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标题: 给大家讲讲房产升降比例问题 [打印本页]

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2024-6-30 20:58:32 标题: 给大家讲讲房产升降比例问题

首套房买家和小白一定要看，不要把自己放进去，我发现非常简单的比例问题很多人搞不清。。。有一部分不是坏就是蠢，当然蠢就发现一个，坏有无数。。。
首先，一个房子从50万涨到100万，这是翻倍了涨了100%，从100万降到50万，这是降了50%。。。因为用的基数不同。。。所以都是50万真金白银的升降，但是比例上看降的不多才50%。。。就好像某人说过，“房子升了30%，现在降了20%我还是赚的，又怎样？”这就是蠢。。。

其次，假设你有一个自住房，比如100万买的，算你首付50万，50万贷款，50%50%，如果市场跌了30%，跌到70万了。。。那么对于你自己来说你损失的不是30%，你损失了60% equity。。。因为那50%是银行的。。。你直接损失了50万里30万。。。你就剩下20万了。。。60%没了，这就是所谓的腰斩。。。挺住了没事，挺不住就算你卖了70万，银行50万都是要还的，你只落下20万在手里。。。

坏不可怕。。。蠢才可怕。。。不要再忽悠了。。。上升谁都喜欢。。。下降的时候都是危机，而且病来如山倒。。。

补充内容 (2024-6-30 20:06):
就第二个例子而言。。。这是50%，如果你首付比例低到20%，那么恭喜你，你已经是负资产了。。。

作者: kensinzl 时间: 2024-6-30 21:45:59

谢谢分享

我感觉有些装傻或是装坏的人估计上升下降自己也没有搞清楚中介比较脑子不怎么样

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2024-6-30 21:54:42

kensinzl 发表于 2024-6-30 20:45
谢谢分享

我感觉有些装傻或是装坏的人估计上升下降自己也没有搞清楚中介比较脑子不怎么样 ...

算不清楚的真不是中介。。。而且我对中介也没有敌意，很多都是朋友。。。毕竟前10几年中介说的没错，push你买也没错。。。最怕的是论坛上的这几个不是蠢就是坏的。。。而且坏的占大多数。。。他们有利益捆绑。。。比如自己的联排卖不出去。。。

补充内容 (2024-6-30 20:56):
中介只要卖出去房子就有钱拿，差个十几二十万的对他们来讲佣金差不了多少。。。房子砸手里的人才会想方设法找替死鬼。。。

补充内容 (2024-6-30 20:58):
最后那个21年站高岗上，只有一个自住房的跟着一起喊涨的就是个灯。。。也是最蠢的一个。。。所以跟他反着来就好了，毕竟是个looser

作者: 老老妖刀 时间: 2024-6-30 22:07:35

没有思想。听人忽悠的。那就是真的蠢。

叫不醒的。

坏人赚蠢人的钱。就是华人圈比较流行的赚钱方式。

作者: 119900 时间: 2024-6-30 22:09:08

有道理。。。

作者: 鯇魚 时间: 2024-6-30 22:19:07

2021年10月唱多的天维骗子说我是站在高岗上的FHB…哈哈哈

精神病院还没住够呢。就继续忽悠吧，还有一帮傻逼小弟…啧啧

补充内容 (2024-6-30 21:21):
跟你一边的，不是2021年10月进货的傻逼就是帮着你忽悠的坏逼…一群寄生虫上蹿下跳的

作者: 我要买车 时间: 2024-6-30 22:32:14

老老妖刀发表于 2024-6-30 21:07
没有思想。听人忽悠的。那就是真的蠢。

叫不醒的。

楼主这是在找流量密码吗？

买不起房的，百分百会认为你的观点是正确的，因为人都想听到自己想听到的，你还不如跟他们说现在就是租房最划算，2026年房子才会反弹。建议他们2026年再入手。毕竟又给了他们两年摇摆不定的时间。
就算房产真的从2026年反弹，你觉得自住，首套买家会拼得过投资客吗？那个时候在拍卖场，三分钟就可能多花十万。现在看房，可以看很多次，很仔细，还可以讲价钱，当整个市场都觉得房市看涨的时候，十分钟就要决定百十万的资金，对首套买家，又有投资客半路劫杀，真的很难抉择的。

