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标题: 自主还是出租 [打印本页]

作者: vincentchean 时间: 2022-12-6 22:08:26 标题: 自主还是出租

FOMO 2021 年底买主

在西区买了一间 3房连排。算了一算如果出租一年6W 的利息都能抵税。
还有其他 Expenses 1万，扣除房租收入就是负 $3w.

负的 3W 都能用来抵掉 income tax

现在在西区租个水电网全包的两房

感觉整年下来比较下来可以多出来个 +1W

是不是很傻，新房不住？

作者: rzrljb 时间: 2022-12-6 22:22:46

抵税只能抵消你的房租收入，不能跨界抵消income tax，也就是你的房租收入抵消完了后，剩下按收入交税

作者: Bob Wang 时间: 2022-12-6 22:31:38

新房，联排，你不会觉得住着比旧房舒服的哈哈哈哈哈哈哈哈

作者: zhong5487 时间: 2022-12-6 22:48:20

西区连排也要100万贷款？一年6万的利息，怎么那么贵啊，才能租600刀一周啊，这也就是不需要交租金税而已吧，哪怕整租横竖每年三万是要亏的，自己住更亏

作者: vincentchean 时间: 2022-12-6 22:48:29

rzrljb 发表于 2022-12-6 22:22
抵税只能抵消你的房租收入，不能跨界抵消income tax，也就是你的房租收入抵消完了后，剩下按收入交税 ...

都完全抵消了啊一年 rent 就三万多

作者: vincentchean 时间: 2022-12-6 22:48:50

Bob Wang 发表于 2022-12-6 22:31
新房，联排，你不会觉得住着比旧房舒服的哈哈哈哈哈哈哈哈

现在是租房啊

作者: vincentchean 时间: 2022-12-6 22:50:46

rzrljb 发表于 2022-12-6 22:22
抵税只能抵消你的房租收入，不能跨界抵消income tax，也就是你的房租收入抵消完了后，剩下按收入交税 ...

Rental property excess deductions
Sometimes your allowable rental expenses for your residential rental property are more than the rental income. When this happens you're left with excess deductions.

Generally, you cannot offset excess deductions against other income in your tax return. An example of other income is salary and wages.

You’ll need to carry excess deductions forward into the next tax year you earn residential rental income.

原来如此

作者: vincentchean 时间: 2022-12-6 22:54:01

zhong5487 发表于 2022-12-6 22:48
西区连排也要100万贷款？一年6万的利息，怎么那么贵啊，才能租600刀一周啊，这也就是不需要交租金税而已吧 ...

6W 是往大了算，还没拿房呢

作者: variable 时间: 2022-12-6 23:01:32

vincentchean 发表于 2022-12-6 22:50
Rental property excess deductions
Sometimes your allowable rental expenses for your residential r ...

这个不就是ring fencing的定义吗？

作者: vincentchean 时间: 2022-12-6 23:15:26

variable 发表于 2022-12-6 23:01
这个不就是ring fencing的定义吗？

property tax 不熟，还好有大神提醒

作者: 261874939 时间: 2022-12-7 00:16:01

听听房版砖家说卖房吧再不卖就晚了现金为王拿去定存现在有5+多。。。跑过通胀了这利息回报有什么比这还好的。。。哈哈哈哈哈哈

作者: vincentchean 时间: 2022-12-7 00:29:11

261874939 发表于 2022-12-7 00:16
听听房版砖家说卖房吧再不卖就晚了现金为王拿去定存现在有5+多。。。跑过通胀了这利息回报有什么比这还 ...

可以卖我也要卖

作者: Regards 时间: 2022-12-7 00:40:34

如果你租的房子比买的这个联排也更差些，租金更低，那么你可以省一些钱。不过这个省下的钱是以降低住房条件实现的，不在讨论范围之内。我们假设你用同样的房租租了个同样水平的房子住，然后把自己新买的这个联排租出去。

这样做有什么财务上的好处吗？

咋一看似乎是有好处的，地税保险和利息都可以抵税。但是由于ring fence, 这个抵税不能抵其他收入，比如工资，只能抵房租收入。如果你有其他需要缴税的房租收入，或者有旧房利息已经不能抵税，那么你是可以得到这个现金流的。

如果你没有其他出租房，那么只是收到的房租因为亏损不需要缴税，一手收，一手付出去，你的现金流和自住没有什么不同。

等到n年之后，你的贷款还得差不多了，出租的这个房子出去利息费用开始盈利了，你可以用前面的亏损抵税，就是继续不需要缴税，还是房租一手收，一手付出去，你的现金流和自住也没有什么不同。

等到你的贷款基本还清，盈利增加，前几年的抵扣亏损用完了，这时候你就要开始为房租盈余部分缴税了，一边是房租盈利要缴税，一边是支付房租作为个人消费，这不是明摆着赔钱赚吆喝嘛。

所以你这么多年，放着自己的房子不住，到处租房，不能养宠物，不能装修，各种不自在，搞不好还要搬几次家，最后啥好处没有。何必呢？

作者: anzbank 时间: 2022-12-7 07:54:54

鸡肋，赶紧卖了吧

作者: vincentchean 时间: 2022-12-7 12:24:39

anzbank 发表于 2022-12-7 07:54
鸡肋，赶紧卖了吧

鸡肋食之无味弃之可惜

作者: 红叶疯了 时间: 2022-12-7 12:55:17

鸡肋真倒霉

作者: vincentchean 时间: 2022-12-7 13:11:27

Regards 发表于 2022-12-7 00:40
如果你租的房子比买的这个联排也更差些，租金更低，那么你可以省一些钱。不过这个省下的钱是以降低住房条件 ...

