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标题: 未来房价怎么涨，是一道简单的逻辑题 [打印本页]

作者: ButterflyWing 时间: 2021-11-19 12:25:53 标题: 未来房价怎么涨，是一道简单的逻辑题

未来房价怎么涨，是一道简单的逻辑题

如果有一对Couple,首房买家，首付20万纽币，假如他们俩的收入都很OK，那么，在10%首付的情况下，应该最多可以买到200万的房子。如果想贷款压力小一些，那么估计居中价位应该是在150万。

但是现在银行卡紧放贷，他们的贷款受到影响，20万纽币，变成了20%的首付，那么这样算，买房预算基本上就是100万封顶了。如果亲戚/朋友/爸妈能够借调个5万纽币，那么预算会在125万。

除非能借到10万纽币，凑齐30万，才能保持150万的预算不受影响。但是这个是一个很大的不确定因素。

所以现在，基本上就可以肯定，这对Couple的买房预算，是100-125之间，在新政情况下。

当然，这里还有一个前提，就是他们的收入很OK，DTI对他们的贷款计算无影响。

对于一些收入比较有限的小家庭，即使能借调到5-10万，因为DTI的原因，可能最后预算最多也就是100万左右。

如果他们买房，那么在100-125之间，选择非常有限：

1. UNIT，即使是中区的UNIT这个预算拿下并不是太困难

2. Apartment,这个完全是个人选择

3. TerraceHouse, 一些中等的区，三房新建 Terrace House, 这个价位还是可以找的到的

4. CrossLease, 比 Terrace House多一些院子空间，但是同时受限于邻居。Terrace House 新，Cross Lease 地大一些。（Cross Lease 用材和建造质量会好一些，Terrace House 10年以后漏不漏水，谁也不知道。。。）

5. FreeHold House, 这个价格，只有南区能找到了，还得别遇上开发商和你抢

也就是说，大部分常见的首房买家（非土豪或者二代）的买房选择，就是上面5项。

UNIT 和 CROSS LEASE 都是老房子，建造数量有限，出货数量也有限。

Apartment 不讨论，完全个人选择。

南区 FREEHOLD,看运气。

那么最稳妥，而且最能增加市场供给的，就是 Terrace House 了。

Terrace House是需要推倒旧房子来释放土地资源的。

旧房子是开发商买的，有成本。现在 AVONDALE 那边的联排三房 TERRACE HOUSE 喊价118万+。 PAKURANGA，占地面积超级小的鞋盒三层，三房，喊价120万+。

像一树山，EPSOM 这边的 Terrace House 不在此价格范围内。

现在拿着125的预算还是可以有些选择空间的。

但是对于那些卡死在100万的小家庭怎么办？

也有5 个选择：

1. 中等区的UNIT 2房, 当然，这得看能不能碰到，能不能买下，对于屋况特别好，地点极佳的，2房这个价格也悬

2. 南区3房 Cross Lease

3. Terrace House, 鞋盒2房，例如 AVONDALE 或者 PAKURANGA

4. Terrace House, 3房，南区

5. Apartment, 个人选择，不评论

就像前面已经说过的，最能增加市场供给的，就是 Terrace House 了。

没娃，没老人一起住的，两房完全没问题。

但是不是所有首房买家都能塞的进两房。家庭人口多的，1-2个娃，中国家庭还有1-4个不等的老人，买3房就是刚需了。

而且这两年因为疫情，生娃的特别多。

那么选择就只剩下南区 TerraceHouse 3房。

当然，你也可以说你不买，观望，等腰斩。

那么我们从不买的情况分析:

1. 20万，按照一年定期存款利率1.65来算，每周利息63块钱，（税前），交完税，还有40块多一点。（如果按39%的税率，那就是不到40块）

2. 房租，按市场均价 650/周

3. 650-40= 610 元

4. 如果买100万的房，贷款80万，利率按4算，每周615利息

5. 615-610= 5 元，每个星期多付5元，可以住自己的房子，房子增值是自己的

6. 如果买房，利率按5算，每周769利息

7. 769-610= 159 元，每个星期多付159元，可以住自己的房子，房子增值是自己的

8. 如果买房，利率按6算，每周923利息

9. 923-610= 313 元，每个星期多付313元，可以住自己的房子，房子增值是自己的

10. 313* 52 = 16280，也就是说，即使利率按6算，和租房比，你每个星期多支出的是16280元/年。如果你房子增值超过这个幅度，那就是赚的。

11. 一百万的房子在平稳时期，每年增值是3-5%，那么保底说，每年增值3万是有的。将近是16280的一倍。

12. 你或许不把20万存银行，跑去做别的理财，可能赚，可能亏。毕竟，没人说自己理财能100%赚钱，除了旁氏骗局以外。

现在全球都在经历膨胀，所以钱是贬值的。

愿意选择拿着钱看它贬值也要咬牙租房等崩盘是个人选择。

至于是崩盘先来到，还是钱先变成民国钞票，谁也不知道。

毕竟现在这个世界太疯狂。

我本来没必要嘚啵这么多的。

但是作为首房买家，很多人可能理不清这些。

我特别感谢论坛前辈们的曾经的指教，所以现在回馈，来说两句。

这是我2021年最后的一个贴了。

2022或许就专注于潜水了。

祝大家居者有其家。

补充内容 (2021-11-19 12:28):
格式整理了好久，但是发出来还是有些空格被压缩没了，凑合着看吧。

补充内容 (2021-11-19 13:09):
已经写的很清楚了，所以本帖就不回帖啦，仁者见仁，智者见智吧

补充内容 (2021-11-19 18:03):
因为房租是消耗掉的，所以与之相应的是利息本身，而不是本息。所以在计算公式里，只放了房租本身和利息的对比，而不是房租和本息的对比

