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标题: 小土地开发公司project consultant。丢出你的地，免费帮你分析下开发潜力和大概预算，风险 [打印本页]
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-23 12:53:50     标题: 小土地开发公司project consultant。丢出你的地，免费帮你分析下开发潜力和大概预算，风险

坛子里专业的CIVIL 和Planner都很多。感谢他们的宝贵的付出和经验。

我想看看我力所能及的能提供什么我知识内的信息帮助论坛内的大家。

大家可以丢出手里的地，我可以根据我知识范围内的理解，基于GIS map  做出简单的分析

我能给出的信息有

1.作为project consultant 我认为可能的风险有哪些，作为consultant 基础的planning，design civil,structual都需要略知皮毛当然 更专业的问题可以问下坛子里的planner和civil，geo and structual.

2.从0开始拿到RC BC的费用

3.拿到RC BC 后 完成224c 各个地和房子拿到title和CCC的费用



补充内容 (2021-9-24 12:39):
如果知道zone的话请带上zone。我能基于个人经验提供成本方面的建议。 如果是售价和地价的话，可以根据我不负责任的开发建议去咨询相关中介哈。


9月27、24日的补充内容删掉了，任何带私信沟通的形式（包括引导）都不能出现在帖子里，这里提醒一次，如若再发现帖子将被删除，楼主ID不能再发相关咨询帖子，谢谢合作！—— By 天维网
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-23 13:01:40

在分析之前先把一些最基础的开发知识分享给大家一下：

一块地开始分割开发前需要的RC BC，不是只要找到一个设计师就可以独立完成的
从前到后至少需要的consultant和报告有：
1.CCTV
2.TOPO
3.PLANNER
4.SCHEME PLAN
4.DESIGNER
5.CIVIL
6.TRUSS
7.STRUCUTAL
8.FIRE ENGINEERING(如果挨得很近的话）


大概率会需要的有：
GEOTECH
Flooding report(GIS显示有水的话)



小概率会需要的有
生态，声学，树木专家。种树专家。

作为一个consultant，有些专业细节的东西肯定比不上professional，我的大多数说法是基于我的经验 帮助方便客户理解整个项目开发从前到后的大概框架。 有错误的地方请不吝赐教，但不要因此拍砖哈
作者: phantom1132    时间: 2021-9-23 13:21:48

58 hastings rd 帮忙看看？ 值得做么
作者: 雾中原野    时间: 2021-9-23 13:22:40

thank you............
作者: 陌生的香港人    时间: 2021-9-23 13:44:21

和樓主修改一下：

一块地开始分割开发前需要的RC BC，不是只要找到一个设计师就可以独立完成的
从前到后至少需要的consultant和报告有：
1.CCTV 公司 - CCTV
2.土地測量師（land surveyor) - TOPO PLAN (地形圖）, SCHEME PLAN （分割方案圖）  
3. 城市規劃師 (Planner) - 分割申請項目統籌 / 環境評估報告 (AEE Report)
4.DESIGNER 建築設計師  
5.CIVIL 工程師 - 管道/車道設計
6. 交通工程師 （視乎車道設計 交通流量等）

下面的building consent 部分 和分割一般無關
6.TRUSS
7.STRUCUTAL
8.FIRE ENGINEERING(如果挨得很近的话）


大概率会需要的有：
GEOTECH - 挖土量大 地比較斜 等都需要
Flooding report(GIS显示有洪水的话) （是洪水 不是水呢 如果是水的話就是生態方面了）



小概率会需要的有
生态，声学 （如果地靠近機場的話），树木专家。种树专家。 [都是樹木學家 （沒有種樹專家哈）

還有可能需要污染土， 電力工程師等（如果地是靠近高壓塔的話）


补充内容 (2021-9-23 12:45):
污染土(contaminated site) 說的是 污染淨土專家  奧克蘭的話西區比較多這種情況
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-23 13:55:46

