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标题: 买了一个投资房利率这么高每周都是负现金流怎么办啊？？？ [打印本页]

作者: 红包 时间: 2022-10-30 16:36:39 标题: 买了一个投资房利率这么高每周都是负现金流怎么办啊？？？

顶不住了

除了卖房子谁有好办法吗

作者: a366232446 时间: 2022-10-30 17:08:30

要不然想办法提高租金，要不然卖掉咯。提高租金如果院子有空间，试试搞个移动房。

作者: rzrljb 时间: 2022-10-30 17:24:41

卖房子吧，租金还得交税呢

作者: salesonline 时间: 2022-10-30 17:29:35

挂trademe一刀起拍，现在说不定还能赚个饭钱

作者: 鯇魚 时间: 2022-10-30 17:37:34

投资房是生意，生意就是有赚有亏，没办法

作者: evolution2night 时间: 2022-10-30 17:43:28

这么高的利率卖投资房是不是傻？？？？

作者: subrina02 时间: 2022-10-30 17:46:38

成立个房东党，组织一帮人时不时的去总理选区办公室抗仪下

作者: 红包 时间: 2022-10-30 17:53:27

evolution2night 发表于 2022-10-30 18:43
这么高的利率卖投资房是不是傻？？？？

早就买了

最近利率上涨

你问这个问题是不是傻

作者: 我要买车 时间: 2022-10-30 17:57:19

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-10-30 18:11:15

原则上是把capital gain最好的卖掉，因为房租赶不上capital gain，导致你的rent to market value很低。。。然后等房市夸了的时候再投资进去。。。

作者: 红包 时间: 2022-10-30 19:04:49

我真不是孙红雷发表于 2022-10-30 19:11
原则上是把capital gain最好的卖掉，因为房租赶不上capital gain，导致你的rent to market value很低。。。 ...

原则上是把capital gain最好的卖掉

只有一栋房子

怎么把capital gain 卖掉啊

作者: tv1 时间: 2022-10-30 19:12:54

买房是生意，肯定要搭钱进去，不可能打平，如果打平，很多人会拼命买。
你现在赔钱进去，十年后房价起飞，你的损失就补回来了。
如果你现在负担不起，明后交50% ，后年100% 开始上税，你怕更还不上

作者: 悦享奇城 时间: 2022-10-30 19:23:04

卖吧，反正就是赚多赚少的问题，反正楼主应该还是赚的。。。

作者: variable 时间: 2022-10-30 21:48:32

方法就是把工党干掉

作者: 长老级 时间: 2022-10-30 22:57:50

subrina02 发表于 2022-10-30 18:46
成立个房东党，组织一帮人时不时的去总理选区办公室抗仪下

早就有了，国家党的小名不就是房东党吗

作者: martinhyy 时间: 2022-10-31 00:22:20

rzrljb 发表于 2022-10-30 18:24
卖房子吧，租金还得交税呢

如果自己还要往里倒贴钱的话还要交税吗？

作者: tv1 时间: 2022-10-31 07:38:55

当然要交税，不管你赔钱赚钱。你房租收入部分明年交50% ，后年100% ，如果最近新买入的出租房，立马开始100% 交税。就是说如果房租一周600 。一年三万收入，刨掉。维修费用。地税。你需要按照2万的33% 交税。贷款利息抵不了税。这样。一年交 6000 税。明年交3000 。后年开始每年6000 。你这么算。就明白了。
至于说国家党上台，最多打个折，不会去除，因为这个每年几个亿的收入。不可能丢掉

作者: tv1 时间: 2022-10-31 07:41:05

到时候大家都会习惯，以前很多政策出来时候，很多人抱怨，后来都接受了。

作者: Regards 时间: 2022-10-31 08:45:33

要么硬扛，要么卖掉，要么租给HNZ，利息就可以抵税了，不一定正现金流，但是少赔一点。被邻居骂死，不过也顾不得那么多了。

作者: asusual 时间: 2022-10-31 11:02:18

如果不是去年前年买的话，应该房价没有太高还好。顶一段时间，租金上来后就会改善现金流。我以前的出租房刚开始的时候，都有一段时间的贴钱的。但欠款会减少，租金会上涨，现金流改善很快的。

作者: rzrljb 时间: 2022-10-31 11:18:20

martinhyy 发表于 2022-10-31 01:22
如果自己还要往里倒贴钱的话还要交税吗？

租金先交税，例如你租金赚了3w，利息要花4w，租金先交1w的税，然后你亏2w

作者: smokingguy 时间: 2022-10-31 11:28:11

提高收入去补.. 多兼几份工把一天24小时用到极致

作者: comsuntech 时间: 2022-10-31 11:40:53

利息不能抵扣是个大杀器

作者: 无色咖啡 时间: 2022-10-31 12:01:51

如果你是2020年底到2021年底买的投资房，那的确是买在了这个周期的高点。也没有什么办法，要Hold住的话，只能开源节流。如果父母家庭条件可以的话，可以向他们求助。现在利息还是最高点，估计ocr会涨的明年年中。顶过这几年，2025年后应该会好了。

作者: 四文鱼哥 时间: 2022-10-31 12:22:04

没事儿忍一忍，20年之后还会涨的，就算20年之后不涨 50年之后也是涨的。长线看是赚的

作者: variable 时间: 2022-10-31 12:27:28

以我估计，国家党上台后会撤掉这个利息不可抵税的政策，但是基于工党用"loophole"来为这个政策正名的理由，国家党应该会出台相关的条例来提防房东连自住房贷款的利息也拿来抵消，这样就可以兑现大选的承诺并且让工党的人无话可说。

作者: Lease 时间: 2022-10-31 13:10:12

variable 发表于 2022-10-31 13:27
以我估计，国家党上台后会撤掉这个利息不可抵税的政策，但是基于工党用"loophole"来为这个政策正名的理由， ...

