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标题: 2024 房产展望 [打印本页]
作者: MANKIWI    时间: 2023-12-30 17:06:30     标题: 2024 房产展望

参考以下图表：多家银行降息，批发利率大降，GDP意外衰退0.3%, 近12 万净移民，
2024房产新政实施，利息抵扣，2年明线…，但利息还是居高……[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)][size=23.040001px]日前主流银行对明年房价最新预测如下:

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)][size=23.040001px]ASB  7%, BNZ  7% Westpac  8%, ANZ  5.8%

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)][size=23.040001px]而独立经济学家Tony Alexander的最新预测仍维持早前的10%

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)][size=23.040001px]首先净移民是预测的主要指标, 净移民增量为11.9万人, 是房市复苏的一个主要驱动力, 其中作为全国人口最多的城市，奥克兰的房价可能会更加迅速的上涨。

其次由于新建房屋的数量正在下降，与住房需求增加相比，导致供应增长有所减少。

再次针对投资物业的税收变化陆续出台，其中包括利息抵税逐步恢复100 ％，以及明线测试期的缩短致2年，租赁法规的改变等，这将吸引更多投资者进入市场。

最后目前仍然处于高位的抵押贷款利率抑制了房价上涨的幅度，但是随着GDP负增长数据的发布，批发利率下跌，这预示了2024年OCR可能会提前下调，利率也可能有多次相应下调。


总之由于人口的急剧增长，新房供应及库存数量的减少，以及降息预期带来的信心，首购者早前已经占居了购房市场的主力，那么，小伙伴们来探讨一下，2024年投资客与开发商是否也会大举入场吗？房价是否会再度上扬？具体又会上涨多少？

  

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)][size=23.040001px]

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)][size=23.040001px][img]blob:http://bbs.skykiwi.com/bcb3b307-b045-499b-ace2-cea1cabc2767[/img]












补充内容 (2023-12-30 20:23):
抱歉，格式不对图表没有上传成功，欢迎加入房产群探讨
作者: pategao    时间: 2023-12-30 17:51:18

托尼有机会史无前例的预测正确一次啦
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2023-12-30 17:55:00

pategao 发表于 2023-12-30 17:51
托尼有机会史无前例的预测正确一次啦

放心不会的。。。明年将是最屎的一年。。。

补充内容 (2023-12-30 17:55):
这太明显了。。。
作者: 长老级    时间: 2023-12-30 18:01:05

虽然希望明年会好，但是实际上不看好
作者: rzrljb    时间: 2023-12-30 18:06:21

新增的净移民全是不能买房的，而离开的nz公民好多是要卖房的。从供需角度来讲没有什么利好。
作者: 风雨之后无所谓拥有    时间: 2023-12-30 18:28:00

新西兰统计局定义移民为“改变居住国的人，不论其国籍或签证状况如何。
作者: MANKIWI    时间: 2023-12-30 20:23:56

抱歉，由于格式不对图表没有上传成功，欢迎加入房产群探讨
作者: MANKIWI    时间: 2023-12-31 08:05:09

rzrljb 发表于 2023-12-30 18:06
新增的净移民全是不能买房的，而离开的nz公民好多是要卖房的。从供需角度来讲没有什么利好。 ...

您的见解很好。
关于这个问题我有当面问过Tony Alexanda，回答是虽然新来的人不一定会很快买房，但是会推高房租，从而把一部分现有租客推向买房成为首购者，间接地推高了房价。
至于润澳的人，他也进一步说明了，相当一部分是无房的年轻人，影响有限。
作者: boardland    时间: 2023-12-31 11:15:24

MANKIWI 发表于 2023-12-31 08:05
您的见解很好。
关于这个问题我有当面问过Tony Alexanda，回答是虽然新来的人不一定会很快买房，但是会推 ...