陌生的香港人 发表于 2021-9-23 12:44
和樓主修改一下：

一块地开始分割开发前需要的RC BC，不是只要找到一个设计师就可以独立完成的

谢谢， 完善和补全。  
我刚入行的时候 除了向合作的相关consultant咨询

很大一部分都是在论坛里从您过往的回帖里学习的







作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-23 15:22:24

phantom1132 发表于 2021-9-23 12:21
58 hastings rd 帮忙看看？ 值得做么

这块地不是已经显示一分三了吗。看在拿出来的份上我做一个例子分析吧：

可用building coverage 400 除了有点抖以外 是不错的地。

我盲猜一下这块地的设计： 3个 260平米左右的独栋。

拿到RC BC的费用85K+gst 左右

建筑成本 2500+gst左右  结构上需要bridging

subdivision 成本： 250k-400k 坡度问题，土方不太好确定 挡土墙会贵点

从前到后付给councill的费用130K+gst 左右 水表和贡献费是大头

价格尽量往富裕的地方在算的。这样我相对比较省事一点

考虑到地理位置。。这3个房子应该能卖个好价格
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-23 15:30:03

在新西兰开发，很多问题都是能用钱解决 或者花钱能得到确切答案的。

现在的市场上，除了第一次开发心理上的压力和利息现金流上的压力以外。只要项目落地 就能过的比打工舒服。

个人开发建房子的确是很简单的事情。简单到什么程度呢， 有朝一日我也想成为一名光荣的flat bush developer。
作者: liheqi98    时间: 2021-9-23 15:58:13

麻烦帮忙说说： 23 & 25 Salisbury Road, Birkdale.  是两个相邻的地
作者: Amy2007    时间: 2021-9-23 16:11:10

商科即是工地 发表于 2021-9-23 14:22
这块地不是已经显示一分三了吗。看在拿出来的份上我做一个例子分析吧：

可用building coverage 400 除了 ...

请问，建筑成本里是包括 设计师费用，工程师费用么？
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-23 16:20:21

Amy2007 发表于 2021-9-23 15:11
请问，建筑成本里是包括 设计师费用，工程师费用么？

包括designer, planning,civil,等申请RC BC 一定会需要到的consutlant 和report的费用。当然 只是在我经验范围内的大概估算
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-23 16:38:11

sub-urban  根据我的理解，也能建3层哈
只不过多数最好的情况下 第三层也只能是一个独立的小卧室 从投资回报的角度来看很少有人这么做。
作者: NECN8    时间: 2021-9-23 16:39:22

楼主帮忙看看2 Tesla place，有没有搞头，如果搞要投入多少。谢谢楼主
作者: du123b    时间: 2021-9-23 16:39:25

7 wilsher cr henderson麻烦看看，或者5－7－9号一起开发的话会不会更好
作者: du123b    时间: 2021-9-23 16:41:49

应该留个微信，方便咨询的人加
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-23 16:43:24

du123b 发表于 2021-9-23 15:41
应该留个微信，方便咨询的人加

加了几个微信，我发现还是不要加比较好。因为问的问题都差不多基础。 在帖子里面问 回答出来 大家看到都能受益
作者: wobabamamajieji    时间: 2021-9-23 21:31:45

122 Vodanovich rd Te Atatu South
How many houses can built ? thanks.
作者: zhengshuo    时间: 2021-9-23 21:43:29

12 Caledonian Place, Blockhouse Bay  请问这块地能分多少？谢谢您
作者: 陌生的香港人    时间: 2021-9-23 22:03:57

商科即是工地 发表于 2021-9-23 15:38
sub-urban  根据我的理解，也能建3层哈
只不过多数最好的情况下 第三层也只能是一个独立的小卧室 从投资回 ...

不好意思啊 你說到有關規劃的 我又要出來說兩句  suburban 一般兩層而已 Unitary Plan 就mixed housing suburban 這個章節白紙黑字第一句就是說這個zone 一層到兩層為主 所以就算你是見過一兩個例子可能是三層的 可能是極少數的個案（要看回原報批文件才知道原因）不能說看到過就以為都可以建3層呢
作者: 445183274    时间: 2021-9-23 23:10:56

陌生的香港人 发表于 2021-9-23 21:03
不好意思啊 你說到有關規劃的 我又要出來說兩句  suburban 一般兩層而已 Unitary Plan 就mixed housing s ...

如果地势很陡做错层三层可以吗
作者: redcap    时间: 2021-9-23 23:20:13

请楼主帮忙看一下 8 Malvina place bucklands beach 谢谢！
作者: 陌生的香港人    时间: 2021-9-24 00:09:44

445183274 发表于 2021-9-23 22:10
如果地势很陡做错层三层可以吗

如果地勢有關 錯層 在街上又不是好明顯或者可以考慮  都是case by case  
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-24 10:48:01

陌生的香港人 发表于 2021-9-23 21:03
不好意思啊 你說到有關規劃的 我又要出來說兩句  suburban 一般兩層而已 Unitary Plan 就mixed housing s ...