不理解工党的这个“loophole"的理由，全世界大部分发达国家出租房的利息都可以抵扣，这怎么会是“loophole"？

自住房的贷款利息从来就是不能抵扣的.

作者: 阿道夫 时间: 2022-10-31 13:14:17

鯇魚发表于 2022-10-30 18:37
投资房是生意，生意就是有赚有亏，没办法

你的这个回复，是教科书级别的

作者: 梦醉仙楼 时间: 2022-10-31 13:19:46

四文鱼哥发表于 2022-10-31 13:22
没事儿忍一忍，20年之后还会涨的，就算20年之后不涨 50年之后也是涨的。长线看是赚的 ...

觉得你的这句话是抄我的

作者: kikilulu 时间: 2022-10-31 13:28:03

Lease 发表于 2022-10-31 14:10
不理解工党的这个“loophole"的理由，全世界大部分发达国家出租房的利息都可以抵扣，这怎么会是“loopho ...

按照5楼的说法，既然投资房是一门生意，那么生意贷款的利息应该可以作为cost抵扣的，挺符合逻辑的。自住房从来没听说过可以抵扣的，自住房的贷款利息就跟房租一样是算一种消费吧，银行就算是虚拟房东，每次还利息就是给银行交房租了，什么时候贷款全交完了就归自己了。自住房本金就算一种定期的储蓄，有点像定投，等卖了房子，能拿出来。更谈不上和 cost 或者是税收有关系了。

补充内容 (2022-10-31 14:47):
我同意你的看法，投资房利息抵税本身就是符合经济规律的，而且大多数发达国家也是这样做的。

作者: variable 时间: 2022-10-31 14:15:42

kikilulu 发表于 2022-10-31 14:28
按照5楼的说法，既然投资房是一门生意，那么生意贷款的利息应该可以作为cost抵扣的，挺符合逻辑的。自住 ...

银行告诉我的是，我们的贷款额度，包括自住和投资房，对于银行来只有一个总数，比如，你自住房贷了40万，后来投资房贷了40万，银行那边没有分清60万是自住贷款，40万是投资房贷款，对于银行你总共贷了100万而已。因为我当时不知道这个情况，还想定期到期的时候尽量把自住房的贷款挪到投资房的贷款上面去，银行说他们根本就不分，而且那个银行职员还告诉我她就是把自住的贷款也算进去抵税了。

这个说法我之后问了很多人，其实按照正规的情况下，你的抵税利息要根据当时贷款的额度来计算。不过感觉也很模糊，因为你之后可以restructure loans, 所以很难确定这个金额。但是我觉得如果你当时40万贷款买的投资房，后来变成用100万的利息抵税，IRD是有办法办你的。

我想，工党说这个loophole应该是办你”有点难度和有点费神", 所以一刀切。

补充内容 (2022-10-31 15:16):
更正一下：比如，你自住房贷了40万，后来投资房贷了60万，银行那边没有分清100万是自住贷款，60万是投资房贷款，对于银行你总共贷了100万而已

补充内容 (2022-10-31 15:17):
更正一下：比如，你自住房贷了60万，后来投资房贷了40万，银行那边没有分清100万是自住贷款，40万是投资房贷款，对于银行你总共贷了100万而已

作者: 鯇魚 时间: 2022-10-31 14:28:41

variable 发表于 2022-10-31 15:15
银行告诉我的是，我们的贷款额度，包括自住和投资房，对于银行来只有一个总数，比如，你自住房贷了40万， ...

不可能算清楚。你还没有讨论自主改投资的情况，更模糊

作者: kikilulu 时间: 2022-10-31 14:31:24

variable 发表于 2022-10-31 15:15
银行告诉我的是，我们的贷款额度，包括自住和投资房，对于银行来只有一个总数，比如，你自住房贷了40万， ...

是这样的，其实如你所说，那个银行职员就是钻了个漏洞，且前提是他投资和自住绑定在同一家银行。但是你说的对，果你当时40万贷款买的投资房，后来变成用100万的利息抵税，IRD是有办法办你的。你说的那个银行职员就是你说的这种被办的目标对象的典型案例啊。举个例子，维修房子，假设一个人把自住的房子修理，然后把发票放在投资房那报cost, 这样做肯定是错误的，但是如果发票也没写具体地点，这个漏洞，也不一定容易被发现吧。当然胆小的人啊，比如我自己，肯定不敢这样做。

作者: 鯇魚 时间: 2022-10-31 14:34:17

kikilulu 发表于 2022-10-31 14:28
按照5楼的说法，既然投资房是一门生意，那么生意贷款的利息应该可以作为cost抵扣的，挺符合逻辑的。自住 ...

工党脑子不好使，志大才疏。怎么办。

央行也是一样。

没有投资房的人内心深处抱怨的其实不是房租能抵税，而是出卖劳动力打工拿工资的PAYE不能抵消日常消费包括房贷的费用。

仔细想想，是不是其实出卖劳动力打工也是生意？我出卖我的时间打工，我需要吃饭睡觉住房来维持每天八小时的劳动力输出，是不是也应该抵扣cost? 我认为是的。

可惜工党哪里肯减税？都是平息怒火，自然是加税方案比较好，哪里管合理不合理？

所以这个其实是意识形态问题，和生意不生意无关。

补充内容 (2022-10-31 15:35):
所有事情其实都是生意。

作者: variable 时间: 2022-10-31 14:35:22

kikilulu 发表于 2022-10-31 15:31
是这样的，其实如你所说，那个银行职员就是钻了个漏洞，且前提是他投资和自住绑定在同一家银行。但是你说 ...

