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标题: 买投资房vs 买ETF 股 [打印本页]

作者: andrewc 时间: 2024-6-8 19:23:19 标题: 买投资房vs 买ETF 股

有人计算过如果不是全款买房，比如贷款600k买800k的房，首付200k，这跟拿200k去买ETF, 十年后那个回報更高？

作者: 鯇魚 时间: 2024-6-8 20:45:40

影响因素多了去了。

买的什么房？
地理位置在哪？
租客好不好？
维修需求高不高？
利率就不说了，假设会降一些。

ETF
哪个ETF？什么行业的？Portfolio里有哪些公司？

作者: Lease 时间: 2024-6-8 20:54:12

如果未来十年是和过去一样的话，即新西兰房价每8-10年翻倍， SP500 年复合回报率10%左右，那肯定是买投资房回报高.

投资房十年后变成160万，假设贷款依然为60万，则净资产100万，即投资20万，十年后变成100万.

SP500每年10%回报：200000 X （1+10%）power 10=518,748, 即大概只有投资房产的一半.

只是你不知道未来十年是否会和过去一样.

作者: 261874939 时间: 2024-6-8 20:57:12

房版大牛剑客说了

买milford基金 + 定存组合回报跑赢房产股票几十倍

作者: 261874939 时间: 2024-6-8 20:59:02

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... &extra=page%3D1

连接在此。

作者: Lease 时间: 2024-6-8 21:00:13

鯇魚发表于 2024-6-8 19:45
影响因素多了去了。

买的什么房？

这只能 generally speaking, 无法太specific.

作者: 鯇魚 时间: 2024-6-8 21:13:18

Lease 发表于 2024-6-8 20:00
这只能 generally speaking, 无法太specific.

Lease哥，你漏算了杠杆的利息。

作者: Lease 时间: 2024-6-8 21:15:05

鯇魚发表于 2024-6-8 20:13
Lease哥，你漏算了杠杆的利息。

有租金收入的

作者: 鯇魚 时间: 2024-6-8 21:36:31

Lease 发表于 2024-6-8 20:15
有租金收入的

也是，粗略地说可能差不多打平利息加上维修

作者: 鯇魚 时间: 2024-6-8 21:37:40

Lease 发表于 2024-6-8 20:15
有租金收入的

可能还是要具体问题具体分析，不同区，不同房子形态比如公寓啥的，影响还是很大…

作者: Lease 时间: 2024-6-8 22:16:09

鯇魚发表于 2024-6-8 20:37
可能还是要具体问题具体分析，不同区，不同房子形态比如公寓啥的，影响还是很大… ...

那是肯定的，所以我说只能 generally speaking, 并且我觉得楼主也只是想要一般性的答案.

作者: 混乱中... 时间: 2024-6-8 23:05:13

目前建议贷款控制在500k以内。

作者: andrewc 时间: 2024-6-9 09:57:12

Lease 发表于 2024-6-8 19:54
如果未来十年是和过去一样的话，即新西兰房价每8-10年翻倍， SP500 年复合回报率10%左右，那肯定是买投资 ...

$800k以现在在奥克兰的情况，最多只能买unit或apartment,十年翻倍的可能性好像比较小。如再加上每年7%的货款利息，保险，地税，其他费用，最少也要$45k,減去每个星期$600租金，十年大概也要$150k的支出。

作者: Lease 时间: 2024-6-9 10:44:08

andrewc 发表于 2024-6-9 08:57
$800k以现在在奥克兰的情况，最多只能买unit或apartment,十年翻倍的可能性好像比较小。如再加上每年7%的 ...

你这个就属于比较 specific了. 80万完全可以买 Papakura的 house. 那里的 Drury 正在大兴建设，未来几年将创造出一个相当于 Napier的城市.

作者: Quad 时间: 2024-6-12 17:01:09

Drury 正在大兴建设，未来的新区。密度高了点。

作者: ....oΟ药葫芦 时间: 2024-6-12 17:29:17

Lease 发表于 2024-6-8 19:54
如果未来十年是和过去一样的话，即新西兰房价每8-10年翻倍， SP500 年复合回报率10%左右，那肯定是买投资 ...

