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标题: 房子十年翻一番？ [打印本页]

作者: 太极宗师001 时间: 2022-6-23 09:07:48 标题: 房子十年翻一番？

全球房产泡沫哪最严重？竟然是新西兰！看完服气了
http://money.skykiwi.com/na/2022-06-22/443131.shtml

有个朋友是做房子开发的，年初的时候咨询过他，他说，房产是最保值的资产，基本上是十年翻一番，虽然现在价格起起落落，但是抗过去就是翻倍。

看了上面的新闻，我想，人们总是从经验里说话，新西兰有自己独特的经验，但是新冠疫情属于黑天鹅事件，没有人能预测。那么在这种意外事件影响下，经验还有效吗？新西兰的房价会继续10年翻一番吗？

如果这样，2031年的房价会平均200多万纽币，2041年就是400多万，这个和赌场的百家乐差不多了。连续两手压庄家，买定离手，直接财务自由，幸福巅峰了。

有这么简单就好了。可是世事无常，盛极必衰，曲线图难道不会变成对称图吗？？？
世间万物都在变化，不变的就是，人活几十年肯定要玩完。
房地产只是人生中一个小小的部分。把所有的财富都押宝在房子上是不明智的。

作者: fszt 时间: 2022-6-23 09:13:53

10年后不知道，但这两年跌个20%不意外

作者: Jan90 时间: 2022-6-23 09:15:16

都不可负担了，泡沫了，翻不动了

作者: 英雄爱江山 时间: 2022-6-23 09:17:28

楼主发的图其实已经说明情况了，年增长率大部分时间都是正的说明房价确实是在涨的。
百家乐可不会等你10年才开奖，其实房地产投资就是投个长线，相当于你存了个十年定期。
这样想想你定期十年翻一番是不是看上去挺合理的。

作者: rzrljb 时间: 2022-6-23 09:23:41

如果历史可以这么简单的重复就好了

作者: aragornknt 时间: 2022-6-23 09:24:07

没中国的数据啊

作者: royearth 时间: 2022-6-23 09:24:42

比起工资都给银行做定存。买房不应该是对抗货币贬值最优解吗？

作者: 剑客浪心 时间: 2022-6-23 09:26:46

任何资产的上涨都有零界点，工资可没有每10年翻一倍。到一定程度，

- 买家都付不起DEPOSIT
- 或者银行改变了放款规则
- 海外买家丧失
- 移民人数减少
- 投资者不愿意买入投资房

这个资产价格接龙游戏就玩不下去了了。

现在是5去了4.。。。。。

作者: NZAUSSIE 时间: 2022-6-23 09:28:04

房价今后应该不会每十年涨100%了

少了宽松的贷款和超低息，以后应该会是变成每十年涨50%左右吧

作者: wesley_l23 时间: 2022-6-23 09:48:36

这个世界的客观规律就是，有生就必有死，有升就必有降，有阴就必有阳，有正就必有反

作者: Domani 时间: 2022-6-23 09:54:10

其实就是这么简单，可惜你的人生没有多少个十年。

作者: jli044 时间: 2022-6-23 10:15:03

剑客浪心发表于 2022-6-23 09:26
任何资产的上涨都有零界点，工资可没有每10年翻一倍。到一定程度，

- 买家都付不起DEPOSIT

10年前最低工资和现在比快翻倍了

作者: subrina02 时间: 2022-6-23 10:25:18

奥克兰同样一套房，看你怎么算10年
从2019年的低点算起，10年翻一番也是有可能。
从2021的高点拿的房地算，它比2019已经涨60%
10年后涨25%，就等于2019的翻番。
但2021高溢价非理性房比2019已经涨过100%的，
10年后的2031能回个本都算不错了。
时间窗口很重要
买点重要，买的是什么资产也很重要
10年前买公寓的，现在离翻番差的远
买到漏水公寓的就只能自认倒霉

作者: bondbunny 时间: 2022-6-23 10:44:12

当年刚来时就听老华人这么说，从经历过的3个房产周期确实如此。尽管每次房产低谷都有人说这是空前绝后改变周期的一次，但事实上房产周期从未被改变。

投资不是投机，只要不被忽悠买在高点买在烂区就没问题。不用一涨就手舞足蹈，一跌就唉声叹气，如果搞短炒的当我没说。如果上次高点是2016年，到2026年翻倍一点问题没有。

作者: 南十字星 时间: 2022-6-23 11:05:02

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作者: angelee123 时间: 2022-6-23 11:08:54

房子涨不涨，除了看人口外

最重要的就是取决于，咱们手里的钞票，有多水

作者: kikilulu 时间: 2022-6-23 11:09:30

南十字星发表于 2022-6-23 11:05
再翻翻都赶上曼哈顿了

曼哈顿也在翻。并且翻的比这里快，至少不比这里慢。这里永远赶不上曼哈顿。如同大多数人再怎么长高，也赶不上姚明的身高，同一个道理。

作者: matm 时间: 2022-6-23 11:24:35

bondbunny 发表于 2022-6-23 10:44
当年刚来时就听老华人这么说，从经历过的3个房产周期确实如此。尽管每次房产低谷都有人说这是空前绝后改变 ...