数额大的引起IRD的注意，肯定会办你，但是如果是几百几千的话就机会小很多。你说的那个房子修理支出很容易被查出，但是贷款利息就有一点难度了，特别是转了几次银行。

作者: variable 时间: 2022-10-31 14:37:36

鯇魚发表于 2022-10-31 15:28
不可能算清楚。你还没有讨论自主改投资的情况，更模糊

是啊，所以我当时就觉得这个loophole是指查这些的难度太高了，而不是对于我们这种胆小的人群。

作者: kikilulu 时间: 2022-10-31 14:39:29

鯇魚发表于 2022-10-31 15:34
工党脑子不好使，志大才疏。怎么办。

央行也是一样。

paye 个税都没起征点，gst 15% , 仅仅这2项就能说明一切了，其他就不用提了。

作者: variable 时间: 2022-10-31 14:41:53

鯇魚发表于 2022-10-31 15:34
工党脑子不好使，志大才疏。怎么办。

央行也是一样。

工党的做法就是，你腿疼吗? 那就把腿砍掉，以后就没腿疼了。这个做法和AT一模一样，车速高会死人吗? 那大家就别开车了。

作者: 鯇魚 时间: 2022-10-31 14:43:29

阿道夫发表于 2022-10-31 14:14
你的这个回复，是教科书级别的

谢谢哥们。其实都是命。

作者: nanaBB 时间: 2022-10-31 14:45:12

便宜卖给我，让我也尝尝捡漏的滋味？

作者: nanaBB 时间: 2022-10-31 14:46:25

variable 发表于 2022-10-31 13:27
以我估计，国家党上台后会撤掉这个利息不可抵税的政策，但是基于工党用"loophole"来为这个政策正名的理由， ...

现在问题就是国家党上不上。工党的确能力有限，但是国家党感觉也差个好的领袖。

作者: kikilulu 时间: 2022-10-31 14:46:34

variable 发表于 2022-10-31 15:41
工党的做法就是，你腿疼吗? 那就把腿砍掉，以后就没腿疼了。这个做法和AT一模一样，车速高会死人吗? 那大 ...

因噎废食，后来饿死了。。

作者: variable 时间: 2022-10-31 14:48:58

nanaBB 发表于 2022-10-31 15:46
现在问题就是国家党上不上。工党的确能力有限，但是国家党感觉也差个好的领袖。 ...

国家党上不上我就不肯定，不过工党肯定是会下来了，如果没有什么突发的情况下。大部分Kiwi都厌倦工党了。

补充内容 (2022-10-31 16:08):
所以看谁上不是看谁能力高，是看谁做的更差，做的更差的就会被踢掉，从而被备受质疑的替代。上上次工党换国家党是这样，国家党换工党也是这样

作者: 鯇魚 时间: 2022-10-31 14:53:49

variable 发表于 2022-10-31 15:41
工党的做法就是，你腿疼吗? 那就把腿砍掉，以后就没腿疼了。这个做法和AT一模一样，车速高会死人吗? 那大 ...

都这样。

昨天看了个人的讽刺帖子，说墨尔本突然间有些地方水压下降了。

原因是

太多地方地下爆水管了，council决定降低市民的水压。这样就爆水管少多了。满足了市民要求减少爆水管的要求，上报州政府又是大功一件，年底奖金多多的。

反正水管老化该换了什么的，市民用水不那么方便了，不知道，不管了。

作者: MCM-FLO 时间: 2022-10-31 15:42:36

可以估计一下卖价

作者: Regards 时间: 2022-10-31 16:29:44

首先，利息抵税根本不是什么loop hole 而是基本会计准则，利润缴税，而不是收入缴税。工党完全是不知者无畏，乱搞。

其次，工党总是说这是借鉴英国的做法，但是英国从来也没有利息不能抵税，只是按照20%的统一税率，而不是按照个人最高税率抵税而已。

最后，工党说什么投资房利息不能抵税才对FHB公平，因为自住房不能抵税。但是自住房你自己住了啊，享受了啊，房东的房可是给别人住着毁着还得伺候着。如果诚意想公平，可以学美国啊，自住房贷款利息，保险，维修，新能源费用，和房产税，都是可以抵税的，她倒是学啊！

就是欺负大部分民众没文化，不懂经济不懂法，揣着明白装糊涂，工党就是已经烂到芯里了！

以下是美国的抵税：

Mortgage Interest Tax Deduction Limit: How Much Can I Deduct?

Signed in 2017, the Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) changed individual income tax by lowering the mortgage deduction limit and putting a limit on what you can deduct from your home equity loan debt.
Before the TCJA, the mortgage interest deduction limit was $1 million. Today, the limit is $750,000. That means this tax year, single filers and married couples filing jointly can deduct the interest on up to $750,000 for a mortgage if single, a joint filer or head of household, while married taxpayers filing separately can deduct up to $375,000 each.
However, there are a few exceptions:
Any mortgage taken out before October 13, 1987 is considered grandfathered debt and is not limited. All of the interest you pay is fully deductible.
Any home purchased after October 13, 1987 and before December 16, 2017 is still eligible for the $1 million limit ($500,000 each, if married and filing separately).
Any home that was sold before April 1, 2018 is eligible for the $1 million limit – only if there was a binding contract entered before December 15, 2017 to close before January 1, 2018 and the home was purchased before April 1, 2018.

作者: Lease 时间: 2022-10-31 16:51:41

Regards 发表于 2022-10-31 17:29
首先，利息抵税根本不是什么loop hole 而是基本会计准则，利润缴税，而不是收入缴税。工党完全是不知者无畏 ...

工党的这个政策确实是混蛋到了极点.

