4个卖3个肯定是商业行为了，持有多久都要交税，未来卖，如果涨了，差价交税更多，还不如直接卖

作者: unamed 时间: 2024-12-3 17:41:04

rzrljb 发表于 2024-12-03 16:44
开4个卖3个肯定是商业行为了，持有多久都要交税，未来卖，如果涨了，差价交税更多，还不如直接卖

对啊，前3个应该是要付税了，最后一个等IRD给个说法。借钱来盖，一年包括本来的贷款，起码要15万，如果自己有这批资金还好，借的话到最后赚真的不多，还不如直接把地卖了。

作者: unamed 时间: 2024-12-3 19:57:16

我想大家帮我核实一下我的估算，现在出租屋大约价值100万，有50万贷款，分割成3套独栋，大概每间12万作为土地成本，按2500每平的建筑费用每间建大概180平, 每间的建筑成本是45万，在加上分割费用每间5万，总共每间12+45+5=62万。三间就是186万，186万加上6%的利息最后大概是200万成本（包括拆除费)。

每套卖95万，总共285万，减去200万成本，有85万利润，85万利润按照39%的收入所得税，到最后到手是51万。这还未计算中介费，预算一年搞好卖出，不出差错，没有意外之事。这样算下来还是直接把出租房卖掉更好吧？

如果我自己持有一间，那么卖2间190-124=66利润，付39%税后就是到手40万，第三间花了62万减去到手40万等于还有22万贷款，等于市价95-22=73万剩余价值，这样好像会好一点。

补充内容 (2024-12-3 19:58):
哎呀，算错了，一开始是按照4间联排，所以土地陈本是12万，现在3套独栋应该是17万了

补充内容 (2024-12-3 20:02):
这个不要看了，我下面再算一次。

作者: unamed 时间: 2024-12-3 20:02:33

我想大家帮我核实一下我的估算，现在出租屋大约价值100万，有50万贷款，分割成3套独栋，大概每间17万作为土地成本，按2500每平的建筑费用每间建大概180平, 每间的建筑成本是45万，在加上分割费用每间5万，总共每间17+45+5=67万。三间就是201万，186万加上6%的利息最后大概是213万成本（包括拆除费)。

每套卖95万，总共285万，减去213万成本，有72万利润，72万利润按照39%的收入所得税，到最后到手是43万。这还未计算中介费，预算一年搞好卖出，不出差错，没有意外之事。这样算下来还是直接把出租房卖掉更好吧？

如果我自己持有一间，那么卖2间190-134=56利润，付39%税后就是到手34万，第三间花了67万减去到手34万等于还有33万贷款，等于市价95-33=62万剩余价值，这样好像会好一点。

补充内容 (2024-12-3 20:04):
但是持有这么一间虽然看上去是多了10万，但是地也小了很多，以后升值的潜力也没有原来那么大了。

作者: tlv832 时间: 2024-12-3 20:14:04

unamed 发表于 2024-12-3 20:02
我想大家帮我核实一下我的估算，现在出租屋大约价值100万，有50万贷款，分割成3套独栋，大概每间17万作为 ...

然后建房过程中各种遇坑，最后忙活半天不如直接卖了。。

作者: unamed 时间: 2024-12-3 20:17:24

tlv832 发表于 2024-12-3 20:14
然后建房过程中各种遇坑，最后忙活半天不如直接卖了。。

这个确实是，我自己建过一套，自己做管理，简直要吐血。

作者: pategao 时间: 2024-12-3 20:26:44

unamed 发表于 2024-12-3 20:02
我想大家帮我核实一下我的估算，现在出租屋大约价值100万，有50万贷款，分割成3套独栋，大概每间17万作为 ...

17万的土地成本？这个17万怎么得来的

作者: 鯇魚 时间: 2024-12-3 20:27:56

marquez 发表于 2024-12-3 12:23
先分割，然后再建。第四套账和前三套全部分开，第四套建房期间gst不claim，就基本ok。 ...

正解

作者: unamed 时间: 2024-12-3 20:33:55

pategao 发表于 2024-12-03 20:26
17万的土地成本？这个17万怎么得来的

现在的房贷还剩50万，算作是土地成本

作者: 剑客浪心 时间: 2024-12-3 20:39:52

unamed 发表于 2024-12-3 20:02
我想大家帮我核实一下我的估算，现在出租屋大约价值100万，有50万贷款，分割成3套独栋，大概每间17万作为 ...

你低估了费用。别踩这摊浑水，会直接上IRD LIST，你以后就麻烦

作者: unamed 时间: 2024-12-3 20:47:01

剑客浪心发表于 2024-12-3 20:39
你低估了费用。别踩这摊浑水，会直接上IRD LIST，你以后就麻烦

如果我直接开发全部卖掉，还不如什么都不做就卖掉。现在看来这个蛋糕是给有资金和有非常有经验的人来吃的。

作者: xli422 时间: 2024-12-3 20:51:05

unamed 发表于 2024-12-3 20:47
如果我直接开发全部卖掉，还不如什么都不做就卖掉。现在看来这个蛋糕是给有资金和有非常有经验的人来吃的 ...

你这是说了句大实话。。。。

作者: pategao 时间: 2024-12-3 20:51:09

unamed 发表于 2024-12-3 20:33
现在的房贷还剩50万，算作是土地成本

哦？这样算土地成本啊哈哈

作者: xli422 时间: 2024-12-3 21:04:44

unamed 发表于 2024-12-3 20:47
如果我直接开发全部卖掉，还不如什么都不做就卖掉。现在看来这个蛋糕是给有资金和有非常有经验的人来吃的 ...