什么东西都有个极限，还有个基数问题。打个比方，中国经济从80年一穷二白起步，几乎连续40年高速10%以上的增长，但到了现在这个规模，没有人敢相信还能这继续增长40年了吧。
奥克兰的均价过去20年从30多万翻到现在的140/50，在这个基数基础上，很难想象仅再过20年就会达到600万，除非经济通胀同步高增长。

作者: rzrljb 时间: 2022-6-23 11:30:59

kikilulu 发表于 2022-6-23 11:09
曼哈顿也在翻。并且翻的比这里快，至少不比这里慢。这里永远赶不上曼哈顿。如同大多数人再怎么长高，也赶 ...

曼哈顿房价10年涨40%，没有这里高，如果按照同样的增长率的话，奥克兰早晚追上，所以10年翻一倍这个不可持续

作者: kikilulu 时间: 2022-6-23 11:33:02

rzrljb 发表于 2022-6-23 11:30
曼哈顿房价10年涨40%，没有这里高，如果按照同样的增长率的话，奥克兰早晚追上，所以10年翻一倍这个不可 ...

基数不同啊。同样的，奥克兰已经站到一个较高基数上，后续翻倍肯定慢下来了

补充内容 (2022-6-23 11:43):
这个估计要拉长时间线到20-50年才能看，基数差别比较大。10年不够久

作者: rzrljb 时间: 2022-6-23 11:41:47

kikilulu 发表于 2022-6-23 11:33
基数不同啊。同样的，奥克兰已经站到一个较高基数上，后续翻倍肯定慢下来了 ...

是的，奥克兰以后肯定不会10年翻倍了

作者: 小莹子 时间: 2022-6-23 11:42:45

bondbunny 发表于 2022-6-23 10:44
当年刚来时就听老华人这么说，从经历过的3个房产周期确实如此。尽管每次房产低谷都有人说这是空前绝后改变 ...

有道理的！！！！！！！！！！！！！！！

作者: wyrainman 时间: 2022-6-23 14:36:40

涨幅已经世界第一了，我大牛村有何德何能取得如此荣誉，经济发展好？收入高？物价舒适？教育高水平？你凭啥房价涨幅得世界第一并且还能在未来接着得冠军？信仰而已，哪个投资品被大家深入骨髓的接受的结果不是崩塌。。。。。。你不信自然不会倾其所有买单，等下一次傻子来接盘必须新韭菜长大，那么要多久呢？5年还是十年？想想自己投资失败的经历，下次别人再推荐同样品种你还会相信吗？

作者: asusual 时间: 2022-6-23 15:26:41

肯定不可能永远以这样的速度翻下去。
但大概率在近期会保持下去，除非出现颠覆性的改变。至于什么是颠覆性的改变？新西兰卷入的大规模战争，或者高烈度大规模的自然灾害肯定是一个，但发生的可能性很小。利率提高未必是，因为之前的几十年中，高过现在很多的年份也不少，没有打破这个规律。甚至移民大量减少也未必是，因为7080年代就没有大规模的移民进入。
也许只有在事情过后，我们才知道，原来颠覆性的改变是这个啊！

作者: 我要买车 时间: 2022-6-23 18:22:49

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作者: LLVV 时间: 2022-6-23 18:58:37

路過～～哈

作者: Regards 时间: 2022-6-23 18:59:02

10年翻一番，相当于年化7%，除去长期通胀3%，维护成本，利息和保险税费，资本回报率高吗？和其他投资相比应该说没有暴利。

房价翻一番是指同一个房子10年翻一番，如果要想拿到连续三个周期的资产增值，100%保险的办法是92年20万买一个房，持有30年，然后2022年160万卖掉。期间房租大概率cover不了利息抵税保险中介，大概率需要一两次大修和至少一次装修。

如果这期间想通过换房交易节省装修维护费用，那就要同时付出交易成本，包括房租损失和中介律师费。而且一旦有交易，就有风险，time the market 有时赚有时亏，除非你有准确预测能力（估计你就不会在这个论坛灌水了），不然多次交易输赢概率各半，赔掉的就是交易成本，也占不到多少便宜。

那么如果名义房价的增长高于名义工资，那么数十年之后会不会就没有人买得起房子呢？也不完全是这样。

首先，想象一下一个几十年前的小镇没有公路超市，也没什么高收入就业机会，这时的大地普通的房子10万，30年以后路修好了，有超市学校了，就业和生意机会多了，8倍的房价买到的是更高的生活质量。虽说新西兰的发展远没有中国快，但是和我刚来的时候比，各个城市还是有进步的。

其次，一个小镇发展起来，平均收入也高了。这个提高不是是最早来的那些人工资增长，而是被后来的高收入人群拉高的。

另外，即使中位数工资的增长没有八倍，中位数工资买的房子也不是当初那个大地大房子了。中位数的房子是越盖越小的，地也越来越小，位置越来越不方便，所有城市都是这个过程。普通人住的房子从独栋变双拼变联排变公寓变远郊。30年后中间价的房子和三十年前不是一个房子，出八倍价钱买的人也不是30年前的那个收入层次的人。

最后，房子越来越贵也是因为现在的技术使房子更舒适了，很多房子的增值其实包括了以前没有的新feature

所以…

你如果能负担各种费用，长期持有还是行得通的，虽然也没有想象的暴利，但是财务自由是可能的。

但是…

真能做到在年轻时买得起多个房并且养得起房子能长期持有等30年的人，真的很少很少。

作者: 太极宗师001 时间: 2022-6-23 20:01:01

Regards 发表于 2022-6-23 18:59
10年翻一番，相当于年化7%，除去长期通胀3%，维护成本，利息和保险税费，资本回报率高吗？和其他投资相比应 ...