作者: 陌生的香港人 时间: 2022-10-31 17:29:26

variable 发表于 2022-10-31 15:41
工党的做法就是，你腿疼吗? 那就把腿砍掉，以后就没腿疼了。这个做法和AT一模一样，车速高会死人吗? 那大 ...

離一下題這個說法不太對 AT好像沒叫人因為車速高而不開車呢叫人不開車是環保和城市管理的大方向為主這是council的政策目的其實和AT本身無關（但AT作為所謂council controlled organisation 當然要履行council的主意）或者你可以說AT會為了逼人減速而把馬路弄窄為了讓人不要開車而刪掉停車位....

作者: variable 时间: 2022-10-31 20:12:00

Regards 发表于 2022-10-31 17:29
首先，利息抵税根本不是什么loop hole 而是基本会计准则，利润缴税，而不是收入缴税。工党完全是不知者无畏 ...

首先我同意不让投资房利息抵税是很傻逼无赖的做法。

回到正题，我觉得，工党说的loophole是指把自住房的利息也被连同投资房的利息用到抵税上面去，而不是单独说用投资房的利息抵税是loophole. 我记得大牙和肥基佬都多次说过自住房的利息也被抵税了。但是他们没有其他方法可以很容易的揪出这些人，但又要向选民交代打击房价，所以就连IRD反对都强硬通过。反正房价跌是他们想看到的效果，有什么副作用他们才不管。

作者: 阿道夫 时间: 2022-10-31 20:23:57

鯇魚发表于 2022-10-31 15:43
谢谢哥们。其实都是命。

我来新西兰也十多年了，一直租房子。就目前的情况而言，我个人觉得租房简直是太爽了。现在的状况就是房东在补贴我。这种高利息，我都不想买房子了。
许多人发表言论不负责任，房东和房客原本就是要达到平衡才能双赢的。
天天喊着加房租，实际上能加多少？如果赶走了好房客，得不偿失。
投资房产，就是生意，需要有格局。
我自己养犬，养马，租房，又能怎样？目前的局势就是房东补贴银行和房客。

补充内容 (2022-10-31 21:26):
尤其是天天喊着要给房客每周加20房租的，风险收益完全不成正比。

作者: variable 时间: 2022-10-31 20:38:30

阿道夫发表于 2022-10-31 21:23
我来新西兰也十多年了，一直租房子。就目前的情况而言，我个人觉得租房简直是太爽了。现在的状况就是房东 ...

那么问题又来了，如果全部房东都加房租，你可以住哪？

作者: anzbank 时间: 2022-10-31 20:39:02

kikilulu 发表于 2022-10-31 15:39
paye 个税都没起征点，gst 15% , 仅仅这2项就能说明一切了，其他就不用提了。 ...

有起征点阿，是0！哈哈
挣的每一分钱交税，花得每一分钱也交税
没有遗产税，没有土地税，没有印花税，没有增值税，巨富寡头晚上睡觉都笑醒，小PAYE要么忍要么滚，哈哈

作者: espedd 时间: 2022-10-31 20:43:59

我真不是孙红雷发表于 2022-10-30 19:11
原则上是把capital gain最好的卖掉，因为房租赶不上capital gain，导致你的rent to market value很低。。。 ...

我觉得你这个逻辑不对
应该保留CAPTIAL GAIN最好的，或者ROI最好的优质资产，而把那些不好的不良资产尽快处理掉。
优质资产相对不良资产的流动性要好。如果碰到极端情况，比如房市奔了。那些不良资产等于废纸。别说毫无票面价值，可能就是输血无底洞。。。。

看看底特律那些1美元都卖不掉的房子。。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-10-31 20:51:55

Regards 发表于 2022-10-31 17:29
首先，利息抵税根本不是什么loop hole 而是基本会计准则，利润缴税，而不是收入缴税。工党完全是不知者无畏 ...

澳大利亚工党才提案补贴大机构（比如养老金，kiwisaver这类型的。。。）更大规模参与residential投资。。。本来大机构是不会看得上residential的，回报率低，管的事情多。。。要是提案过了，估计以后澳洲人会失去对房子的拥有权。。。房价也会冲的更高。。。不知道新西兰是不是也要借鉴。。。一旦借鉴，那么新西兰房价也会继续涨，然后利息不能抵税就更爽了，毕竟政府开源了。。。哈哈。。。

作者: 阿道夫 时间: 2022-10-31 20:59:16

variable 发表于 2022-10-31 21:38
那么问题又来了，如果全部房东都加房租，你可以住哪？

目前的情况，已经不比几年前，房屋过剩已经是事实。我目前租住的房子，cv500万。房租可以加，但是屋主仍旧要补贴银行和房客。并且要长期补贴。

至于您说所有房东都加租，可以的，我同意加租，但要看幅度，我不认为屋主有加一倍的勇气。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-10-31 20:59:37

espedd 发表于 2022-10-31 21:43
我觉得你这个逻辑不对
应该保留CAPTIAL GAIN最好的，或者ROI最好的优质资产，而把那些不好的不良资产尽快 ...

废纸不怕啊，都是账面啊，这个节骨眼上cashflow稳定就好了。。。把流动性好的，capital gain高的卖掉，既能缓解压力，又能miximize rental to market value比。。。比如一个房子你50万买的现在60万你租500，跟你一个房子你50万买的增值到100万，你也租500哪个划算？然后等100万的跌到7,80万再买回来不香吗？你takapuna一个60平units和te atatu south一个100平units也就是这个价格了，租金也差不多。。。

补充内容 (2022-10-31 22:00):
现在肯定是保cashflow啊。。。

补充内容 (2022-10-31 22:06):
纯粹是我个人意见和操作。。。举例是瞎举的，别得罪te atatu south的人。。。我认为这样合理。。。

作者: Regards 时间: 2022-10-31 21:00:00

variable 发表于 2022-10-31 21:12
首先我同意不让投资房利息抵税是很傻逼无赖的做法。

回到正题，我觉得，工党说的loophole是指把自住房的 ...

