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标题: 都说高息环境下，高杠杆的药丸了 [打印本页]

作者: 我要买车 时间: 2023-5-21 17:00:38 标题: 都说高息环境下，高杠杆的药丸了

到底什么情况算高杠杆？
自住
A. 95万买两房两卫，首付15万，贷款80万 84%贷款

B. 160万买五房六房，首付50万，贷款110万 68%贷款

自住+投资

A. 两套房，估值200万，贷款100万， 50%贷款

B. 三套房，估值350万，贷款200万，57%贷款

C. 五套房，估值600万，贷款350万，58%贷款

D. 八套房，估值1000万，贷款550万，55%贷款

当利息涨到10%，哪一种先丸

作者: 鯇魚 时间: 2023-5-21 17:49:41

其实都没关系，现金流断裂就会完。

越高杠杆自然现金流出问题几率越高。

作者: 老老妖刀 时间: 2023-5-21 19:02:10

奥克兰永不倒。
凡是唱衰房价的。都是撸色儿

护法在路上

作者: aragornknt 时间: 2023-5-21 19:14:38

任何房产下跌的逻辑放在Albany区域都会自动失效

作者: Regards 时间: 2023-5-21 19:26:15

所有这些杠杆都太高了！

就说最低的1000万，8个房子贷款550万。利息现在6.5%，那就是将近36万。七个出租房每年租满51周，每周要租到1000块才刚刚够利息。7个平均价值125万的房子能租到1000一周吗？肯定租不到！自住房也租出去和租客挤着住，能平均租到900一周吗？够呛！然后八个房子的地税保险要至少6万吧？然后别忘了，房租要先交税再付利息，33%的税从哪里出？

剩下那几个算算也差不多。

现在的环境，尤其工党执政，要想撑下去，必须自住房没贷款，有稳定工资收入足够日用，然后贷款不能超过投资房价值的三分之一，就是最多33%贷款。注意，不包括自住房的33%。

其它的都投票国家党，然后自求多福吧

作者: 混乱中... 时间: 2023-5-21 19:35:31

投资只要没利润必然马上出手，自住会死扛

作者: 20080428 时间: 2023-5-21 19:37:01

数量越大几率越高，进项有很多可能生变，利息银行不多收你就谢天谢地了

作者: pategao 时间: 2023-5-21 19:53:05

我看我完了上面每一个都不会完

作者: 逛来逛去 时间: 2023-5-21 20:32:49

这不算高杠杆，完不完主要看现金流...不过最近租金上天了，昨天看小红书有人出租一个房间都要$340，还不是主人套，我都有点想把自住房拿去出租了...

作者: ronaldlu 时间: 2023-5-21 20:55:15

逛来逛去发表于 2023-5-21 19:32
这不算高杠杆，完不完主要看现金流...不过最近租金上天了，昨天看小红书有人出租一个房间都要$340，还不是 ...

我决定把租来的床位租出去还租金，抱着唯有的破棉被到昆街睡

作者: 我要买车 时间: 2023-5-21 22:27:32

Regards 发表于 2023-5-21 18:26
所有这些杠杆都太高了！

就说最低的1000万，8个房子贷款550万。利息现在6.5%，那就是将近36万。七个出租房 ...

自住房没贷款，投资房贷三分之一最多？
这是什么家庭，富二代吗？哈哈哈

作者: 木头姐紫微 时间: 2023-5-21 23:17:18

只要资金链断裂，ABCDE几个选项，不分先后统统完蛋。只要X党的作S租房政策不改变，就不会有大资金进入投资房市场，无论"新政"人为划红线的"新房旧房"。没有接盘韭菜，资金链断裂的人抛不掉房就会形成踩踏。
一年后再看吧有的人一下子就从小资变成赤贫，资本主义社会不讲情面，大潮褪去那些没穿裤衩裸泳的，晾在岸上，非常难堪。

作者: songinator 时间: 2023-5-21 23:33:24

Regards 发表于 2023-5-21 18:26
所有这些杠杆都太高了！

就说最低的1000万，8个房子贷款550万。利息现在6.5%，那就是将近36万。七个出租房 ...

还是按百分比因为贷款百分比低的如果扛不住可以卖部分房

作者: Regards 时间: 2023-5-21 23:56:25

我要买车发表于 2023-5-21 21:27
自住房没贷款，投资房贷三分之一最多？
这是什么家庭，富二代吗？哈哈哈 ...

