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标题: 众筹房产开发项目 211216A [打印本页]

作者: 天维投资 时间: 2021-12-16 15:20:06 标题: 众筹房产开发项目 211216A

本帖最后由天维投资于 2021-12-16 17:16 编辑

众筹投资项目（有关新分类众筹投资的详细信息请参看置顶公告，投资有风险，入市需谨慎）

发布编号： 211216A
投资方向：房产开发
项目区位： Great North Road, Henderson，Auckland
建筑方式：联排及公寓
占地面积： 900-1000平米
融资方式：项目股权众筹
融资总金额： 100万纽元
最小投资金额： 5-10万纽元
融资开始时间： 2022年2月
项目完工时间： 12-18个月
项目准备状况：已有BC/RC
预期收益区间： 10-15%

对上述项目有投资兴趣的请直接在本帖下方回贴，并点击左侧“发消息”联系贴主，或直接电邮到elton.liu@skykiwi.com 报名索取项目详细资料（请写明发布编号）。

天维网与拥有新西兰众筹牌照的金融机构Collinson合作提供信息发布平台，仅对信息内容做简单必要审核，但仍旧无法确保信息和收益的真实性，投资者需自行了解项目细节并自行作出判断，对此天维网不承但任何相关责任。

作者: 一缕烟丝 时间: 2021-12-16 15:39:46

应加上投资有风险，入市需谨慎

作者: hj_win_1 时间: 2021-12-16 15:44:44

现在都这么玩了吗？

作者: songinator 时间: 2021-12-16 15:55:37

有金融监管吗？

作者: liushuang 时间: 2021-12-16 15:57:20

应该放到房屋交易版吧

作者: 天维投资 时间: 2021-12-16 16:07:49

songinator 发表于 2021-12-16 16:55
有金融监管吗？

有监管的，正式的众筹牌照。

作者: 是个狼灭 时间: 2021-12-16 16:08:01

应该是有第三方监管，这么多人参与，还能分到钱么

作者: 天维投资 时间: 2021-12-16 16:11:37

是个狼灭发表于 2021-12-16 17:08
应该是有第三方监管，这么多人参与，还能分到钱么

分配的方式，可以是分钱，也可以是实物分配，也就是每笔投资是对应具体未来建成的房子。

作者: linjiawei0108 时间: 2021-12-16 16:25:15

等投完钱半年后发现天维网打不开了。。。。。。

作者: 新马甸甸 时间: 2021-12-16 16:35:12

这是不是之前融不到资了所以开始想办法众筹？

作者: 天维投资 时间: 2021-12-16 16:48:48

linjiawei0108 发表于 2021-12-16 17:25
等投完钱半年后发现天维网打不开了。。。。。。

哈哈，欢迎您参加天维20周年活动 http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=4076002

作者: liushuang 时间: 2021-12-16 17:10:02

建筑商在银行贷不到款想到了韭菜

作者: stnz 时间: 2021-12-16 17:16:00

天维投资发表于 2021-12-16 17:07
有监管的，正式的众筹牌照。

Put your licence here with number.

作者: liushuang 时间: 2021-12-16 17:20:30

建筑商规避了mortgagee sale的风险，风险全部转嫁给了韭菜

作者: cngdgz 时间: 2021-12-16 17:32:28

有效益当然好，钱来之不易，小心打水漂

作者: 天维投资 时间: 2021-12-16 17:32:57

stnz 发表于 2021-12-16 18:16
Put your licence here with number.

You can google Collinson Crowdfunding to got those information.

作者: 天维投资 时间: 2021-12-16 17:47:12

本帖最后由天维投资于 2021-12-16 18:49 编辑

liushuang 发表于 2021-12-16 18:32

看过内容全部是涉及宣传虚拟币，和众筹没有任何关系，虚拟币属于FMA最新界定的高风险项目，需要满足严格的监管要求才能传播相关信息，与本版房产众筹无关，违反版规，做相关删除处理。