这里面根本没有什么把自住房贷款算投资房费用的loop hole

如果你有一个100万的自住房，还有50万贷款，同时你手上有50万现金。现在你要买一个50万的投资房，是把自住房的50万贷款还了，再借50万贷款用于买投资房呢？还是继续保留50万自住房贷款，用50万现金买投资房呢？

说到底，这五十万贷款是为了购买投资房和产生可赋税收入taxable income，所以这五十万贷款就是投资房的费用应该可以抵税。只要投资房名下的贷款不超过投资房的买价，根本不存在什么给自住房贷款抵税的问题。因为如果不卖这个投资房，你根本不需要这五十万贷款，你完全可以把自住房贷款还清。

作者: 你输入的昵称已存在 时间: 2022-10-31 21:06:27

无色咖啡发表于 2022-10-31 13:01
如果你是2020年底到2021年底买的投资房，那的确是买在了这个周期的高点。也没有什么办法，要Hold住的话，只 ...

这几年正好是价格在回溯的阶段，是不是买入的好时机？能不能用interest only 来购买，减少还款压力？

作者: 健忘 时间: 2022-10-31 21:11:00

顶不住还是卖了好吧，最新民调，工党31.37拿40席，国家党28.32拿37席，还是洗洗睡吧

作者: 红叶疯了 时间: 2022-10-31 21:23:10

我真不是孙红雷发表于 2022-10-31 21:59
废纸不怕啊，都是账面啊，这个节骨眼上cashflow稳定就好了。。。把流动性好的，capital gain高的卖掉，既 ...

我覺得雷哥说的有道理

作者: Regards 时间: 2022-10-31 21:26:32

阿道夫发表于 2022-10-31 21:23
我来新西兰也十多年了，一直租房子。就目前的情况而言，我个人觉得租房简直是太爽了。现在的状况就是房东 ...

现在是房东补贴房客，租房子比买房子划算太多了。真不明白为什么还有FHB执着的借大笔贷款要买那些不增值的新联排。租便宜多了，如果有小孩子，还能早早享受带院子的独栋和学区房。买不起的房子租得起，等于房东补贴着伺候着帮你存更多的首付，何乐而不为？

当然长期来讲不会一直有这么大差价，房子也不会一直不涨，但是这个下行周期刚开始，真的是租的香。

作者: variable 时间: 2022-10-31 21:34:03

Regards 发表于 2022-10-31 22:00
这里面根本没有什么把自住房贷款算投资房费用的loop hole

如果你有一个100万的自住房，还有50万贷款，同 ...

"现在你要买一个50万的投资房，是把自住房的50万贷款还了，再借50万贷款用于买投资房呢？还是继续保留50万自住房贷款，用50万现金买投资房呢？"

这是两码事吧，不是吗？首先你要分开自住房和投资房的定性，比如换一下自住房到一辆豪车这就很清楚了

“现在你要买一个50万的投资房，是把豪车的50万贷款还了，再借50万贷款用于买投资房呢？还是继续保留50万豪车贷款，用50万现金买投资房呢？”

所以我觉得你用自己的钱花在自己的豪车上面，跟你买的投资房没有半毛钱关系。你这个把还豪车的钱用到投资房上面是注资于不注资的问题。

作者: Regards 时间: 2022-10-31 21:55:52

variable 发表于 2022-10-31 22:34
"现在你要买一个50万的投资房，是把自住房的50万贷款还了，再借50万贷款用于买投资房呢？还是继续保留50 ...

我觉得你最好找一个专业的会计探讨一下….贷款买豪车，全款买投资房不是很make sense

作者: variable 时间: 2022-10-31 22:01:06

Regards 发表于 2022-10-31 22:55
我觉得你最好找一个专业的会计探讨一下….贷款买豪车，全款买投资房不是很make sense ...

我觉得我们的对话根本就对不上，我只是拿豪车来作比喻，因为你把自住房混了进去，你却抓住字眼去纠结。

我自己有钱肯定是还自住的房贷，投资房的贷款尽量把利息抵税最大化，这谁都会吧。

作者: lodn 时间: 2022-10-31 22:04:46

投资房是生意, 按时交租金税30%多，就没事

作者: Regards 时间: 2022-10-31 22:53:53

variable 发表于 2022-10-31 23:01
我觉得我们的对话根本就对不上，我只是拿豪车来作比喻，因为你把自住房混了进去，你却抓住字眼去纠结。

...

不怀疑你会合理避税，我只是想说那个所谓的loop hole根本就不存在，也不存在什么用出租房抵扣自住房利息的loop hole，投资利息全部抵税天经地义。

工党如果真心想降低房地产泡沫风险，阻止大规模贷款炒房，有很多更合理更直接的手段可以用。比如进一步增加投资房deposit，把lvr贷款比例降到40%，甚至30%以下。也可以提高投资房的DTI要求。都会比取消利息抵扣更合理更能长久执行达到目的。取消利息抵扣的后果是很严重的，会back fire的，工党也不是完全不知道，但是还是忍不住选了收税最多的政策，因为工党解决一切问题的手段就是：收税。

我觉得根政客讲理根本没有用，连IRD的反对她都不听。也不指望国家党一上台就彻底扭转这些政策。我所能做的就是确保自己不要成为这个混蛋政策的牺牲品，提前降低自己的贷款比例，准备即使利息不抵税也能顶住两三年7-8%的利息，甚至一年半载10%的利息。

