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标题: 请教大家Backup offer的问题 [打印本页]

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-9 23:16:42 标题: 请教大家Backup offer的问题

这两天看好了一个房子，中介说已经有一个offer，但是他们得卖掉自住的房子才能买，所以就建议我出一个unconditional或者条件少的offer。

我想把builder report提前做了，然后没问题的话这个condition就不加了，lim也没啥问题这个condition也可以不加吧？

就是finance在我出offer之前我可以跟银行沟通看他们能不能针对这个房子放款吗？如果可以的话，是不是finance的条件也不用加了呢？不知道让银行确认的话需要提供买卖合同吗？如果需要的话，我还没出offer还没签呢拿什么提供给银行呢？还有就是如果银行确认可以给这个房子放款，到我需要交尾款这之间银行不会有什么变化吧？如果有变化的话，我的offer如果没有finance这一条是不是我就吃不了兜着走了

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-9 23:18:35

初次买房不懂的很多，希望大家能帮帮忙解答一下，感激不尽

作者: 无名逍遥 时间: 2023-4-9 23:31:55

银行预批在看房子之前就可以做吧，和银行谈呗。有把握了才出unconditional offer，出unconditional offer可以压价。

作者: evolution2night 时间: 2023-4-9 23:38:34

你出back up就有两种结果，一种就是促成现有offer，一种就是你的offer取而代之。

首先你需要确定这房子是否能满足所有条件，比如说building report lim以及贷款等等，如果都满足你又想买，那就可以无条件，如果不能出无条件那么是不是back up也无所谓，关键还得看屋主是否在现有合同里加了逃跑条款？

一般屋主很难接受那种sale of existing home的offer才对啊，那得多卑微？？？

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-9 23:50:06

evolution2night 发表于 2023-04-09 22:38
你出back up就有两种结果，一种就是促成现有offer，一种就是你的offer取而代之。

首先

谢谢您的回复

是的卖家在第一个offer里加了cash out clause, 中介说如果卖家考虑我的offer会给第一个5天的notice让他们宣布无条件，如果过期就接我的。

我在犹豫我要放哪些condition进去，lim中有些unconsent的东西中介说卖家正在和council处理弄合规，说我可以把这个作为condition。

我在想是出个带finance和lim的condition还是只是lim的condition？如果不加finance的话，我是不是得提前把房子信息给银行发过去看银行对这个房子放不放款？要银行书面确认的过程需要合同吗？需要的话可我还没签呀。。。不明白

作者: ALLBLACKS 时间: 2023-4-9 23:50:24

这里面的套路非常深

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-9 23:52:38

ALLBLACKS 发表于 2023-04-09 22:50
这里面的套路非常深

哦？？有什么套路呢？还望指点一二啊，谢谢了

作者: 痞-夫 时间: 2023-4-9 23:55:08

买家市场没必要无条件，不行就下一家

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-9 23:59:38

痞-夫发表于 2023-04-09 22:55
买家市场没必要无条件，不行就下一家

看了很多房子，这个确实比较适合我们。

您说的对，现在确实是买家市场，要不卖家也不能接那种卖了房子才能买房子的offer，不过这个房子对我们来讲比较合适想拿下，虽说lim中有些unconsent的地方，但卖家也答应解决了，所以还是希望少点条件争取拿下

作者: 鯇魚 时间: 2023-4-10 00:33:13

宅门逆子发表于 2023-4-9 22:59
看了很多房子，这个确实比较适合我们。

您说的对，现在确实是买家市场，要不卖家也不能接那种卖了房子才 ...