补充内容 (2021-11-19 18:13):
该说的话都说完了，时间是最好的试金石，2024，谜底就会揭晓。

作者: 狼宝 时间: 2021-11-19 12:30:31

所以以后是联排的天下？

作者: 玲珑冰块 时间: 2021-11-19 12:30:45

感觉太真实了作为首套买家真的是这样不是家家都有矿或者高工资啊希望大家都能安居乐业～

作者: 261874939 时间: 2021-11-19 12:34:35

自住刚需怎么都要冲。。。

投资的话需谨慎，现在都这么贵都能出手那证明钱没地方放，有钱人请随意继续买入。还是看涨，16.5w红利都看不懂真就别碰投资这块了。

完。

作者: anzbank 时间: 2021-11-19 12:37:11

21-35岁的年轻低端菜鸟应该彻底离开奥踢阿罗阿

作者: 玲珑冰块 时间: 2021-11-19 12:37:41

261874939 发表于 2021-11-19 12:34
自住刚需怎么都要冲。。。

投资的话需谨慎，现在都这么贵都能出手那证明钱没地方放，有钱人请随意继续买入 ...

涨了半天谁来接盘～ 16.5也都是刚需首套房能负担能力就这么多涨了半天谁来买... 投资人之间互相击鼓传花罢了...

作者: Sky-Police 时间: 2021-11-19 12:38:03

分析啥都没用，大家都是天天被玩儿。上面的人需要啥就忽悠你去干啥，谁会管你那么多。。你咋算都没用。

现在上面吹啥风你就跟着走，降息印钱就是想刺激你买，升息然后又一堆限制就是告诉你可以停停了。房子值多少钱，自己能负担得起多少钱想想清楚就行了，没条件硬上出事儿了，他们会说你看我警告你了不是我的错。。。反正咋样他们都会让你觉得是你的错的。

这种事儿玩儿好了他们挣得多，玩儿崩了有普通人给垫着，伤不到他们半分。

作者: chrise 时间: 2021-11-19 12:39:19

懂这道理的都早早买房了，现在没买的应该是在等腰斩的，如果是自住只要大帐一算，再怎么涨只要自己能负担都应该早下手买。

补充内容 (2021-11-19 12:40):
在自己能负担的范围内有什么房子买什么房子，先住到自己买的房子里才能开始存钱省钱。要不都被房租剥削去了

作者: alike0932 时间: 2021-11-19 12:39:33

楼主文章里有理由，分析的条理清晰，比那些上来就喊“腰斩，崩盘”的喊口号帖子好多了，希望以后别潜水继续灌水，论坛里需要你这样的网友

作者: angelee123 时间: 2021-11-19 12:40:43

赶紧崩盘吧，我都答应我闺女再给她搞两套房子了

再这么涨，我得工作到多大才行

作者: longwang 时间: 2021-11-19 12:43:27

分析的很到位，只是覺得首次買家倒可以等等，感覺你說的首次買家可買的5类房產都不太保值，不一定有每年3%～5%的升幅，一旦市場不好，這類房產下滑最大。

作者: Fishing-man 时间: 2021-11-19 12:46:33

玲珑冰块发表于 2021-11-19 12:37
涨了半天谁来接盘～ 16.5也都是刚需首套房能负担能力就这么多涨了半天谁来买... 投资人之间互相击鼓 ...

谁说的至少16万移民里的华人购买力很强。首套房230万以上的预算的人多的是，好多人钱已经转过来了，银行预批也准备好了，就等签证啦。16万有5万华人的话平均需要购买一套自住房再加3套投资房，你算算房子缺口有多大。

作者: zhong5487 时间: 2021-11-19 12:46:33

angelee123 发表于 2021-11-19 12:40
赶紧崩盘吧，我都答应我闺女再给她搞两套房子了

再这么涨，我得工作到多大才行 ...