大家多保重呗

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-10-31 23:00:38

Regards 发表于 2022-10-31 23:53
不怀疑你会合理避税，我只是想说那个所谓的loop hole根本就不存在，也不存在什么用出租房抵扣自住房利息 ...

oh shit，我10%根本顶不住。。。

作者: Regards 时间: 2022-10-31 23:38:10

我真不是孙红雷发表于 2022-11-1 00:00
oh shit，我10%根本顶不住。。。

10%是最坏打算，时间应该不会长。我付过07-08年9%+，所以还是准备着。

作者: porschejax 时间: 2022-11-1 02:25:08

LZ你不是一个人，高利率预期可想而知会对投资房市场带来巨大的抛压，万一真的大批负现金流的投资房批量上市抢着流血脱手，那会就真的想卖都卖不了

作者: 我要买车 时间: 2022-11-1 06:39:25

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: variable 时间: 2022-11-1 07:08:26

Regards 发表于 2022-10-31 23:53
不怀疑你会合理避税，我只是想说那个所谓的loop hole根本就不存在，也不存在什么用出租房抵扣自住房利息 ...

"我只是想说那个所谓的loop hole根本就不存在，也不存在什么用出租房抵扣自住房利息的loop hole，投资利息全部抵税天经地义。"

我觉得我们的意见分歧是"自住房利息抵税是不是loophole"吧？是吗?

如果是的话，按照你的观点，是不是说，没有投资房，但有自住房的人可以用自住房贷款利息来抵掉个人所得税？

作者: Regards 时间: 2022-11-1 08:49:22

variable 发表于 2022-11-1 08:08
"我只是想说那个所谓的loop hole根本就不存在，也不存在什么用出租房抵扣自住房利息的loop hole，投资利 ...

不是。自住房不产生可纳税收入，利息不能抵税。

但是贷款restructure以后全部放在投资房上利息抵税是正常的。原来的投资房利息抵税政策并没有Loop hole，符合税务会计的基本准则，只要贷款金额不超过投资房交易额，也不存在什么借用投资房抵自住房利息的问题。

作者: Regards 时间: 2022-11-1 09:10:43

Regards 发表于 2022-11-1 09:49
不是。自住房不产生可纳税收入，利息不能抵税。

但是贷款restructure以后全部放在投资房上利息抵税是正 ...

工党说什么利息不能抵税堵住了根本不存在的所谓loop hole，其实是别有用心，利用大众的无知往房东身上泼脏水，搜刮了你的钱还要制造房东和房客以及FHB的矛盾。

不是蠢，纯粹就是坏

作者: tv1 时间: 2022-11-1 09:14:27

variable 发表于 2022-11-1 08:08
"我只是想说那个所谓的loop hole根本就不存在，也不存在什么用出租房抵扣自住房利息的loop hole，投资利 ...

只能说你贷款太少，没有达到那个境界， mortgage broker 没有教你办法。
很多熟知贷款游戏法则的人，都在利用这个LOOP HOLE.
最简单一个办法，你交叉几个银行同时贷款，这样你一笔贷款可以买两个房子，只要BROKER 掌握好交易时间，同时运作。银行之间根本发现不了。这样，你一笔贷款变成两笔。你的贷款数目成倍增加，你根本不需要交一分钱税。
还有其他经常REFINANCE , 找估价师评估，都是在玩这个漏洞，穷人一个房子，哪里知道里面的弯弯绕。
所以，你根本不知道，就别瞎逼逼。

洋人玩的更凶。政府怎么会不知道， MORTGAGE BROKER 都知道，只是你达不到那个消费水准。

作者: tv1 时间: 2022-11-1 09:18:05

投资房的交易额，比如说你以前80 万买，你找评估师估价，吹成大熊猫，你就可以轻松找银行贷款120 万，或者150 万，只要你收入够，穷人免谈收入不够。

有钱人都知道这么玩，我认识阿姨天天找VALUER 评估，一次就1000 多块钱，她折腾了1000 万贷款，
全部抵税一毛钱不用交。

补充内容 (2022-11-1 10:18):
洋人的有钱人更是把这个办法玩到极致

作者: 四文鱼哥 时间: 2022-11-1 09:18:19

梦醉仙楼发表于 2022-10-31 14:19
觉得你的这句话是抄我的

抄谁的我不知道，反正我这句话不是自己写的

作者: zhong5487 时间: 2022-11-1 09:47:18

Regards 发表于 2022-10-31 23:53
不怀疑你会合理避税，我只是想说那个所谓的loop hole根本就不存在，也不存在什么用出租房抵扣自住房利息 ...

百分之10到不了吧。这么悲观嘛。我想着百分之8封顶了呢。投资房利息不抵税这个估计国家党上台了也很难废除的，其实这个政策确实劝退了很多想买投资房的人，哎别的政策手段强势的多，但是我记得去年政策出来后房价又疯涨了一波，也不知道为啥

作者: Regards 时间: 2022-11-1 09:47:37

tv1 发表于 2022-11-1 10:18
投资房的交易额，比如说你以前80 万买，你找评估师估价，吹成大熊猫，你就可以轻松找银行贷款120 万， ...

这种做法在原来也是违规的，虚假评估就像虚假收入一样害人害己。这也是现在那么多人利息一涨就惊若寒蝉的原因。需要的是加强风险管理和金融业整规，不是取消利息抵税。这不是头疼砍头，脚疼砍脚吗？

收入和资产够根本用不着玩这些花样，我从来不用broker，刚刚重组了两百万贷款又多要了30万revolving credit 备用，银行没问什么就批了。

其实打击高比例贷款炒房是对的，对投资者理智控制风险有好处，但是用的药不对，就像嗑了粉一时爽，后患无穷。

作者: kikilulu 时间: 2022-11-1 09:51:14

zhong5487 发表于 2022-11-1 10:47
百分之10到不了吧。这么悲观嘛。我想着百分之8封顶了呢。投资房利息不抵税这个估计国家党上台了也很难废 ...