你这应该用spx对标nz house price index吧

作者: asusual 时间: 2024-6-12 20:31:40

Lease 发表于 2024-6-8 19:54
如果未来十年是和过去一样的话，即新西兰房价每8-10年翻倍， SP500 年复合回报率10%左右，那肯定是买投资 ...

如果以过去100年的平均看，新西兰的房子是8-10年翻一番，就是7%左右的升幅。美国的股票平均升幅，大致是10%。但是投资房子可以上杠杆，如果是30%首付，就是3倍，升幅就到了20%以上。所以从过去经验看，新西兰的房子投资是跑赢美国股市的。
未来的升值速度，是否会重复之前的路子，谁都说不准，两种都是。但在没有颠覆性（地震战争等等）因素发生的情况下，沿着以前的惯性走，还是大概率事件。

作者: ....oΟ药葫芦 时间: 2024-6-12 22:49:33

asusual 发表于 2024-6-12 19:31
如果以过去100年的平均看，新西兰的房子是8-10年翻一番，就是7%左右的升幅。美国的股票平均升幅，大致是1 ...

股票不能加杠杆吗？

作者: Lease 时间: 2024-6-13 11:09:59

....oΟ药葫芦发表于 2024-6-12 16:29
你这应该用spx对标nz house price index吧

针对楼主所问的：贷款600k买800k的房，首付200k，与200K去买SP00指数基金相比，十年后那个回報更高，做出的一般性回答.

作者: hj_win_1 时间: 2024-6-13 11:28:27

....oΟ药葫芦发表于 2024-6-12 21:49
股票不能加杠杆吗？

你要加杠杆玩金融产品，那还玩个嘚的股票啊，直接玩差价合约就行了。。。一天就可能让你当上人上人，天天玩外围

作者: Quad 时间: 2024-6-13 12:59:40

Lease 发表于 2024-6-13 10:09
针对楼主所问的：贷款600k买800k的房，首付200k，与200K去买SP00指数基金相比，十年后那个回報更高，做 ...

SP00指数基金

作者: Lease 时间: 2024-6-13 13:16:25

Quad 发表于 2024-6-13 11:59
SP00指数基金

你想说什么？

作者: Quad 时间: 2024-6-13 13:22:35

本帖最后由 Quad 于 2024-6-13 12:24 编辑

Lease 发表于 2024-6-13 12:16
你想说什么？

SP 指数回报高啊， 10年房价再翻翻的可能性不大了。

===
算错帐了， 20万加杠杆贷款买房。买100万的房子，10年后涨到 150万就算是翻翻了吧。买SP 指数，没法加杠杆吧？

作者: Lease 时间: 2024-6-13 13:25:43

Quad 发表于 2024-6-13 12:22
SP 指数回报高啊， 10年房价再翻翻的可能性不大了。

你这只是近10年的SP500数据，你把时间拉长到100年看看。

作者: asusual 时间: 2024-6-13 14:00:51

....oΟ药葫芦发表于 2024-6-12 21:49
股票不能加杠杆吗？

股票也是可以加杠杆的，但因为波动大，很少人用来投长期，容易崩仓

作者: ....oΟ药葫芦 时间: 2024-6-13 16:29:01

hj_win_1 发表于 2024-6-13 10:28
你要加杠杆玩金融产品，那还玩个嘚的股票啊，直接玩差价合约就行了。。。一天就可能让你当上人上人，天天 ...

我只是对于“房市可以加杠杆” 来说的，每个人承受能力不一样，有人想加，有人不想，但是不是只有房市可以加杠杆

作者: ....oΟ药葫芦 时间: 2024-6-13 16:32:35

Lease 发表于 2024-6-13 12:25
你这只是近10年的SP500数据，你把时间拉长到100年看看。

问题是我活不到100年啊，从1992 年来算够久了吧， spx的增长是2000%多， nz housing price index是700%多

作者: Lease 时间: 2024-6-13 16:37:53

....oΟ药葫芦发表于 2024-6-13 15:32
问题是我活不到100年啊，从1992 年来算够久了吧， spx的增长是2000%多， nz housing price index是700% ...