之前你鼓吹房市暴跌，不适合投资，回报率低，美债倒挂，温水青蛙，都还可以理解，毕竟你站在投资的角度，买与不买，都不是刚需。现在都开始说自住都不是好时机，我觉得有点过了，买自住都会被套进去，房租不是打水漂吗，房子是股票吗？黄金吗？
或者你目前还是坚守你的理论，房市还要再跌15-30八仙，虽然你自己都不相信这个percentage了，不然你把你自己的投资房都卖了吧，等低息的时候再买回来呗。还租个啥，多麻烦呀

作者: 我要买车 时间: 2024-6-30 22:46:43

反过来说，数学算法不能只是单向的吧
100万买房子
涨了30%，30万涨的也不是银行的30%，涨的是你自己投入的60%
然后你还有机会拿这个涨幅作为首付去买投资房

但是你交出去的房租，再怎样，也不会有机会参与涨或者跌的，因为你还在游戏界面的外面，连登录游戏的资格都没有，就被吓住了

作者: 我要买车 时间: 2024-6-30 22:50:06

总结楼主的话，就是

当你提醒傻子要小心时，即得罪了骗子，也得罪了傻子。使骗子利益受到损失，傻子却认为你在侮辱他的智商，他们就会联合起来整你。就像你永远也叫不醒一个装睡的人，只有认清现实才能重建生活。能叫醒一个人的，不是道理，而是南墙

作者: 261874939 时间: 2024-6-30 23:15:18

租就好，别买。

那个基督城租房砖家分析过了。

把钱交给剑客，买入mf基金+定存。

顺利度过经济危机。妥妥地

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2024-6-30 23:27:23

鯇魚发表于 2024-6-30 21:19
2021年10月唱多的天维骗子说我是站在高岗上的FHB…哈哈哈

精神病院还没住够呢。就继续忽悠吧，还有一帮傻 ...

21年10月唱多没毛病。。。10月唱空更没毛病。。。请问你是不是10月进货的傻逼之一？

补充内容 (2024-6-30 22:34):
像我这种月初还是多军，月中变空军的简直是神呀。。。你应该叫我神棍膜拜我不是吗？哈哈。。。怎么现在开始羡慕嫉妒恨了。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2024-6-30 23:29:43

我要买车发表于 2024-6-30 21:32
楼主这是在找流量密码吗？

买不起房的，百分百会认为你的观点是正确的，因为人都想听到自己想听到的，你 ...

你就不是蠢的那个。。。哈哈哈。。。你说你是啥？

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2024-6-30 23:39:43

我要买车发表于 2024-6-30 21:46
反过来说，数学算法不能只是单向的吧
100万买房子
涨了30%，30万涨的也不是银行的30%，涨的是你自己投入的6 ...

看看第三段。。。“上升谁都喜欢。。。下降的时候都是危机，而且病来如山倒。。。” 下降的时候永远掉不了100%，那就归零了。。。掉了就是病来如山倒。。。而现在大环境就是掉。。。当美国房价掉的时候我们还有一轮等着呢。。。

作者: 我要买车 时间: 2024-6-30 23:41:31

我真不是孙红雷发表于 2024-6-30 22:29
你就不是蠢的那个。。。哈哈哈。。。你说你是啥？

你一直以没有经济利益作为挡箭牌，来表述你看跌房产市场，前年，大前年，乃至于去年，我都还可以理解，你现在还在用这种立场来支持你的观点，我觉得有点说不过去了。
其实不论何种利益，在这里的观点根本掀不起啥波澜，
我不觉得你蠢，但觉得你有点老桃毛内意思

作者: 我要买车 时间: 2024-6-30 23:43:13

我真不是孙红雷发表于 2024-6-30 22:39
看看第三段。。。“上升谁都喜欢。。。下降的时候都是危机，而且病来如山倒。。。” 下降的时候永远掉不 ...