我就说嘛，大神都在天维

那另一方案是如果卖了亏个10% 去买个旧房合理吗？

考虑是旧房大，而且旧房跌得超过10%。
所以一买一卖

亏损不能 deduct 不过现在低卖低买。
不然就算房市比较好了那些有地的旧房还是买不起

作者: V7 时间: 2022-12-7 13:22:43

我觉的在这个艰难时刻是可以这么做的啊。毕竟新房可以抵税。
咱们现在说的存款，存款可是实打实的要扣个人所得的。

作者: ronaldlu 时间: 2022-12-7 14:14:02

Regards 发表于 2022-12-7 00:40
如果你租的房子比买的这个联排也更差些，租金更低，那么你可以省一些钱。不过这个省下的钱是以降低住房条件 ...

问题是有可能很多WINZ的邻居

作者: vincentchean 时间: 2022-12-7 14:18:19

V7 发表于 2022-12-7 13:22
我觉的在这个艰难时刻是可以这么做的啊。毕竟新房可以抵税。
咱们现在说的存款，存款可是实打实的要扣个人 ...

可以解释一下为什么存款？

就是亏的是存款是吧？那也是

作者: vincentchean 时间: 2022-12-7 14:19:03

ronaldlu 发表于 2022-12-7 14:14
问题是有可能很多WINZ的邻居

大哥不知道你想表达什么？不买 WINZ 隔壁不是好了？

作者: Regards 时间: 2022-12-7 16:43:06

vincentchean 发表于 2022-12-7 13:11
我就说嘛，大神都在天维

那另一方案是如果卖了亏个10% 去买个旧房合理吗？

你买都已经买了，跌也已经跌了，都是沉没成本，不用再考虑了。

你的决定取决于你对未来的判断。如果你不卖继续留着比现在卖还赔的多，那就卖，反之就留着。

卖了拿到钱，是存银行，投股票，买比特币，炒汇，还是马上买个旧房子，还是等等再买，也是看你对未来市场的判断，选一个你认为最大收益而且万一失败能够承受的就好了。

补充一下，我可不是大神，神仙打架的时候，我就在边上看看

作者: 红叶疯了 时间: 2022-12-7 17:47:54

V7 发表于 2022-12-7 13:22
我觉的在这个艰难时刻是可以这么做的啊。毕竟新房可以抵税。
咱们现在说的存款，存款可是实打实的要扣个人 ...

其实最简单的反而是最好的现在这种情况

作者: 鯇魚 时间: 2022-12-7 21:15:09

自住吧。你只要买的不是烂房就好

作者: vincentchean 时间: 2022-12-7 22:20:27

鯇魚发表于 2022-12-7 21:15
自住吧。你只要买的不是烂房就好

明白了大哥

作者: vincentchean 时间: 2022-12-7 22:41:49

Regards 发表于 2022-12-7 16:43
你买都已经买了，跌也已经跌了，都是沉没成本，不用再考虑了。

你的决定取决于你对未来的判断。如果你不 ...

谢谢大哥的讲解

作者: 房奴甲 时间: 2022-12-9 10:13:13

即使自住了，过两年你想出租，也还是新房待遇吧？那个时候卖掉，买家拿到仍然可以享受这个待遇吗？（我记不清了，似乎可以？）所以其实就是选择消费和选择存钱的区别呗，如果自己可以租个小房子凑合，能省点就省点呗。但是如果有小孩了，其实住新房子挺好的，环境干燥温暖。排房冬暖夏凉，耗电都少。我爹娘住过排房，觉得其实挺舒服的。

作者: vincentchean 时间: 2022-12-10 19:55:57

房奴甲发表于 2022-12-9 10:13
即使自住了，过两年你想出租，也还是新房待遇吧？那个时候卖掉，买家拿到仍然可以享受这个待遇吗？（我记不 ...

那也是，舒适毕竟也很重要

作者: 房奴甲 时间: 2022-12-11 12:59:46

vincentchean 发表于 2022-12-10 19:55
那也是，舒适毕竟也很重要

我第一个房子，从批贷款开始就是想的投资房，结果阴差阳错我买了个嘎嘎新的砖房。那个时候我住房东一个小房间已经两年，住够了，看见这个房子这么舒服，于是交割以后我就搬进去住了。银行又不知道。不久我爸妈来看我，也很方便。舒适是有价值的。

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