那个时间点是因为one off 政策后疯涨了一波人口增长预期。和这个政策关系不大。

补充内容 (2022-11-1 10:54):
确切说也不是人口增长预期，是one off 后更多人有了购买资格。这个购买需求预期。

作者: variable 时间: 2022-11-1 09:53:32

Regards 发表于 2022-11-1 09:49
不是。自住房不产生可纳税收入，利息不能抵税。

但是贷款restructure以后全部放在投资房上利息抵税是正 ...

你这个说法，要tv1所说的玩法配合，而且你说的refinance的玩法，我之前也想这样玩过，就是使劲把自住房的贷款挪到投资房的贷款上面（你看看我一开始就这样说过了, 后来发现银行是根本没有分开哪个是自住哪个是投资房)。

如果没有tv1所说的玩法配合，比如你投资房价值40万，一开始100%贷款40万来买，如果你把自住的60万贷款通过refinance挪到一起(这个操作只是增加调查困难而已), IRD是可以办到你的，因为你的投资房子只值40万，你用100万贷款的利息来抵税就是tax evasion而不是tax avoidance了。所以需要tv1所说的要把投资房的价值做大，但是这个做大也是有个普的，40万的价值怎么做到100万? 你要有很好的原因，要不然就是商业欺骗了。

所以你开始说的不是loophole这个观点，需要一系列的操作，才可以把"黑钱洗成白钱", 不是原生的就不是loophole这个概念。

补充内容 (2022-11-1 10:56):
我不是会计，也不是什么财务专业，请大神们说说。

作者: variable 时间: 2022-11-1 09:54:50

tv1 发表于 2022-11-1 10:14
只能说你贷款太少，没有达到那个境界， mortgage broker 没有教你办法。
很多熟知贷款游戏法则的人，都 ...

你都这么说了，就是支持Loophole这个说法了?

作者: lm135 时间: 2022-11-1 09:55:52

完全胡说八道，还交叉银行贷款，银行的不是傻子，你贷款银行不看你流水啊，不看你收入的啊，不看你资产证明的啊，房子有没有抵押，有没有逾期，这不是国内，找个高利贷弄几十万再找到银行熟人给你搞个过桥贷，穷人富人都不傻，现在银行贷款利率那么高，房市也不好，贷那么多钱为银行和高利贷做贡献啊

作者: zhong5487 时间: 2022-11-1 10:02:33

tv1 发表于 2022-11-1 10:18
投资房的交易额，比如说你以前80 万买，你找评估师估价，吹成大熊猫，你就可以轻松找银行贷款120 万， ...

为啥可以全部抵税啊？那现在工党新政策下，也要按百分比开始交税了吧，如果五年后政策不废除，所有租金都要开始缴税，利率持续百分之5-6，持续3-5年，这种贷款多的也挺头疼

作者: Regards 时间: 2022-11-1 10:05:22

variable 发表于 2022-11-1 10:53
你这个说法，要tv1所说的玩法配合，而且你说的refinance的玩法，我之前也想这样玩过，就是使劲把自住房的 ...

我比较保守，老实守规矩，tvl 说的那些玩儿法我玩儿不来，不过换得现在还能踏实睡觉觉得也不错。

作者: variable 时间: 2022-11-1 10:07:34

zhong5487 发表于 2022-11-1 11:02
为啥可以全部抵税啊？那现在工党新政策下，也要按百分比开始交税了吧，如果五年后政策不废除，所有租金都 ...

他是说以前怎么把自住贷款挪到投资房的贷款上面去，从而把本来自住贷款的利息通过投资房贷款利息抵税。所以工党才出这个政策不让投资房贷款利息抵税。

作者: 无色咖啡 时间: 2022-11-1 10:11:45

tv1 发表于 2022-11-1 10:18
投资房的交易额，比如说你以前80 万买，你找评估师估价，吹成大熊猫，你就可以轻松找银行贷款120 万， ...

还有就是很多投资人和开发商去财务公司贷款，财务公司是没有所谓的压力测试的，如果当时收入条件够了，基本就贷了。当然，利息也高很多。
之前很多人集资买地，建房，然后像财务公司2次贷款。不管中国人，印度人也这样玩。目前，遇上涨息周期，这些人要Hold的住从这几年才有可能盈利。如果历史重演，2025年是应该是下个周期元年。

作者: Regards 时间: 2022-11-1 10:12:38

variable 发表于 2022-11-1 11:07
他是说以前怎么把自住贷款挪到投资房的贷款上面去，从而把本来自住贷款的利息通过投资房贷款利息抵税。所 ...

把自住房贷款挪投资房没毛病，只要在交易价格就可以，把投资房revalue大比例增加贷款就很灰色了。

作者: variable 时间: 2022-11-1 10:14:29

Regards 发表于 2022-11-1 11:05
我比较保守，老实守规矩，tvl 说的那些玩儿法我玩儿不来，不过换得现在还能踏实睡觉觉得也不错。 ...

我不是会计，但是我想问问，就算你把原来价值40万的房子通过从新估值到60万，那通过投资房topup的20万是对应投资房这个生意entity来做的，那这20万你花到(还到)自住房的贷款，是不是有点违背accounting和税法？

做个比如，不知道合不合适，可能投资房和公司不同吧? 你公司做了一个商业贷款100万，用来还你自己的私人债务，这不犯法吗? 这100万不是应该花到公司上面去吗?

