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标题: 投资房报税求问 [打印本页]

作者: superppmm 时间: 2022-5-23 13:45:12 标题: 投资房报税求问

投资房在上个年度仅出租三个月，所以想自己试试报税。各种开销都很清楚，就是关于depreciation有些问题，请问大家：

1. pooled chattle价值需要自己逐项记录并查找当前市场价值吗？这个感觉有点难度。谁能大概给个范围，普通老房子的chattle大概什么价值，包括基本的灯具，窗帘，地毯，空调，洗碗机，炉灶等等。IRD的表里有一个例子，是chattle价值1万刀。这是个靠谱的guidance吗？还是说现在物价涨了，需要上调？

2. IRD的表里这个例子，chattle价值1万刀，按照40%来折旧，即4000刀。请问我这个房子仅出租3个月（一年的四分之一，25%），是不是还要再此基础上再乘以25%，即算1000刀？

望各位有经验的人士帮忙解惑，谢谢啊~~~

补充内容 (2022-5-23 13:50):
对了，如果房子是两夫妻joint owned的，是不是分别都要自己报一次税，然后各占50%的share？

作者: 南边球的熊 时间: 2022-5-23 13:54:04

找个会计吧朋友

作者: hj_win_1 时间: 2022-5-23 13:55:07

南边球的熊发表于 2022-5-23 13:54
找个会计吧朋友

+10086

作者: Elddies 时间: 2022-5-23 13:56:21

前房东购买的内容我没有算折旧，你有购买日期和购买凭证吗？

作者: Elddies 时间: 2022-5-23 13:57:32

这种重复又没有实际价值的就是应该找个会计帮你做，否则你今年做错了，明年还要出更多钱让会计给你做今年的

作者: uboat99 时间: 2022-5-23 19:33:43

一年$150+GST的事情，找个会计吧
会计fee可以算expense的，这个钱省下来也是交税，何必呢。

作者: kobemvp 时间: 2022-5-23 20:17:45

1，根据IRD的指引试着做呗，做不好再找人
2，对
3，对

作者: not419 时间: 2022-5-23 21:34:21

老九不是专业会计，但略知一二，仅供参考

你那个所有动产合并一起折旧就是Chattels (Pooled Depreciation)， DV method　是20%，　第二年在折旧后剩余的２０％。。。以此类推

如果仅出租３个月，就是四分之一。。。。等于$10000*20%*25% = $500, 作为你的expense　
剩余$9500 明年　如果出租１２个月，折旧　$9500 * 20% = $1900 作为你的expense 剩余$7600

房子是两夫妻joint owned的,没特别注明比例的话，各占50%。亦即你这个出租房的盈利或亏损的50%分到你夫妻个人所得税中。

作者: superppmm 时间: 2022-5-23 22:04:45

not419 发表于 2022-5-23 21:34
老九不是专业会计，但略知一二，仅供参考

你那个所有动产合并一起折旧就是Chattels (Pooled Depreciation) ...

非常感谢，说得非常清楚了！

作者: superppmm 时间: 2022-5-23 22:05:16

kobemvp 发表于 2022-5-23 20:17
1，根据IRD的指引试着做呗，做不好再找人
2，对
3，对

感谢回复！

作者: superppmm 时间: 2022-5-23 22:07:08

uboat99 发表于 2022-5-23 19:33
一年$150+GST的事情，找个会计吧
会计fee可以算expense的，这个钱省下来也是交税，何必呢。 ...