不是说你活不活得到100年，用更长的时间段来评估SP500的回报率，则准确性越高.

作者: ....oΟ药葫芦 时间: 2024-6-13 16:54:49

Lease 发表于 2024-6-13 15:37
不是说你活不活得到100年，用更长的时间段来评估SP500的回报率，则准确性越高. ...

关键这个时间线太长了，跟我没啥关系哈，而且如果真说准确度，谁也不知道以后会咋样，对于我个人来说，我是看好纳斯达克胜过新西兰房市

作者: Quad 时间: 2024-6-13 16:55:34

买房合算。

作者: Lease 时间: 2024-6-13 17:02:56

....oΟ药葫芦发表于 2024-6-13 15:54
关键这个时间线太长了，跟我没啥关系哈，而且如果真说准确度，谁也不知道以后会咋样，对于我个人来说， ...

你个人爱怎么算就怎么算.

对我而言，更长的时间跨度cover了更多的事件，比如， 100年的数据里还包含了二战。把这所有种种不同的事件都算在里面， SP500 的年复合回报率有10%左右，那应该是比较准确的回报率数据了.

我做投资尽量做到客观。

作者: paulwood 时间: 2024-6-14 11:32:40

asusual 发表于 2024-6-12 19:31
如果以过去100年的平均看，新西兰的房子是8-10年翻一番，就是7%左右的升幅。美国的股票平均升幅，大致是1 ...

可以买商业地产公司的股票。

作者: Lease 时间: 2024-6-14 11:36:58

paulwood 发表于 2024-6-14 10:32
可以买商业地产公司的股票。

NZ 商业地产没有8-10年翻番一说吧.

作者: ....oΟ药葫芦 时间: 2024-6-14 14:04:18

Lease 发表于 2024-6-13 16:02
你个人爱怎么算就怎么算.

对我而言，更长的时间跨度cover了更多的事件，比如， 100年的数据里还包含了 ...

嗯，反正投资是个人的选择

作者: paulwood 时间: 2024-6-14 14:24:27

Lease 发表于 2024-6-14 10:36
NZ 商业地产没有8-10年翻番一说吧.

发的股息高啊.

https://oystergroup.co.nz/commercial-property-market-analysis/

作者: 北岛黑蜻蜓 时间: 2024-6-15 10:35:50

楼主，金融危机分别发生在1987，97，2007，
那时候多少买股票的人跳楼，你知道吗
2020也有一次股灾，你看着投资一下子打水漂了

要是你把200k全部投进去，遇到股灾，你是被套牢的，拿不出来，

急用的就割肉卖掉

这也是一种赌博行为，赌赢了你前程似锦，赌输了你没了房子还浪费了好几年
并且，这个是会上瘾的，一旦上了贼船，你会投入的越来越多，涉及的范围越来越广

你，只会投入越来越多，被套的越来越稳，

一旦上了贼船，你可能会把每周的工资都投进去，你会每天都活在云端

直到，镰刀放下的那一刻

作者: 北岛黑蜻蜓 时间: 2024-6-15 11:08:18

当然，你会说，你是理智的，你会收手，你不会继续买，但是你等到那个低点，你又把赚的钱投进去了

你会在夜晚笑着睡去，晚上一两点抹黑拿着手机看着数据，自己投进去的钱多少多少

升了，你含笑睡去，降了，你一夜未眠

你等着一个又一个的低点

你投入的越来越多

那些吸毒的人也是这样认为的，他们以外自己是理智的，可以控制自己

你以为自己是最聪明的，你把自己训练成高手，买的越来越高级，手段也越来越多

你会膨胀自大，真的

成为一个高级赌徒
并且是一辈子的

作者: Lease 时间: 2024-6-15 11:11:59

北岛黑蜻蜓发表于 2024-6-15 09:35
楼主，金融危机分别发生在1987，97，2007，
那时候多少买股票的人跳楼，你知道吗
2020也有一次股灾，你看着 ...