作者: liushuang 时间: 2021-12-16 19:14:30

我发的是一个知名虚拟币打新平台，我认为众筹房产开发一样是高风险项目

你按照版规删帖我没有异议

补充内容 (2021-12-16 20:15):
回复17楼

作者: vodafone2degree 时间: 2021-12-16 20:43:45

一百万随便找个靠谱的朋友就搞定了吧，还需要众筹？

作者: auckland.clark 时间: 2021-12-16 20:48:55

不会最后变成建房成本高于市场售价吧？

作者: 是个狼灭 时间: 2021-12-17 07:59:43

liushuang 发表于 2021-12-16 18:10
建筑商在银行贷不到款想到了韭菜

现在二级三级子弹也不够了

作者: 新马甸甸 时间: 2021-12-17 10:06:09

是个狼灭发表于 2021-12-17 08:59
现在二级三级子弹也不够了

是，现在金融公司也没钱可贷了

作者: 天维投资 时间: 2021-12-17 10:41:33

本帖最后由天维投资于 2021-12-17 11:58 编辑

liushuang 发表于 2021-12-16 20:14
我发的是一个知名虚拟币打新平台，我认为众筹房产开发一样是高风险项目

你按照版规删帖我没有异议

众筹房产开发，得到的是对应着项目开发公司的股权。而一个具体项目的开发公司是有具体土地等资产对应的，而投入的钱，则是用于建房，也就是投入的所有的资产都是看得到的，未来也是相对明确的。这显然要比什么都摸不到的虚拟币要安全许多，甚至比不知道具体投向的所谓房地产基金公司都要安全。

这也是新西兰FMA金融管理局，在2周前发布最新的金融监管指引中，把虚拟币归为高风险并新增强监管要求，维持不特定指向具体标的物的产业（包括地产）基金作为中风险，但把众筹从中风险降低为低风险的原因。

作者: liushuang 时间: 2021-12-17 11:55:46

天维投资发表于 2021-12-17 11:41
众筹房产开发，得到的是对应着项目开发公司的股权。而一个具体项目的开发公司是有具体土地等资产对应的， ...

我认为风险高低应该拿数据说话，我发的虚拟币打新平台的数据是公开的，该平台列出了20个打新项目，其中有18个项目盈利，2个项目亏损

你发的众筹投资项目有多少盈利多少亏损

作者: liushuang 时间: 2021-12-17 11:59:09

是个狼灭发表于 2021-12-17 08:59
现在二级三级子弹也不够了

房地产大跃进的感觉

作者: hj_win_1 时间: 2021-12-17 16:26:21

二级银行，暂停接受新贷款；金融公司严格贷款条件，调高利率。。。是哪个建商啊？新成立的？找金融公司贷款都比众筹便宜啊。。。所以感觉很不靠谱啊。。。别投了钱，建不起来，或者最后卖价扣完税还不够成本的。。。老板自己倒发不少工资跑路。。。

作者: angelee123 时间: 2021-12-17 16:30:30

hj_win_1 发表于 2021-12-17 17:26
二级银行，暂停接受新贷款；金融公司严格贷款条件，调高利率。。。是哪个建商啊？新成立的？找金融公司贷款 ...

老板的收益先锁定了

工资只是小头

作者: auckland.clark 时间: 2021-12-17 16:41:14

hj_win_1 发表于 2021-12-17 17:26
二级银行，暂停接受新贷款；金融公司严格贷款条件，调高利率。。。是哪个建商啊？新成立的？找金融公司贷款 ...

地是老板的，老板可以把地价高估，压榨建房利润啊。

作者: liushuang 时间: 2021-12-17 17:39:10

天维投资发表于 2021-12-17 11:41
众筹房产开发，得到的是对应着项目开发公司的股权。而一个具体项目的开发公司是有具体土地等资产对应的， ...

众筹房产开发，只是买了一部分股权，风险应该等同于买股票

补充内容 (2021-12-17 18:51):
风险应该高于股票，上市公司还需要审批，建筑公司可以随便开

补充内容 (2021-12-17 19:18):
其实就是在给开发商提供无息贷款，而且不保本

补充内容 (2021-12-17 19:33):
可否发一下“新西兰FMA金融管理局，在2周前发布最新的金融监管指引中，但把众筹从中风险降低为低风险”的原文链接

作者: Lease 时间: 2021-12-17 17:59:52

呵呵，这种东西，房价持续上涨的话，什么都好说。投资者真的有可能收益不菲.