用不着富二代，在投资房市场时间长的理性投资者都可以做到,2015或者更早买投资房的，只要最近两年量力而行，贷款都还的差不多了。有认识两个朋友稍微紧张点的，也在2022上半年卖了一个房子求安心。更不要说老移民和住了几代的kiwi了。最近两年高杠杆入市的和存量相比，比例很少

作者: Regards 时间: 2023-5-22 00:02:37

我要买车发表于 2023-5-21 21:27
自住房没贷款，投资房贷三分之一最多？
这是什么家庭，富二代吗？哈哈哈 ...

举个例子，2015买个50万的房子，贷款40万，现在房子值100万了，贷款这七八年还10万，不难吧？还剩30万，这不就是30%投资房的杠杆。我身边的工薪族这样投资房子的很多。

作者: Regards 时间: 2023-5-22 00:05:43

songinator 发表于 2023-5-21 22:33
还是按百分比因为贷款百分比低的如果扛不住可以卖部分房

等ABCD都扛不住了都要卖的时候你猜会怎么着？

现金买家就像闻到腥味的鲨鱼，已经在绕圈儿了

作者: 鯇魚 时间: 2023-5-22 11:12:22

Regards 发表于 2023-5-21 23:05
等ABCD都扛不住了都要卖的时候你猜会怎么着？

现金买家就像闻到腥味的鲨鱼，已经在绕圈儿了 ...

追涨杀跌是人类本性。

如果投资房子还是亏钱的，凭什么现金玩家要入场？

作者: 红叶疯了 时间: 2023-5-22 11:28:29

Regards 发表于 2023-5-21 23:05
等ABCD都扛不住了都要卖的时候你猜会怎么着？

现金买家就像闻到腥味的鲨鱼，已经在绕圈儿了 ...

估计E要出手了就

作者: rzrljb 时间: 2023-5-22 11:34:41

主要还是看现金流，如果是sky平均水平年薪40w的话，一个家庭80w呢，哪个都不会完

作者: Regards 时间: 2023-5-22 12:31:37

鯇魚发表于 2023-5-22 10:12
追涨杀跌是人类本性。

如果投资房子还是亏钱的，凭什么现金玩家要入场？

你说呢？手里除了生意，自住房，股票以外，现在手里还有$2m现金，你打算怎么办？

马上快被mortgagee sale了，水电费地税都欠了好几个月了，孩子的学费还没着落，这时候收到了现金offer，就算低得像打劫，你接不接？

现金买家是正现金流的，不怕等；虽然现在回报率低，但是作为资产配置的一项，还是会买房产；对于现金买家，今后任何房租的增长都进入利润，不会被随之上涨的利率吞噬；

最后，也是最重要的，现金买家绝不会付市场价，现在的现金offer都是带着大砍刀的。所以工党一通神操作，有钱人愈发有钱了。

作者: zzzzzz 时间: 2023-5-22 12:34:31

Regards 发表于 2023-5-22 11:31
你说呢？手里除了生意，自住房，股票以外，现在手里还有$2m现金，你打算怎么办？

马上快被mortgagee sal ...

我就是现金买家，带着小砍刀试了几回均告失败。市场不是想象中那样，除非发生大规模失业，否则现金买家并没有想象中的强势

作者: angelee123 时间: 2023-5-22 12:43:09

zzzzzz 发表于 2023-5-22 11:34
我就是现金买家，带着小砍刀试了几回均告失败。市场不是想象中那样，除非发生大规模失业，否则现金买家并 ...

是的，现在的房价还是很坚挺的，我手上的钱已经拿了一年了，根本下不去手，论坛偶尔几个特别划算的，也不是很多，我最近看我家附近的房子，成交价基本上稳定在了2021年底的价位了，这波东区房价tmd太诡异了

作者: vantasy0916 时间: 2023-5-22 12:46:59

zzzzzz 发表于 2023-5-22 11:34
我就是现金买家，带着小砍刀试了几回均告失败。市场不是想象中那样，除非发生大规模失业，否则现金买家并 ...

对，除非大家都贷不到款，现金买家的砍刀才能挥出来。

对于卖家来说，拿着一麻袋现钞的买家和能拿到预批贷到款的买家，在offer上是没有区别的，都算现金买家

作者: masschill2019 时间: 2023-5-22 12:53:23

vantasy0916 发表于 2023-5-22 11:46
对，除非大家都贷不到款，现金买家的砍刀才能挥出来。

对于卖家来说，拿着一麻袋现钞的买家和能拿到预批 ...

确实，但是现金和预批款对于卖家来说没什么区别，但是大部分预批买家都是有subject to sell，如果房子卖不出去这会导致offer成为一张废纸，这种情况下现金买家的offer靠谱得多

作者: anzbank 时间: 2023-5-22 13:07:33

angelee123 发表于 2023-5-22 11:43
是的，现在的房价还是很坚挺的，我手上的钱已经拿了一年了，根本下不去手，论坛偶尔几个特别划算的，也不 ...