"那时候多少买股票的人跳楼，你知道吗"

我想请问这位层主：你知道吗？

我可以负责任地告诉你，楼主问的是买指数基金（SP500），买这个的人根本不会跳楼。而跳楼的是那些玩margin并且赌错方向导致万劫不复的.

买SP500虽然在股灾中也会套牢，但不会套太长时间，必然解套并且实现盈利.

作者: 北岛黑蜻蜓 时间: 2024-6-15 11:13:31

Lease 发表于 2024-6-15 10:11
"那时候多少买股票的人跳楼，你知道吗"

我想请问这位层主：你知道吗？

不知道

但是我成长在一个家里天天盯着股票的家庭

作者: Lease 时间: 2024-6-15 11:16:47

北岛黑蜻蜓发表于 2024-6-15 10:13
不知道

但是我成长在一个家里天天盯着股票的家庭

这确实是赌徒.

你可以了解一下长线价值投资（我就是用这种方法进行投资），好几个星期都不用看一眼股市.

作者: 北岛黑蜻蜓 时间: 2024-6-15 11:24:08

Lease 发表于 2024-6-15 10:16
这确实是赌徒.

你可以了解一下长线价值投资（我就是用这种方法进行投资），好几个星期都不用看一眼股市. ...

有这个基因在，怕碰多了变成另一个他

呵呵，不敢看太多

作者: szqfifty 时间: 2024-6-15 11:45:23

Lease 发表于 2024-6-8 19:54
如果未来十年是和过去一样的话，即新西兰房价每8-10年翻倍， SP500 年复合回报率10%左右，那肯定是买投资 ...

买房加了杠杆，股票基金没有加杠杆。

作者: Lease 时间: 2024-6-15 11:47:11

szqfifty 发表于 2024-6-15 10:45
买房加了杠杆，股票基金没有加杠杆。

这不就是我表达的意思吗？

作者: jonina 时间: 2024-7-10 18:52:53

Lease 发表于 2024-6-13 16:02
你个人爱怎么算就怎么算.

对我而言，更长的时间跨度cover了更多的事件，比如， 100年的数据里还包含了 ...

Lease大哥，很多年一直看您关于房产投资的帖子，收获满满，非常感谢。投资ETF和投资房产还有税务的不同，投资房产超过明线，capial gain 是不用交税的.但是投资ETF,即使hold不卖，账面收益也是每年都要交FIFS TAX(超过5万). 以您的经验，从税务的角度，长期是不是投资房产更合适？或者从家庭分散投资角度，投资ETF
占比例应该更少？谢谢

作者: Lease 时间: 2024-7-10 20:49:05

本帖最后由 Lease 于 2024-7-10 20:03 编辑

jonina 发表于 2024-7-10 17:52
Lease大哥，很多年一直看您关于房产投资的帖子，收获满满，非常感谢。投资ETF和投资房产还有税务的不同 ...

是的，从税务的角度来看，房产肯定更为合适.

不过，从我们所经历的NZ房市来看，从1990年代开始的每8-10年房价翻番，中国移民的贡献十分巨大，华人移民的人数，资金，对投资房产的热情都是促使房价上涨的驱动因素.

但这个因素现在已经消失，未来有什么有力的 driver能让NZ房价继续每8-10年房价翻番则不得而知。当然，我依然看好NZ房产能够增值，但是否能象以前那样的速度增值则不能确定.

而相反， SP500未来持续以前的capial gain（年复利收益10%左右），我觉得比较确定. 因为在可预见的未来，美国依然是世界上最强大的国家，它依然吸引着全世界精英人才前往美国，因此美国的创新能力也是全球第一。一个世界上最强大的国家并且具有最强大的创新能力，没有理由它的股市不继续高昂挺进（因为大部分创新就是通过这些上市公司实现的）

至于投资 ETF的占比，这就很难说了，因为每个家庭的情况不同，投资人的年龄也不同. 象我这样来NZ快30年，并且参与了房产投资的人来说，家庭的主要资产肯定依然是房产，剩下的资金因为我对 SP500很有信心，所以剩余资金我有80%投资股市，而其中投资SP500（VOO）占了50%以上.