可如果房价下跌呢？现在大概率房价是要下跌哦.

作者: rzrljb 时间: 2021-12-17 18:04:21

突然想起来那些投资nido的，好像也是民间众筹了不少钱

作者: liushuang 时间: 2021-12-17 20:32:02

天维投资发表于 2021-12-17 11:41
众筹房产开发，得到的是对应着项目开发公司的股权。而一个具体项目的开发公司是有具体土地等资产对应的， ...

“Equity crowdfunding is risky.

Issuers (companies issuing shares) using Collinson Crowdfunding ’s facility include new or rapidly growing ventures. Investment in these types of businesses is very speculative and carries high risks.

You may lose your entire investment, and must be in a position to bear this risk without undue hardship. ”

Collinson Crowdfunding 网站上每一个offer都有这段话，人家自己也说是高风险呀

作者: liushuang 时间: 2021-12-18 09:49:52

auckland.clark 发表于 2021-12-17 17:41
地是老板的，老板可以把地价高估，压榨建房利润啊。

地是老板的话，这就是个leasehold项目了吧

补充内容 (2021-12-18 10:54):
开发商出地，韭菜出资盖房

作者: liushuang 时间: 2021-12-18 10:08:12

Lease 发表于 2021-12-17 18:59
呵呵，这种东西，房价持续上涨的话，什么都好说。投资者真的有可能收益不菲.

可如果房价下跌呢？现在 ...

这种众筹方式开发商不承担任何风险，韭菜承担全部风险，地是开发商的

作者: auckland.clark 时间: 2021-12-18 10:14:58

liushuang 发表于 2021-12-18 10:49
地是老板的话，这就是个leasehold项目了吧

补充内容 (2021-12-18 10:54):

不是leasehold。

地权是老板的，他在众筹建房的现金，可以把地价高估（占不合理的比例），用他贷款买地的利润优势来挤压现金建房的利润。

作者: liushuang 时间: 2021-12-18 10:28:23

auckland.clark 发表于 2021-12-18 11:14
不是leasehold。

地权是老板的，他在众筹建房的现金，可以把地价高估（占不合理的比例），用他贷款买地 ...

好的明白

如果在规定时间内没有建成，可以拍卖老板的土地偿还本金吗

作者: auckland.clark 时间: 2021-12-18 10:32:01

liushuang 发表于 2021-12-18 11:28
好的明白

如果在规定时间内没有建成，可以拍卖老板的土地偿还本金吗

哈哈，你想多了。

如果老板贷款买了原来的旧房子，那么这个地权是抵押在银行的，和众筹现金建房的人没有一分钱的关系。

作者: lovehdchina 时间: 2021-12-18 10:51:30

这种众筹风险太大了，之前投过这种类似的开发，整天变计划，工程进度非常拖拉，天天遇到新的难题，拖个1年半载的度日如年，而且开发商那边操作不透明，根本就是闭着眼睛投资，这种风险还是需要投资人理性评估。

作者: lovehdchina 时间: 2021-12-18 10:55:58

最关键的是要看合同，看里面有没有条款说明如果项目没如期完成，开发商如何赔偿。

作者: liushuang 时间: 2021-12-18 11:00:16

auckland.clark 发表于 2021-12-18 11:32
哈哈，你想多了。

如果老板贷款买了原来的旧房子，那么这个地权是抵押在银行的，和众筹现金建房的人没有 ...

好的明白

希望楼主再来说说众筹是怎么个低风险

作者: auckland.clark 时间: 2021-12-18 11:03:15

liushuang 发表于 2021-12-18 12:00
好的明白

希望楼主再来说说众筹是怎么个低风险

你怎么跟楼主杠上了，他是天维的人呐，这不是你的风格啊？

作者: liushuang 时间: 2021-12-18 11:17:16

auckland.clark 发表于 2021-12-18 12:03
你怎么跟楼主杠上了，他是天维的人呐，这不是你的风格啊？

我在帮楼主的广告帖顶贴呀

既然把广告帖发到讨论版，就应该让大家讨论明白，你说是不

我认为众筹建房是高风险投资，根本没有任何保障

作者: liushuang 时间: 2021-12-18 11:19:59

lovehdchina 发表于 2021-12-18 11:51
这种众筹风险太大了，之前投过这种类似的开发，整天变计划，工程进度非常拖拉，天天遇到新的难题，拖个1年 ...