学区学区学区，重要原因说三遍。这年头考虑学区已经不是想出头要毛尖卷高分的初衷了，纯粹只是为了避开烂校烂区烂环境。所谓的中产下流其实也包括中等学校下流化，中等生意下流化。。。你不往顶级学校里钻就意味着土著垃圾化无脑无能化无耻无良化无赖堕落化越快。进去名校好校不代表你能出人头地，但是不进去大概率意味你不得不近墨者黑

作者: angelee123 时间: 2023-5-22 13:18:42

anzbank 发表于 2023-5-22 12:07
学区学区学区，重要原因说三遍。这年头考虑学区已经不是想出头要毛尖卷高分的初衷了，纯粹只是为了避开烂 ...

可是，我家附近也没啥特好的学区呀，无非就是地不算小而已，可能还是因为多数都是自住房，无所谓吧

作者: zzzzzz 时间: 2023-5-22 13:22:58

angelee123 发表于 2023-5-22 11:43
是的，现在的房价还是很坚挺的，我手上的钱已经拿了一年了，根本下不去手，论坛偶尔几个特别划算的，也不 ...

是的，东区的房源明显比北岸少得多，价钱也坚挺得多。我的猜测是北岸新移民多，很多要去澳洲，我认识的就有几个。东区的扎根深大部分不走了，最多把孩子送过去

作者: zzzzzz 时间: 2023-5-22 13:26:41

vantasy0916 发表于 2023-5-22 11:46
对，除非大家都贷不到款，现金买家的砍刀才能挥出来。

对于卖家来说，拿着一麻袋现钞的买家和能拿到预批 ...

是的，现金买家的最大优势要在银行惜贷和大量失业的时候才能发挥，而这两点目前都不存在，银行生怕没人贷加上历史最低失业率，所以基本没优势（这也是为什么破房和plaster暴跌，银行不贷且自住买家没兴趣）

作者: zzzzzz 时间: 2023-5-22 13:28:40

anzbank 发表于 2023-5-22 12:07
学区学区学区，重要原因说三遍。这年头考虑学区已经不是想出头要毛尖卷高分的初衷了，纯粹只是为了避开烂 ...

说的太对了，奥克蓝大部分区以后都会下流化，上中产阶级会往那几个好区进一步集中，区和区的价格会进一步拉开

作者: anzbank 时间: 2023-5-22 13:40:52

zzzzzz 发表于 2023-5-22 12:22
是的，东区的房源明显比北岸少得多，价钱也坚挺得多。我的猜测是北岸新移民多，很多要去澳洲，我认识的就 ...

记得多年以前接触一个从奥斯汀过来登录的移民，也是落脚北岸，结果待了不到半年就转战悉尼，心理落差太大

作者: 鯇魚 时间: 2023-5-22 13:55:34

Regards 发表于 2023-5-22 11:31
你说呢？手里除了生意，自住房，股票以外，现在手里还有$2m现金，你打算怎么办？

马上快被mortgagee sal ...

我都懒得回你了，你看看你这楼一下的回复就好。

作者: jli044 时间: 2023-5-22 14:22:06

Regards 发表于 2023-5-21 23:02
举个例子，2015买个50万的房子，贷款40万，现在房子值100万了，贷款这七八年还10万，不难吧？还剩30万， ...

论坛大神不是说已经跌回2017年了吗？

作者: rzrljb 时间: 2023-5-22 15:19:47

zzzzzz 发表于 2023-5-22 11:34
我就是现金买家，带着小砍刀试了几回均告失败。市场不是想象中那样，除非发生大规模失业，否则现金买家并 ...

因为你买房考虑的是自住，而不是升值潜力

作者: Regards 时间: 2023-5-22 16:04:41

zzzzzz 发表于 2023-5-22 11:34
我就是现金买家，带着小砍刀试了几回均告失败。市场不是想象中那样，除非发生大规模失业，否则现金买家并 ...

别着急，再等等

作者: 我要买车 时间: 2023-5-22 16:38:50

Regards 发表于 2023-5-22 11:31
你说呢？手里除了生意，自住房，股票以外，现在手里还有$2m现金，你打算怎么办？

马上快被mortgagee sal ...