现在就有掉的趋势了，去看看最近大脚家的拍卖，还有奥克兰拿出来卖的盘就知道，说那么多没用，关键是，有钱你觉得合适你就买，至于什么时候入手，自己观察一下市场，你自己觉得合适的时候就好了

作者: 商科即是工地 时间: 2021-11-19 12:49:16

贷款额度拉满极大压低自己生活质量来买一个每时每刻都做梦都想升级搬走的房子

奥克兰买房
唯一的好处就是下一波牛市可以多出十万几十万的纸面财富哈哈嘻嘻

作者: 201010 时间: 2021-11-19 13:02:34

地小点的freehold的house呗。

作者: 吃草的狮子 时间: 2021-11-19 13:03:06

大家都是眼大肚皮小

上来就要好区好房，然后抱怨买不起

奥克兰往南九十，一百多万的全新两房，三房选择不少。

作者: jamesgu 时间: 2021-11-19 13:04:38

现在银行允许支只付利息吗？

作者: 吃草的狮子 时间: 2021-11-19 13:05:50

jamesgu 发表于 2021-11-19 13:04
现在银行允许支只付利息吗？

据我所知已经不允许了

作者: yakitori 时间: 2021-11-19 13:15:43

Fishing-man 发表于 2021-11-19 12:46
谁说的至少16万移民里的华人购买力很强。首套房230万以上的预算的人多的是，好多人钱已经转过来了，银行 ...

如果些人在国内都有能力一下北上广买4套房，我实在看不出为什么要在新西兰混PR。

作者: kikilulu 时间: 2021-11-19 13:15:59

Mark 一下。。。。。

作者: gawen1972@gmail.com 时间: 2021-11-19 13:23:17

yakitori 发表于 2021-11-19 13:15
如果些人在国内都有能力一下北上广买4套房，我实在看不出为什么要在新西兰混PR。 ...

有啊！我同学北京4套房。前几年运气不好没移民成功，就想移民过来过生活。根本不缺钱。

作者: Fishing-man 时间: 2021-11-19 13:27:49

yakitori 发表于 2021-11-19 13:15
如果些人在国内都有能力一下北上广买4套房，我实在看不出为什么要在新西兰混PR。 ...

多的是还有很多人说不怕利率涨，人家全款买几套啦。华人有钱人多到你不敢想象。那种伪造收入包装杠杆的根本就是穷逼。很多富人区的华人名下房产你可以查根本没贷款记录。

作者: 玲珑冰块 时间: 2021-11-19 13:41:35

Fishing-man 发表于 2021-11-19 12:46
谁说的至少16万移民里的华人购买力很强。首套房230万以上的预算的人多的是，好多人钱已经转过来了，银行 ...

华人平均一套自住三套投资请问银行给贷款吗？不然就是家里都是矿山啊！搞笑死了...预算230万以上有五万上华人等着买房子你那里来的数据自己想的吧....我不跟你杠你进的都是有钱人有钱人们继续玩我们穷人撤了准备去澳洲了你们继续加油炒房子反正护士警察老师都买不起房子你们自己炒房人自己看病就医维护治安吧…… 完

作者: 英雄爱江山 时间: 2021-11-19 14:01:38

其实总体来说是对的，买总比不买好，但是计算还是有些瑕疵：
贷款80w利率4,每周还款（只还利息）是615，但是本息一起还需要1127每周。
100w房子的租金不会到650这么多，撑死600.
所以贷款买房对生活质量的打击还是比较大的，不会像楼主说的每周多5块就享受增值那么简单。

所以买房还是需要量力而行，计算好现金流，多看看孙红雷的帖子，不要焦虑恐慌。

作者: Fishing-man 时间: 2021-11-19 14:04:49

玲珑冰块发表于 2021-11-19 13:41
华人平均一套自住三套投资请问银行给贷款吗？不然就是家里都是矿山啊！搞笑死了...预算230万以上有 ...

您慢走不送，工党也不喜欢没钱的移民，本次大赦目的就是找楼市接盘侠的。另外银行最爱贷款给华人客户了，信用好还款及时还有名下房产抵押不计其数根本就不怕不还钱。

作者: 201010 时间: 2021-11-19 14:09:07

玲珑冰块发表于 2021-11-19 13:41
华人平均一套自住三套投资请问银行给贷款吗？不然就是家里都是矿山啊！搞笑死了...预算230万以上有 ...

悉尼townhouse现在可以拍到260w了，应该区也不错吧，也是贵的要死。

作者: Fishing-man 时间: 2021-11-19 14:14:14

201010 发表于 2021-11-19 14:09
悉尼townhouse现在可以拍到260w了，应该区也不错吧，也是贵的要死。

你就别刺激她了，悉尼墨尔本还有温哥华多伦多洛杉矶哪个地方房价比奥克兰低啦？无论她跑到哪里，都是同胞们给她挖好的坑。

作者: shaodaozi 时间: 2021-11-19 14:16:24

Fishing-man 发表于 2021-11-19 12:46
谁说的至少16万移民里的华人购买力很强。首套房230万以上的预算的人多的是，好多人钱已经转过来了，银行 ...

lz这论文跟我的一比就是弟弟，现在最新updated 中介说16w有至少7万是华人都要要买房，钱已经准备好了，我就说了，明年南区新建连排没有200w拿不下来

作者: shaodaozi 时间: 2021-11-19 14:18:56

吃草的狮子发表于 2021-11-19 13:03
大家都是眼大肚皮小

上来就要好区好房，然后抱怨买不起

中介说pukeno新建三房，100平室内的，200多平free hold 的auction 没有150w准备别去拍卖不欢迎低于150的，说现在买了出租两年等大赦了的时候卖，轻松250w 。

作者: 酒盈樽 时间: 2021-11-19 14:20:50

以后能有块带地的房子就算是土豪咯

作者: shaodaozi 时间: 2021-11-19 14:23:20

酒盈樽发表于 2021-11-19 14:20
以后能有块带地的房子就算是土豪咯

对啊不然人家中介说 pukeno ，tuakau ，明年新小三房小free hold都要250w呢

作者: 辣妹子辣 时间: 2021-11-19 14:23:30

longwang 发表于 2021-11-19 12:43
分析的很到位，只是覺得首次買家倒可以等等，感覺你說的首次買家可買的5类房產都不太保值，不一定有每年3% ...