分析的不错，很多人只看到盈利，没有看到期间付出的各种费用，包括利息等。
比如我15年买的1个房子70万，现在是110万。不能简单理解成盈利40万。里面还有很多费用包括前期的利息房屋维修等等。房价我也不会认为2025年会涨到140万。能保持在110-120就很满意了。

作者: 太极宗师001 时间: 2022-6-23 20:03:00

英雄爱江山发表于 2022-6-23 09:17
楼主发的图其实已经说明情况了，年增长率大部分时间都是正的说明房价确实是在涨的。
百家乐可不会等你10年 ...

我在想，现在买入10年以后有没有亏本的可能性。
因为全世界的环境和之前的几十年不一样了。
之前是开放、合作，现在是新冷战开始。

作者: 太极宗师001 时间: 2022-6-23 20:03:57

NZAUSSIE 发表于 2022-6-23 09:28
房价今后应该不会每十年涨100%了

少了宽松的贷款和超低息，以后应该会是变成每十年涨50%左右吧 ...

你认为现在100万的联排，10年以后能涨到150万？？？

作者: 太极宗师001 时间: 2022-6-23 20:04:54

wyrainman 发表于 2022-6-23 14:36
涨幅已经世界第一了，我大牛村有何德何能取得如此荣誉，经济发展好？收入高？物价舒适？教育高水平？你凭啥 ...

爬得越高，摔得越狠。新西兰有崩盘的风险。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-23 20:06:45

千万别给房子封个顶。。。过了100大码下个大码就是500.。。

作者: 太极宗师001 时间: 2022-6-23 20:08:35

剑客浪心发表于 2022-6-23 09:26
任何资产的上涨都有零界点，工资可没有每10年翻一倍。到一定程度，

- 买家都付不起DEPOSIT

所以未来十年房产增值会放缓。能增值30-40%就很可观，去掉各种支出，能有10%的净利润我就满足了。
上面说的那个朋友，去年年底开发了几个联排，不知道现在怎么样了。按他的话说，之前几年赚够了，也许现在平手出去也不在乎了。

作者: 太极宗师001 时间: 2022-6-23 20:10:15

我真不是孙红雷发表于 2022-6-23 20:06
千万别给房子封个顶。。。过了100大码下个大码就是500.。。

500？那得胀到什么程度啊，一个礼拜不大便，要胀死了

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-23 20:17:58

太极宗师001 发表于 2022-6-23 20:10
500？那得胀到什么程度啊，一个礼拜不大便，要胀死了

全球化如果变成地域合作化。。。那么5%的通胀可能就是常态，这就已经翻倍了。。。这又增加了一个增长因素。。。如果继续印钱刺激，那么用药一次比一次狠。。。新西兰就一个奥克兰，和其他国家不一样，人口太集中，集中的不成比例。。。为啥移民外地都加分，完成移民还得回奥克兰。。。政策，人口和钱流向哪，哪就可以大涨。。。

一翻奔500有点夸张，但不是不可能。。。我只想说别给房市封个顶。。。下次奔200轻轻松松。。。很可能接近400

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-23 20:20:29

太极宗师001 发表于 2022-6-23 20:10
500？那得胀到什么程度啊，一个礼拜不大便，要胀死了

这次肯定要有个大危机了，至于名称还不得而知。。。拳头缩回来蓄力久了。。。伸出去会是更惊人的力量。。。

作者: 太极宗师001 时间: 2022-6-23 20:23:09

我真不是孙红雷发表于 2022-6-23 20:17
全球化如果变成地域合作化。。。那么5%的通胀可能就是常态，这就已经翻倍了。。。这又增加了一个增长因素 ...

下次，下次得有个期限啊，不要告诉我永远，，，

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-23 20:25:27

太极宗师001 发表于 2022-6-23 20:23
下次，下次得有个期限啊，不要告诉我永远，，，

就是这次再启动之后吧。。。什么时候再qe什么算是开始。。。

作者: 太极宗师001 时间: 2022-6-23 20:29:11

我真不是孙红雷发表于 2022-6-23 20:25
就是这次再启动之后吧。。。什么时候再qe什么算是开始。。。

你太乐观了，看看美联储加息这么狠，全世界都得跟上，通胀不解决，加息不能停，
如果疫情和SARS一样完全消失，那还算是利好，全球经济才有可能恢复。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-23 20:32:57

太极宗师001 发表于 2022-6-23 20:29
你太乐观了，看看美联储加息这么狠，全世界都得跟上，通胀不解决，加息不能停，
如果疫情和SARS一样完全 ...

