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标题: 投资房求建议 [打印本页]

作者: LilyinNZ 时间: 2022-9-28 09:49:45 标题: 投资房求建议

最近在绕圈子，出不来了，请教一下各位投资大神：

假如60万买一套cross lease的房子，租金600一周，地税保险100一周，80年代的房子，暂时没有需要大修或者更换的。
自己算了一下，没考虑到租金和利率的变化，单纯算一下数学。

如果60万全部贷款，每周利息大概是550刀，那么每周只需要贴50刀，贴30年，再加上本金60万，一共付出了67.5万，维护成本不确定30年能有多少，但是就可以拥有这个房子了。

如果把60万存在银行，5年期利息是4.5%，那么存5年的利息就是13.5万。

貌似不如把钱存银行划算，不知道这样算对不对

作者: anzbank 时间: 2022-9-28 09:58:58

对，存银行好，拒绝消费就是帮助政府抗击通胀出自己一份力

作者: 天波斧 时间: 2022-9-28 10:00:06

没有Capital gain吗

作者: a366232446 时间: 2022-9-28 10:04:28

60w的房子租金600一周，这租金回报率可以啊。100个月回本

作者: evolution2night 时间: 2022-9-28 10:15:35

问题是你去哪里买60万的房子？？？？？

作者: kikilulu 时间: 2022-9-28 10:18:53

evolution2night 发表于 2022-9-28 10:15
问题是你去哪里买60万的房子？？？？？

60w 房子不是问题，小镇就可以买到吧。但是同时满足租金600一周，那就不可能了。奥克兰属于全国租金最高的，中位价租金也就600左右，而租600的，也不可能才60万价值。楼主虽然是个假设，但是有点过于理想化了。还得调调假设的数字才符合现实情况。

作者: 无过 时间: 2022-9-28 10:24:18

60的房子能租到600?

作者: zzzzzz 时间: 2022-9-28 10:41:30

明明是120万的房子，我建议你不要投资

作者: asusual 时间: 2022-9-28 10:51:05

楼主的计算太粗糙，没有太大的量化意义

1，30年后的房子升值没有计算在内
2，租金肯定会升高的，30年后的数字会差别很大

上面是利多的，也还有利空的没有计算在内
3，现在60万的房子租不到600
4，现在维修不多，但以后不一定还这样

虽然未来不一定重复过去，但大致沿着旧的轨迹的可能性很大，除非发生颠覆性的事件。所以过去100年的情况可以作为定性的参考，就是如果一个房子能够拿着30年，会是很值得的一大笔钱。

作者: 英雄爱江山 时间: 2022-9-28 10:51:21

13.5w也要交税的，投资房的租金也要交税的，答案就是，投资房现在可以买，但你120w买的最好有900的租金才行

作者: LilyinNZ 时间: 2022-9-28 11:44:07

kikilulu 发表于 2022-9-28 10:18
60w 房子不是问题，小镇就可以买到吧。但是同时满足租金600一周，那就不可能了。奥克兰属于全国租金最高 ...

实际存在的
https://www.trademe.co.nz/a/prop ... /listing/3678683994

房子现在在售，上市之前租金是550一周，中介评估租金是590左右。
daycare，小学和中学都步行几分钟可以到，而且都是是非常好的学校。
新高速经过这个区，去市中心只需20分钟

可能是cross lease，卖不了很高的价格，65万之内肯定可以拿下来

就不知道投资是否值得了

作者: kikilulu 时间: 2022-9-28 11:58:20

LilyinNZ 发表于 2022-9-28 11:44
实际存在的
https://www.trademe.co.nz/a/property/residential/sale/wellington/porirua/whitby/listing ...

不太懂这个地方的房产。但是听你说的，租售比比奥克兰好很多。但是你发的广告里面的租金是错的吧？去年租金410-470？
RentEstimate

Updated: Saturday, 2 January 2021

$410 - $470
再研究一下吧，反正投资又不是很着急。

作者: only过好日子 时间: 2022-9-28 12:01:43

你这算法有问题啊，就按照你设置的条件，如果60万全贷款，，你30年内相当于只付出了7.5万，就可以拥有一个60万的房子，如果算上10年翻一番的房价，相当于480万的房子，7.5万变成480万，30年。

作者: asusual 时间: 2022-9-28 12:06:57

LilyinNZ 发表于 2022-9-28 11:44
实际存在的
https://www.trademe.co.nz/a/property/residential/sale/wellington/porirua/whitby/listing ...

RentEstimate

Updated: Saturday, 2 January 2021

$410 - $470 /week

===============
这里是买方中介公开给出的租金估计（也跟大家的常识比较符合），跟楼主的估计差别比较大啊。退一步说，即使之前确实有租到过550，不代表那就是市场正常价。卖了很多个月没有卖出去，应该就不会有个大漏等人去捡了。

作者: evolution2night 时间: 2022-9-28 12:09:50

kikilulu 发表于 2022-9-28 10:18
60w 房子不是问题，小镇就可以买到吧。但是同时满足租金600一周，那就不可能了。奥克兰属于全国租金最高 ...

