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标题: 公寓价格大幅下跌了，有行家说说现在投资公寓的利弊吗？ [打印本页]

作者: 中轴线 时间: 2022-10-30 09:20:18 标题: 公寓价格大幅下跌了，有行家说说现在投资公寓的利弊吗？

为啥cbd的公寓最近降价幅度这么大？现在入手cbd的公寓有啥风险？懂行的说说呗

作者: variable 时间: 2022-10-30 09:51:54

无论什么时候入手公寓都会有漏水的风险，就算你那个公寓没有漏水，以后潜在买家也会觉得有漏水风险。跟plaster房子一样，就已经变成漏水的同义词了。注意，我没说100%一定会漏水，不过不是内行的买家就是会避免接手这样的房子。

补充内容 (2022-10-30 09:53):
而且漏水之后特别难修，因为不是你自己一个人修就可以了，而且要靠bodycorp代理，这样又会损失一笔。

作者: juliewu 时间: 2022-10-30 10:54:03

作者: 太极宗师001 时间: 2022-10-30 11:15:38

10万以内可以投资。多了就有风险了。

作者: JXFJXF1001 时间: 2022-10-30 11:23:12

我觉得漏水不是最重要的。主要是那么多家人家共享一块土地，这样平摊下来升值就小，靠租金回报吧，cbd现在不容易租一个好价钱。而且公寓的所有公共区域都属于物业公司所有，基本上你想有点小改动都很难，除非一半以上业主同意。单单公寓漏水的问题的话，我举个例子，很多kiwibuikd都是公寓，一出来就被抢购一空，八成以上都是kiwi，这个怎么说？去年northcote 的countdown对面的kiwibuild公寓开盘当天，一个小时没到，上百套一抢而空，而且还是buy off plan。

作者: rzrljb 时间: 2022-10-30 11:25:15

JXFJXF1001 发表于 2022-10-30 11:23
我觉得漏水不是最重要的。主要是那么多家人家共享一块土地，这样平摊下来升值就小，靠租金回报吧，cbd现在 ...

公寓会漏水，也反映在了价格上，就像plaster价格低一样，已经把漏水预期反应在上面了，但是kiwibuild远低于市场价啊，所以还是会有人买，就像如果plaster房子卖的价格比地价还低，你买么

作者: evolution2night 时间: 2022-10-30 12:18:02

公寓会让你血本无归。。。。。

作者: JXFJXF1001 时间: 2022-10-30 12:18:49

rzrljb 发表于 2022-10-30 11:25
公寓会漏水，也反映在了价格上，就像plaster价格低一样，已经把漏水预期反应在上面了，但是kiwibuild远低 ...

看看最新的kiwibuild公寓价格，还是在northcote，19套，直接买已经不行了，人太多，注册后11月8号[attach]2669715[/attach]抽签。

作者: 红叶疯了 时间: 2022-10-30 13:01:22

JXFJXF1001 发表于 2022-10-30 12:18
看看最新的kiwibuild公寓价格，还是在northcote，19套，直接买已经不行了，人太多，注册后11月8号抽签。
...

我勒个去公寓两房都要七十万以上啦啊

这还是kiwi built?!?!

作者: rzrljb 时间: 2022-10-30 13:02:43

JXFJXF1001 发表于 2022-10-30 12:18
看看最新的kiwibuild公寓价格，还是在northcote，19套，直接买已经不行了，人太多，注册后11月8号抽签。
...

这个价格真心不贵了啊，地点也方便，小年轻上车的不二选择

作者: kikilulu 时间: 2022-10-30 13:02:49

JXFJXF1001 发表于 2022-10-30 12:18
看看最新的kiwibuild公寓价格，还是在northcote，19套，直接买已经不行了，人太多，注册后11月8号抽签。
...

6楼说了，kiwibuild 和普通住房需要分开来看，可以这样说，kiwibuild 公寓和普通公寓有本质区别，在于价格上的kiwibuild 政策优惠。这个优惠是政府出资了，买这个计划的无非就是赚这部分差价。打个比方，你说这个北岸的公寓，如果是同样的地点，是按照普通开发商建造的公寓来卖，那么价格比kiwibuild 要贵多少呢？同理，kiwibuild 其他房型也适用。

作者: JXFJXF1001 时间: 2022-10-30 14:01:57

kikilulu 发表于 2022-10-30 13:02
6楼说了，kiwibuild 和普通住房需要分开来看，可以这样说，kiwibuild 公寓和普通公寓有本质区别，在于价 ...