早上好，planning问题全部以香港人说的为主。 谢谢指教。


我再请教一下，条件很优秀的 suburban zone 如果做高密度开发 是否会容易被council challenge呢
作者: 陌生的香港人    时间: 2021-9-24 11:19:48

商科即是工地 发表于 2021-9-24 09:48
早上好，planning问题全部以香港人说的为主。 谢谢指教。

沒有 都是討論 不過 什麼是條件很優秀呢？ 建3個是必然沒問題的（合規的話） 但如果再多都是看方案如何達標 還有城市設計方面的各種原則怎樣能在設計上得到落實 　我經常說的高密度來說 對council 的標準大致可以概括為： 外面不能太大　（這個比較容易理解　就是房子的高度覆蓋率這些） 裡面不能太小 （客廳飯廳 房間等需要有合理的大小佈局）另外花園和視野空間也要讓council 覺得能使用　不能因為想多建就硬生生的把房子擠進去　

很多華人設計師很懂建築規範  但對城市設計的理論則好像不甚了了 （可能因為很多都是學畫圖為主？） 這正正是council對高密度開發最愛challenge 的地方  
作者: songinator    时间: 2021-9-24 11:52:09

陌生的香港人 发表于 2021-9-24 10:19
沒有 都是討論 不過 什麼是條件很優秀呢？ 建3個是必然沒問題的（合規的話） 但如果再多都是看方案如何達 ...

那才突出要找你的重要性   专家出手  council靠边站
作者: 陌生的香港人    时间: 2021-9-24 12:06:59

songinator 发表于 2021-9-24 10:52
那才突出要找你的重要性   专家出手  council靠边站

不會 和你們地質工程一樣 行就行 不行就不行哈  說到尾 Council最後都是看圖說話  官字有兩個口 我們並沒有起死回生的本事啦

补充内容 (2021-9-24 11:32):
更不用說 Council 本身也有大堆專家啊 呵呵
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-24 12:16:30

知道是什么zone 记得带地址的时候把zone加上 谢谢啦
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-24 12:20:45

liheqi98 发表于 2021-9-23 14:58
麻烦帮忙说说： 23 & 25 Salisbury Road, Birkdale.  是两个相邻的地

假设2块地都是你的话 建10个左右 dwelling吧
940 平米total floor area
作者: dairyforsale    时间: 2021-9-24 13:01:44

烦请帮忙看一下 24 meilland place  Glen Eden
谢谢了！
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-24 13:48:01

NECN8 发表于 2021-9-23 15:39
楼主帮忙看看2 Tesla place，有没有搞头，如果搞要投入多少。谢谢楼主

转角地 条件不错 比较方正

total 可利用的floor area 有580平米左右哈 4-6个dwelling吧

RC, BC费用 75K+gst 左右

建筑费用1.45M+gst

subdivision fee 240K-260k+gst 左右
作者: songinator    时间: 2021-9-24 13:50:11

陌生的香港人 发表于 2021-9-24 11:06
不會 和你們地質工程一樣 行就行 不行就不行哈  說到尾 Council最後都是看圖說話  官字有兩個口 我們並沒 ...

一大堆砖家0
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-24 13:56:20

construction 阶段，和土有关的部分是最难控制成本的阶段。 然后就是结构部分也会造成成本增加。 但即使有难度 也还属于多花钱就可以克服的程度。

新手开发商最需要做的准备就是 一个开发项目 从0到落地 直接间接有关系的人将近百人 大大小小十几个工种。各种各样意料之外情理之中的额外cost是非常正常的事情。

有些格局小的人要撞的头破血流才能接受这一事实。

补充内容 (2021-9-24 12:57):
当然 帮助客户明白这一点 也是我工作的一部分 orz
作者: bungyjumping999    时间: 2021-9-24 14:27:56

In recent RC applications, the Council has outsourced the application to a private planning company in order to speed up the process.

Eg, S92 RFI (request for further information).