那你卖你的投资房了吗？
自住房是不是一起卖了算了

再买回来的时候，直接靠利息就全款了

作者: russellwang 时间: 2024-6-30 23:44:05

其实作为开发商，并不希望房价大涨大跌。如21年那样又如何呢？高价卖了房又高价拿了地，除了多交了税有什么好处？
最近挺好的，地也没多少人抢，可以精挑细选，你不卖我就等等，反正存银行一个月也不少利息。各工种天天给我请安，报个价都不忘表示一切好商量，随时可以match 。卖也不难，只要位置户型定价没犯傻，还是可以走的掉。
马上要开个项目，那条街其他几个地钱都比我贵了几十万，再加上拖了两年的利息，他保本我挣钱，他赔本我保本，打价格战都能给他打趴了。自己盖的房子，就是租，回报率也有6%，不行就等等。
这一轮，把那些高杠杆冲进来的杀了一片，很好，同行少点是好事。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2024-6-30 23:47:49

我要买车发表于 2024-6-30 22:43
那你卖你的投资房了吗？
自住房是不是一起卖了算了

你还是短了。。。房产能站我总资产多少呢？我的生意值多少钱呢？股票呢？其他投资呢？

你让房产站100%资产的小白或首套者，一部分还是负债去买房的去冒现在大概率跌的风险你说你坏不坏？假设现在但凡有升的趋势买了能买多贵？更何况现在根本没有复苏趋势，只有大概率继续下跌。。。

补充内容 (2024-6-30 22:48):
所以这就是为什么买房买在12年也不买在09年。。。

作者: 我要买车 时间: 2024-6-30 23:55:28

我真不是孙红雷发表于 2024-6-30 22:47
你还是短了。。。房产能站我总资产多少呢？我的生意值多少钱呢？股票呢？其他投资呢？

你让房产站100%资 ...

当年首套买家，现在有几个不感慨，幸好当年在09年入手了，2012年，肯定不敢下手了，12年没买到的首购还希望重回08年场景呢

就和现在你的小弟们一样，希望2022年重演呢

你觉得2022，利息涨了三倍

今年到明年利息能涨几倍？

作者: 鯇魚 时间: 2024-7-1 00:24:03

我真不是孙红雷发表于 2024-6-30 22:27
21年10月唱多没毛病。。。10月唱空更没毛病。。。请问你是不是10月进货的傻逼之一？

补充内容 (2024-6-3 ...

有病吧？七月份分析师就大多数认为2022就会开始加息，9月份已经是全球共识了，你10月份还在唱多，整一个傻逼才是吧？

我2021根本没进货，听了你的进货的的确是傻逼没跑，哈哈。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2024-7-1 01:25:42

我要买车发表于 2024-6-30 22:55
当年首套买家，现在有几个不感慨，幸好当年在09年入手了，2012年，肯定不敢下手了，12年没买到的首购还希 ...

当然了。。。事后诸葛亮。。。09年入手赌的成分很大。。。现在连09年都不是。。。还没跌完呢。。。09年还经历过08-09年的快速降息。。。这次。。。呵呵了。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2024-7-1 01:33:34

russellwang 发表于 2024-6-30 22:44
其实作为开发商，并不希望房价大涨大跌。如21年那样又如何呢？高价卖了房又高价拿了地，除了多交了税有什么 ...

说的是。。。但架不住很多人是高位all in的小白。。。高买高卖，低买低卖，猫有猫道狗有狗道。。。有人接受不了啊。。。正常开发商当生意做，不正常的当赌场了。。。

作者: 鯇魚 时间: 2024-7-1 01:33:56

russellwang 发表于 2024-6-30 22:44
其实作为开发商，并不希望房价大涨大跌。如21年那样又如何呢？高价卖了房又高价拿了地，除了多交了税有什么 ...

你说得中肯，正常人根本不希望大起大落。

暴涨，崩盘，速死，这些根本不是正常人应该期待的东西。

这个论坛大部分人支持这些论调，你不觉得乌烟瘴气吗？

作者: 我要买车 时间: 2024-7-1 06:56:16

我真不是孙红雷发表于 2024-7-1 00:25
当然了。。。事后诸葛亮。。。09年入手赌的成分很大。。。现在连09年都不是。。。还没跌完呢。。。09年还 ...