请看这个
https://www.trademe.co.nz/a/prop ... /listing/3727319605
就在上面我说得kiwibuild公寓的前面，沿lake road，两房两卫，77万5，也是新房，同样差不多明年10月交房。地下车位一个6万，再送一个同样在地下的大概3、4个平米的storage room，总价84万不到，贵10万吧。
我就住在附近，所以比较关注，倒也不是自己要买。我想说的就是现代文明的标志之一就是钢筋水泥的高楼大厦，说只要是公寓就会漏水，这个并没有很大道理，公寓漏水并不一定必普通的木结构house漏水渗水比例来得高。否则不要说中国这么多年来的发展，难道city的普华永道大楼是漏水大楼？中国国内工程队亲自参加建设的铂悦酒店是漏水酒店？很多漏水公寓是和当年核准认可的建筑材料有关。现在建设的公寓，即便偶有漏水，也是个别的。其实奥运场馆建好后也有漏水的，完全可以修复后正常使用。
当然，我也不是搞建筑的，一点个人观察。

作者: kikilulu 时间: 2022-10-30 14:45:24

JXFJXF1001 发表于 2022-10-30 14:01
请看这个
https://www.trademe.co.nz/a/property/new-homes/new-apartment/auckland/north-shore-city/no ...

新西兰公寓的问题比较复杂，不是很容易说明白的。几句话说不明白，感兴趣的可以看看历史资料。漏水也比较复杂，我不是专业搞建筑的，也是知道皮毛而已。而且奥克兰的气候，建造工艺，材料，还要考虑新西兰岛国的地震，这些和国内都不太一样，人口密度也不一样。也不是太好对比。你看现在建造工艺还是很传统的木结构为主，三只小猪盖房子既视感，不是像国内基建狂魔，钢混已经经验很多了，视频看，几天能建造一座高楼酒店。当然后续质量也不知道如何。但是新西兰公寓就有点像plaster,见仁见智，plaster 好处就是如果是全副地还带个土地，如果2家半副地就和邻居商量一下，如果万一漏水了屋架子腐烂了，最坏结果就是recladding 或者推倒重建，公寓土地所属人太多，万一出现问题，不一定是漏水，也可能出现其他问题，后续维修就不是一户2户来扯皮了。只能说，任何一种房，都有风险，也都有受众群体。买公寓的人肯定有，他们自然能接受这些潜在风险，就和买plaster 的人一样。但是公寓能否成为主流，我觉得奥克兰这种人口密度，10年内甚至20年内够呛，除非人口突然一下大爆炸。个人看法，不一定对，纯探讨。

作者: 呼啸寒风 时间: 2022-10-30 14:47:25

100%漏水，懂得都懂，不懂别问

作者: JXFJXF1001 时间: 2022-10-30 15:12:05

kikilulu 发表于 2022-10-30 14:45
新西兰公寓的问题比较复杂，不是很容易说明白的。几句话说不明白，感兴趣的可以看看历史资料。漏水也比较 ...

客气客气，我就是不懂偏问那种。

作者: kikilulu 时间: 2022-10-30 15:25:19

JXFJXF1001 发表于 2022-10-30 15:12
客气客气，我就是不懂偏问那种。

http://money.skykiwi.com/realestate/2021-04-16/433486.shtml
不知道是不是媒体搏关注，随便搜搜就是这种耸人听闻的消息。

补充内容 (2022-10-30 15:27):
这个在保修期算是幸运，如果过了保修要自己掏腰包怎么办？这是好像获奖的公寓。也是比较新的，不是老旧的公寓

作者: Regards 时间: 2022-10-30 15:55:08

是房子就有要维修的一天，漏水只是其中之一的问题。公寓的问题是涉及金额大，参与人太多，利益费用纠缠不清。

国内楼房漏的多了，随便上网搜搜就一大把。顶层漏雨非常常见，还有楼上漏楼下，满地鸡毛。别只怪新西兰房子漏，欧洲北美的房子也漏。漏就修呗，公寓的问题是修起来麻烦。

还有维护刷漆道路花园电梯等等，什么建筑和设施都有寿命，一旦共有，全是麻烦，只有律师是稳赚。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-10-30 19:13:12

这个时候找便宜的并且没有隐患的公寓投资正好印证别人恐惧你贪婪。。。现金流现在为王。。。自己做功课可以投资公寓。。。

作者: anzbank 时间: 2022-10-30 19:27:53

在奥体阿罗阿买公寓的都是有钱人，就跟在这里抽烟的都是有钱人一样

作者: wshtxwsssqwc 时间: 2022-10-30 19:49:16

我真不是孙红雷发表于 2022-10-30 19:13
这个时候找便宜的并且没有隐患的公寓投资正好印证别人恐惧你贪婪。。。现金流现在为王。。。自己做功课可以 ...