作者: jonina 时间: 2024-7-11 11:16:52

谢谢Lease 大哥回复，很有帮助，非常感谢.

作者: asusual 时间: 2024-7-11 12:01:54

jonina 发表于 2024-7-10 17:52
Lease大哥，很多年一直看您关于房产投资的帖子，收获满满，非常感谢。投资ETF和投资房产还有税务的不同 ...

NZ 交易所设有镜像各国股市的ETF，比如VOO的是USF，然后投资这些ETF用纽币结算，也不算海外投资，没有FIFs TAX.

https://smartshares.co.nz/fund-investor-report

作者: Lease 时间: 2024-7-11 13:07:51

asusual 发表于 2024-7-11 11:01
NZ 交易所设有镜像各国股市的ETF，比如VOO的是USF，然后投资这些ETF用纽币结算，也不算海外投资，没有FI ...

你说的没错，只是USF管理费比 VOO高10倍，所以有时候也难说到底是交税合算还是交更高的管理费合算.

作者: asusual 时间: 2024-7-11 13:20:05

Lease 发表于 2024-7-11 12:07
你说的没错，只是USF管理费比 VOO高10倍，所以有时候也难说到底是交税合算还是交更高的管理费合算. ...

对，我主要是省一些麻烦。毕竟每年0.3%的管理费就相当于一个交易费而已。

作者: Nonlinear 时间: 2024-7-11 19:08:12

asusual 发表于 2024-7-11 11:01
NZ 交易所设有镜像各国股市的ETF，比如VOO的是USF，然后投资这些ETF用纽币结算，也不算海外投资，没有FI ...

voo 是美股，超过6万美金是要收遗产税的，usf还是比较好的选择

作者: king_of_cut_gir 时间: 2024-7-11 19:54:08

261874939 发表于 2024-6-8 19:57
房版大牛剑客说了

买milford基金 + 定存组合回报跑赢房产股票几十倍

這就看眼光了.....

作者: Lease 时间: 2024-7-11 21:19:18

Nonlinear 发表于 2024-7-11 18:08
voo 是美股，超过6万美金是要收遗产税的，usf还是比较好的选择

适当的时候全部卖光， withdraw cash.

作者: king_of_cut_gir 时间: 2024-7-14 16:47:00

ETF會不會比較快點不過回報不長久??

作者: jonina 时间: 2024-9-19 22:48:52

Lease 发表于 2024-7-10 19:49
是的，从税务的角度来看，房产肯定更为合适.

不过，从我们所经历的NZ房市来看，从1990年代开始的每8- ...

Lease大哥，以您的多年经验，在新西兰长期定投美国ETF, 用什么平台比较方便可靠？sharesies，Tiger，ASB securities,或者IBKR?谢谢

作者: Jcm0009 时间: 2024-9-20 14:06:51

Nonlinear 发表于 2024-7-11 18:08
voo 是美股，超过6万美金是要收遗产税的，usf还是比较好的选择

要交40%那么多吗？我投资的平台好想也没说

作者: AGLmessage 时间: 2024-9-20 23:31:41

Jcm0009 发表于 2024-9-20 13:06
要交40%那么多吗？我投资的平台好想也没说

ird的指南

https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&opi=89978449&url=https://www.ird.govt.nz/-/media/project/ir/home/documents/forms-and-guides/ir400---ir499/ir461/ir461-2022.pdf%3Fmodified%3D20220921025937%26modified%3D20220921025937&ved=2ahUKEwihven_p9GIAxU53zQHHZ-TH84QFnoECBAQAQ&usg=AOvVaw2wlbFzImYwAYkbZMhL0-pP

作者: Jcm0009 时间: 2024-9-21 11:25:41

AGLmessage 发表于 2024-9-20 22:31
ird的指南

我看了楼上那位乱说，

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/)