但是首套房买家现在这个市场想找到能升值的地，估计比登天还难……确实能选的就这些，只能买一套贬值风险不那么高的先上车再说。
但是新的联排估计16万移民很大一部分也上不了车，现在楼花动不动就上百万，建筑材料又涨价到飞起，贷款首付不足的怕是也很难买的起。

作者: Fishing-man 时间: 2021-11-19 14:24:44

shaodaozi 发表于 2021-11-19 14:16
lz这论文跟我的一比就是弟弟，现在最新updated 中介说16w有至少7万是华人都要要买房，钱已经准备好了，我 ...

看来总部消息还是你的准呀，看来明年北岸联排起步价至少300万啦。

作者: gawen1972@gmail.com 时间: 2021-11-19 14:25:53

shaodaozi 发表于 2021-11-19 14:18
中介说pukeno新建三房，100平室内的，200多平free hold 的auction 没有150w准备别去拍卖不欢迎低于150 ...

吹牛，请打草稿。

作者: shaodaozi 时间: 2021-11-19 14:26:59

Fishing-man 发表于 2021-11-19 14:24
看来总部消息还是你的准呀，看来明年北岸联排起步价至少300万啦。

你又错啦大中介说北岸连排明年300w差不多吧，就Albany前几天拍的那块地，高速下面，盖10栋连排，概念图一出来，暗盘全被定啦，250w一套，说开发商明年准备用日落条款全把这些人开掉，准备挂300w一套

补充内容 (2021-11-19 14:29):
看错了，你说对了，看来你就是大中介

作者: shaodaozi 时间: 2021-11-19 14:28:50

gawen1972@gmail.com 发表于 2021-11-19 14:25
吹牛，请打草稿。

印度中介，说大赦的印度人有差不多10w，但是华人中介说大赦的中国人有8w，钱都准备好了，我都不知道听谁的的，估计政府骗人，大赦可能实际上射20w人以上

作者: yljtwins 时间: 2021-11-19 14:31:46

shaodaozi 发表于 2021-11-19 14:28
印度中介，说大赦的印度人有差不多10w，但是华人中介说大赦的中国人有8w，钱都准备好了，我都不知道听谁 ...

我还问过菲律宾中介，他说菲律宾人大赦至少有五万，这下大赦不射个30万对不起群众啊

作者: shaodaozi 时间: 2021-11-19 14:34:45

yljtwins 发表于 2021-11-19 14:31
我还问过菲律宾中介，他说菲律宾人大赦至少有五万，这下大赦不射个30万对不起群众啊 ...

Ray white 菲律宾大中介JQ说不止这个数

作者: Fishing-man 时间: 2021-11-19 14:35:21

shaodaozi 发表于 2021-11-19 14:28
印度中介，说大赦的印度人有差不多10w，但是华人中介说大赦的中国人有8w，钱都准备好了，我都不知道听谁 ...

80000华人连带家属至少16万以上了，平均每户再四套房的需求，我的天累死搬砖的了，

作者: shaodaozi 时间: 2021-11-19 14:36:42

Fishing-man 发表于 2021-11-19 14:35
80000华人连带家属至少16万以上了，平均每户再四套房的需求，我的天累死搬砖的了， ...

该投资的投资该买的买，印度10w会带一个宗族的人过来，估计未来5年印度人就有至少50w刚需

作者: Sky-Police 时间: 2021-11-19 14:36:54

anzbank 发表于 2021-11-19 12:37
21-35岁的年轻低端菜鸟应该彻底离开奥踢阿罗阿

你看这些年新西兰跟中国情况很像，本地土财主的后代们继续玩儿着这套游戏，有点想法的本地年轻人和老移民的孩子能跑的都跑了。毕竟现在奥克兰的光景对于家里没矿的年轻人来说太不友好了。。。

作者: Fishing-man 时间: 2021-11-19 14:38:01

yljtwins 发表于 2021-11-19 14:31
我还问过菲律宾中介，他说菲律宾人大赦至少有五万，这下大赦不射个30万对不起群众啊 ...

泰国越南中介最新消息泰越柬移民大约有5万多如果算上家属，不可想像啊。好担心明年中介小姐姐们奔波劳碌的日子。

作者: shaodaozi 时间: 2021-11-19 14:38:36

Sky-Police 发表于 2021-11-19 14:36
你看这些年新西兰跟中国情况很像，本地土财主的后代们继续玩儿着这套游戏，有点想法的本地年轻人和老移民 ...