公寓高的body crop 加上出租税加上最近公寓不好出租新公屋大量供应高利率（还要涨）不确定的因素注定公寓很难有正现金流而在利率还要涨的时候投资负现金流的东西是自己给自己找麻烦

作者: variable 时间: 2022-10-30 20:53:49

我真不是孙红雷发表于 2022-10-30 19:13
这个时候找便宜的并且没有隐患的公寓投资正好印证别人恐惧你贪婪。。。现金流现在为王。。。自己做功课可以 ...

就如之前一则新闻一样，有个人几万块买了一个漏水公寓，说以现在的租金，两三年就回本了，之后真不行就不修了。

作者: Jan90 时间: 2022-10-30 22:32:54

一般的独立house，房顶漏水要花多少钱？

作者: wshtxwsssqwc 时间: 2022-10-30 23:42:00

variable 发表于 2022-10-30 20:53
就如之前一则新闻一样，有个人几万块买了一个漏水公寓，说以现在的租金，两三年就回本了，之后真不行就不 ...

开玩笑你想不修就不修？ Body crop 一旦同意修你必须得给钱而且是现金二十万加的现金漏水公寓自己如果没有现金千万不要试

作者: 261874939 时间: 2022-10-30 23:46:05

给你点良心建议

要买就买全新的。。。二手的别碰。。

然后你查了一圈发现全新的非常贵。。嗯，对了我就是换个方式劝退你。哈哈哈哈哈哈哈啊哈

作者: variable 时间: 2022-10-31 08:19:27

wshtxwsssqwc 发表于 2022-10-30 23:42
开玩笑你想不修就不修？ Body crop 一旦同意修你必须得给钱而且是现金二十万加的现金漏水公寓自己如 ...

兄弟先别急，我是看到一篇新闻按照记忆说出来的，我先找找

作者: variable 时间: 2022-10-31 08:23:38

variable 发表于 2022-10-31 08:19
兄弟先别急，我是看到一篇新闻按照记忆说出来的，我先找找

找到了 https://www.stuff.co.nz/life-sty ... -with-wider-problem

But the buyers of leaky apartments under remediation are invariably savvy investors. Gray and Levie talk to one investor who bought one apartment for $150,000 and two more for $70,000 each. He rents them out for just under $600 and just under $800 a week. If you do the math, you see it’s an excellent yield.

He says the investors carry out the minimum maintenance needed and simply don’t care about the long-term future of the building – there will always be a residual value in the land. “If I can get another 10 years out of it, I’m doing really well,” says one.
He says he was happy to pay the asking price, and the vendors were relieved to be rid of the problem.

“People think these investors prey on the wounded, but it is actually a way out for people who don’t want to live with this in their lives any longer,” says Levie

补充内容 (2022-10-31 08:25):
当然，跟我说的"不修了"有一些出入。

作者: songinator 时间: 2022-10-31 08:42:40

1.漏水
2.抗震级别

作者: 挡风玻璃维修 时间: 2022-10-31 17:24:51

variable 发表于 2022-10-31 08:23
找到了 https://www.stuff.co.nz/life-style/homed/latest/124788794/living-hell-apartment-disasters ...

放公司名下真要大修就申请破产不要了

作者: nanaBB 时间: 2022-10-31 17:48:19

我上学的时候，家人为了我上学方便就买了个Metro City Apartment的1室1厅，虽说是1室1厅，但是也不比同一栋楼的studio大多少，但是那时市区治安还可以，年龄也小，总和朋友在市区混，方便得很。后来工作后买车后，停车不便，就把公寓出租然后自己搬出市区了。

有了租客就逐渐有了需要维护的地方，后来我找个一个做公寓维修维护的公司，刚好这家公司也是Body Corp常用的，跟师傅混熟以后，就问他觉得这个公寓如何，是否有什么大问题，长期持有不卖是否理性。师傅的回答是这种建筑年限越久需要维护的地方就越多，可能就会越贵。随着我工作越来越忙，没时间管理，那一段街道（免费）停车越来越难，找中介公司管理扣除地税，管理费，Body Corp等等一系列以后，真的剩不了多少，而且市区以及周边开始大规模修建各种大小的公寓，市区治安恶化，Metro Apartment在以前还算可以，但是因为停车位有限且房间小，跟新公寓完全没得比，唯一明显的优势就是离奥大AUT特别近。