哈哈哈哈你问Tony，不如直接问房产中介，绕那么大圈子干啥啊
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2023-12-31 11:18:11

回答是虽然新来的人不一定会很快买房，但是会推高房租，从而把一部分现有租客推向买房成为首购者，间接地推高了房价。


这个理论适用于经济好的时期。。。如果经济不好，推高房租，租不起就会消费降级，以前租整栋的现在租房间。。。如果失业发生，人口也就流失了，租不起的哪来回哪去，本地失业领救济消费进一步降级，然后就经济危机，通缩，衰退，萧条。。。何来推高房价。。。除非他的理论是建立在经济好且过热的基础上，还是预防性加息，让降级降温或软着陆。。。现在情况很可能是滞涨，他不能这么说打击信心，如果这个东西一出来人们更不敢花钱了，一般给个定论都是危机发生一年后。。。所以这东西全是自己分析和感受。。。

同样的数据有的人分析成好，有人分析坏。。。比如前两天有人说家用电器都要排队等海运，没货。。。就说明消费能力强了？这很可能是商家被动去库存慢慢卖，不敢多囤货，导致现在卖光了。。。明年就要开始主动适量加库存，然后就是通胀的抬头，如果真像大部分人说的明年降息了，那么通胀反复了。。。你想想商家利润和之前没的比，如果经济好，卖货周期就短，库存在一直补充，比如相同利润下，一天卖俩比一天卖一个一天多赚1倍利润，但是如果慢的话虽然没增加成本，但是你没赚到钱，那么fixed cost还是在那，除非裁员。。。如果说被动去库存还好过点，起码没有进货成本，那么接下来是主动加库存然后卖货速度不变付账单就更痛苦了。。。所以看明年吧。。。明年将是最屎的一年。。。从21年开始就说明年比今年更惨，然而我觉得明年将是最惨的一年。。。也将是黎明前的黑暗，挺过明年者得永生。。。哈哈。。。

补充内容 (2023-12-31 11:22):
那么如果加库存的时候进货成本高了，卖价一样利润减少，提高价格周转慢了，连一天一个都卖不出去的话，是不是更难过了？

补充内容 (2023-12-31 11:23):
如果你工作的地方效益都不好了，房市能好吗？当然了好地方好房子的人恒有钱，他们是收割者，但是也仅限于某几个区的某几条街。。。

补充内容 (2023-12-31 11:28):
挺过明年说明有实力，不是说2025就能有多好，可能比今年不好但比明年好，所以不要盲目乐观。。。
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2023-12-31 11:45:01

现在无论从经济数据还是所处周期来看明年都不是可能降息，我个人也压根儿没看任何降息理由。。。higher for longer会持续。。。除非他以前数据造假之后做revise，以前也不是没发生过，实际发生比预期whatever positive to negative的关系，前值也会被大幅修正。。。
作者: MANKIWI    时间: 2023-12-31 12:49:44

我真不是孙红雷 发表于 2023-12-31 11:18
这个理论适用于经济好的时期。。。如果经济不好，推高房租，租不起就会消费降级，以前租整栋的现在租房间 ...

分析到位，很有见解
作者: MANKIWI    时间: 2023-12-31 12:51:08

boardland 发表于 2023-12-31 11:15
哈哈哈哈你问Tony，不如直接问房产中介，绕那么大圈子干啥啊

他的就是取样中介的，他有定期中介调查
作者: boardland    时间: 2023-12-31 15:35:52

MANKIWI 发表于 2023-12-31 12:51
他的就是取样中介的，他有定期中介调查

所以没必要问Tony，他的嘴是他属于oneroof的，人家不是看不懂经济形式，纯粹拿钱办事
作者: matm    时间: 2023-12-31 15:57:37

boardland 发表于 2023-12-31 15:35
所以没必要问Tony，他的嘴是他属于oneroof的，人家不是看不懂经济形式，纯粹拿钱办事 ...

你小看托尼了，听说他还有自己的金融贷款公司，也算是给自己办事
作者: pear    时间: 2023-12-31 17:36:07

那个Tony，根本就不是独立经济学家，就是一个被房产中介公司收买的伪大师， 最近两年的预测，每一个准的，就是给房产公司拉皮条的。
什么时候都是买房的好时机，现在不买， 下个月就涨价了。
作者: anzbank    时间: 2023-12-31 21:21:53

我真不是孙红雷 发表于 2023-12-31 11:18
这个理论适用于经济好的时期。。。如果经济不好，推高房租，租不起就会消费降级，以前租整栋的现在租房间。

现在还“好像”滞涨？？
作者: rzrljb    时间: 2024-1-1 00:26:53

MANKIWI 发表于 2023-12-31 08:05
您的见解很好。
关于这个问题我有当面问过Tony Alexanda，回答是虽然新来的人不一定会很快买房，但是会推 ...