补充内容 (2021-9-24 13:29):
within a week of the application, the council engineer has visited the site and after that passed the file to a private company to process the application.
作者: qinrenmen11    时间: 2021-9-24 14:29:12

我也请教一下:34 cutler st,new lynn怎么分割

补充内容 (2021-9-24 23:35):
大概费用需要多少？
作者: data500    时间: 2021-9-24 20:40:20

18 Pavola Grove, Glenfield
入门的一分二，保留老房子拆后面的deck.后院想做四房自主。有公共污水，雨水结后面的邻居已经同意。即将启动，请教大神还有什么潜在风险。
作者: liheqi98    时间: 2021-9-24 21:50:38

商科即是工地 发表于 2021-9-24 11:20
假设2块地都是你的话 建10个左右 dwelling吧
940 平米total floor area

是的，两地都在谈，已经出价了。所以麻烦您看看，请问10个都是带车库的吗？ 都是2层还是3层? 评价94平米一个，能做到3房吗？
作者: liheqi98    时间: 2021-9-24 21:51:09

liheqi98 发表于 2021-9-24 20:50
是的，两地都在谈，已经出价了。所以麻烦您看看，请问10个都是带车库的吗？ 都是2层还是3层? 评价94平米 ...

额。如果您愿意，我想有偿请您帮忙再具体分析一下，您看方便吗？
作者: 四文鱼哥    时间: 2021-9-24 22:11:22

陌生的香港人 发表于 2021-9-23 21:03
不好意思啊 你說到有關規劃的 我又要出來說兩句  suburban 一般兩層而已 Unitary Plan 就mixed housing s ...

是的，不过有钻空子的在两层之上建一个小loft阁楼
作者: 陌生的香港人    时间: 2021-9-24 22:38:54

bungyjumping999 发表于 2021-9-24 13:27
In recent RC applications, the Council has outsourced the application to a private planning company  ...

這不只是recent的事  而是從來一直都有outsourcing  雖然最近可能甚至多  因為申請有時真的太多 而另外問題是council 根本留不住人
作者: 陌生的香港人    时间: 2021-9-24 22:41:39

liheqi98 发表于 2021-9-24 20:50
是的，两地都在谈，已经出价了。所以麻烦您看看，请问10个都是带车库的吗？ 都是2层还是3层? 评价94平米 ...

樓主在成本預算/項目管理方面可能比較在行 但一塊地具體怎樣設計 能建多少這些最好還是問設計師比較好 可以到隔壁問
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-24 22:56:29

liheqi98 发表于 2021-9-24 20:50
是的，两地都在谈，已经出价了。所以麻烦您看看，请问10个都是带车库的吗？ 都是2层还是3层? 评价94平米 ...

有需要的话 可以请设计师基于GIS上给你摆个框

当然 ，是收费的 很多设计师都乐意提供这样的服务
作者: 填空选择题    时间: 2021-9-25 00:36:18

21 aclare pl botany 有开发的可能吗。谢谢
作者: L君洛北    时间: 2021-9-25 12:59:25

您好楼主 可以请您分析一下 162 Rosebank Road, Avondale 谢谢
作者: du123b    时间: 2021-9-25 14:03:22

你好，楼主可能太忙了，有空帮我看看7 wilsher cr henderson，或者5－7－9号三家一起开发的话会不会更好
作者: Premix    时间: 2021-9-25 14:45:05

请教各位大神 想推倒自己住的老房子 盖两套duplex，一共四套 每套包括车库80平米，大概费用能给个建议吗？十分感谢
作者: trdeyoualbert    时间: 2021-9-25 14:45:11

商科即是工地 发表于 2021-9-24 12:48
转角地 条件不错 比较方正

total 可利用的floor area 有580平米左右哈 4-6个dwelling吧

楼主问一下纯粹做算术题

你的建筑成本1.45m + gst,是以建六个对吧？
如果是这样子的话，假设地二百万买
加上你这些成本总成本算四百二十万连地，假如每个卖一百万，毛利一百八十万，减去中价费剩一百七十万，再加上可能意外费用二十万，剩一百五十万，再打税肯定到手一百万，二年到手一百万好过去赌？？？
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-25 15:20:36

trdeyoualbert 发表于 2021-9-25 13:45
楼主问一下纯粹做算术题

你的建筑成本1.45m + gst,是以建六个对吧？

对，就是这样
作者: chen-bing-yan    时间: 2021-9-26 12:58:58

商科即是工地 发表于 2021-9-23 16:20
包括designer, planning,civil,等申请RC BC 一定会需要到的consutlant 和report的费用。当然 只是在我经 ...