挨踢罗拉凹嗑烂以后就只有富人和嗑药的，平均资产要有1千万吧，你年轻人年纪轻轻不炒房干嘛去？要努力工作为什么不去澳洲？赖在这干嘛

作者: 261874939 时间: 2021-11-19 14:43:44

shaodaozi 发表于 2021-11-19 14:28
印度中介，说大赦的印度人有差不多10w，但是华人中介说大赦的中国人有8w，钱都准备好了，我都不知道听谁 ...

工签持有者网上都能查到数据的，不会超过16.5w。。。但里面8w左右的三哥可以一人带一村接下来。。。。华人最多就2万很不错了。。。这是已经加上配偶孩子的了。。。

作者: 261874939 时间: 2021-11-19 14:44:51

yljtwins 发表于 2021-11-19 14:31
我还问过菲律宾中介，他说菲律宾人大赦至少有五万，这下大赦不射个30万对不起群众啊 ...

有啊，我公司里面很多菲律宾的，都被大赦了。。。。三哥也是。。。。

作者: Fishing-man 时间: 2021-11-19 14:49:17

261874939 发表于 2021-11-19 14:43
工签持有者网上都能查到数据的，不会超过16.5w。。。但里面8w左右的三哥可以一人带一村接下来。。。。华 ...

三哥华哥不重要有人接盘就行啦。以后东区泼特泥北岸阿尔贝泥会不会变成孟买哦，西湖双校麦克淋全是咖喱飘香老师也是纯正的新德里口音。

作者: 狼宝 时间: 2021-11-19 14:50:40

shaodaozi 发表于 2021-11-19 14:26
你又错啦大中介说北岸连排明年300w差不多吧，就Albany前几天拍的那块地，高速下面，盖10栋连排，概念图 ...

。。。吹牛。。。还是有个边吧

那个ALBANY的联排明明只要168万和174万，怎么现在传成250万了？

作者: Fishing-man 时间: 2021-11-19 14:55:45

狼宝发表于 2021-11-19 14:50
。。。吹牛。。。还是有个边吧

那个ALBANY的联排明明只要168万和174万，怎么现在传成250万了？

没错呀你信了就是250呀

作者: shaodaozi 时间: 2021-11-19 15:01:23

Fishing-man 发表于 2021-11-19 14:55
没错呀你信了就是250呀

不是他说那个是前几天拍的地，带设计图，开发商买了就直接带图卖了，地都没开呢，听大中介说说都卖光了205w一个P连排，你们太晚了，投资人明年转手就要卖300w不然要被开发商个韭菜

补充内容 (2021-11-19 15:04):
250w

作者: 玲珑冰块 时间: 2021-11-19 15:28:46

Fishing-man 发表于 2021-11-19 14:04
您慢走不送，工党也不喜欢没钱的移民，本次大赦目的就是找楼市接盘侠的。另外银行最爱贷款给华人客户了 ...

不用担心我们早就要走了拜拜您继续找接盘侠我们不做韭菜.. 悉尼开玩笑谁去那破地方

作者: 玲珑冰块 时间: 2021-11-19 15:31:44

Fishing-man 发表于 2021-11-19 14:04
您慢走不送，工党也不喜欢没钱的移民，本次大赦目的就是找楼市接盘侠的。另外银行最爱贷款给华人客户了 ...

工党大赦是为了技术移民因为没有技术移民很多工种没有办法继续了现在疫情大赦的都是很多护士医生很缺的工种你眼里只有房子你以为谁都愿意做你的接盘侠啊中层阶级都动摇了自己慢慢琢磨吧而且跟你说我在奥克兰也有很多房子我只是觉得这样的社会继续的再发展下去要出事...你以为只有涨涨涨才是好的事吗请宏观看一看... 不要只活在炒房世界

作者: shaodaozi 时间: 2021-11-19 15:34:43

玲珑冰块发表于 2021-11-19 15:31
工党大赦是为了技术移民因为没有技术移民很多工种没有办法继续了现在疫情大赦的都是很多护士医生很缺 ...

医生护士要走就走没事，我们平均3套房，到时候资产至少2千万，卖一套500w，什么癌症直接去美国治疗，什么医生护士，努力工作的人为什么赖在挨踢萝拉，赶紧去澳洲，别赖着在这拖低我们挨踢萝拉的人均GDP

作者: 玲珑冰块 时间: 2021-11-19 15:38:47

shaodaozi 发表于 2021-11-19 15:34
医生护士要走就走没事，我们平均3套房，到时候资产至少2千万，卖一套500w，什么癌症直接去美国治疗，什么 ...

一看你就就没生过病你卖房子不需要时间吗？你生病的时候第一瞬间是你可以反应过来的吗病来如山倒你没听过吗？说这样的话真的就应该死在新西兰的恶劣医疗您抱紧了钱赶快去美国看病吧拜拜不送...这种人就应该回国死劲被黑医疗坑死

作者: 玲珑冰块 时间: 2021-11-19 15:40:15

shaodaozi 发表于 2021-11-19 15:34
医生护士要走就走没事，我们平均3套房，到时候资产至少2千万，卖一套500w，什么癌症直接去美国治疗，什么 ...