是啊。。。咱说的是下次，没说现在啊。。。

作者: 太极宗师001 时间: 2022-6-23 20:36:46

我真不是孙红雷发表于 2022-6-23 20:32
是啊。。。咱说的是下次，没说现在啊。。。

好吧，涨到500我就可以退休了

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-23 20:38:14

太极宗师001 发表于 2022-6-23 20:36
好吧，涨到500我就可以退休了

然后一包烟150块。。。哈哈。。。

作者: skyjustin 时间: 2022-6-23 21:00:45

太极宗师001 发表于 2022-6-23 20:03
你认为现在100万的联排，10年以后能涨到150万？？？

买独立地土地资源不可再生

作者: Regards 时间: 2022-6-23 22:08:11

慢慢等总能等到，中间的悲欢离合最好视而不见

作者: Regards 时间: 2022-6-23 22:08:58

太极宗师001 发表于 2022-6-23 20:23
下次，下次得有个期限啊，不要告诉我永远，，，

慢慢等总能等到，中间的悲欢离合最好视而不见

作者: longwang 时间: 2022-6-23 22:22:24

这次因为疫情政府印了一千亿，官方利率跌到0，房价也不过涨了30%～40%，也没翻倍。可见16年Aukland房价基数很大了，翻倍真不容易。现在降通胀，之前涨的看来要跌回去。26年能回去年的高点都很难。这么算来16年到26年，10年连40%的涨幅都没有。政府不会放任通胀不管的，这关系到低收入，吃福利人的生存。为了政权是会牺牲中产和富人的资产的。个人觉得新西兰和中国一样房产红利期过去了。通胀控制住后，官方利率可能回降到2%，并一直保持。房价可能从底部回升一些，流通行更好一些。以后房产价格更可能稳定，适宜自主而不是投资。

作者: 我要买车 时间: 2022-6-24 07:47:42

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作者: 老麦2019 时间: 2022-6-24 11:49:24

longwang 发表于 2022-6-23 22:22
这次因为疫情政府印了一千亿，官方利率跌到0，房价也不过涨了30%～40%，也没翻倍。可见16年Aukland房价基数 ...

这个说法比较靠谱稍不同意见是维持5-6%可能是常态，新西兰房价极可能在高位盘整1-2年，明年年底hold不住开始降价抛...同胞们静待最恐慌时刻来临即可出手，现在所谓刚需任何时间买是一派胡言，静待花开! 富不入急门!

作者: 黑羊 时间: 2022-6-24 13:07:19

地段和土地都是不可再生且资源有限，只要人口涨，就会涨。
能不能翻番就不好说了，还是要看什么时候买的。

作者: Lease 时间: 2022-6-24 13:36:36

这个十年翻一番是对整个新西兰而言。我们把上一个高点算在2016年，那时新西兰整体均价在65万左右，到2026年，涨到1.3M，完全不可能吗？我是觉得有可能的.

奥克兰2016年的均价是1.05M左右，可能2026年到2M有点难度，可谁要说完全不可能，那我是不敢苟同的.

作者: 房奴甲 时间: 2022-6-24 17:28:31

看收入吧。2016年人们收入怎么样，现在收入怎么样？2026年收入怎么样? 按揭支出在人的收入中占比越来越高，高到一定比例就没有上升的空间了。至于绝对值上的翻倍，那个完全是norminal的，讨论那个没太大意义。而且不能比老移民的，老移民的按揭都还了呢，没支出，当然情愿飞涨。要比就比买房不超过10年的这些人。我有的朋友上岸晚的，现在自住房一个月五六千的贷款，以后还跟着利率涨。收入呢，比2016年增加了不太多，可能有30%？这个还贷支出占家庭税后收入的比例达到一半了。在这样的基础上还有多少空间增长？一个稳定的社会里这个比例应该是稳定的，变化不大的。我感觉再增加到60%以上，日子就没法过了。发生点什么事，家庭就要出问题了。就会出现什么假离婚，女的带孩子吃救济男的打黑工之类的腐败事。我单身的时候曾经有过利率上涨导致房贷开支占工资收入的75%的情况（那个时候也是工党天下，税还比现在高！），那个时候我就靠出租房间扛过去了，有家有口的人没有这条路啊。当时我想了利率要再上涨我就搬到车库去。。。。。。百分之八点几我订了2年。一大家子的，扛不住的人就得卖房，房价就下来了。

作者: 太极宗师001 时间: 2022-6-24 20:50:20

Lease 发表于 2022-6-24 13:36
这个十年翻一番是对整个新西兰而言。我们把上一个高点算在2016年，那时新西兰整体均价在65万左右，到2026 ...

还有4年，现在正萧条，翻倍不可能了。

作者: 太极宗师001 时间: 2022-6-24 20:51:19

房奴甲发表于 2022-6-24 17:28
看收入吧。2016年人们收入怎么样，现在收入怎么样？2026年收入怎么样? 按揭支出在人的收入中占比越来越高， ...

今年能涨到8

作者: espedd 时间: 2022-6-24 20:56:39

未来几年联排的价格就是现在公寓的走势，基本不会有任何增值空间，而且很可能阴跌。因为那么一块小小的土地如果按照平方米算溢价很大。如果作为投资标的物。联排很难有投资价值。。。。政府鼓励买新房，还可以退税，就只是鼓励开发商和建筑业。给投资客和自住买家那是挖了一个大坑。。。。
以后几年不割肉别想离场挑出这个坑

作者: 房奴甲 时间: 2022-6-25 20:05:32

espedd 发表于 2022-6-24 20:56
未来几年联排的价格就是现在公寓的走势，基本不会有任何增值空间，而且很可能阴跌。因为那么一块小小的土地 ...