大神麻烦看下 64 Easton Park Parade, Glenfield, suburban zone。  谢谢
作者: sportwoman    时间: 2021-9-26 15:49:33

楼主啊，我真服你了，老实说一句，你没那个时间那个本事你干嘛发帖弄这些事情呢？何必呢？做人做事还是得言出必行，
作者: mengxu34    时间: 2021-9-26 21:52:26

麻烦看下北岸34 Gretel Pl.,Hillcrest.地大概1090，mixture housing suburb zone.
房子位置有点中间，屋前后都有350地。
咋整好?
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-27 09:24:51

sportwoman 发表于 2021-9-26 15:49
楼主啊，我真服你了，老实说一句，你没那个时间那个本事你干嘛发帖弄这些事情呢？何必呢？做人做事还是得言 ...

谢谢你 理直气壮说出这么厚颜无耻的话 每次遇到这种情况我都非常荣幸能在新西兰工作
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-27 11:35:38

qinrenmen11 发表于 2021-9-24 14:29
我也请教一下:34 cutler st,new lynn怎么分割

补充内容 (2021-9-24 23:35):

初步看起来。要开发的话 需要解决雨水管连接的问题
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-27 11:38:58

data500 发表于 2021-9-24 20:40
18 Pavola Grove, Glenfield
入门的一分二，保留老房子拆后面的deck.后院想做四房自主。有公共污水，雨水结 ...

恭喜已经准备启动了。

先把EPA相关过程做了，保证一个雨水管接到自家的地上，以防各种以外情况下邻居反悔的可能性。 祝顺利
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-27 11:41:51

填空选择题 发表于 2021-9-25 00:36
21 aclare pl botany 有开发的可能吗。谢谢

相对平坦+管道齐全+地理位置不错+THAB zone

这盘上市了价格应该不错吧
作者: 陌生的香港人    时间: 2021-9-27 11:50:28

data500 发表于 2021-9-24 20:40
18 Pavola Grove, Glenfield
入门的一分二，保留老房子拆后面的deck.后院想做四房自主。有公共污水，雨水结 ...

如果還沒做 建議先讓工程師先就連接方案出concept plan 讓他們簽了名再說  如果只是口頭同意就不要太認真了 - 他們反口是經常都會發生的事 可能要他們真的簽就這裡那樣了
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-27 11:50:45

L君洛北 发表于 2021-9-25 12:59
您好楼主 可以请您分析一下 162 Rosebank Road, Avondale 谢谢

地平，THAB, 污水没问题 希望雨水也不是大问题。


6个左右联排 总面积600平米左右
设计费110K+gst 左右

1.65M+gst 建造成本

develop 成本 450K+gst





作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-27 11:55:04

如果是认真考虑开发了。请私信我电话和地址 我打给您 一对一讲解
作者: L君洛北    时间: 2021-9-27 13:14:14

商科即是工地 发表于 2021-9-27 11:50
地平，THAB, 污水没问题 希望雨水也不是大问题。



谢谢。

所以设计费就是 surveyor, 各种engineer, architect 的总费用？建造成本就是所有的building cost? Develop 成本就是council申请费, development contribution, watercare 水表, 以及所有的civil 接雨水管的费用？
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-27 14:39:14

L君洛北 发表于 2021-9-27 13:14
谢谢。

所以设计费就是 surveyor, 各种engineer, architect 的总费用？建造成本就是所有的building cost ...

是的，为了方便理解 所以我把化繁为简 把整个开发过程 简化为3大项
你的理解没错
作者: data500    时间: 2021-9-27 15:02:02

陌生的香港人 发表于 2021-9-27 11:50
如果還沒做 建議先讓工程師先就連接方案出concept plan 讓他們簽了名再說  如果只是口頭同意就不要太認真 ...

感谢建议，工程师已经在准备EPA，想把管子接到后院。无奈即将survey的时候lockdown，现在是争分夺秒啊。
作者: qinrenmen11    时间: 2021-9-27 20:24:01

商科即是工地 发表于 2021-9-27 11:35
初步看起来。要开发的话 需要解决雨水管连接的问题

谢谢楼主回复，但是雨水管不就在家门口吗？直接分割连上不行吗？你说的解决具体是指什么意思呢？
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-27 20:29:15

qinrenmen11 发表于 2021-9-27 20:24
谢谢楼主回复，但是雨水管不就在家门口吗？直接分割连上不行吗？你说的解决具体是指什么意思呢？ ...

