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标题: 发现一个有趣的现象 [打印本页]

作者: 豆苗 时间: 2022-11-28 12:56:35 标题: 发现一个有趣的现象

最近观察中发现... 全腹地
老房子，比如东区的dannemora, botany, 中区mt eden边缘。最近卖掉的成交价基本都是低于CV价，一般都只卖到了CV中land value的价钱。

新，或者较新的房子。比如北岸albany, 中区stonefields。最近的成交价都是高于CV价。很有意思的是这些地区普遍CV中land value都不高。比如albany那边land value都在100万左右，但出100万应该是买不到albany, oteha那边的一块500多地的吧？

这是什么意思？有些地区CV被低估了？

作者: kikilulu 时间: 2022-11-28 13:00:24

新房的improvement value 占比较高，旧房的land value 占比高。整体cv 只能作为一个参考。

补充内容 (2022-11-28 13:05):
如果开发放缓，土地价值就没有溢价了。现在改善自住买家肯定买较新的房，不会买大地破旧房啊，那是给开发商准备的。

作者: xuloli 时间: 2022-11-28 13:56:41

因为CV不准

作者: wshtxwsssqwc 时间: 2022-11-28 14:15:23

CV不准是普遍的为啥总喜欢和cv比较

作者: rzrljb 时间: 2022-11-28 20:28:25

上一次评cv的时候土地的增幅很大，现在跌也跌的是土地，一个小地新房，17年cv100w，例如50地50房子，21年cv基本也就115-120地70房子45，而一个有地的旧房，17年cv是100w 70地，30房，21年基本得140w，110w地，30房，地价多的房子增值明显多，很多大地破房，21年cv都翻倍了，所以你贬值其实也是贬值的地价

作者: 261874939 时间: 2022-11-28 20:31:09

因为cv是参考，不是特定标准。。。

有些估高估低。。看附近邻居差不多类型的成交比较准。。

作者: gawen1972@gmail.com 时间: 2022-11-28 22:42:47

通脹，蓋新房成本很高，買舊房其維護成本很高。

作者: rzrljb 时间: 2022-11-29 10:53:45

gawen1972@gmail.com 发表于 2022-11-28 22:42
通脹，蓋新房成本很高，買舊房其維護成本很高。

但是新房折旧也非常高，折的就是这些维护费，绝对体现在未来涨幅上

作者: 鯇魚 时间: 2022-12-1 08:59:19

rzrljb 发表于 2022-11-29 10:53
但是新房折旧也非常高，折的就是这些维护费，绝对体现在未来涨幅上

取决于你买的是好的新房还是豆腐渣新房了

作者: rzrljb 时间: 2022-12-1 09:10:33

鯇魚发表于 2022-12-1 08:59
取决于你买的是好的新房还是豆腐渣新房了

我家房子90年代末盖的，上任屋主2000年初买的，房子不错，我买的时候屋检基本没毛病，但是17年过去了，我买的时候的价格，连上任屋主买的价格的3倍都不到，这个涨幅可以说跑输了绝大多数房子，因为上任屋主买的时候太新了，房子的价值远远高于地的价值，所以最后增值的很少

作者: nofleanofly 时间: 2022-12-1 09:26:47

rzrljb 发表于 2022-12-1 09:10
我家房子90年代末盖的，上任屋主2000年初买的，房子不错，我买的时候屋检基本没毛病，但是17年过去了，我 ...

哪个区啊？方便说吗？

作者: rzrljb 时间: 2022-12-1 09:28:01

nofleanofly 发表于 2022-12-1 09:26
哪个区啊？方便说吗？

东区sommerville，这片都90年代-2000年盖的，当时盖好的时候大房子售价很高的，现在看，涨幅远不如其他普通房子了

作者: nofleanofly 时间: 2022-12-1 09:31:31

rzrljb 发表于 2022-12-1 09:28
东区sommerville，这片都90年代-2000年盖的，当时盖好的时候大房子售价很高的，现在看，涨幅远不如其他普 ...

那边挺舒服的，之前住过那附近

作者: rzrljb 时间: 2022-12-1 09:33:09

nofleanofly 发表于 2022-12-1 09:31
那边挺舒服的，之前住过那附近

住的是挺舒服，不过代价就是牺牲了涨幅，那边大房子很多2000年代初就60w了，现在180-200，但是旁边botany down的600地3房小房，当年才20w，现在150

作者: angelee123 时间: 2022-12-1 09:40:55

rzrljb 发表于 2022-12-1 09:28
东区sommerville，这片都90年代-2000年盖的，当时盖好的时候大房子售价很高的，现在看，涨幅远不如其他普 ...

