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标题: 风雨飘摇的时代买第一个投资房可以注意一下这个细节 [打印本页]

作者: 房奴甲 时间: 2023-5-4 14:32:28 标题: 风雨飘摇的时代买第一个投资房可以注意一下这个细节

可能很多人会忽视，其实忽视还是重视这个问题，这是一种思维上的分野：你两个房子会在同一家银行贷款吗？就看你的risk tolerance了。

我的答案是，尽量不要。很多人愿意抵押给一个银行，因为这样贷出来的钱多。其实多能多多少，差一点其实常常能别处想办法的。投资有风险，特别是在这个利率波动的年代，资产安全非常重要，换言之，不要光考虑回报，要考虑回报和风险的比值才对。银行为什么能多贷给你呢，就是因为他的风险少一点；他的风险少一点了，你的风险就大一点。房子是不动产，风浪来临时，流动性是很差的。你所能调动的东西，无非是手头这点现金。

正确的方法是，想要买投资房之前先把自住房做重新融资，目的是重组贷款结构，尽量放大对冲或者revolving（随便你叫它什么）部分的比例。然后你去另一个银行申请预批，另一个银行会了解你的现有债务状况，老实说就好。比如他贷给你80%，然后你把要买的房子押给他。等到交割的时候，你去把第一个银行的revolving提出来一笔，转入第二个银行，严丝合缝。其他还有各种类似的操作哈。

这样做了以后，万一有一天你忘记还某个房子的贷款了，只有一个房子会被银行拍卖，因为你只押给他一个房子。鸡蛋不放在一个篮子里。或者你要卖某个房子了，你只需要把那个房子项下的贷款还掉即可。你就可以选择卖哪一个对你更有利。Rainy days说不准哪天就来，没必要一场暴雨下来所有的园子都浇烂。普通人不是职业投资客，一般也就三五个房子，新西兰这几个银行还够使。

早先利率环境不这么恶劣时，我就是这么做的，现在我已经不喜欢玩这个了。那个时候没有现在这么大风险，这样做纯粹因为，我不喜欢任何一个人有足够大的影响我的权力。假使生活所迫，必须交出所有权利，那么我选择分开交给几个不同的机构。只要没有人一股独大，咱就相对安全。这是个原则。千万不要嫌自己这点银子少，再少对于自己来说也是宝贵的，对于别人来说也是值得觊觎的。早作打算，早作保护。从第一个房子开始就想好。也不要过分贪恋什么cash back之类小恩小惠。

作者: 261874939 时间: 2023-5-4 14:34:37

“也不要过分贪恋什么cash back之类小恩小惠。”

作者: pategao 时间: 2023-5-4 14:45:24

好像没有看懂，又好像看懂了

作者: 房奴甲 时间: 2023-5-4 15:00:29

261874939 发表于 2023-5-4 14:34
“也不要过分贪恋什么cash back之类小恩小惠。”

意思就是说，不要纠结A银行给五千而B银行给三千。

作者: evolution2night 时间: 2023-5-4 15:51:54

我没懂，如果你在A银行贷了60万，还有20万的额度没用，你去B银行贷款，B银行肯定也要考虑你现有贷款的问题啊，不能说你转去B银行还能把A银行的额度套现吧？？？？

作者: 119900 时间: 2023-5-4 16:01:53

学习一下。。。

作者: variable 时间: 2023-5-4 16:37:03

看不明这个 "比如他贷给你80%，然后你把要买的房子押给他。等到交割的时候，你去把第一个银行的revolving提出来一笔，转入第二个银行，严丝合缝。其他还有各种类似的操作哈。"

补充内容 (2023-5-4 16:38):
你是想说把revolving提一笔出来后，在第一个银行把那笔欠款变成fixed term吧？

作者: ronaldlu 时间: 2023-5-4 16:47:27

evolution2night 发表于 2023-5-4 15:51
我没懂，如果你在A银行贷了60万，还有20万的额度没用，你去B银行贷款，B银行肯定也要考虑你现有贷款的问题 ...

风雨飘摇忽悠银行

作者: stnz 时间: 2023-5-4 16:59:19

You think the banks are idiot.

作者: 房奴甲 时间: 2023-5-4 17:07:03

evolution2night 发表于 2023-5-4 15:51
我没懂，如果你在A银行贷了60万，还有20万的额度没用，你去B银行贷款，B银行肯定也要考虑你现有贷款的问题 ...

所以叫你实话实说啦。

作者: 房奴甲 时间: 2023-5-4 17:08:00

variable 发表于 2023-5-4 16:37
看不明这个 "比如他贷给你80%，然后你把要买的房子押给他。等到交割的时候，你去把第一个银行的revolving提 ...

我只说了拿第一个银行的钱出来当第二个房子的equity，不过你说的很对，这是下一步，我没提。

作者: 房奴甲 时间: 2023-5-4 17:14:34

evolution2night 发表于 2023-5-4 15:51
我没懂，如果你在A银行贷了60万，还有20万的额度没用，你去B银行贷款，B银行肯定也要考虑你现有贷款的问题 ...

你千万不要理解成骗银行。骗银行是个非常愚蠢的事情。你能做的唯一的事情是你在没有买第二个房子之前先重组你第一个房子的贷款，尽量要多的revolving, 这个钱拿来做什么你没有必要跟银行说。但是，你跟第二个银行贷款的时候，一定要告诉他你跟第一个银行借了多少。一般来说我找的经纪可以看到我第一个银行账户的全部情况，所以第二个银行知道你的钱是哪里来的。或者我以前直接了当曾经告诉过第二个银行我是打算这样操作的，反正我提了贷款现金存给你家，你们银行就安全了。但是我的总债务是这样多，我也是实打实告诉你们的。不要跟银行耍花样，只做他们制度上合理的事情。

作者: x-ray 时间: 2023-5-4 17:29:10

ONE BANK TRAP 有时候是知识储备，有时候就是自身条件和能力限制。我现在也想REFINANCE ，转不动了，哈哈。自住房和投资房尽量分开银行，这个概念是对的。

作者: Nonlinear 时间: 2023-5-4 17:32:58

这样做可以分担风险没错。offset 的account是算floating 利息的，offset也是计算在贷款总量里面的。任何银行新贷款都是计算总量（也就是即使还完了offset也要计算在贷款总量里），所以要贷更多，在收入没有太大变化的情况下，只能还fixed的贷款。

作者: oosoos 时间: 2023-5-5 12:13:27

可否分享一下您用哪家銀行的revolving account?

作者: beatles 时间: 2023-5-5 12:57:29

分散风险好！

作者: 中轴线 时间: 2023-5-6 19:04:25

华人那水灵灵的亚洲小眼睛都长房子上了，没救了

作者: tyzdyz 时间: 2023-5-7 11:19:43

没太明白。不过先顶一下

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