有点同意。。。。如果没有这个新房的利息豁免政策支撑，利率一涨马上破产一大片开发商。个人业主是能忍就忍，尽量苦苦支撑的，所以政府还是护着开发商吧。感觉这几年，房产不再是最好的百姓理财工具了。

作者: 房奴甲 时间: 2022-6-25 20:06:16

太极宗师001 发表于 2022-6-24 20:51
今年能涨到8

我不觉得，起码明年。咱们到时候看哈，看谁说的对。现在谁也说不好。

作者: 红叶疯了 时间: 2022-6-25 20:27:29

太极宗师001 发表于 2022-6-24 20:51
今年能涨到8

应该不会。到六应该没问题。。。

作者: zhong5487 时间: 2022-6-25 20:32:12

红叶疯了发表于 2022-6-25 20:27
应该不会。到六应该没问题。。。

感觉年底和明年，6.5到7封顶，长期看准备5-6就差不多了

作者: espedd 时间: 2022-6-25 21:50:14

房奴甲发表于 2022-6-25 20:06
我不觉得，起码明年。咱们到时候看哈，看谁说的对。现在谁也说不好。

纯个人感觉，下半年通胀可能趋稳，未必向预测的那样。。当然纯粹个人感觉。。。
很多事情就是否极泰来。不能盲目悲观，审时度势

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-26 02:29:49

espedd 发表于 2022-6-25 21:50
纯个人感觉，下半年通胀可能趋稳，未必向预测的那样。。当然纯粹个人感觉。。。
很多事情就是否极泰来。 ...

可以看到通胀又下降趋势。。。可能加息到明年就结束了。。。但是控制了通胀，不加息或降息只能利好股市。。。房市还有的跌了。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-26 02:31:24

太极宗师001 发表于 2022-6-24 20:50
还有4年，现在正萧条，翻倍不可能了。

别管7年还是10年，还是以后多少年。。。等专家算周期去吧。。。我们就体会经济，看动态数据就好了。。。

作者: espedd 时间: 2022-6-26 09:25:09

我真不是孙红雷发表于 2022-6-26 02:29
可以看到通胀又下降趋势。。。可能加息到明年就结束了。。。但是控制了通胀，不加息或降息只能利好股市。 ...

大宗商品下跌趋势应该无法避免，其中对于美国CPI影响最大的是石油。石油的上涨是对于供应链端通胀最大的贡献，我能感觉俄乌战争应该1-2个月内会有本质上的变化。乌克兰只能选择妥协和谈判。

美国最不想要看到的就是进入衰退。现在只要CPI有明显趋缓，美联储升息的意愿和强度就会明显趋缓。关键是俄乌战争，关键是石油。

房市我个人感觉，肯定会比16-19年这种阴跌走势更差。但也不用太悲观。。。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-26 19:25:38

espedd 发表于 2022-6-26 09:25
大宗商品下跌趋势应该无法避免，其中对于美国CPI影响最大的是石油。石油的上涨是对于供应链端通胀最大的 ...

其实这次我对房市真的是很悲观。。。我也不知道为什么。。。refix在4.49%，算了算要出去的钱，一年多支付出去差不多小10万，我都有点肉疼了。。。我可是投资了10年了。。。家庭经济状况良好。。。lvr在现在市价不到50%。。。我都肉疼。。。

作者: zwanything 时间: 2022-6-26 19:40:19

我真不是孙红雷发表于 2022-6-26 19:25
其实这次我对房市真的是很悲观。。。我也不知道为什么。。。refix在4.49%，算了算要出去的钱，一年多支付 ...

果然厉害，大佬妥妥的告诉了大家你的厚实家底。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-26 19:52:44

zwanything 发表于 2022-6-26 19:40
果然厉害，大佬妥妥的告诉了大家你的厚实家底。

恩，将近400万贷款。。。压力有点点大。。。哈哈。。。

补充内容 (2022-6-26 19:55):
现在主动收入全进去了。。。只能靠收租维持生活。。。

作者: 红叶疯了 时间: 2022-6-26 20:00:36

我真不是孙红雷发表于 2022-6-26 19:52
恩，将近400万贷款。。。压力有点点大。。。哈哈。。。

补充内容 (2022-6-26 19:55):

4百万雷哥威武。。。。市场价在八百来万到一千万。厉害

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-26 20:14:22

红叶疯了发表于 2022-6-26 20:00
4百万雷哥威武。。。。市场价在八百来万到一千万。厉害

那你说海神得多牛逼？？？可考的数据有14套。。。后来就不知道了。。。

补充内容 (2022-6-26 20:16):
10年前我就是他一小迷弟。。。我坚信他的成功大家能复制。。。

补充内容 (2022-6-26 20:18):
他是09年启动的。。。我是12年底启动的。。。在我启动的时候他就有9套了。。。

作者: zhong5487 时间: 2022-6-26 20:14:39

我真不是孙红雷发表于 2022-6-26 19:52
恩，将近400万贷款。。。压力有点点大。。。哈哈。。。

补充内容 (2022-6-26 19:55):