我不会在回复了你自己抱紧您房子的大腿秦始皇陵墓更豪华祝愿你的房子像秦始皇陵墓一样希望您富可敌国长命百岁死后都带着黄金！

作者: shaodaozi 时间: 2021-11-19 15:45:01

玲珑冰块发表于 2021-11-19 15:38
一看你就就没生过病你卖房子不需要时间吗？你生病的时候第一瞬间是你可以反应过来的吗病来如山倒你没 ...

素质真低我们有钱人炒房你不懂了吧，我们人在澳洲，遥控炒挨踢萝拉的房子，马照跑舞照跳，看病在澳洲，大病去美国，希望挨踢萝拉炒炒炒，反正工党带头，上至政府下至开发商老百姓，炒烂了拍拍屁股走人，谁会管挨踢萝拉？

作者: 四文鱼哥 时间: 2021-11-19 15:51:18

这个世界最不缺的就是反逻辑

作者: zhong5487 时间: 2021-11-19 16:10:08

我又仔细看了一遍，楼主的意思就是南区的大地还要涨。。。。。说来说去，就是说南区的联排，南区的地，开出来的南区的联排，在100万左右，符合人们的购买力

作者: 无色咖啡 时间: 2021-11-19 17:11:55

lz其实是以一个首次买房者在目前房价下的心态去分析的。分析得很好，目前首次买房得选择只有排房，而且年收入20万得华人家庭，我说实话，可能不到新西兰华人的20%。

如果以一个小开发商的视野去分析，结果会不同。如果一个小开发商在avondale 那一个项目，800-900地，拿下来220万加。开发6个带车库的联排，假设没有管道和邻居问题，前期分割36w, 建组成本是200平方米，每squ $2600.00.大概52w 一套，6套312w, 加上分割和拿地568w 总成本。那一套房在没有房贷的情况上是成本95w，后期销售成本中介费大概2-3万，那一套房子的总成本算98w

如果开发商贷款，以4%来计算（忽略那些利率高的离谱的过桥贷款，我听过9%的），20%首付，拿贷款就是454.4w, 25年，每月还钱$24000. 大概是29w一年. 平均在每套房上的成本就是4.83w, 那每套房的成本就102.83. 如果是2年，就是加9.66w

以此类推，如果利息涨到5%，每套房成本每年加5.2w, 2年就是10.4w, 利息到6%，每套成本就是6w, 2年时12w....利息如果一直涨上去，开发商的成本就会一直附加。如果到10%，每套每年成本8.2，每2年成本就16.4.

2年前的建住时间是8-9个月，去年大概要15-17个月，现在由于材料严重短缺一个房子托到2年也不是不可能。如果利息到10%，2年完成，那开发商的成本已经是114.4w了，当然，按lz你说目前avondale 的排房可以要价118，对比114.4卖出去还是赚钱的。

但是，第一开发商是拿不到residential 的利息的，商业利息是8%-15%，第二，2600的建组成本是很保守的，通胀把他推到2700-2800都有可能. 第三，现在材料极度缺货，有些工地可能等2-3个月都开不了一个工，这段时间利息照样给。

所以，为什么现在政府希望首次买房的人等等。

作者: rabbit 时间: 2021-11-19 17:31:12

英雄爱江山发表于 2021-11-19 14:01
其实总体来说是对的，买总比不买好，但是计算还是有些瑕疵：
贷款80w利率4,每周还款（只还利息）是615，但 ...

虽然我不知道LZ的600多还款时怎么算出来的，但是本息一起还需要1127每周这个也是很迷惑？

我在ASB上查的，贷款期限为30年，金额800，000的情况下，每周还款额为：
利率4 881.00
利率5 991.00

作者: 无色咖啡 时间: 2021-11-19 17:34:50

rabbit 发表于 2021-11-19 17:31
虽然我不知道LZ的600多还款时怎么算出来的，但是本息一起还需要1127每周这个也是很迷惑？

我在ASB上查的 ...

哈哈，还是有人说了，我刚刚回帖的时候用westpac的mortage calculator的也看出来了。可能是lz算的是interest only?

作者: zhong5487 时间: 2021-11-19 17:42:45

无色咖啡发表于 2021-11-19 17:11
lz其实是以一个首次买房者在目前房价下的心态去分析的。分析得很好，目前首次买房得选择只有排房，而且年收 ...

你这个算法有问题啊，800-900地，盖6个联排，200平米一个联排，那要三层吧，才卖118万，他说的应该是那种100平米左右的联排吧。200平米起码要130到140万吧

作者: rabbit 时间: 2021-11-19 17:50:15

无色咖啡发表于 2021-11-19 17:34
哈哈，还是有人说了，我刚刚回帖的时候用westpac的mortage calculator的也看出来了。可能是lz算的是inter ...

有着八十多万贷款的人都希望每周就还600多吧。。。。。。

作者: ButterflyWing 时间: 2021-11-19 18:04:24

rabbit 发表于 2021-11-19 17:31
虽然我不知道LZ的600多还款时怎么算出来的，但是本息一起还需要1127每周这个也是很迷惑？

我在ASB上查的 ...