谢谢你的分享

作者: liushuang 时间: 2021-12-18 11:21:20

lovehdchina 发表于 2021-12-18 11:55
最关键的是要看合同，看里面有没有条款说明如果项目没如期完成，开发商如何赔偿。 ...

是的，至少要保本，不然怎么能算低风险

作者: Lease 时间: 2021-12-18 11:26:47

auckland.clark 发表于 2021-12-17 17:41
地是老板的，老板可以把地价高估，压榨建房利润啊。

不大可能，地是有市场价的，即便开发商想要高估，活动的空间也不会很大.

作者: liushuang 时间: 2021-12-18 11:34:44

hj_win_1 发表于 2021-12-17 17:26
二级银行，暂停接受新贷款；金融公司严格贷款条件，调高利率。。。是哪个建商啊？新成立的？找金融公司贷款 ...

众筹不需要金融公司的风险评估，众筹机构只是一个中介也不承担责任

作者: 剑客浪心 时间: 2021-12-18 13:00:16

屎盖开始炒房了，屎盖开始炒房了！

作者: auckland.clark 时间: 2021-12-18 15:00:19

Lease 发表于 2021-12-18 12:26
不大可能，地是有市场价的，即便开发商想要高估，活动的空间也不会很大. ...

是啊，地价按市场价估啊，并且估价师有上下10%的浮动权限。物业附近参考的房价（地价）的信息，都是滞后2--3个月的，元旦后估价，会是最近最好的估价了。

另外，分割地建房赚钱多的主要原因，就是赚的地的差价。地的利润被拿走了，现金建房的利润自然就少了。

作者: Lease 时间: 2021-12-18 16:19:10

auckland.clark 发表于 2021-12-18 16:00
是啊，地价按市场价估啊，并且估价师有上下10%的浮动权限。物业附近参考的房价（地价）的信息，都是滞后2 ...

众筹项目的 offer document里面，都有财务预测，即地的成本，加上预估的建筑成本以及预估的销售价格。这地的成本里面已经含了开发商的溢价. 这种众筹基本上都是开发商几个月或者一年前买的地. 假设是一年前买的地，那么一年后涨20% 是合理的，但涨100% 就不合理了. 假设开发商一年前是100万买的地，那么他在offer document的财务预测写120万，那这样潜在的投资者不会觉得有问题，因为这块地一年前的成交价是可以查到的，现在一年后涨到120万， OK的。然后再看预测的建筑成本和销售价格，如果投资者觉得这财务预测可以接受的话，那么他们就会选择投资，未来项目完成后，只要建筑成本与预估的差不多，销售价格达到或超出预估价格的话，那么投资者就会得到预期的投资回报.

也就是说，如果投资者在评估此项目的时候，开发商已经把他的土地利润算进去了，开发商不可能再有额外的土地利润. 投资者是在知道开发商有土地利润的情况下，再看投资回报是否可以接受.

作者: auckland.clark 时间: 2021-12-18 17:38:06

Lease 发表于 2021-12-18 17:19
众筹项目的 offer document里面，都有财务预测，即地的成本，加上预估的建筑成本以及预估的销售价格。 ...

兄弟啊，这个地是分割的，一块大地分割成多个独立产权的小地，建的是联排，不是独立屋。主要利润是在地价里拿走了。
当然，众筹或者其他合伙，都是有相对完善的书面合同的。

作者: Lease 时间: 2021-12-18 18:04:56

auckland.clark 发表于 2021-12-18 18:38
兄弟啊，这个地是分割的，一块大地分割成多个独立产权的小地，建的是联排，不是独立屋。主要利润是在地价 ...

当然知道啦，我的意思是，开发商在offer document里面，已经把他自己的土地利润算在里面了，投资者是在此基础上，来评估这个项目的回报自己是否可以接受.