而且我总有种不好的感觉，总怕公寓出什么问题，然后需要分摊高昂修理费。于是趁着市区新公寓大规模上市之前把我的小公寓给卖了。不到2年后，新冠疫情，大家也都知道发生了什么，那天无聊上Trade Me看了一下以前公寓的价格，差不多才$10万左右一套，比我们10年多钱买的价格还便宜，据说是有漏水还是别的需要大修的风险，真是庆幸自己没有犹豫，不然就轮到自己拿这个烫手山芋。

我以前有个朋友在市区也有个公寓，后来也是因为漏水要大修，好几年的事，现在估计修好了，不知道她多交了多少钱。

当然市区也有很多不漏水的公寓，但是我个人是绝对不会再碰，除非中乐透了，我就去买个高档公寓没事住住。

作者: variable 时间: 2022-10-31 21:18:30

挡风玻璃维修发表于 2022-10-31 17:24
放公司名下真要大修就申请破产不要了

有可能是这样，但是文章也有提过there will always be a residual value in the land，所以也好像不一定申请破产

作者: zhong5487 时间: 2022-10-31 22:53:38

是不是价格高点的稍微好点啊，100来万的公寓是不是好很多，很多20-60万价位的相对不靠谱，完全不懂公寓

作者: alike0932 时间: 2022-10-31 23:41:41

太极宗师001 发表于 2022-10-30 11:15
10万以内可以投资。多了就有风险了。

前几周看到有个公寓5w就出。。。。

作者: 挡风玻璃维修 时间: 2022-11-10 15:32:49

variable 发表于 2022-10-31 21:18
有可能是这样，但是文章也有提过there will always be a residual value in the land，所以也好像不一定 ...

倒闭就是房事不好的时候卖也卖不出多少钱银行还要拿走大头还有破产管理手续费到每个投资人身上有几毛钱啊还得是好多年后的事情了

作者: MCM-FLO 时间: 2022-11-10 15:39:55

JXFJXF1001 发表于 2022-10-30 12:18
看看最新的kiwibuild公寓价格，还是在northcote，19套，直接买已经不行了，人太多，注册后11月8号抽签。
...

这样看来准备买房的人挺多的，可以接受的价格就是550-750。

如果市场上多一些这个价格内的房，应该还是很快会被卖出的。

19市场联排差不多就是这个价格

作者: kikilulu 时间: 2022-11-11 10:48:35

http://money.skykiwi.com/realestate/2022-11-10/447585.shtml
奥克兰最廉价公寓：位于市中心，低于2万纽币成交

作者: 无色咖啡 时间: 2022-11-11 11:21:51

kikilulu 发表于 2022-11-11 10:48
http://money.skykiwi.com/realestate/2022-11-10/447585.shtml
奥克兰最廉价公寓：位于市中心，低于2万纽 ...

lease holder 加漏水。。。前几天看facebook the property forum，目前的玩法是，如果有公司，那为公司注册一家子公司，用现有公司的作为子公司的唯一股东。子公司持有这个物业作为出租用。出租收入转入母公司。如果涉及大型的漏水维修，那就注销子公司，物业再次抵押拍卖。19500加地税和bodycorporate, 估计city的物业，1年就回本了. 之后几年都是赚的，只要不维修就行。

作者: kikilulu 时间: 2022-11-11 11:28:04

无色咖啡发表于 2022-11-11 11:21
lease holder 加漏水。。。前几天看facebook the property forum，目前的玩法是，如果有公司，那为公司注 ...

城里人真会玩儿。这些就是纯运作项目了，肯定不是普通人能玩转了。万一漏水了，普通人可修不起。

作者: 鯇魚 时间: 2022-11-11 12:26:58

无色咖啡发表于 2022-11-11 11:21
lease holder 加漏水。。。前几天看facebook the property forum，目前的玩法是，如果有公司，那为公司注 ...

这个风险主要在于万一租不出去怎么办。目前这个风险还挺高。

作者: 无色咖啡 时间: 2022-11-11 13:29:49

鯇魚发表于 2022-11-11 12:26
这个风险主要在于万一租不出去怎么办。目前这个风险还挺高。

投资当然有风险，但是，如果write off asset是可以抵税的，包括bodycorporate fee和地税都是可以抵税的。
虽然利息不可以，但是，买19500的lease holder apartment, 应该没有人会贷款了吧。

作者: MCM-FLO 时间: 2022-11-14 16:56:28

面积大，到时维修起来费用就多，面积小维修费用少。
现在的维修费最少要20万左右现金。
就算是漏水楼也见怪不怪了。不会每户都甩卖掉的。
做好心理准备就好。

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