找会计这么便宜？我朋友说一年管理费要给几百刀，然后报税几百刀，加起来好几大百刀了。我想着房子就租了3个月，没必要花那么多钱，主要case太简单了。如果真的1，200刀能找会计解决，当然最好！

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-5-23 22:16:51

1. 现在没有pooled chattels这么一说了，需要逐个查depreciation value，如果查不到就用default
2. 需要1/4
3. 一般来说是5050，除非你有好的reason去解释，如果一切目的都是少缴税为目的，那么肯定是不行的。。。

补充内容 (2022-5-23 22:18):
补充第二条，如果你出租行为比如1个月没出租出去，然后第2个月租出去了，那么你可以按4个月算。。。也就是1/3

作者: 帝国小俊 时间: 2022-5-24 07:57:24

Elddies 发表于 2022-05-23 13:56
前房东购买的内容我没有算折旧，你有购买日期和购买凭证吗？

同意，购买的二手房自带的固定资产，不能提折旧

作者: superppmm 时间: 2022-5-24 10:34:23

我真不是孙红雷发表于 2022-5-23 22:16
1. 现在没有pooled chattels这么一说了，需要逐个查depreciation value，如果查不到就用default
2. 需要1/4 ...

谢谢红雷哥，明白了！

作者: superppmm 时间: 2022-5-24 10:36:04

帝国小俊发表于 2022-5-24 07:57
同意，购买的二手房自带的固定资产，不能提折旧

理论上是可以的，比如买房时候有明确的chattle价值，或者买房半年内请估价师评估chattle价值。只是现在买二手房一般没有明确的chattle价值，也很少人专门为了报税去找估价师评估而已。

作者: not419 时间: 2022-5-24 11:27:07

我真不是孙红雷发表于 2022-5-23 22:16
1. 现在没有pooled chattels这么一说了，需要逐个查depreciation value，如果查不到就用default
2. 需要1/4 ...

红雷弟，

下面文字是IR3r-2022 表的备注

Note 7 Depreciation on assets You may depreciate each item individually or pool some or all of the assets to calculate depreciation. Assets which can be pooled are those which:- - - are not used privately, and cost $5,000 or less, or have been depreciated so their adjusted tax value is $5,000 or less. Pool depreciation is calculated on the average pool value at a single rate using the DV method. The rate you must use for the pool is the lowest rate for an asset in the pool. Once you have included an asset in a pool you can segregate it only if you use the asset for private use. If you switch from the DV to the SL method for assets not pooled, calculate depreciation on the opening adjusted tax value instead of the original cost. To find the correct rate of depreciation for an asset, please see our depreciation rate finder at ird.govt.nz/tools-calculators

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-5-24 20:18:10

not419 发表于 2022-5-24 11:27
红雷弟，

下面文字是IR3r-2022 表的备注

这是商用的吧？民用的2011年之后不就废了吗？之后不就没pool一说了。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-5-24 20:21:21

superppmm 发表于 2022-5-24 10:36
理论上是可以的，比如买房时候有明确的chattle价值，或者买房半年内请估价师评估chattle价值。只是现在买 ...

正确。。。别忘了连车道都算chattles啊。。。

作者: not419 时间: 2022-5-24 22:47:03

我真不是孙红雷发表于 2022-5-24 20:18
这是商用的吧？民用的2011年之后不就废了吗？之后不就没pool一说了。。。

IR3r is for

residential property

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-5-24 22:57:07

not419 发表于 2022-5-24 22:47
IR3r is for

residential property

我之前还专门问了这个问题，我会计这么跟我说的。。。

补充内容 (2022-5-24 23:00):
我上次问还是2016年。。。这是最近改的还是一直这样，他告诉我2011年后不这样了。。。

作者: not419 时间: 2022-5-25 10:34:35

我真不是孙红雷发表于 2022-5-24 22:57
我之前还专门问了这个问题，我会计这么跟我说的。。。

补充内容 (2022-5-24 23:00):

应该一直这样吧，我们一直这样报的
注意<$5000

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-5-25 19:50:37

not419 发表于 2022-5-25 10:34
应该一直这样吧，我们一直这样报的
注意

我重新装修的，肯定大于5000了

补充内容 (2022-5-25 19:52):
高压热水炉，light fittings，厨房，厕所啥的都很贵。。。

作者: not419 时间: 2022-5-25 21:28:45

我真不是孙红雷发表于 2022-5-25 19:50
我重新装修的，肯定大于5000了

补充内容 (2022-5-25 19:52):