给银行一份你出的offer并确定他们有估值数据了，他们就会更新你的pre approval并针对这个security。这个时候如果银行给的钱加上你的首付足够cover你的offer，finance条件就可以不放。

别的你好像都做了所以都可以不放。

都是常规操作了。

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-10 00:46:21

鯇魚发表于 2023-04-09 23:33
给银行一份你出的offer并确定他们有估值数据了，他们就会更新你的pre approval并针对这个

谢谢您的回复

您说给银行一份offer，我在让银行决定对这套房子放不放款前还没签offer呢，拿什么给银行呢？

估值数据是银行做吗？需要我提供什么吗请问？

作者: linda-qiu 时间: 2023-4-10 01:35:05

建议直接找银行，或者找broker问一下。
即使没有任何房子的资料，都可以找银行先要个预批。银行会审核借款人的收支状况预批一个贷款额度。
要出无finance offer，自己又不能全额付款，肯定要拿到银行确认才下手了。这时是可以将房产资料发给银行，银行审核房产资料来确认是否贷款。
楼主提到LIM里有unconsent的部分，这有可能影响银行贷款的。
估计楼主没有预批在手，而申请预批是需要时间的，目前而言申请下预批再去做无条件，与挂finance条款，时间上是差不多的。感觉还是直接挂finance条款吧。
关于估值，如果是旧房子有council估价，通常不需要提供另外的估值，如果是新房子或者刚分割出来的房子还没有council估价，银行会要求借款人提供估价公司的报告。
anyway，楼主想要贷款买房，赶紧找银行或贷款broker吧，专业人士会教你如何操作。
祝买到心水房产。

作者: evolution2night 时间: 2023-4-10 07:14:40

宅门逆子发表于 2023-4-9 22:50
谢谢您的回复

是的卖家在第一个offer里加了cash out clause, 中介说如果卖家考虑我的offer会给第一个5天 ...

你可以加一条due diligency进offer，这个可以用任何理由取消。不过你也应该联系broker或者银行先拿预批，可以直接拿着offer给broker啥的，一般3个工作日有结果，不过现在放假不知道了。有不合法的加建确实会影响贷款啥的。或者在加一条在交割前让屋主把这些事情处理好。

作者: 老老妖刀 时间: 2023-4-10 08:01:44

别听中介瞎忽悠。
被中介拿捏。你就废了。

把你认为可以的价钱报了。然后必要条件一个不少。
是你的就是你的。不是你的。做啥都没用。

你一个备胎，替补。还要提前做一堆工作？

作者: 天波斧 时间: 2023-4-10 09:38:36

老老妖刀发表于 2023-4-10 07:01
别听中介瞎忽悠。
被中介拿捏。你就废了。

话粗理不造

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-10 10:22:17

linda-qiu 发表于 2023-04-10 00:35
建议直接找银行，或者找broker问一下。
即使没有任何房子的资料，都可以找银行先要个预批。银行会审

谢谢您的回复
明天就去找银行商谈，不过今天就想弄明白流程 :)
出offer前需要找律师看吗请问？

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-10 10:25:26

evolution2night 发表于 2023-04-10 06:14
你可以加一条due diligency进offer，这个可以用任何理由取消。不过你也应该联系brok

谢谢您的回复
是的中介也说加一条款让vendor交割之前把unconsent部分处理好，但有unconsent部分银行贷款有问题的话，合同根本继续不下去，也无从谈起交不交割吧？

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-10 10:28:39

老老妖刀发表于 2023-04-10 07:01
别听中介瞎忽悠。
被中介拿捏。你就废了。

把你认为可以的价钱报了。然后必要条件一个不少。
是你的就

哈哈话糙理不糙，确实是这样
中介刚才回复说，这个卖房再买的offer这个月底到期，如果我出backup，到期他们变不了unconditional就走我的，如果我不出，到期了他们可以延期，所以我想我还是出一个吧，加上condition, 等月末他们确实fail了我再开始解决我的condition, 这样可以吗？

作者: fran1215 时间: 2023-4-10 10:40:04

有时候鬼迷心窍了就会只盯着一个房子。
建议直接放弃冷却几天，楼主你现在很不理智了。
中介也拿捏住你了

作者: 老老妖刀 时间: 2023-4-10 11:02:42

宅门逆子发表于 2023-4-10 09:28
哈哈话糙理不糙，确实是这样
中介刚才回复说，这个卖房再买的offer这个月底到期，如果我出backup，到期他 ...