怪不得最近的offer都是大砍刀类型的，虽说砍得离谱，不过也好过没offer

作者: zzzzzz 时间: 2023-5-22 16:42:01

Regards 发表于 2023-5-22 15:04
别着急，再等等

恩恩，是的，钱还在吃利息，小涨可承受，现在好的房源几乎枯竭，也不愿意随便买个次品，只能先等了

作者: Regards 时间: 2023-5-22 16:42:12

鯇魚发表于 2023-5-22 12:55
我都懒得回你了，你看看你这楼一下的回复就好。

你别着急，等等看。

现在不是大部分人还硬撑呢么……2008年8月利息见顶将近10%，然后数月内直线下跌到09年5%+。然而破产拍卖高峰出现在09年，大量mortgage sales直到2012。从2009 到2012买房子都能找到不少低于房主多年前的买价或造价的。

所以，别着急，再等等看

作者: zzzzzz 时间: 2023-5-22 16:42:57

rzrljb 发表于 2023-5-22 14:19
因为你买房考虑的是自住，而不是升值潜力

是的，可惜我不懂Building不然自己搞的话现在大把便宜货

作者: 我要买车 时间: 2023-5-22 18:33:18

zzzzzz 发表于 2023-5-22 15:42
是的，可惜我不懂Building不然自己搞的话现在大把便宜货

这年月，
买新房，不需要懂building，都是新的建筑法，漏水，保温，防火什么的已经很安全了，砍多少都是白得的。

买旧房，更不需要懂building了，避开漏水房，毛利地，看好自己喜欢的区，闭眼买，大刀砍就行了，屋主只要还价，就不要了

作者: zzzzzz 时间: 2023-5-22 19:02:07

我要买车发表于 2023-5-22 17:33
这年月，
买新房，不需要懂building，都是新的建筑法，漏水，保温，防火什么的已经很安全了，砍多少都是 ...

不是很多行内人说新房都是乱盖的，迟早出事情吗？老房就更离谱，我之前看到一个70年代房子很喜欢，结果屋顶石棉瓦，更换要好几万，最后放弃了

作者: 我要买车 时间: 2023-5-22 20:43:04

zzzzzz 发表于 2023-5-22 18:02
不是很多行内人说新房都是乱盖的，迟早出事情吗？老房就更离谱，我之前看到一个70年代房子很喜欢，结果屋 ...

新房再乱盖，也比1991年前出台ccc要好

毕竟PS1234都在那摆着了，建筑标准一年比一年高，检查肯定也比之前仔细，70年代的房子根本就是手画图，能扫描成电子文档就不错了。
现在都是电脑画图，平面，立面都很清晰，供货商也是根据要求供货，没证书，最后ccc拿不到的。买70年代的房子，真心不需要懂building，其实就是买地，不过消耗自己的生命长度去赌未来土地升值的潜力，值不值得还是看个人了
主动选择住老房子，潮湿，寒冷，得了哮喘，气管炎，到老了受罪的是自己，买不起贵的，忍一时也是没办法的。如果有钱还要选择受罪，只要老了不后悔也是OK的

作者: variable 时间: 2023-5-22 21:49:41

Regards 发表于 2023-5-21 23:02
举个例子，2015买个50万的房子，贷款40万，现在房子值100万了，贷款这七八年还10万，不难吧？还剩30万， ...

30万的贷款，两年后就是6%就只是break-even, 还要担负修房子的责任。

作者: variable 时间: 2023-5-22 22:07:29

Regards 发表于 2023-5-22 11:31
你说呢？手里除了生意，自住房，股票以外，现在手里还有$2m现金，你打算怎么办？

马上快被mortgagee sal ...

种种神操作
- 补贴EV, 基本上都是有钱人买的起，而且还有补贴
- 打压出租房，基本上都是被金主割韭菜，穷kiwi40%的人连$5k应急钱都没有，何来有$150k首付接盘割韭菜？

补充内容 (2023-5-22 21:08):
就连交通部长自己都买不起，真是I服了U

补充内容 (2023-5-22 21:29):
还有疫情后期用购物券鼓励大家打疫苗

补充内容 (2023-5-22 21:31):
现在又用rugby赛入场券鼓励每天普查的人群，大家以后就躺平好了，会有更多奖励。

作者: Regards 时间: 2023-5-23 14:55:53

variable 发表于 2023-5-22 20:49
30万的贷款，两年后就是6%就只是break-even, 还要担负修房子的责任。

对啊，所以我前面回复说投资房杠杆最多三分之一才能在现在的环境下撑下去。楼主说的那些高杠杆都够呛，只能投票国家党，然后祈祷了

作者: buyingit 时间: 2023-5-23 16:22:41

Regards 发表于 2023-5-23 13:55
对啊，所以我前面回复说投资房杠杆最多三分之一才能在现在的环境下撑下去。楼主说的那些高杠杆都够呛，只 ...