因为房租是消耗掉的，所以与之相应的是利息本身，而不是本息。所以在计算公式里，只放了房租本身和利息的对比，而不是房租和本息的对比

作者: rabbit 时间: 2021-11-19 18:07:17

ButterflyWing 发表于 2021-11-19 18:04
因为房租是消耗掉的，所以与之相应的是利息本身，而不是本息。所以在计算公式里，只放了房租本身和利息的 ...

这个说法很合理。

作者: onetreehill1 时间: 2021-11-19 18:15:32

玲珑冰块发表于 2021-11-19 13:41
华人平均一套自住三套投资请问银行给贷款吗？不然就是家里都是矿山啊！搞笑死了...预算230万以上有 ...

澳洲房价也是涨疯了。一朋友在疫情前买了一个离开悉尼市中心60公里的房子当时120万澳元，现在已经涨到了190万澳元，2年涨了50%以上。朋友说庆幸自己买的早，现在澳洲的护士警察老师也都买不起House房子了

作者: onetreehill1 时间: 2021-11-19 18:23:50

楼主的说法是没问题，买第一个自住房，什么时间都可以，但是现在房价真的有些高，我觉得要上车的朋友们稍微观望一下也可以，毕竟因为银行拼命加息，政府也出来打压房价，等几个月情况明朗一些再买，说不定能上到更好的车，呵呵

作者: 辣妹子辣 时间: 2021-11-19 19:42:21

无色咖啡发表于 2021-11-19 17:11
lz其实是以一个首次买房者在目前房价下的心态去分析的。分析得很好，目前首次买房得选择只有排房，而且年收 ...

关键是，现在最等不起的也是首套房买家。房价涨上去了还能跌下来吗？不会的。材料短缺短时间也看不到改善的希望，造价只会继续攀升。地产商会舍得割肉卖房吗？我看未必。最后首套房买家只能离住房梦想更远……

作者: 吃草的狮子 时间: 2021-11-19 19:46:56

shaodaozi 发表于 2021-11-19 15:45
素质真低我们有钱人炒房你不懂了吧，我们人在澳洲，遥控炒挨踢萝拉的房子，马照跑舞照跳，看病在澳洲， ...

“反正工党带头，上至政府下至开发商老百姓，炒烂了拍拍屁股走人，谁会管挨踢萝拉？”

大实话，只要有钱就应该不停的在新西兰买房，小赚十来万，大赚几十上百万。

作者: shaodaozi 时间: 2021-11-19 20:02:10

吃草的狮子发表于 2021-11-19 19:46
“反正工党带头，上至政府下至开发商老百姓，炒烂了拍拍屁股走人，谁会管挨踢萝拉？”

大实话，只要有钱 ...

赚完崩盘前抛了有朝一日在悉尼能买大豪斯留下破烂的大斐济挨踢萝拉

作者: 无色咖啡 时间: 2021-11-19 20:29:29

zhong5487 发表于 2021-11-19 17:42
你这个算法有问题啊，800-900地，盖6个联排，200平米一个联排，那要三层吧，才卖118万，他说的应该是那种 ...

200的联排还好吧，地每户可以分150左右，改2层也200啦。
avondale 联排也可以卖130-140万，那现在在oteha valley road,叫价158-165万的联排就真是良心价格了

作者: Fishing-man 时间: 2021-11-19 22:21:53

无色咖啡发表于 2021-11-19 20:29
200的联排还好吧，地每户可以分150左右，改2层也200啦。
avondale 联排也可以卖130-140万，那现在在oteha ...

Oteha 联排面积是多少呀？

作者: ppdd 时间: 2021-11-19 22:44:09

逻辑题：有只涨不跌的房市吗？自住房也不愿意高位站岗吧

作者: chrise 时间: 2021-11-19 22:56:00

确实，如果能预测房价会跌自住房也可以等等，但是长期看房价都是涨的，自住和投资不一样，自住如果把付出去的房租放进去，和买房以后如果出租房间的收入，大帐一算大概率是有利，早点上车能防止房价进一步脱离自己能买的区域。毕竟如果一边付房租一边存钱很难，加上通货膨胀，很可能是越等越买不到合适的房子。

作者: 冬菇头 时间: 2021-11-19 23:00:20

很想知道群主所说的收入很可以是年收入多少～贷款80万算，4%年利率，一周需还$1128，如果两夫妻年收入15万，一周到手2300左右（扣除kiwisaver), 除非不要孩子，生活还勉强能过去，生个孩试试，一周幼儿园$350，奶粉尿片衣服玩具各种，车险房屋险医疗人寿，车费油费吃穿。15万收入的家庭都扛不住。大家别忘了15万家庭年收入差不多可以担保父母移民了，是很多人一直抱怨门槛太高的哦～怎么到了买房这里就变成了人人可负担了呢？

作者: 大赦PR真的爽 时间: 2021-11-20 06:19:33

最好别涨了崩盘那更好现在是在是买不起啊

作者: Fishing-man 时间: 2021-11-20 07:58:13

冬菇头发表于 2021-11-19 23:00
很想知道群主所说的收入很可以是年收入多少～贷款80万算，4%年利率，一周需还$1128，如果两夫妻年收入15万 ...