作者: zhong5487 时间: 2022-11-1 10:16:36

无色咖啡发表于 2022-11-1 11:11
还有就是很多投资人和开发商去财务公司贷款，财务公司是没有所谓的压力测试的，如果当时收入条件够了，基 ...

别的盘不清楚，但是我咋感觉西区南区北岸中区的差区大地破房21年10月的行情哪怕10年都回不去了

作者: vitaminb12 时间: 2022-11-1 10:28:07

大家讨论的，基本都是方式方法问题，没有从宏观经济方面考虑。无论是工党还是国家党，政策的制定，都必须跟随世界经济的走势。表面上似乎是针对房东房客，实质是必须跟随大环境。英国女犟人特立独行，45天就夭折。新西兰更是如此。如此微小的经济体，只能在夹缝中求生存，怎么可能根据党派的理念制定政策。看似你争我夺，其实目标是一致的。无论是批判或赞扬哪个党，不管喜不喜欢，国家政策，都要按即时大环境和未来大环境制定。左派可以制定右派政策，右派也可以制定左派政策，要视大环境而定。什么会不会搞经济，都是无稽之谈。一些小的方面，两党之间有不同。体现民主嘛。工党偏左，国家党偏右，影响部分人的利益。而这种利益的影响很小，只对部分人的生活有一点点影响。所有大政策，无论哪个党执政，都必须那么制定。所以大家看到的以往，都是炒房党。新西兰不可能出现别出心裁的政策，没有那个能力和实力。

作者: Regards 时间: 2022-11-1 10:32:45

variable 发表于 2022-11-1 11:14
我不是会计，但是我想问问，就算你把原来价值40万的房子通过从新估值到60万，那通过投资房topup的20万是 ...

我也不是会计，这个你得问会计。

我感觉这取决于你在投资房里有没有股东权益，也就是equity。如果有equity，你拿不超过equity的金额用作私人用途应该没关系，就相当于股东撤资。但是没equity就相当于公司借款分红了，那得缴税了吧。

有限责任公司和LTC的处理可能也不一样，这个真得问会计，我不清楚。

作者: variable 时间: 2022-11-1 10:33:44

vitaminb12 发表于 2022-11-1 11:28
大家讨论的，基本都是方式方法问题，没有从宏观经济方面考虑。无论是工党还是国家党，政策的制定，都必须跟 ...

一直就是我们对half cup empty和half cup full的不同解读。观看角度不一样，结论就不一样，你不可以说它是犯法，但是感觉就是不太对，其实这就是loophole的定义啊。

作者: variable 时间: 2022-11-1 10:41:18

Regards 发表于 2022-11-1 11:32
我也不是会计，这个你得问会计。

我感觉这取决于你在投资房里有没有股东权益，也就是equity。如果有equi ...

会计说我在这里给你们科普了，我还赚什么钱？

作者: Regards 时间: 2022-11-1 10:44:22

variable 发表于 2022-11-1 11:33
一直就是我们对half cup empty和half cup full的不同解读。观看角度不一样，结论就不一样，你不可以说它 ...

这个loop hole 不是利息抵税而是允许大比例虚报revalue二次贷款，还有双重贷款，虚报收入之类。禁这些就是了。其实不止投资房，任何一个生意公司都有虚报收入做花账套贷款，什么goodwill之类的，和出租房比有过之而无不及。那都是loop hole的话为什么不把所有公司的利息抵税都取消了？

还是玩政治手腕，欺负房东而已。利息抵税是loop hole 就是胡说八道。

作者: subrina02 时间: 2022-11-1 10:48:05

阿道夫发表于 2022-10-31 21:23
我来新西兰也十多年了，一直租房子。就目前的情况而言，我个人觉得租房简直是太爽了。现在的状况就是房东 ...

觉得你是明白人，房东在工党政府的打压下只能忍气吞声，决不会轻易加租可不能因为30刀50刀让好租客流失。
因为一个恶租客造成的损失远比一点点租金提升来的大

作者: variable 时间: 2022-11-1 10:49:14

Regards 发表于 2022-11-1 11:32
我也不是会计，这个你得问会计。

我感觉这取决于你在投资房里有没有股东权益，也就是equity。如果有equi ...

工党最终的目的就是投资房的利息都不可以抵税，从而打击房市嘛，但是他们又没有法律根据不让投资房的利息抵税，所以就把loophole捆绑到投资房上面去。所以我说，国家党上台后如果撤销这个政策，会附加一些小政策阻止通过refinance把自住贷款挪到投资房贷款上面去，从而堵住工党的口。我们拭目以待。

作者: subrina02 时间: 2022-11-1 10:52:43

porschejax 发表于 2022-11-1 03:25
LZ你不是一个人，高利率预期可想而知会对投资房市场带来巨大的抛压，万一真的大批负现金流的投资房批量上市 ...

个人认为这个大批抛售负现金流投资房的时间点，很快就会出现
时间点大概就在明年春，也就是2，3月的样子。

作者: subrina02 时间: 2022-11-1 11:00:10

zhong5487 发表于 2022-11-1 11:16
别的盘不清楚，但是我咋感觉西区南区北岸中区的差区大地破房21年10月的行情哪怕10年都回不去了 ...

你的感觉很可能变为现实，有些人或者及时止损弃掉定金不交割比如Glenfield 的那个325买家，有些人高位站岗5到10年煎熬

作者: vitaminb12 时间: 2022-11-1 11:04:03

不会这么快。现在才刚刚开始加热，青蛙们还没感觉到烫。一切才刚刚开始。

作者: 红叶疯了 时间: 2022-11-1 11:24:40

subrina02 发表于 2022-11-1 11:52
个人认为这个大批抛售负现金流投资房的时间点，很快就会出现
时间点大概就在明年春，也就是2，3月的样子 ...

瑟涩发抖。。。。。。

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