或者你出地他们出经验和上面房子开发的钱你们合作这个需要找律师问清楚怎么操作

作者: unamed 时间: 2024-12-3 21:12:33

xli422 发表于 2024-12-3 21:04
或者你出地他们出经验和上面房子开发的钱你们合作这个需要找律师问清楚怎么操作 ...

这个也有想过的，不过具体怎么磋商也应该不容易。人家有200万，如果只图那十几万的利润，还不如存在银行里面。

作者: 剑客浪心 时间: 2024-12-3 22:21:15

unamed 发表于 2024-12-3 20:47
如果我直接开发全部卖掉，还不如什么都不做就卖掉。现在看来这个蛋糕是给有资金和有非常有经验的人来吃的 ...

对的，你不是职业开发商或者BUILDER，现在这个行情搞开发，纯开个寂寞。联排真正赚到钱的都是BUILDER和中介，投资者基本就是喝个汤

作者: unamed 时间: 2024-12-4 07:51:39

剑客浪心发表于 2024-12-03 22:21
对的，你不是职业开发商或者BUILDER，现在这个行情搞开发，纯开个寂寞。联排真正赚到钱的都是BUI

现在是除了你说的我假设的费用低估了之外，其他的算法也没有太大的错误了吧？

作者: zpewei 时间: 2024-12-4 09:13:59

这土地成本还能这么算？那你要是80万贷款土地成本就只有5万了？土地成本肯定是以现在能卖出去的价格，这样才能算出你能赚多少钱，例如你现在的地政府股价是100万，但因为能开发，你可以卖150万，那你的土地成本就是按150万算，和你有多少贷款有关系么？这样算下来你才能知道你是赚还是赔，如果搞两年，弄完之后卖出的总价钱减去成本，比直接卖掉多不了多少，那就直接卖掉，省的费这么多功夫。
建筑那边肯定要多预留些时间的，你自己又没经验，基本上你现在预估的钱至少加20-30%才是你最终的成本。毕竟你贷款，时间也是成本，而且商业开发贷款利率又高，你要是自己没有足够收入支持，只能贷次级信贷，银行也不会贷给你，那持有成本就更高了，而且还有application fees。under ground work很多时候很难计算成本，engineer 说你坡度不够，要垫高什么的，你这成本就很难控制了。你这5万的分割费不知道怎么算的，现在一个水表就2万了。你要是之后想把开发作为自己的副业，这个project算是学习，那么你可以自己做，中间的种种就当学费了。你要是以赚钱为第一目的，劝你还是别搞这么麻烦了，既然你的地可以分割，那找中介给你估个价，2月份上市。

作者: unamed 时间: 2024-12-4 09:31:22

zpewei 发表于 2024-12-4 09:13
这土地成本还能这么算？那你要是80万贷款土地成本就只有5万了？土地成本肯定是以现在能卖出去的价格，这样 ...

土地成本我是按贷款算的，如果80万贷款，分3份就是26万了，这个算法是要我最终把现有的贷款也算进去。我自己在熟地建过一间，全部自己管理，大概流程还是略知一二，现在牵涉到分割就没有经验了，感觉这部分坑也很多，分割费用真的不太清楚，如果综合费用再往上升的话那只有卖地了。

补充内容 (2024-12-4 09:34):
所以我第一次一开始按4间联排来分算了12万左右，后来改了3间独栋，忘记从新计算，才变成17万。

作者: Regards 时间: 2024-12-4 09:48:10

楼上spewed已经说的很清楚了，如果你连自己的地价成本都算不清，还是不要趟这个浑水了。如果你贷款还清了，你的地就是零成本了？成本是市场定的，和你的当年的买价和贷款没关系。分割开发和熟地建房不是一个概念，不要看开发商挣得多，赔的时候也是更深的坑。

补充内容 (2024-12-04 09:53)
楼上zpewei 拼写纠正给改了

作者: unamed 时间: 2024-12-4 10:33:44

Regards 发表于 2024-12-4 09:48
楼上spewed已经说的很清楚了，如果你连自己的地价成本都算不清，还是不要趟这个浑水了。如果你贷款还清了， ...

你的意思是不是如果我已经还了一些本金，用这个贷款作为地价成本是不准确是吧？我这个我已经考虑过了，当是我用50万贷款购入的吧，其他的情况就不方便透露了。

补充内容 (2024-12-4 10:35):
我同意你说的分割不是同一个概念，所以我现在用数字来说服自己就这样卖了。

作者: tlv832 时间: 2024-12-5 08:36:44

unamed 发表于 2024-12-3 20:17
这个确实是，我自己建过一套，自己做管理，简直要吐血。

是吧各种担心这里怎么这么弄那里怎么不按说好的弄就算你在工地盯着只要你看不见的地方各种糊弄

作者: unamed 时间: 2024-12-5 09:34:32

tlv832 发表于 2024-12-5 08:36
是吧各种担心这里怎么这么弄那里怎么不按说好的弄就算你在工地盯着只要你看不见的地方各种糊弄 ...

完全正确

作者: tlv832 时间: 2024-12-5 12:34:39

unamed 发表于 2024-12-5 09:34
完全正确

所以啊差不多就得了你又不是自己住看得见的地方好好整一下糊弄糊弄就卖了

作者: bungyjumping999 时间: 2024-12-5 13:00:32

Get a professional Accountant or tax lawyer to write a legal opinion, might cost you $1000+ but worth it.

Say, you have been holding this land with house for more than 8 years, now you demolish it and subdivide it into 4. You have no intention of selling them, never claim GST rebate continue to be a investor for the 4 houses.

In 5 years time, you decide to move to Australia and sell them, will you need to pay tax for the 4 houses?

补充内容 (2024-12-5 13:03):
Scenerio 2 - You sell 3 and keep 1, the other three is new develope, you claim GST rebate, are you deemed to be a "developer"? and the other 1 is losing a investor status, and is therefore tainted ?

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