按照很多人买买买的节奏，家庭年收入不止15万。只是担保需要保持三年以上这个收入？贷款只需要三个月而已。

作者: 逛来逛去 时间: 2021-11-20 08:04:12

英雄爱江山发表于 2021-11-19 14:01
其实总体来说是对的，买总比不买好，但是计算还是有些瑕疵：
贷款80w利率4,每周还款（只还利息）是615，但 ...

100w的房子租金真的能到600+，南区三房一卫的租金在$630左右，老房屋况很一般的那种，所以最近南区才会被追捧：同样大地破房，房价跟Avondale和Mt Wellington比还是差了大几十万，租金收入差不多一样；虽然有治安问题，但是房价上涨，据说黑帮都卖房搬家了*，就变成了投资客/开发商/自住人都能负担的起的相对低洼区

作者: Jan90 时间: 2021-11-20 08:37:51

angelee123 发表于 2021-11-19 12:40
赶紧崩盘吧，我都答应我闺女再给她搞两套房子了

再这么涨，我得工作到多大才行 ...

这嫁妆太诱人，丈人身体健康，再接再厉

作者: 冬菇头 时间: 2021-11-20 09:54:51

Fishing-man 发表于 2021-11-20 07:58
按照很多人买买买的节奏，家庭年收入不止15万。只是担保需要保持三年以上这个收入？贷款只需要三个月而已 ...

楼主现在讨论是首次置业者和那16万获得大赦的新移民购买奥克兰房产/联排的可负担性，而不是现在市场上通过现有房产top up买房的投资者或开发商。

作者: 无色咖啡 时间: 2021-11-20 13:45:13

辣妹子辣发表于 2021-11-19 19:42
关键是，现在最等不起的也是首套房买家。房价涨上去了还能跌下来吗？不会的。材料短缺短时间也看不到改善 ...

这个就是看高利息可以维持多久了，如果就是08-09年的昙花一现，对房价影响有限。如果，是7%-9%利息来个3-5年，拿房地产的趋势就会改写了。
当然，有天有地的房子还是能扛得，不跌甚至还能涨。
你一百几十万去卖一个100-200地得所谓freeholder排房，可能3-5年后会贬值。

作者: NorthShoreAKL 时间: 2021-11-20 15:49:10

有钱的，还是继续买入。涨是迟早。

作者: 风雨之后无所谓拥有 时间: 2021-11-20 16:10:44

Fishing-man 发表于 2021-11-19 12:46
谁说的至少16万移民里的华人购买力很强。首套房230万以上的预算的人多的是，好多人钱已经转过来了，银行 ...

16.5万你都没搞清楚是怎么算的，实际是11万主申请人，带家人大约16.5万。11万里面，能有2万华人就不错了。

作者: Fishing-man 时间: 2021-11-20 16:34:46

风雨之后无所谓拥有发表于 2021-11-20 16:10
16.5万你都没搞清楚是怎么算的，实际是11万主申请人，带家人大约16.5万。11万里面，能有2万华人就不错了 ...

华人和印度人旗鼓相当是肯定的

作者: yljtwins 时间: 2021-11-20 17:34:34

Fishing-man 发表于 2021-11-20 16:34
华人和印度人旗鼓相当是肯定的

对呀，华人在大赦里面起码有16万，剩下的是印度人吧

作者: alohaha 时间: 2021-11-20 23:32:18

玲珑冰块发表于 2021-11-19 15:40
我不会在回复了你自己抱紧您房子的大腿秦始皇陵墓更豪华祝愿你的房子像秦始皇陵墓一样希望您富可敌国 ...

人家说反话你看不出来吗？怎么这么着急啊

作者: 如玉 时间: 2021-11-28 18:56:17

jamesgu 发表于 2021-11-19 13:04
现在银行允许支只付利息吗？

我记得前年去年还可以，但是得有认识得朋友。现在不知道怎么样了。

作者: 酒盈樽 时间: 2021-11-29 08:31:43

分析得不错

作者: plasticbeach 时间: 2021-11-30 01:58:22

shaodaozi 发表于 2021-11-19 14:18
中介说pukeno新建三房，100平室内的，200多平free hold 的auction 没有150w准备别去拍卖不欢迎低于150 ...

这个中介脑子被驴踢了

作者: 红叶疯了 时间: 2021-11-30 08:24:33

plasticbeach 发表于 2021-11-30 01:58
这个中介脑子被驴踢了

中介掉钱眼里了？！？

作者: 酒盈樽 时间: 2021-12-1 16:51:21

别算咯，就简单供求关系……马上新来一波韭菜，啥都要涨咯

作者: Fishing-man 时间: 2021-12-1 16:52:53

酒盈樽发表于 2021-12-1 16:51
别算咯，就简单供求关系……马上新来一波韭菜，啥都要涨咯

明天拍卖市场看结果吧 325万的变成532万

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