家门口的那个深度如果足够的话就没问题。需要CCTV确定

补充内容 (2021-9-27 20:30):
如果深度不够，可能需要邻居同意
作者: qinrenmen11    时间: 2021-9-27 20:53:43

商科即是工地 发表于 2021-9-27 20:29
家门口的那个深度如果足够的话就没问题。需要CCTV确定

补充内容 (2021-9-27 20:30):

应该是可以的吧，我对面邻居两户都已经开发了
作者: zhengshuo    时间: 2021-9-27 21:31:01

商科即是工地 发表于 2021-9-27 20:29
家门口的那个深度如果足够的话就没问题。需要CCTV确定

补充内容 (2021-9-27 20:30):

楼主可能你忙 我在第一页那个您还没回复  麻烦您帮看看有机会开发吗？谢谢
作者: liuyangyi    时间: 2021-9-28 08:30:45

39 president ave 请求楼主赐教，感谢！
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-28 09:58:13

zhengshuo 发表于 2021-9-27 21:31
楼主可能你忙 我在第一页那个您还没回复  麻烦您帮看看有机会开发吗？谢谢 ...


12 Caledonian Place, Blockhouse Bay

如果能接家后面的雨污水管，管线就没问题。
地很大。但是这种三角形的地 很难把空间最大程度的利用上。比较考验设计水平
可能可以左边4个联排 右边3个联排  700平米左右。 需要具体让设计师来看一下

总结 能连管线就没问题
作者: 商科即是工地    时间: 2021-9-28 10:30:26

liuyangyi 发表于 2021-9-28 08:30
39 president ave 请求楼主赐教，感谢！

很标准的800平米的地。可以在保留原房子的基础上 在后院分割建新房自己住 然后把前面的房子和地卖了。

有到这种地的人 算是中彩票了

可以和附近的builder 或者个人开发商聊聊天。
作者: zhengshuo    时间: 2021-10-1 09:11:32

商科即是工地 发表于 2021-9-28 09:58
12 Caledonian Place, Blockhouse Bay

如果能接家后面的雨污水管，管线就没问题。

谢谢您了  多谢
作者: iwonder1999    时间: 2021-10-1 13:50:27

337 Ellerslie-Panmure Highway, Mount Wellington。是Mixed Housing Suburban Zone。
麻烦帮忙看一下能不能开发，污水管好像是连在屋后邻居家地上，雨水好像是直接在地下排出了，
有长车道，占3.2米的左侧一半，里面邻居有道路通过权。
多谢多谢
作者: 酒盈樽    时间: 2021-10-1 22:17:17

du123b 发表于 2021-9-23 16:41
应该留个微信，方便咨询的人加

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&ptid=4021000&pid=75421328&fromuid=191303&mobile=yes&tmobile=1

我这有个分割讨论群
作者: 厘米蔚蓝    时间: 2021-10-4 01:42:18

82 Sikkim cres， 请大神帮看下 是Residential-Mixed Housing Suburban zone， 感谢
作者: sean117207    时间: 2021-10-4 10:13:12

65 meadway sunyhills
Residential-Mixed Housing Urban
求大神赐教
作者: moonface    时间: 2021-10-4 11:19:22

你好，请查看私信
作者: 商科即是工地    时间: 2021-10-6 14:19:23

iwonder1999 发表于 2021-10-1 13:50
337 Ellerslie-Panmure Highway, Mount Wellington。是Mixed Housing Suburban Zone。
麻烦帮忙看一下能不 ...

你应该做过研究 你说的三个问题的确从GIS map上面看都是问题。 最大的问题是车道和雨水管。

地下排水可不可行需要工程师证明

车道我看你占的只有2米不到 可能不能开发
作者: 陌生的香港人    时间: 2021-10-6 14:43:20

商科即是工地 发表于 2021-10-6 14:19
你应该做过研究 你说的三个问题的确从GIS map上面看都是问题。 最大的问题是车道和雨水管。

地下排水可 ...

這種共用車道應該還可以 至少就council 來說不是大問題  至於相關的easement 會不會要求拿鄰居同意  樓上最好先諮詢律師意見 （雖然據我了解很多都沒有）由於是後面的地  足夠倒車空間是必須

只是地的形狀畢竟正正方方的  才700多 還要扣除車道 和上面說的倒車空間這些 - 這塊地拆房子後可能大概就最多建3個而已 （兩個聯排 1個小獨棟這樣)
作者: 商科即是工地    时间: 2021-10-6 15:12:18

陌生的香港人 发表于 2021-10-6 14:43
這種共用車道應該還可以 至少就council 來說不是大問題  至於相關的easement 會不會要求拿鄰居同意  樓上 ...