你这个才4.45利率呢，很不错了，好多年底到期的要看到6去了

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-26 20:15:29

zhong5487 发表于 2022-6-26 20:14
你这个才4.45利率呢，很不错了，好多年底到期的要看到6去了

对呀。。。所以我很悲观啊。。。我提前俩月fix的。。。6月fix的。。。8月就要还这个数了。。。

作者: zwanything 时间: 2022-6-26 20:15:42

我真不是孙红雷发表于 2022-6-26 20:14
那你说海神得多牛逼？？？可考的数据有14套。。。后来就不知道了。。。

好久没看到他发帖子晒他的豪车了

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-26 20:20:24

zwanything 发表于 2022-6-26 20:15
好久没看到他发帖子晒他的豪车了

厌倦了抛头露面的生活。。。闷声发大财去了吧。。。

作者: Elddies 时间: 2022-6-26 20:28:14

我真不是孙红雷发表于 2022-6-26 20:15
对呀。。。所以我很悲观啊。。。我提前俩月fix的。。。6月fix的。。。8月就要还这个数了。。。 ...

淡定

作者: espedd 时间: 2022-6-26 20:53:52

我真不是孙红雷发表于 2022-6-26 19:52
恩，将近400万贷款。。。压力有点点大。。。哈哈。。。

补充内容 (2022-6-26 19:55):

你自己做过压力测试吗，极端情况你能抗住吗？
你也算有战略眼光的，那些小白们只能自求多福了。

如果市场继续走差。那就看谁能存活下来。就怕钝刀子割肉。辛辛苦苦几十年，一朝回到解放前

我拿2015年那波国内股灾做个说明，那时候场外合法配资比如信托公司按照1比4给你配资，就是4倍杠杆，正常的融资融券就是1：2证券机构给你配资或者配股，当然还有非法的一些配资机构，那就可以到10倍或者以上。股灾之下，多米诺骨牌，先灭10倍杠杆，然后4倍伞形杠杆，然后把2倍融资的也都灭了。。因为都是被动爆仓后的平仓。眼睁睁看着爆仓强平。只有不带杠杆的都能活下来。扛过去，后面还能解套。过去2年还能赚上一笔。

如果房市碰到类似情况，且看大家抗压能力能多强，当然我觉得目前应该不会太悲观，就看钝刀子割肉。。慢慢嫩。。。。让你心里奔溃。。。寝食难安。。。。杠杆大的过夜仓都是寝食难安的

作者: espedd 时间: 2022-6-26 21:00:31

我真不是孙红雷发表于 2022-6-26 20:14
那你说海神得多牛逼？？？可考的数据有14套。。。后来就不知道了。。。

补充内容 (2022-6-26 20:16):

我觉得此一时彼一时。天时地利人和。时间没有一刻是相同的。当时和现在情况不一样，人的心理也不一样
就跟金融投机或者说赌博一样，你不出赌场的那天，你别说你能全身而退。。。
我相信人性是贪婪的，尤其别把自己上升到X神，
套用权游里的一句话，凡人皆需敬献。。。凡是自诩X神，那就等着要被灭的那天吧。
俗话说，欲要灭之先让其疯狂。
对于，市场，作为凡人，都得有一颗敬畏之心。没有人可以凌驾市场之上。谁都不行。你想要，那就等着被灭之日

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-26 21:12:49

espedd 发表于 2022-6-26 20:53
你自己做过压力测试吗，极端情况你能抗住吗？
你也算有战略眼光的，那些小白们只能自求多福了。

我最多挺到10左右。。。租金一个周有个4000多左右。。。还有我老婆收入。。。实在撑不住，我会考虑降杠杆。。。卖个mortgage free再申请点revolving credit额度放里面。。。既可以以后捡漏也可以不交利息了。。。

作者: espedd 时间: 2022-6-26 21:13:21

另外又让我们想到了2020年那个时候的WINTEC。。。如果他的话放到现在说。那是100%正确。。关键是时机不对。当然判断时间是最难的

有一个理论叫下午2点太阳热。。往往下午2点你觉得是最热的，其实12点才是太阳直射最强烈的时候，到了下午2点，太阳已经开始下落了。但你却觉得最热。
说明的是你感受到的其实在之前一个时候已经产生了一个必然的因果关系，只不过在有因的时候你无法判断这个是因或者判断何时会有果。可以说这一波房地产的跌势，就是2020年疫情后全球大撒币的结果。。。如果没有疫情，2020年顺着19年可以软着落。。现在估计可能有硬着落的可能了。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-26 21:14:11

espedd 发表于 2022-6-26 21:00
我觉得此一时彼一时。天时地利人和。时间没有一刻是相同的。当时和现在情况不一样，人的心理也不一样
就 ...

别别别。。。海神是我对他的尊称。。。人家名字就是阿海。。。以后叫海哥好了。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-26 21:16:45

espedd 发表于 2022-6-26 21:13
另外又让我们想到了2020年那个时候的WINTEC。。。如果他的话放到现在说。那是100%正确。。关键是时机不对。 ...

完全同意。。。这也是我想说的。。。很多人没有时间轴概念。。。

作者: skyjustin 时间: 2022-6-26 21:17:26

98年 08年也有人怀疑过结果呢

作者: espedd 时间: 2022-6-26 21:19:42

我真不是孙红雷发表于 2022-6-26 21:14
别别别。。。海神是我对他的尊称。。。人家名字就是阿海。。。以后叫海哥好了。。。 ...