中介主要是想让你价钱给高点。
麻烦少一点。

你可以出啊。。房东不同意。你在出第二份啊。
这都不是事儿。不是一步就要让对方满意。

上来就按人家画的路线走？
今天不买。下个月也许便宜2万。。这个时候买方市场。急啥

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-10 12:29:53

fran1215 发表于 2023-04-10 09:40
有时候鬼迷心窍了就会只盯着一个房子。
建议直接放弃冷却几天，楼主你现在很不理智了。
中介也拿捏住你了

哈哈确实，看了一圈房子就是觉得这个最合适，因为有个offer在了，所以有些沉不住气了

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-10 12:32:02

老老妖刀发表于 2023-04-10 10:02
中介主要是想让你价钱给高点。
麻烦少一点。

你可以出啊。。房东不同意。你在出第二份啊。
这都不是事

有道理，那我先出个比心理价位稍低的看房东接不接，那要出的比房东心理价位低了他不回信该如何处理？

作者: rzrljb 时间: 2023-4-10 12:42:32

你别着急，第一份offer 大概率不成，所以你的backup offer屋检条件一定得放，因为前面offer不成就是你，你有条件还是无条件都是你，如果前面成了，那你有条件还是无条件你都没戏，不要为了backup offer放低你的姿态。我现在的自住房就是前面有个offer，结果没成，我直接把我offer价格改的更低，因为前面offer不成，屋主比你慌，最后我就以比前面offer价格还低的价格成交了。如果前面成了，我无论出多少也没用，

作者: 小手冰凉的兔子 时间: 2023-4-10 12:47:01

这种市场建议您不要unconditional，至少加上3-5工作日finance条件，特别房子有违建，银行就会有问题。

不要被中介牵着走，你想想之前的offer条件是要卖掉房子先屋主都接受。说明屋主有多么饥不择食…

作者: 小手冰凉的兔子 时间: 2023-4-10 12:51:10

出offer之前一定要把中介的卖房合同给银行看，银行确认了再出。违建的话，卖家能交个之前都拆了，也得写进合同里，这也会是银行放款的条件之一。如果没拆除，银行会告诉你怎么做…

作者: Quad 时间: 2023-4-10 13:13:28

老老妖刀发表于 2023-4-10 10:02
中介主要是想让你价钱给高点。
麻烦少一点。

在理

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-10 14:26:39

rzrljb 发表于 2023-04-10 11:42
你别着急，第一份offer 大概率不成，所以你的backup offer屋检条件一定得放，因为前面o

谢谢您的回复
中介说前面的offer已经做了builder report，有需要修理的地方房东正在修理，且其他所有条件都已满足，就差卖掉房子了。。。
所以我就在想，前面的offer还是很有诚意买的

话说回来，您是怎么知道前面offer的价格的。。。

作者: 鯇魚 时间: 2023-4-10 14:27:57

宅门逆子发表于 2023-4-9 23:46
谢谢您的回复

您说给银行一份offer，我在让银行决定对这套房子放不放款前还没签offer呢，拿什么给银行呢 ...

给他们你要准备出的offer draft就好，不需要是签字的。签字后再给他们一份签字后的。

一般现在估值都是银行自己做，除非是全新房，银行也会给你一个他们认可的panel让你去付款做。

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-10 14:29:13

小手冰凉的兔子发表于 2023-04-10 11:47
这种市场建议您不要unconditional，至少加上3-5工作日finance条件，特别房子有违建

是啊我也决定放finance条件
就是lim上有违建，但vendor承诺处理干净，所以offer中lim条件放不放呢？

作者: 鯇魚 时间: 2023-4-10 14:31:54

宅门逆子发表于 2023-4-10 13:29
是啊我也决定放finance条件
就是lim上有违建，但vendor承诺处理干净，所以offer中lim条件放不放呢？ ...