间接作用效果一般吧只能说，因为现在流入的净移民也只是补过去几年没来的学生，工签，现在房租是涨了，但是通货膨胀本来就高，房租本来就是上涨的，之前没有净移民都是上涨的，所以我认为这些净移民对房租推涨效果一般，更不用说房价了。而无房的流失的新西兰年轻人是潜在的购房者，他们也在租房，未来还有机会买房，现在租房的没了，买房的潜力也没了。
作者: indexer    时间: 2024-1-1 08:32:34

MANKIWI 发表于 2023-12-31 08:05
您的见解很好。
关于这个问题我有当面问过Tony Alexanda，回答是虽然新来的人不一定会很快买房，但是会推 ...

推高房租？你还在梦里么？来的人都是五六个人睡一间屋子的能推高你的房租？不拖欠你房租破坏你房子你都要跪下谢谢他们了！
作者: Regards    时间: 2024-1-1 08:46:42

indexer 发表于 2024-1-1 08:32
推高房租？你还在梦里么？来的人都是五六个人睡一间屋子的能推高你的房租？不拖欠你房租破坏你房子你都要 ...

最近有招租的房东都会发现，找房的人多，好房客很少，整租房的房租根本没涨
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2024-1-1 09:51:46

anzbank 发表于 2023-12-31 21:21
现在还“好像”滞涨？？

我说可能是滞涨是保守了点。。。因为除了通胀和gdp衰退，还有个关键因素失业率没上去。。。但是总体体会是滞涨了。。。
作者: MANKIWI    时间: 2024-1-2 08:30:15

boardland 发表于 2023-12-31 15:35
所以没必要问Tony，他的嘴是他属于oneroof的，人家不是看不懂经济形式，纯粹拿钱办事 ...

嗯，他的涨价预期是最高的，比各大银行的高，角度立场的关系吧
作者: MANKIWI    时间: 2024-1-2 08:32:05

我真不是孙红雷 发表于 2024-1-1 09:51
我说可能是滞涨是保守了点。。。因为除了通胀和gdp衰退，还有个关键因素失业率没上去。。。但是总体体会 ...

确实，失业率没有怎么上去，衰退与新政府精简机构可能会导致失业率上升
作者: MANKIWI    时间: 2024-1-2 08:34:22

Regards 发表于 2024-1-1 08:46
最近有招租的房东都会发现，找房的人多，好房客很少，整租房的房租根本没涨 ...

统计数据应该是指整租的，没包括flatmate/boarding
作者: MANKIWI    时间: 2024-1-2 08:46:31

rzrljb 发表于 2024-1-1 00:26
间接作用效果一般吧只能说，因为现在流入的净移民也只是补过去几年没来的学生，工签，现在房租是涨了，但 ...

是的，认识的润澳的华人有购买力，洋人可能差一点。
润澳现在好像静一点了
作者: screwloose180    时间: 2024-1-2 09:07:35

还房产，洗洗睡吧
作者: kikilulu    时间: 2024-1-2 11:09:53

MANKIWI 发表于 2024-1-2 08:46
是的，认识的润澳的华人有购买力，洋人可能差一点。
润澳现在好像静一点了 ...

润澳华人有购买力，洋人差一点，现在静一点这些有数据支持吗？还是拍脑袋的说法？
作者: 20080428    时间: 2024-1-2 23:26:14

2024=2007

大家挺住
作者: webb    时间: 2024-1-3 04:18:08

利率大降是不可能的，只能说是微降，至少要两年到三年降到低位。
作者: webb    时间: 2024-1-3 04:21:04

12万净移民。要搞清楚新西兰移民局对移民的定义，凡是签证在六个月及以上的，都叫移民。包括工签，学签等。
作者: not419    时间: 2024-1-3 10:21:44