阿海不就是豆腐教的高徒和教练吗？现在还有房产投资培训吗？现在还有7D 原则吗？
都说原始积累都带有原罪。这个还真是这样。。

我对他不了解。就大概知道投资UNIT 然后改建。。。。UNIT在联排的冲击下。性价比在哪里？改建装修一条龙，成本现在得多高。UNIT是被时代抛弃得房产产品。

还是那句话，除非及早退出，不然没人能全身而退。

作者: skyjustin 时间: 2022-6-26 21:21:14

skyjustin 发表于 2022-6-26 21:17
98年 08年也有人怀疑过结果呢

反正我认识有人觉得房价贵十多年一直在租房也有人咬咬牙买了房子的夏虫语冰冷暖自知

作者: espedd 时间: 2022-6-26 21:22:23

我自己2-3年前就感觉新西兰以前这种TOP UP玩房子套白狼的游戏注定要结束的，未来指望以房养老也是水中月镜中花。普通人注定是要被收割的。

作者: subrina02 时间: 2022-6-26 21:25:20

贷款背的多的话，现在就得想办法降杠杆。400万的贷款，5套出租房，周入4000，利息上到5%外加上明年贷款利息50%不能抵税，就是得贴钱养出租房。
如果后年房价不能逆转，而贷款利息继续上行到7-8%，且100%不能抵税时，就比较难受了。
那种情况就是多杀多的时候到了，房价比现在得低个20到30%不是童话

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-26 21:25:51

espedd 发表于 2022-6-26 21:19
阿海不就是豆腐教的高徒和教练吗？现在还有房产投资培训吗？现在还有7D 原则吗？
都说原始积累都带有原罪 ...

后来他都投资crosslease了。。。都是有地的大房子。。。然后就没消息了。。。

作者: espedd 时间: 2022-6-26 21:26:26

skyjustin 发表于 2022-6-26 21:17
98年 08年也有人怀疑过结果呢

98年香港崩盘，我只知道一些香港演员买楼破产了。。
08年房里美，还有房地美如果没有美国政府救市，贷款机构如果破产。。下面无数次级机构和债权人都要破产。
那个时候我不在新西兰，我15年刚来新西兰在论坛上看到一个在系纽西兰破产的开发商去布里斯班卖楼的还在论坛发言。。。

结果呢。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-26 21:28:31

espedd 发表于 2022-6-26 21:22
我自己2-3年前就感觉新西兰以前这种TOP UP玩房子套白狼的游戏注定要结束的，未来指望以房养老也是水中月镜 ...

万事没绝对。。。瘦死的骆驼比马大。。。许家印，马云再怎么样也比我们强。。。我还是觉得长线来讲房子没问题。。。精神境界离我们很远。。。

作者: espedd 时间: 2022-6-26 21:30:31

这里不是讨论自住房，我15年来新西兰，16年头就卖国内房子，这里买了自住，第二年又卖了投资房。弄得口袋里一点钱都没有。什么都不懂就敢让中介递OFFER，贷款预批都没就敢买自住，买投资。。。想想我胆子还真够大的。。是我运气好吧。。。。。其实应该这么说，初入赌场的新人运气都挺好，，后面结局大家都应该知道的。。。

所以我现在绝对后怕。。。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-26 21:32:22

subrina02 发表于 2022-6-26 21:25
贷款背的多的话，现在就得想办法降杠杆。400万的贷款，5套出租房，周入4000，利息上到5%外加上明年贷款利息 ...

我自己家的granny flat也在租。。。是租6个。。。哈哈。。。

作者: longwang 时间: 2022-6-26 21:32:53

这波看趋势要跌回18，19年，并盘个5，6年，银行4%～5%的贷款利率应是常态，疫情前就是这样，0利率会引发通胀，不是常态。有时主动割肉，也是熊市里不爆仓的关键。祝大家都好运。

补充内容 (2022-6-26 21:35):
日本的0利率不是每个国家都能复制，国情不同。

作者: espedd 时间: 2022-6-26 21:34:58

我真不是孙红雷发表于 2022-6-26 21:25
后来他都投资crosslease了。。。都是有地的大房子。。。然后就没消息了。。。 ...

除非他转型，这个就不知道了。
捞了第一通金，还指望COPY原来模式啊。。那都是逗小白们玩剩下的，

正确的姿势就是捞好第一桶金，模式通过击鼓传花让房产小白们继续花钱玩，我自己乘机转型。。转型成功，漂白上岸，小白们自求多福。

这才是正确的

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-26 21:36:03

espedd 发表于 2022-6-26 21:30
这里不是讨论自住房，我15年来新西兰，16年头就卖国内房子，这里买了自住，第二年又卖了投资房。弄得口袋里 ...

都是在投资过程中反省。。。只要有解决方案就好。。。人生就是遇到问题解决问题的过程中。。。我这10年不断追加仓位不也是增加了爆仓的风险。。。跟保证金交易没区别。。。如果真过了9%，10%我也没考虑承担不起的风险。。。只能割肉降杠杆。。。就期盼割的是盈利部分就好。。。这都是为下次投资的经验积累。。。

作者: espedd 时间: 2022-6-26 21:38:44

我真不是孙红雷发表于 2022-6-26 21:28
万事没绝对。。。瘦死的骆驼比马大。。。许家印，马云再怎么样也比我们强。。。我还是觉得长线来讲房子没 ...