地是好地。

车道需要请律师确认 看施工车辆在车道上开来开去 邻居会不会以这个argue 律师收费我不太了解

污水管到底有没有 需要CCTV确认。 至少从GIS上面看没有。 CCTV NZD 1000NZD左右

地下排水soakage现在也许可行，但是soakage的量能支持分几个房子 需要工程师测量确认出具报告。收费3000-6000NZD 很久没有做过soakage测试了不确定价格。 这个阶段应该需要civil involve 进来了。

假如以上问题都别解决了

做一下TOPO 测绘 2400NZD左右

然后就是planning 9500

ARCHI 20000

civil soakage 价格不确定

结构 14400

TRUSS 3000

拿到RC BC的费用依然 是70000-85000的范围内 还算正常。


能分几个 planner说的算，这块地不错 能分3个不错的房子。 这个区 如果有可能说不定分4个能卖更好。当然 能不能分4个
作者: 陌生的香港人    时间: 2021-10-6 15:36:07

商科即是工地 发表于 2021-10-6 15:12
地是好地。

车道需要请律师确认 看施工车辆在车道上开来开去 邻居会不会以这个argue 律师收费我不太了 ...

哇 你的planner 收好貴啊哈  就這樣1分2 3 收9500？ 雖然Council 的申請費是同價

补充内容 (2021-10-6 15:37):
4 個有點勉強了 當然可以試試 但要留意Mixed Housing Suburban 是較低密度住宅區呢 規定比較嚴格之外 council 也一般會比較挑剔
作者: 商科即是工地    时间: 2021-10-6 15:44:19

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作者: BAT110    时间: 2021-10-9 20:35:11

请帮忙看看 45 helleur road massey    是Mixed Housing Urban Zone    谢谢
作者: soulofrain    时间: 2021-10-10 20:39:31

3 meadowood drive, unsworth heights
Residential-Mixed Housing Urban
麻烦帮忙看看能建几个？谢谢楼主
作者: charlie560907    时间: 2021-10-10 23:04:57

您好， 能否留个联系方式？谢谢！
作者: iwonder1999    时间: 2021-10-11 09:04:17

商科即是工地 发表于 2021-10-6 15:12
地是好地。

车道需要请律师确认 看施工车辆在车道上开来开去 邻居会不会以这个argue 律师收费我不太了 ...

非常感谢您的意见！
作者: iwonder1999    时间: 2021-10-11 09:05:05

陌生的香港人 发表于 2021-10-6 14:43
這種共用車道應該還可以 至少就council 來說不是大問題  至於相關的easement 會不會要求拿鄰居同意  樓上 ...

多谢您的讯息和意见！
作者: sanyo    时间: 2021-10-11 11:41:34

您好楼主 可以请您分析一下 29 Fellbrook st, Manurewa  (Mixed Housing Suburban Zone) 谢谢
作者: 陌生的香港人    时间: 2021-10-11 12:22:44

其實奧克蘭的兩個大zones (Mixed Housing Suburban 和Urban)  帶房屋設計圖紙的話基本都可以建3個  但具體真的能多少個還是要看土地的情況和申請人開發商對房子設計規模的要求等  這些還是問設計師比較好

补充内容 (2021-10-11 12:26):
Sorry 我是說一塊地可以容許有最多三個房子(dwelling)  包括現在的舊房子（如果不拆的話）
作者: hello_hello    时间: 2021-10-11 12:47:25

楼主您好，可以请您分析一下15 sapphire place, bayview (urban zone) 谢谢
作者: 商科即是工地    时间: 2021-10-11 13:59:48

陌生的香港人 发表于 2021-10-11 12:22
其實奧克蘭的兩個大zones (Mixed Housing Suburban 和Urban)  帶房屋設計圖紙的話基本都可以建3個  但具體 ...


比如sub urban zone 3个unit title terrahouse+一个standalone dwelling 这算两个dewelling吗

可能我概念错了，我印象里里 sub urban 一分四的有不少。 只是那些房子 的确挺憋屈的。。可能未来十年后是常态
作者: 陌生的香港人    时间: 2021-10-11 14:37:36

商科即是工地 发表于 2021-10-11 13:59
比如sub urban zone 3个unit title terrahouse+一个standalone dwelling 这算两个dewelling吗

可能我概 ...