哪有什么事后诸葛亮
都是八零后留学那一波孩子
09年正是结婚生娃前后，自己工作存了些钱，家里给点，支持一下，看着看着open home就买了，都是需求导致的行动，哪有什么投资的想法。更不要提诸葛亮了，啥也不懂，臭皮匠都不如。

其实08，09年正经的自住房也没大跌，2012年是买不下09年的价格的。
你看数据统计，2012年是涨了，那就有点属于普涨了，什么主路east coast crosslease，plaster，3b都开始涨起来了。

就拿你的老窝来说，09年pinehill能70多万就买个新房，2012年，绝对70多万买不下

作者: gawen1972@gmail.com 时间: 2024-7-1 09:11:36

我怎么觉得全世界华人都一个样。看看身边的华人，生一个孩子的一般都2套房以上，生两个孩子的至少有个600平的大地，分割一下盖又3套房，到孩子那辈，华人找华人，哪个家庭不是2套房以上？哎！下一代应该没那么爱房，他们生来就有。

作者: russellwang 时间: 2024-7-1 09:46:15

鯇魚发表于 2024-07-01 00:33
你说得中肯，正常人根本不希望大起大落。

暴涨，崩盘，速死，这些根本不是正常人应该期待的东西。

这

深入分析一下，四十年来一方面是经济发展很快，很多人迅速发财提供了榜样，一方面政治体制不变，总有变天的隐忧。所以最优解是挣快钱，一夜暴富然后去他的。洋人老钱抱个生意能细水长流好几代，华人以前不也是买地置业传几代老店么？可惜解放后回头一看，全共产了，还是捞一票狠的拉倒。
晚期来的不用说了，都成习惯了，早期来的看看国内亲朋快速发家，也不由得焦虑。

作者: 我要买车 时间: 2024-7-4 07:03:08

gawen1972@gmail.com 发表于 2024-7-1 08:11
我怎么觉得全世界华人都一个样。看看身边的华人，生一个孩子的一般都2套房以上，生两个孩子的至少有个600平 ...

欧洲是穆斯林
米国是黑人
nz是岛毛
人口增长的动力来源

作者: masschill2019 时间: 2024-7-4 07:19:41

我要买车发表于 2024-6-30 21:46
反过来说，数学算法不能只是单向的吧
100万买房子
涨了30%，30万涨的也不是银行的30%，涨的是你自己投入的6 ...

其实你最后一段话已经点题了。

“但是你交出去的房租，再怎样，也不会有机会参与涨或者跌的，因为你还在游戏界面的外面，连登录游戏的资格都没有，就被吓住了”

这句话就是目前投资客的真实写照，市场低迷就是因为投资客们不想参与涨和跌的这个游戏，之前大家愿意玩儿是觉得大概率会赢会涨，而现在大概率会输会跌，大概率要输的游戏，谁愿意参与呢？

作者: 我要买车 时间: 2024-7-4 07:57:30

masschill2019 发表于 2024-7-4 06:19
其实你最后一段话已经点题了。

“但是你交出去的房租，再怎样，也不会有机会参与涨或者跌的，因为你还在 ...

投资客观望，那至少还有自住帐号在参与游戏

首套买家在观望，那就真的还在登录界面徘徊

游戏嘛，有人觉得会输，有人觉得会赢

买房真不是输赢的问题，如果你要把买房有输赢之分

那租房岂不是纯赔钱，给房东奉上赌资

你的大概率，其中也有小概率

买投资，更甚买自住都不会太差，再夸张点，赌场

明知赌场赢钱是小概率事件，不还是很热闹

作者: V7 时间: 2024-7-4 11:02:35

这个道理都懂，只是说出来太扎心了，21年的已经赔掉了100%本金。何必说呢。

作者: songinator 时间: 2024-7-4 11:14:59

期货的道理嘛

作者: BNC2015 时间: 2024-7-4 11:59:07

楼主说的是真正纯粹的炒房。例子里损失60%的资产是真实的。如果，房价跌到50万以下，就完全变成负资产了。

作者: evenspu 时间: 2024-7-4 12:20:25

总结一下就是，大额贷款，利率下行，房价涨时买。小额贷款或无贷款，房价便宜时买！什么时候便宜，就是利率在高位，且还没有开始下降时。一旦下降开始，你就要面对投资人和其他所有买家竞争了

作者: Regards 时间: 2024-7-4 13:07:18

evenspu 发表于 2024-7-4 11:20
总结一下就是，大额贷款，利率下行，房价涨时买。小额贷款或无贷款，房价便宜时买！什么时候便宜，就是利率 ...