许皮带，是不让他倒，其实早该破产了。只不过绑架了中国经济。不死不活下去，钝刀子割肉割的是投资者的肉。许皮带还是我大学校友。哈哈。当然他比我大。。。

马云。。都是时代的产物，不过想要在通过经商掌握政治话语权，妄想！现在离给红三带提鞋都配了。。。

短线生存都是问题的情况下，莫谈长线，那都是骗人给自己的安慰剂。。。

作者: rzrljb 时间: 2022-6-26 21:41:24

我真不是孙红雷发表于 2022-6-26 21:12
我最多挺到10左右。。。租金一个周有个4000多左右。。。还有我老婆收入。。。实在撑不住，我会考虑降杠杆 ...

其实我不怕利息10，是怕10的时候我跟我老婆丢了工作，而且我租客也丢工作不交租了

作者: subrina02 时间: 2022-6-26 21:43:32

我真不是孙红雷发表于 2022-6-26 21:32
我自己家的granny flat也在租。。。是租6个。。。哈哈。。。

崩的太紧了，还是尽快卖掉一，两套降杠杆为上策。
资产增值快过成本投入加杠杆，反之赶紧去杠杆。

作者: espedd 时间: 2022-6-26 21:44:41

我真不是孙红雷发表于 2022-6-26 21:36
都是在投资过程中反省。。。只要有解决方案就好。。。人生就是遇到问题解决问题的过程中。。。我这10年不 ...

现在大家担心的不光是利率继续上升问题，而且杠杆多米诺效应。就是多杀多。有人愿意自降几十万求得脱身来保现金流。那也许都是明智之举。

我拿15年国内股灾举例就是本来以为完全不可能的2倍融资都可以被最后击破（我岳父就是如此。一夜回到解放前），都是忍到实在无法再忍。。。那些提前逃跑的都是庆幸之辈啊。。。。

目前房市看还没到这种情况。。未雨绸缪下并不是坏事。多手准备，应对自如。。

还是以前那句话，审时度势，否极泰来。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-6-26 21:46:47

rzrljb 发表于 2022-6-26 21:41
其实我不怕利息10，是怕10的时候我跟我老婆丢了工作，而且我租客也丢工作不交租了 ...

那到时候赔不赔钱都要割肉降杠杆喽。。。哈哈。。。这轮生存下来再说。。。好在我去年就资产重组弄了两个mortgage free。。。别管到时候能卖多少钱吧。。。能活着是肯定的。。。最差情况下下个周期从4个开始滚。。。

补充内容 (2022-6-26 21:50):
看样子去年因为资产重组耽误3个月没买到是上天的安排。。。要不现在又多了要买房的100%贷款。。。

作者: rzrljb 时间: 2022-6-26 21:49:24

espedd 发表于 2022-6-26 21:44
现在大家担心的不光是利率继续上升问题，而且杠杆多米诺效应。就是多杀多。有人愿意自降几十万求得脱身来 ...

之前有个新闻，美国12套房子的房东破产，拿枪血洗教堂，就是租客不交租他还不上贷款房子都被法拍最后破产，房子还是08年后低点抄的底。现在其实最怕的不是利率高，是租客没工作不交租赖着，你房东毫无办法，如果房东自己工作也受影响，那连环法拍最后破产，非常惨

作者: Elddies 时间: 2022-6-26 21:50:51

rzrljb 发表于 2022-6-26 21:49
之前有个新闻，美国12套房子的房东破产，拿枪血洗教堂，就是租客不交租他还不上贷款房子都被法拍最后破产 ...

这种情况你可以就让政府给你交房租了，妥妥的每周都到账。

作者: espedd 时间: 2022-6-26 21:50:52

rzrljb 发表于 2022-6-26 21:41
其实我不怕利息10，是怕10的时候我跟我老婆丢了工作，而且我租客也丢工作不交租了 ...

你想的一点没错，并不是利息可怕，利息上涨只是个结果。得分析原因，并判断之后得各种结果
滞涨：经济萧条。。简单说就是现金为王，现金购买力大幅提升，大宗商品和不动产大幅贬值，企业为了保持流动性，减少非必要开支和投资行为。。那造成对老百姓结果，就是收入减少，被裁员。对于新西兰来说，移民大潮往澳洲流动。。租客群体减少。租金涨不动，空置期增加。。叠加利息长期高位。自己要不断倒贴，费钱费力费精神，身心疲惫。。。割肉亏本卖也许都卖不掉。。。不动产。。。流动性差。不然叫啥不动产呢。。。。
压垮骆驼的绝对不是利息。。而且身心健康。。。。。

作者: rzrljb 时间: 2022-6-26 21:51:25

我真不是孙红雷发表于 2022-6-26 21:46
那到时候赔不赔钱都要割肉降杠杆喽。。。哈哈。。。这轮生存下来再说。。。好在我去年就资产重组弄了两个 ...

我本来想卖一套投资降杠杆，结果也没卖掉，现在硬顶，希望工作不要受影响，缓过来还是有机会的

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