你凑啥热闹

人家说的是pooled chattels

你总值大于5000就分别折旧即可，

差不多啦

作者: yaochen100 时间: 2022-5-29 12:47:41

关于DEPRECIATION的问题回复如下：
1. 原则上每一件物品都要记录，否则DEPRECIATION RATE要按最低的来计算。
2. 对的。
如果是夫妻双方的，那每个人要按50%来申报。

作者: superppmm 时间: 2022-6-1 21:26:42

yaochen100 发表于 2022-5-29 12:47
关于DEPRECIATION的问题回复如下：
1. 原则上每一件物品都要记录，否则DEPRECIATION RATE要按最低的来计算 ...

加分感谢！
另外请问专业人士，请会计报税一年大概多少钱？

作者: yaochen100 时间: 2022-6-3 13:08:49

superppmm 发表于 2022-6-1 21:26
加分感谢！
另外请问专业人士，请会计报税一年大概多少钱？

300-500，看具体情况

作者: herbert_inz 时间: 2022-6-29 23:27:31

跟一个问题：
请问夫妻各占50%的情况，每个人IR3R 表格25 的Asset Cost 也是实际的一半吗（比如冰箱价格1500，每个人的cost是750吗）?
这样的好处是单件cost 1000以下算low value asset, 可以当年全额抵扣（不用每年折旧）https://www.ird.govt.nz/income-t ... aiming-depreciation

澳洲的许多网站提到折旧cost可以对半分，不知道新西兰是否一样？
https://www.bmtqs.com.au/maveric ... maximise-deductions

作者: maymaysg 时间: 2023-6-24 16:36:40

not419 发表于 2022-5-23 21:34
老九不是专业会计，但略知一二，仅供参考

你那个所有动产合并一起折旧就是Chattels (Pooled Depreciation) ...

请问自住房住了几年后改出租房，折旧怎么算？

作者: not419 时间: 2023-6-24 17:23:48

maymaysg 发表于 2023-6-24 16:36
请问自住房住了几年后改出租房，折旧怎么算？

折旧从该出租方哪天算呀，很容易理解

可以出租当天把Chattels 估价师估价

或者用你买的时候价格按资助年月折旧后的价格作为出租时的价格

作者: tyzdyz 时间: 2023-6-25 17:36:41

有推荐的会计师吗？

作者: maymaysg 时间: 2023-6-25 23:33:59

not419 发表于 2023-6-24 17:23
折旧从该出租方哪天算呀，很容易理解

可以出租当天把Chattels 估价师估价

当初没有找估价师评估。买了之后自己用了好几年，还能折旧吗？还有当初房子全部重装修的，除了电器，其它部分能折旧吗？比如地毯这些

作者: 鯇魚 时间: 2023-6-25 23:44:00

maymaysg 发表于 2023-6-25 23:33
当初没有找估价师评估。买了之后自己用了好几年，还能折旧吗？还有当初房子全部重装修的，除了电器，其它 ...

可以，你告诉估价师房子年份和出租日期，估价师直接给你全部从出租那天估好还会给你两个算法分别百分比是多少，你自己爱用哪个就用哪个，持续用同一种即可，因为两个方法计算基数不同。

补充内容 (2023-6-25 23:45):
有翻新的物品的，你把价格和购买日期告诉估价师，他们会考虑进去。

作者: maymaysg 时间: 2023-6-26 08:30:17

鯇魚发表于 2023-6-25 23:44
可以，你告诉估价师房子年份和出租日期，估价师直接给你全部从出租那天估好还会给你两个算法分别百分比是 ...

请问有估价师推荐吗？他们怎么收费？

作者: 鯇魚 时间: 2023-6-26 10:49:14

maymaysg 发表于 2023-6-26 08:30
请问有估价师推荐吗？他们怎么收费？

我在惠灵顿。不过奥克兰应该也有很多啦

就访问一次然后出个报告。大概四五百

作者: hellohavefun 时间: 2023-7-5 08:24:50

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