自住的角度，总结的好。接下来的一年应该是全款或者高首付低贷款买自住房的机会，耐心挑，狠砍价。不过贷款高于60%，或者是为了投资还是再等等。

作者: matm 时间: 2024-7-4 14:35:06

V7 发表于 2024-7-4 10:02
这个道理都懂，只是说出来太扎心了，21年的已经赔掉了100%本金。何必说呢。 ...

亏光了怕什么，人家至少也参与游戏了啊，哈哈

作者: Regards 时间: 2024-7-4 17:04:33

如果考虑通胀的话，这个比例的问题将被更加放大。因为涨的时候，看着每年10%或15%很高了，但是去除通胀，其实没那么高。跌的时候，通胀还是往上走的，投资资本的时间成本还在那里，所以跌的15%，实际损失不止15%。所以不涨就是跌。

作者: 我要买车 时间: 2024-7-5 08:53:14

matm 发表于 2024-7-4 13:35
亏光了怕什么，人家至少也参与游戏了啊，哈哈

你这话说的也没错

即便当年2008年登录游戏的买家，现在估计也没太差

如果2008一直没买房，等于是在网吧里看别人打游戏，还要负责充卡

作者: 我要买车 时间: 2024-7-5 09:01:29

Regards 发表于 2024-7-4 16:04
如果考虑通胀的话，这个比例的问题将被更加放大。因为涨的时候，看着每年10%或15%很高了，但是去除通胀，其 ...

作为100%投资来考虑，说法没错

两个点

存银行，本金也是要算通胀的，存多少，拿多少利息

买房投资，有可能增值或贬值，但有房租收入和维护支出。
买房是可以借来最便宜的贷款，用来放大你的投资，这时候，就要看你在什么趋势上买入的投资房了

如果不是100%投资，全自住或者有独立两房或房间出租，亦或也希望有一天卖掉cash up，以上很多支出和通胀就没法按照需求计算了，毕竟小孩子成长的环境，学校，朋友圈，全家打理花园，等，都是生活的一部分。不能计算成本收益了

作者: hoolee 时间: 2024-7-5 09:37:31

屋漏偏逢连夜雨啊你这是

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2024-10-15 19:13:57

问大家两个问题：
1. 大A你投入10万块，先涨停后跌停，你赚了还是赔了还是平手？
2. 大A你投入10万块，先跌停后涨停，你赚了还是赔了还是平手？

作者: 一个作家 时间: 2024-10-16 08:41:20

我真不是孙红雷发表于 2024-10-15 19:13
问大家两个问题：
1. 大A你投入10万块，先涨停后跌停，你赚了还是赔了还是平手？
2. 大A你投入10万块，先跌 ...

最后都回归到十万？

作者: lamonf 时间: 2024-10-16 09:17:35

我真不是孙红雷发表于 2024-10-15 19:13
问大家两个问题：
1. 大A你投入10万块，先涨停后跌停，你赚了还是赔了还是平手？
2. 大A你投入10万块，先跌 ...

1. 大A你投入10万块，先涨停后跌停，你赚了还是赔了还是平手？
10*1.05*0.95 = 9.975
2. 大A你投入10万块，先跌停后涨停，你赚了还是赔了还是平手？
10*0.95*1.05 = 9.975

都赔一样多

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2024-10-16 11:49:32

一个作家发表于 2024-10-16 08:41
最后都回归到十万？

再好好想想。。。

补充内容 (2024-10-16 11:56):
你是真没被这个帖子科普到。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2024-10-16 11:50:03

lamonf 发表于 2024-10-16 09:17
1. 大A你投入10万块，先涨停后跌停，你赚了还是赔了还是平手？
10*1.05*0.95 = 9.975
2. 大A你投入10万块 ...

思路是对的。。。

作者: ling6264 时间: 2024-10-16 11:51:30

lamonf 发表于 2024-10-16 09:17
1. 大A你投入10万块，先涨停后跌停，你赚了还是赔了还是平手？
10*1.05*0.95 = 9.975
2. 大A你投入10万块 ...

还得再扣除印花税

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