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标题: 先买投资房，后买自住房，您怎么看？ [打印本页]

作者: amykaio 时间: 2021-10-6 07:08:36 标题: 先买投资房，后买自住房，您怎么看？

我在YOUTUBE上看过一个澳洲人讲房产投资的视频，里面介绍了先投资后自住的买法，改变了我以往的固定思维，就是先自住，然后top up买投资房。

我觉得这个做法未尝不可，就是要小心计算得失，看哪个在长远来说比较划得来，但有时政策这种东西是无法估算的，所以没有绝对的妙招，现阶段我觉得澳洲youtuber的方法可以考虑。

假如在一个偏远一点的但出租市场看好的地方买房，出租不成问题，就是要小心挑选租客，用的是first home loan,住它六个月，然后出租，租金cover房贷。找一个对于上班方便的区租房，两不误。

知道这种好租的地区房价涨幅不会很快，但也跟着水涨船高，而且目标是长期持有。

考虑的因素是，以后要是真的没有能力买不起想要的区域，退而求其次也有一个藏身之所，如果努力努力，买到第二套房自住，这个做法是不是也可以增加borrowing power?

rental income+重新积蓄+第一套房top up或者作为抵押

大概就是以上的想法

作者: moonIlight2013 时间: 2021-10-6 07:50:56

youtube上的话你也能信，youtube还有个长的像孙猴二哥的人教你如何北美投资房产。

你哪里去找偏远一点的但出租市场看好的地方买房？这个现实吗？还有你全款买出租房还是贷款买出租房？贷款买出租房，你先考虑你租金是否可以cover你自己贷款吧？还有你自己住哪里？不是也要租房？还是你和房客住一起，那叫flatmate。不叫出租，你如果你外出租房，你觉得你你自己出租房的租金能cover你自己的租房费用+rate+贷款+房屋保险吗？

这个是小学数学。

作者: vodafone2degree 时间: 2021-10-6 08:10:10

澳洲可以实现的，新西兰现在真不一定能实现。
换黑本可以去澳洲试试。

作者: ursuladcl 时间: 2021-10-6 08:19:23

新西兰也很多人这么做啊，特别还没结婚的，不用买家具，然后整租出去，自己外面租一个单间，很多的。结合自己情况好好考虑一下。

作者: clbd 时间: 2021-10-6 08:40:17

两国都呆过，这个都可以考虑，也能实现，买了不住的人在中国的都很多啊，所以执行没问题，主要是计算，我感觉新西兰的收入不够覆盖租金+，所以要实现需要一个前提，那就是买房是首款是已经准备好的，而且额度比较高。
和实现无关的则是，其实号称买自主房（有些政策优惠），然后不住也可以啊
总结：我只觉得这是个话题，而不是“号称”问题，多数或绝大多数是买自住房，得优惠，然后可以不住啊，如此而已。（按澳洲得法律，买投资房要亏很多钱，除非您成立个某种公司去对冲 negative gear)

作者: yushiji 时间: 2021-10-6 08:50:09

可以是可以，如果现在是15-19年这段时间，那没问题。资产上升周期怎么搞没问题。
现在不懂，得等两三年后才知道是不是好时机

作者: Jan90 时间: 2021-10-6 09:07:06

新西兰也很多人这样做啊，不知道银行批不批，因为如果“自住房”离你工作地点太远，银行会觉得不合理吧

作者: Elddies 时间: 2021-10-6 09:20:15

楼主可能有个误区：现金流高的地方capital gain涨得少，其实不是这样的，因为涨的时候是按纯数字涨的，所以以百分比角度的时候，那些差区涨得更快。

如果可以找到现金流比较高的地区先上车，是非常好的选择。但是用topup这种工具，只会越买越便宜，所以能不能买到理想中的第二套房（你的自住房）还是有问题的，不过也比没上车好。

补充内容 (2021-10-6 09:23):
你买第二套房的时候，首付还是20%，所以就看你第一套房capital gain能涨多快了。

作者: alike0932 时间: 2021-10-6 09:51:54

“在一个偏远一点的但出租市场看好的地方买房”

请问这个地方在哪？

作者: rzrljb 时间: 2021-10-6 09:55:18

投资方首付要求40%，如果不够的话麻烦

补充内容 (2021-10-6 09:57):
其次你赚的租金是要交税的，除非你买新房

作者: Jan90 时间: 2021-10-6 09:57:11

Elddies 发表于 2021-10-6 09:20
楼主可能有个误区：现金流高的地方capital gain涨得少，其实不是这样的，因为涨的时候是按纯数字涨的，所以 ...

你这一说，我想起来了，如果把自住变投资，还像是要补差额的，这部分也需要top up来填补，楼主还是要问清楚，算清楚了

作者: hj_win_1 时间: 2021-10-6 10:18:35

alike0932 发表于 2021-10-6 09:51
“在一个偏远一点的但出租市场看好的地方买房”

请问这个地方在哪？

林肯。。。。。。租金高啊。。。。。。

作者: 党中央 时间: 2021-10-6 10:23:44

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 党中央 时间: 2021-10-6 10:25:03

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: alike0932 时间: 2021-10-6 10:29:02

党中央发表于 2021-10-6 10:25
投资房租金一般只能cover住贷款，而且现在基本上收入还要交税，capit gain还上不去，那图啥呢。 ...

投资房勉强cover住贷款已经不错了，还有地税保险维修一大堆账单等着付，还得防着租客搞什么幺蛾子，明年开始利息不能抵税又得被政府割一刀，算下来除非投资房租金极高不然目前看是亏本买卖，不过长远看这也是唯一能抵御通胀的武器了

作者: Pltr 时间: 2021-10-6 10:50:20

首套房自住加分租不是挺好吗？还没买镰刀就想着割韭菜？

作者: 诚实的处男 时间: 2021-10-6 11:03:14

先买得起自己能负担的房子

作者: JWDD 时间: 2021-10-12 11:56:10

LZ, remember: 免费的建议往往是最昂贵的
尤其是在论坛上征寻建议和Google上找答案

作者: Volume 时间: 2021-10-12 18:44:47

可以，东西区或者北岸买一个然后租住在ponsonby 啥的反正看你咋算了我觉得你出租的钱高于你自己的租金就可以。认识几个都这么干的。有的有三套房子在出租，自己住freemensbay的（租的）

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