MANKIWI 发表于 2023-12-30 20:23
抱歉，由于格式不对图表没有上传成功，欢迎加入房产群探讨

如何加入？
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2024-1-3 19:56:36

webb 发表于 2024-1-3 04:18
利率大降是不可能的，只能说是微降，至少要两年到三年降到低位。

别说两三年了。。。还回得去吗？中性利率可能都要提高了。。。
作者: kikilulu    时间: 2024-1-3 21:26:59

我真不是孙红雷 发表于 2024-1-3 19:56
别说两三年了。。。还回得去吗？中性利率可能都要提高了。。。

[attach]2861017[/attach]swap rate 倒是从高点跌下来了一些，很久没看了，刚才查了一下
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2024-1-3 21:51:32

kikilulu 发表于 2024-1-3 21:26
swap rate 倒是从高点跌下来了一些，很久没看了，刚才查了一下

中性利率是维持可持续经济发展又cpi可控在2-3%每年的基础上的一个利率，过去一致认为在2.5%-3%之间,2.8%。。。以后说不定这个rate会提高到4%-5%之间。。。也就是说低利率时代降长时间结束了。。。很长时间将再也看不到0.25%。。。或全世界范围内的低利率或负利率情况出现。。。
作者: kikilulu    时间: 2024-1-3 22:42:07

我真不是孙红雷 发表于 2024-1-3 21:51
中性利率是维持可持续经济发展又cpi可控在2-3%每年的基础上的一个利率，过去一致认为在2.5%-3%之间,2.8% ...

新西兰不是平均来说房贷利息在8.5%么？我记得疫情之前说的就是这个数字。
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2024-1-3 22:53:30

kikilulu 发表于 2024-1-3 22:42
新西兰不是平均来说房贷利息在8.5%么？我记得疫情之前说的就是这个数字。 ...

我还是年轻了。。。        
作者: vodafone2degree    时间: 2024-1-3 23:01:18

我真不是孙红雷 发表于 2023-12-30 17:55
放心不会的。。。明年将是最屎的一年。。。

补充内容 (2023-12-30 17:55):

我赌红雷哥更准确
作者: vodafone2degree    时间: 2024-1-3 23:03:17

20080428 发表于 2024-1-2 23:26
2024=2007

大家挺住

2007买国内股市的都发了，只要08年都套现
作者: kikilulu    时间: 2024-1-3 23:11:50

我真不是孙红雷 发表于 2024-1-3 22:53
我还是年轻了。。。

https://medium.com/@mortgageadvisor/how-have-mortgage-rates-in-new-zealand-changed-over-the-past-decade-7682a5ff8f99

作者: kikilulu    时间: 2024-1-3 23:13:23

我真不是孙红雷 发表于 2024-1-3 22:53
我还是年轻了。。。

[attach]2861073[/attach]
作者: 我真不是孙红雷    时间: 2024-1-4 23:40:32

vodafone2degree 发表于 2024-1-3 23:01
我赌红雷哥更准确

我压根就没看到美联储明年会降息的理由。。。就算短期为了啥降了点点也得给我升回来。。。

补充内容 (2024-1-5 00:02):
http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... page%3D1&page=7
看182楼
作者: take-away    时间: 2024-1-5 00:37:11

从2024年欧洲各国新的PMI数据来看，都在逐步复苏。美帝甚至连预防性降息可能都不需要玩了，继续把通胀往上吹，维持高利率的时间更长一些，把厉害国的经济继续往下挤，人民币兑美元的利率还是回不到7以上，这才是维持美元霸权的核心的因素以及这次极速加息的根本目的。

补充内容 (2024-1-5 11:42):
今早美国十年期国债收益率又站上4%了
作者: MANKIWI    时间: 2024-1-7 20:00:50

webb 发表于 2024-1-3 04:21
12万净移民。要搞清楚新西兰移民局对移民的定义，凡是签证在六个月及以上的，都叫移民。包括工签，学签等。 ...