小镇上就难了，之前16年的时候rotorua那边30-40万大把房子可以选择。租金也凑合，现在基本上都是50-60万了，但是租金也就500左右。。还得屋况比较好。。。

所以60万租金600的房子显然在小镇不太可能存在。。。而且小镇基本上capital gain没有。。。。到时候维护。。。不少钱

作者: kikilulu 时间: 2022-9-28 12:14:35

evolution2night 发表于 2022-9-28 12:09
小镇上就难了，之前16年的时候rotorua那边30-40万大把房子可以选择。租金也凑合，现在基本上都是50-60万 ...

对的，我的意思就是，60万的房子，在新西兰肯定买的到，但是租金到不了600那么高。而且小镇的房子，不只是租金比奥克兰低，后面Capital gain和流动性也都和奥克兰不太一样，而这些都反映在了价格上面。这就是一个不可能三角，不可能价格低，租金高，后续升值高，流动性还好。最好贷款利息还低于2%，利息还能抵税，这些都满足了，只能在梦里了。当然楼主也只是打比方假设，但是最好也贴近现实一些才好计算。

作者: 261874939 时间: 2022-9-28 12:24:27

看到楼主的签名，应该不是容易失业的。。建议买吧。存银行那是傻X行为。。都快变废纸了。。

作者: 20080428 时间: 2022-9-28 12:47:53

我觉得长远看房产保值啊，没啥特别明显的问题还是投出租房

作者: drumNbass 时间: 2022-9-28 13:21:10

你试着早上从whitby开到城里要用多久，就知道那租金到不了中介说的价钱，算的时候别忘了加上房屋维修的成本，whitby有些挺乱的街，想买的话周末晚上八点以后去那里逛逛

作者: LilyinNZ 时间: 2022-9-28 14:19:16

asusual 发表于 2022-9-28 12:06
RentEstimate

Updated: Saturday, 2 January 2021

WHITBY是个好区，两所小学都是满分的，附近有中学。
房租不用怀疑啦，惠灵顿好区的房子租金是挺高的。这个房子在上市之前是出租的状态，房客是被给了notice搬出去的，租金是550无疑，看过租房合同，租客在里面住了一年多，被迫搬家的。

作者: 剑客浪心 时间: 2022-9-28 15:24:15

LZ忘记算你要交的税了，还会影响你PERSONAL INCOME TAX

作者: V7 时间: 2022-9-28 16:12:14

投资房不是新房的话，租金是不是要先算上税。

作者: 逛来逛去 时间: 2022-9-28 21:59:54

但是既然前提条件是60万都是贷款，那咋还存银行啊，这60万的房款是借的啊，所以应该比较每周50刀存银行里存30年的利息，和30年后付出7万5千块拿到房子的回报率吧？不过房子60万，房租550，肯定不在奥克兰

作者: zhong5487 时间: 2022-9-28 23:31:34

逛来逛去发表于 2022-9-28 21:59
但是既然前提条件是60万都是贷款，那咋还存银行啊，这60万的房款是借的啊，所以应该比较每周50刀存银行里存 ...

好像是呢，如果是60万现金的话，如果未来30年没有没有capital gain的话，那肯定是存银行强吧，比出租强，首先你租不到600其次还有税维护等费用

但是30年不太可能没有capital gain的，肯定是买个房子强，30年2-3倍应该会有的，万一再好点3-5倍也不是没可能

作者: 逛来逛去 时间: 2022-9-28 23:41:02

zhong5487 发表于 2022-9-28 23:31
好像是呢，如果是60万现金的话，如果未来30年没有没有capital gain的话，那肯定是存银行强吧，比出租强， ...

你没算30年的通货膨胀，现金会缩水的

作者: candychen1030 时间: 2022-9-29 23:12:47

60万考虑买个奥克兰中区的unit吧
买小镇十年也不一定涨的了几万，维护成本和奥克兰一样～

作者: judo 时间: 2022-9-30 22:52:05

你少算了租金要交税的

租金600一周减去30%税还剩400一周。

60万贷款6%利息 = 周利息是690，加上本金，每周你要付850-900

也就是每周是负450-500的现金流，每年亏两万多现金，这些保养更折旧的亏本

作者: jli044 时间: 2022-10-1 10:04:51

judo 发表于 2022-9-30 22:52
你少算了租金要交税的

租金600一周减去30%税还剩400一周。

60万现金买房还要给银行利息？

补充内容 (2022-10-1 10:07):
不好意思，弄错了，原来楼主一面想60万全贷款买房，一面又想有60万现金存银行吃利息。
60万到底有没有不知道。

作者: LilyinNZ 时间: 2022-10-1 10:22:48

jli044 发表于 2022-10-1 10:04
60万现金买房还要给银行利息？

补充内容 (2022-10-1 10:07):

哎，脑子不够用了，现在终于明白过来了

作者: jli044 时间: 2022-10-1 11:19:55

LilyinNZ 发表于 2022-10-1 10:22
哎，脑子不够用了，现在终于明白过来了

如果60现金+60万贷款，你应该看120的房

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