关键是Somerville的房子还都是有地的，普遍都不小，新房再加上没地，再加上联排的话，未来增值堪忧

作者: 鯇魚 时间: 2022-12-1 11:49:05

rzrljb 发表于 2022-12-1 09:10
我家房子90年代末盖的，上任屋主2000年初买的，房子不错，我买的时候屋检基本没毛病，但是17年过去了，我 ...

你住得舒服算不算价值呢？自住和纯投资还是有使用价值上的区别的。而且用了17年的话，还是需要一些maintenance，至少让它看起来很新，这样真正卖的时候会比CV高。

这是我个人观察和见解。不追求绝对正确，但是多数情况是如此。

补充内容 (2022-12-1 11:52):
你买到别人没有打扮过的好房子算是好deal了。

好房子稍微打扮打扮就很多人抢。

作者: porschejax 时间: 2022-12-1 12:29:55

錨定效應，實際上成交價的產生相當複雜和多變，但是給一個CV，你是不是覺得簡單多了，只要跟CV比一比，貴多少賤多少一目了然。哪怕這個CV毫無道理

作者: houbaobao123 时间: 2022-12-1 12:39:38

rzrljb 发表于 2022-12-1 09:28
东区sommerville，这片都90年代-2000年盖的，当时盖好的时候大房子售价很高的，现在看，涨幅远不如其他普 ...

我也住在这边，涨幅的确落后其他区．我想跟公共交通缺乏，商业也越来越退化，高中又是个不受欢迎的有关．刚搬来时这边还有两家银行和一家像样的酒楼，现在全都消失了，商铺还都空着祖不出去．反正住着还可以，就躺平不去想投资回报了．投资房再把鸡蛋放到别的篮子里吧．

作者: 红叶疯了 时间: 2022-12-1 12:59:45

你真有趣真善于观察。

作者: rzrljb 时间: 2022-12-1 14:13:04

houbaobao123 发表于 2022-12-1 12:39
我也住在这边，涨幅的确落后其他区．我想跟公共交通缺乏，商业也越来越退化，高中又是个不受欢迎的有关． ...

是的，简单来说区本身没有升级，并没有变的更吸引人，房子占的房价比重又高折价厉害，所以涨幅有些落后，不过近几年，例如从15年以后，这个区域的涨幅就追上平均值了，因为房子旧了，占的比重小了，本身地还是有涨幅的，所以差不多是个平均水平

作者: nofleanofly 时间: 2022-12-1 14:19:10

rzrljb 发表于 2022-12-1 14:13
是的，简单来说区本身没有升级，并没有变的更吸引人，房子占的房价比重又高折价厉害，所以涨幅有些落后， ...

那dannemora呢？

作者: rzrljb 时间: 2022-12-1 14:22:47

nofleanofly 发表于 2022-12-1 14:19
那dannemora呢？

略微好一些，毕竟学校不错，交通也在改善，mall也在扩建，等于区域本身在升级，当然房子的折旧也是很厉害的，从2000年初到现在翻个3倍左右吧

作者: bubugu 时间: 2022-12-1 14:23:29

rzrljb 发表于 2022-12-1 09:33
住的是挺舒服，不过代价就是牺牲了涨幅，那边大房子很多2000年代初就60w了，现在180-200，但是旁边botany ...

2010年只有四十萬中的資金，準備在dannemora, Somerville 找半幅地的房子，但最低也要五十萬⋯⋯最後在東區某校區找了全幅地的七八十年代舊房子⋯⋯現在轉頭看 location 真的是最重要，那怕是自住投資⋯⋯自住想舒服，拆了再建新房子，投資房出租不怕沒租客。

作者: houbaobao123 时间: 2022-12-1 18:48:12

rzrljb 发表于 2022-12-1 14:13
是的，简单来说区本身没有升级，并没有变的更吸引人，房子占的房价比重又高折价厉害，所以涨幅有些落后， ...

是啊，完全没有升级．我还写信去问council and AT: Botany 又是修快速路又是扩mall.　Pakuranga，Highland Park 也在升级，Meadowland 这边有什么计划吗？至少公共交通改善下吧？结果人家回复说：十年之内没计划．
唉！爹不疼娘不爱的一个区．

作者: xuloli 时间: 2022-12-1 19:06:46

都这样的，老区买到了便利和舒适的同时，肯定享受不了新区不断升级带来的高涨幅

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