我举个简单的例子。开发商花100万买了地，要分割成4块建4套排房，建造成本假设200万他要众筹，那么他在众筹文件里，对每个房做了财务预测，每个房的实际成本为75万((100+200)/4), 但他在财务预测里，把土地价格上调了20%，即120万，这样账面上每幢房的成本变成了80万((120+200)/4），他预测该项目的销售为400万，那么账面利润为400-320=80万，这80万的利润由投资者根据投资比例来分，但实际上开发商在这中间是多赚了20万的土地利润. 但这20万赚的并不离谱，因为他只是溢价了20%.

但如果这个开发商把土地成本写成了200万，那么只要投资者做过 due dilligence的话，是不会参与该项目的.

作者: auckland.clark 时间: 2021-12-18 18:29:49

Lease 发表于 2021-12-18 19:04
当然知道啦，我的意思是，开发商在offer document里面，已经把他自己的土地利润算在里面了，投资者是在 ...

这个是个死循环，谈不拢。
开发商会认为：建房资金年度20--25%的利润就不错了，房子的利润主要是地和前期工作带来的。
现金参与者会认为：房子的利润主要是现金带来的，会仿照周围独立屋那样合算，否则你也不会众筹啊。

作者: Lease 时间: 2021-12-18 20:13:04

auckland.clark 发表于 2021-12-18 19:29
这个是个死循环，谈不拢。
开发商会认为：建房资金年度20--25%的利润就不错了，房子的利润主要是地和前期 ...

对于开发商而言，众筹是 the last thing they want to do. 但凡他们有其他途径得到资金，绝不会去众筹。众筹多烦呢.

实在没办法了只能走众筹这条路.

我所接触到的这几年几次众筹，开发商为了避免麻烦，基本上在土地利润方面在众筹前会请独立估价师来估价，以这估价为标准来准备众筹文件，而独立估价师的估价肯定是接近市场价的。所以开发商的土地利润基本上就在10-20%之间.

所以参与众筹的风险并不在于开发商榨取土地利润，这部分利润实际上可以说是公开信息. 主要风险在于建筑成本的不可控性和未来销售价格的不确定性. 不过过去几年参与众筹的投资者都比较满意，因为销售价格基本上都超出预期.

作者: 天维投资 时间: 2021-12-19 14:00:38

本帖最后由天维投资于 2021-12-19 15:28 编辑

auckland.clark 发表于 2021-12-18 19:29
这个是个死循环，谈不拢。
开发商会认为：建房资金年度20--25%的利润就不错了，房子的利润主要是地和前期 ...

谈肯定是可以谈得拢的，否则就不会有成功的众筹项目了。过去几年做过的众筹不少的，有含回购协议的，有做实物最后分配的，都是风险和收益的的平衡。
毕竟众筹的底层就是合伙做生意，如果1个人和另一个人合作，肯定也是按手里的资产的入股时候的当前价值来入价折算股份的。本质上，这些都是大股东和众筹小股东之间的谈判，比如一个股份预期给出20%，另一个预期给出15%或者10%，但各自的Terms也就是交易条件肯定是不同的，风险不同，收益不同，取决于具体项目。

作者: 天维投资 时间: 2021-12-19 14:05:55

auckland.clark 发表于 2021-12-18 16:00
是啊，地价按市场价估啊，并且估价师有上下10%的浮动权限。物业附近参考的房价（地价）的信息，都是滞后2 ...

如果要赚周期的钱，那么就是讨论房价涨跌，这个就涉及到多种因素。但开发建房的利润基本还是可以是维系的。比如前几年市场淡也有众筹成功的，原来预期赚开发的部分10-20%的利润而已，结果最后大涨赚大发的不少的。

另外众筹项目投向的方向，可以是多种的，比如众筹买地等升值，众筹买房等升值，众筹开发则是赚建房和土地2样。

作者: 天维投资 时间: 2021-12-19 14:15:32

auckland.clark 发表于 2021-12-18 11:32
哈哈，你想多了。

如果老板贷款买了原来的旧房子，那么这个地权是抵押在银行的，和众筹现金建房的人没有 ...