Dwelling 的定義其實不一定是一個獨棟 一般都是看房子內部佈局 只有有睡房 客廳 衛浴 + 洗手盤？廚房 Council 就已經可以當這是一個dwelling 了


就你說的 3 個 unit title + standalone dwelling 這明顯已經是4個dwellings 了
作者: 商科即是工地    时间: 2021-10-11 15:54:53

45 heller road Massey

高低落差有点大了。可能需要咨询下civil看是否能摆放出合适的车道。

作者: friendhappy    时间: 2021-10-11 16:14:37

麻烦楼主可以分析一下北岸19 Eastwood Rise吗？大坡地(Residential-Mixed Housing Suburban)，谢谢。
作者: 商科即是工地    时间: 2021-10-11 16:28:40


3 meadowood drive, unsworth heights

后面建个比较舒服的自住 4房左右。前面2个3房左右的deplex 或者stand alone
作者: charlie560907    时间: 2021-10-11 19:20:31

您好，能否帮忙看一下 74  zelda ave otara 谢谢！
作者: soulofrain    时间: 2021-10-11 21:54:15

商科即是工地 发表于 2021-10-11 16:28
3 meadowood drive, unsworth heights

后面建个比较舒服的自住 4房左右。前面2个3房左右的deplex 或者sta ...

谢谢您的解答，实在不好意思麻烦再问一下我自己看council geomaps显示有个污水点是在邻居家，这种情况下是不是要邻居同意我才能建房呢？
作者: talkaboutvision    时间: 2021-10-12 09:26:46

请评估一下 13 La Roche Place，我都不知道这算不算有分割潜力

Residential-Mixed Housing Suburban

谢谢！
作者: 商科即是工地    时间: 2021-10-12 10:17:01

soulofrain 发表于 2021-10-11 21:54
谢谢您的解答，实在不好意思麻烦再问一下我自己看council geomaps显示有个污水点是在邻居家，这种情况下 ...

需要开一个manhole。

另外再次看的是发现污水管的宽度只有100哈。如果分割多的话需要升级污水管的宽度 需要邻居同意才行。
作者: 商科即是工地    时间: 2021-10-12 11:06:06

29 Fellbrook st, Manurewa

后面窄前面宽，考验设计师功力时候的到了

可用building coverage 有240平方米 现在的房子只用了130平方米. 后院还能不能建多分个title出来 需要设计师基于unitary的规定在软件上摆放一个模型试试看。

可行的话 就用房子抵押贷款 贷个20万 后院分割出来以后卖30-40万 或者考虑到必须建好才能份title。直接贷一个开发款 然后盖好分割后 出售 应该也能赚

作者: sanyo    时间: 2021-10-12 12:32:27

商科即是工地 发表于 2021-10-12 11:06
29 Fellbrook st, Manurewa

后面窄前面宽，考验设计师功力时候的到了

谢谢您的解答，再麻烦问下 如果拆掉旧房，光这块地请你指导一下开发潜力和预算。谢谢
作者: 商科即是工地    时间: 2021-10-13 13:15:22

sanyo 发表于 2021-10-12 12:32
谢谢您的解答，再麻烦问下 如果拆掉旧房，光这块地请你指导一下开发潜力和预算。谢谢 ...

理论上4个。但考虑到地形 可能2-3个比较可行。
极限的话
2个4.5房 或者4个2.5房。但是因为地形的情况 需要设计师画时间比较好。


最近窗户和地基又涨价了5%-10%

design 18k
civil 15k
8-9k planning
7.2k-14.4 structural
6k CCTV &topo scheme plan

development fee 150k-350k
construction work 2600-2800 per square

作者: friendhappy    时间: 2021-10-14 12:36:45

friendhappy 发表于 2021-10-11 16:14
麻烦楼主可以分析一下北岸19 Eastwood Rise吗？大坡地(Residential-Mixed Housing Suburban)，谢谢。 ...

估计楼主还得几天才能看到这个，继续等:)
作者: 商科即是工地    时间: 2021-10-14 17:49:04

15 sapphire place, Bayview

雨水污水都都，后面比较平坦。是可以分割的地。但是前面太陡也盖不出面积很大的房子

2个独栋， 或者后面一个独栋 或者前面一个很小的deplux



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