vendor承诺了什么一定要去全部写进去condition里说purchaser满意才行。否则绝对出问题。

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-10 14:32:28

小手冰凉的兔子发表于 2023-04-10 11:51
出offer之前一定要把中介的卖房合同给银行看，银行确认了再出。违建的话，卖家能交个之前都拆了，也得

谢谢您的回复
您的意思是出offer之前就要把sales&purchase agreement给银行看吗？还没签字呢啊。。。
用给律师看看吗？谢谢

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-10 14:34:01

鯇魚发表于 2023-04-10 13:31
vendor承诺了什么一定要去全部写进去condition里说purchaser满意才行。否则绝对出

明白了，谢谢您的回复
另外出offer前用律师看看吗？谢谢

作者: 鯇魚 时间: 2023-4-10 14:47:42

宅门逆子发表于 2023-4-10 13:34
明白了，谢谢您的回复
另外出offer前用律师看看吗？谢谢

保险起见签名offer前最好让律师看看，以防有些字眼你自己改动过后拿不准。

当然给律师看要花0.5-1个小时左右的律师钱，是值得的。

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-10 14:52:02

鯇魚发表于 2023-04-10 13:47
保险起见签名offer前最好让律师看看，以防有些字眼你自己改动过后拿不准。

当然给律师看要花0.5

好的，谢谢您的回复
目前的offer已经做完了builder report, vendor也已经修复了其中的问题，我还用加builder report条件吗请问？

作者: 鯇魚 时间: 2023-4-10 14:54:02

宅门逆子发表于 2023-4-10 13:52
好的，谢谢您的回复
目前的offer已经做完了builder report, vendor也已经修复了其中的问题，我还用加build ...

如果做完你已经满意，可以不加。

buider report是有局限的，总有一些小问题是一两次检查看不出来的，大的方面没有问题你满意就差不多了。

作者: Harry76 时间: 2023-4-10 14:54:56

宅门逆子发表于 2023-4-10 13:52
好的，谢谢您的回复
目前的offer已经做完了builder report, vendor也已经修复了其中的问题，我还用加build ...

Offer是固定格式吗？是中介给起草哒吗？

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-10 15:06:20

Harry76 发表于 2023-04-10 13:54
Offer是固定格式吗？是中介给起草哒吗？

我还没有签不知道呀
之前别的房子的中介发资料时也把空白的sale and purchase agreement给我发过来了，应该这个就是offer格式吧

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-10 15:07:45

鯇魚发表于 2023-04-10 13:54
如果做完你已经满意，可以不加。

buider report是有局限的，总有一些小问题是一两次检查看

关键我不知道目前的offer他们做的report里都有些什么问题，只是听中介说他们做builder report了，里面的问题房东也修复了。。。

作者: Quad 时间: 2023-4-10 15:20:03

宅门逆子发表于 2023-4-10 14:07
关键我不知道目前的offer他们做的report里都有些什么问题，只是听中介说他们做builder report了，里面的问 ...

你要一个 list 看看？需要修什么？

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-10 16:32:45

Quad 发表于 2023-04-10 14:20
你要一个 list 看看？需要修什么？

中介说银行要的report得是我的名，我可以向做report的公司购买一份

作者: 鯇魚 时间: 2023-4-10 21:40:00

宅门逆子发表于 2023-4-10 14:07
关键我不知道目前的offer他们做的report里都有些什么问题，只是听中介说他们做builder report了，里面的问 ...

让他们拿给你看看…

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-10 21:52:24

鯇魚发表于 2023-04-10 20:40
让他们拿给你看看…

中介说目前的offer已经做了report了，如果我走condition的话可以去做report那家公司用我的名字order一份，就不用自己再单独找builder去做了，这样也行吧我觉得

作者: x-ray 时间: 2023-4-14 23:32:22

听你说了那么多，这个房子问题不少，不值得出backup。而且非常有可能你忙活一大顿，人家买了。再看看其他的吧，如果对方没有成，你再去谈也不晚。

作者: 宅门逆子 时间: 2023-4-15 00:24:42

x-ray 发表于 2023-04-14 22:32
听你说了那么多，这个房子问题不少，不值得出backup。而且非常有可能你忙活一大顿，人家买了。再看

谢谢您的回复

我也是这样想的，等到月底看他那个offer如何，如果fail的话我就占主动了

作者: bhr19970622 时间: 2023-5-2 22:47:32

宅门逆子发表于 2023-4-14 23:24
谢谢您的回复

我也是这样想的，等到月底看他那个offer如何，如果fail的话我就占主动了 ...

买到了吗

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