这些人大多数不会买房，但会推高房租，奥克兰房租涨了10%
作者: John1983    时间: 2024-1-7 22:28:48

2024 新西兰经济会非常困难 不要说房价 经济能不能不崩盘 会不会出现失业潮都不好说 走了 4万多的citizen 都是高素质的技术人员 比如 医生护士警察 来的 20万全是没有身份的 零时工。且不要说买房了 连工作都找不到 去年 那个北岸斧头哥 失业两个月 就发疯了。 我去年4月找房子 房东跟我说 你前面几十个 看房的 就你一个有身份 300的房价要砍到100 或者 租给他们群租叠罗汉。新西兰的利息这么高 今年还会更高 因为美国没有一点要降息的征兆 离2%的通胀率还早着呢。 看看满大街 刚盖的联排 有几个是卖出去的 现阶段 奥克兰唯一有价值的 是 旧屋大地 有开发商开始囤地了 但是对于一般的 小屋 小地根本没人问津。 最后最重要的是 中国经济疲软 新西兰出口严重受挫 对比对岸澳洲 新西兰的出口 主要集中在 林业 畜牧（奶粉）高价值水果（kiwi fruit） 对中国而言 都是 可有可无的 现在中国房地产一地鸡毛 对林业的需求从17年就开始一蹶不振了 人口暴跌 也失去了对奶粉的需求 最后的高价值水果 那更是可有可无的东西 在消费降级 的大背景下 很难相信今年会是一个好年 对了 国家党大幅裁撤公务员 已经动员了 惠灵顿的房价 大批失业公务员已经在领低保的路上了
作者: kikilulu    时间: 2024-1-7 22:51:35

John1983 发表于 2024-1-7 22:28
2024 新西兰经济会非常困难 不要说房价 经济能不能不崩盘 会不会出现失业潮都不好说 走了 4万多的citizen  ...

你说的300房租大概是分租房间，因为好多有身份的一旦有购买资格就置业了，或者是整租一套房子，分租的不多，所以只有你一个有身份的看分租房，分租市场主要是面向留学生或者新来的工签，他们刚来对于水电网这些开通流程比较生疏，分租包水电网适合暂时落脚，而42楼说的是整租涨了10%，说的完全不是同一个市场。

补充内容 (2024-1-7 22:54):
前面第一句说的倒是符合事实，不过如果经济崩盘，利息就不会更高了，这2条说得有点前后矛盾。

补充内容 (2024-1-8 09:33):
2024 新西兰经济会非常困难，我也是同意你的说法，全球其他国家经济都会困难，不只是新西兰。至于美国困难不困难，加息还是降息，倒是也不知道
作者: jli044    时间: 2024-1-8 07:06:43

John1983 发表于 2024-1-7 22:28
2024 新西兰经济会非常困难 不要说房价 经济能不能不崩盘 会不会出现失业潮都不好说 走了 4万多的citizen  ...

所以有人说：“新西兰应该想办法增加出口。”就是空中画大饼。
作者: MANKIWI    时间: 2024-1-9 11:46:13

小伙伴们假期过得快乐吧，无论涨跌，再来点建设性的
作者: MANKIWI    时间: 2024-1-15 12:22:02

由于人口的急剧增长，新房供应及库存数量的减少，降息预期带来的信心，以及房产新政法规的实行等等，2024年的房产会继续复苏并稳步回升。隧道尽头的曙光将不仅会拉动首次购房者上车，还会吸引更多的投资客与开发商进入市场。然而目前昂贵的房价，居高的利率与通胀， 经济的收缩和失业率上升仍然会给2024年的房市复苏带来各种挑战。
作者: MANKIWI    时间: 2024-1-15 12:23:55

今天再来2家，啥时候一年期的降了，市场就不一样了
作者: wfsr    时间: 2024-1-16 09:13:38

John1983 发表于 2024-1-7 22:28
2024 新西兰经济会非常困难 不要说房价 经济能不能不崩盘 会不会出现失业潮都不好说 走了 4万多的citizen  ...

真相太扎心了
作者: 老麦2019    时间: 2024-1-16 09:47:19

市场需要休养生息不折腾! 人民赚7-10年钱投资导致房价暴涨 也透支购买力 经济衰退 人民出走 新移民不够有钱 利率高企 房价再度暴涨不现实!
供应量枯萎 带地房在高位 开发商收大地破房 开发卖刚需 等韭菜割完 市场会再度沉沦 等所有议价变明码标价 反转点就来到!
作者: rzrljb    时间: 2024-1-16 09:49:19

MANKIWI 发表于 2024-1-15 12:23
今天再来2家，啥时候一年期的降了，市场就不一样了

降息的时候才是真危险，金融危机基本都发生在降息期间



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