这个每个项目都不同的，比如 1个项目，土地价值120万，有贷款70万，净值就会是50万，然后众筹时候，既可以拿50万来说事情，也可以拿120万来说事情，涉及到土地贷款的成本是不是计算进入，也涉及到债务等是如何处理。
众筹本质是合作做生意，东西是透明的。

作者: 天维投资 时间: 2021-12-19 14:21:03

本帖最后由天维投资于 2021-12-19 15:31 编辑

Lease 发表于 2021-12-18 21:13
对于开发商而言，众筹是 the last thing they want to do. 但凡他们有其他途径得到资金，绝不会去众筹 ...

Lease经验老道，赞一个。

本质上，众筹项目是合作做生意，所以资产价值多少，怎么做股份分配，风险如何承担，这些都是可以估价，可以穿透，基本都是明牌。其他的周期如何，涨跌如何，都是要自己判断未来会如何。

另外，众筹也可以有实物分配模式，比如一份股份对应一个具体的房子，那么就是在投入时候，便会锁定未来所建成的房子的转售价格和时间，这样等于更多东西是提前锁定的。但最终房子涨跌和什么时候能建成等，则是需要自己去判断的事情。

作者: 天维投资 时间: 2021-12-19 14:43:15

2天没有来，很多回帖，谢谢各位，下周开始放假，可能间歇回来回复。

对于众筹的风险，经过上面多位的讨论后，已经很清楚了，风险是清楚明白的，但胜在看得清摸得到。当然收益也看得到，之前2年还有众筹大麻的项目，最后结果是成功了，还直接在今年在新西兰股市上市成功了，每个参与的人投资额一些，结果都大发了。只是这里是一个专门处理房地产合作这样的众筹模式的地方。

本质上，众筹投资就是合伙做生意，合伙做生意的风险该有的都会有。但房地产应该算得上是比较透明的，资产基本都看得清楚的，土地有估值，建筑有合约，未来的收益如何相对别的东西容易穿透。

还有一些实物分配的例子，众筹生产东西的例子见得多，比如众筹某个新产品，最后每个人会得到一个新产品等。同样，房产也有实物分配的，比如每几份投资对应于一套建成的房子等等，用于规避不透明和锁定收益。

另外，还可以：众筹买地等开发，众筹买房收租金，众筹买旧房大地分割卖出，众筹开发自家老房子割成N个，等等等等。。。。

作者: auckland.clark 时间: 2021-12-19 16:34:55

天维投资发表于 2021-12-19 15:00
谈肯定是可以谈得拢的，否则就不会有成功的众筹项目了。过去几年做过的众筹不少的，有含回购协议的，有做 ...

看见你这个ID，就想起了房哥房妹。

作者: 棒棒龟 时间: 2021-12-19 22:08:22

都是印度人玩剩下的。。。

作者: 大D 时间: 2021-12-20 01:48:07

棒棒龟发表于 2021-12-19 23:08
都是印度人玩剩下的。。。

印度人脑洞真的大，前两天看到各种网络面试枪手替答，候选人只好对口型

建筑公司很多都是一个项目建一个公司，等项目结束公司就关了，有什么master builder也不管用根本找不到人

作者: hj_win_1 时间: 2021-12-20 09:25:44

首先最重要一点就是地的价格是否已经定好价格最进帐了？是按照成交价入账还是评估价入的帐？

作者: Lease 时间: 2021-12-20 10:15:14

hj_win_1 发表于 2021-12-20 10:25
首先最重要一点就是地的价格是否已经定好价格最进帐了？是按照成交价入账还是评估价入的帐？ ...

请参看我51楼的回复.

作者: hj_win_1 时间: 2021-12-20 10:17:50

Lease 发表于 2021-12-20 11:15
请参看我51楼的回复.

嗯，土地成本有很大的操作空间，一开始就不是在对等的地位

作者: Lease 时间: 2021-12-20 10:22:55

hj_win_1 发表于 2021-12-20 11:17
嗯，土地成本有很大的操作空间，一开始就不是在对等的地位

不会有“很大”的操作空间，因为这块地最新（开发商买的）的成交价是可以查到的，目前的对这块地的市场价也是可以评估的. 所以开发商对地的利润只要投资者稍微做点功课，就可以知道.

投资者需要评估的是，在地的价格已经入账并且该数字不变的情况下，投资回报是否可以接受.

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