高杠杆的寄望于国家党上台救命本身就说明不能选国家党

老实说国家党这次应该是没戏，领头的不行。

作者: masschill2019 时间: 2023-5-23 16:28:43

Regards 发表于 2023-5-23 13:55
对啊，所以我前面回复说投资房杠杆最多三分之一才能在现在的环境下撑下去。楼主说的那些高杠杆都够呛，只 ...

哪个党都一样吧，这次经济衰退，就我知道的，美国中国韩国加拿大澳洲新西兰无一幸免，这这种全球性的事件是哪一个政府能操作抵御的？这一波海浪打过来，以什么姿势入水区别不大，哪个国家都得呛几口水，早晚的事

作者: Regards 时间: 2023-5-23 17:09:41

masschill2019 发表于 2023-5-23 15:28
哪个党都一样吧，这次经济衰退，就我知道的，美国中国韩国加拿大澳洲新西兰无一幸免，这这种全球性的事件 ...

大趋势无法挽回，经济规律不可违抗。

哪个党上台都不会有奇迹。但是工党的很多政策和理念与经济规律更加不符，对价值扭曲更严重，对经济造成伤害更大更长久。对于本楼提及的那些高杠杆买家，如果国家党上台纠正一些针对房主的惩罚性政策，汇避免崩盘性的矫枉过正，对建筑行业的破坏力会小一些。给市场一个慢慢找回平衡点的机会，而不是要么油门到底，要么急刹车，来回瞎折腾。

杠杆太高，自不量力的谁也救不了，但是有收入支撑的自住，FHB，和一些实力尚可，时机选错的投资者，中小建商就可能缓过一口气。

作者: 我要买车 时间: 2023-5-23 19:40:06

我看咱华人那几个大开发商还很好呀，经历过08年那次，都已经有过冬的经验了，只是速度放缓，并没有停下呀，该买地买地，该申请consent就申请consent

作者: variable 时间: 2023-5-23 20:06:51

masschill2019 发表于 2023-5-23 15:28
哪个党都一样吧，这次经济衰退，就我知道的，美国中国韩国加拿大澳洲新西兰无一幸免，这这种全球性的事件 ...

我不是让工党被经济差的黑锅，我是看不惯工党很多违反常规，搬龙门的操作。如果当初政策是房租收入的税涨到60%我也没话说，大不了就是房租不赚钱，这样对没贷款的房东也起到作用。但是不让利息抵税这就是明抢了，不让吃饭还要干活的无赖。不过以工党的德行，迟一点还可能真把房租收入税提高。

补充内容 (2023-5-23 19:08):
大部分选工党的人都是为了对付富人解恨而已，只有一部分的人才是真左。

作者: nevernew 时间: 2023-6-3 12:08:54

拥有多套投资房的，就算贷款撑不下去，卖掉其中一两套（就算现在市价已经低了，也比以前的买入价高），分分钟就能解围。怕的就是只有一两套，又扛不起贷款的。

作者: 新马甸甸 时间: 2023-6-3 12:18:13

zzzzzz 发表于 2023-5-22 12:28
说的太对了，奥克蓝大部分区以后都会下流化，上中产阶级会往那几个好区进一步集中，区和区的价格会进一步 ...

传统老区好区都被高密度搞的档次一直在降低，感觉中上阶级一直在外迁

作者: zzzzzz 时间: 2023-6-3 15:29:01

新马甸甸发表于 2023-6-3 11:18
传统老区好区都被高密度搞的档次一直在降低，感觉中上阶级一直在外迁

好区的定义可能会变，就好像美国一样

作者: 我要买车 时间: 2023-6-4 13:17:14

新马甸甸发表于 2023-6-3 11:18
传统老区好区都被高密度搞的档次一直在降低，感觉中上阶级一直在外迁

现在烂区却因为很多新房，把区域成交价格给拉上来了

作者: kikilulu 时间: 2023-6-5 13:27:04

我要买车发表于 2023-6-4 12:17
现在烂区却因为很多新房，把区域成交价格给拉上来了

新房也不会永远是新房，等过几年也会变成旧房，折旧之后价格会下来的。价格最终还是跟着土地价格走的，毕竟房子本身逐年贬值，土地在人口净流入的地区会逐年增值。

作者: 我要买车 时间: 2023-6-5 18:55:55

kikilulu 发表于 2023-6-5 12:27
新房也不会永远是新房，等过几年也会变成旧房，折旧之后价格会下来的。价格最终还是跟着土地价格走的，毕 ...

作为投资，像你这样说是说的通的
自住的话，没有选择的选择，毕竟房租也不便宜呢

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