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标题: 已经过了五年线的出租房想做开发，会计上如何操作 [打印本页]
作者: littlewoman    时间: 2021-8-8 23:11:44     标题: 已经过了五年线的出租房想做开发，会计上如何操作

请教一下会计以及投资房的大佬，手上有一套出租房，已经满了5年，最近想开发，不知道会计上该如何操作。因为我们想避免税
具体例子：
房子买价 100万，现在房子在LTC 底下
现在市场价 150万 （账面利润是50w）
如果直接卖掉，例如卖了150w，那50w是不用交税。

但是如果想做开发，应该怎么处理比较合适？ 需要新建一个开发公司，把房子以150万转名买到开发公司么？这样开发公司的成本就是150w。

如果开发公司开发成功，卖了三套房子，每套150w，建筑所有的成本是80万，这样开发公司又怎么交税呢？
成本： 地150万 + 三套房子建筑销售成本 240万
收益： 450万 - 150w - 240万 = 60万
那这60万又怎么交税呢？ GST要交么？

谢谢你啦
作者: alike0932    时间: 2021-8-9 00:06:55

哥们你的问题非常好也非常细致，我就有一个事儿不明白，在论坛里问这些问题，论坛里的free answer就是有人回答你敢信吗？都要做几百万上下生意了为啥不花个几百块找个专业会计问清楚呢？
作者: easygogo    时间: 2021-8-9 00:10:36

alike0932 发表于 2021-8-9 00:06
哥们你的问题非常好也非常细致，我就有一个事儿不明白，在论坛里问这些问题，论坛里的free answer就是有人 ...

省点是点
作者: 漂泊    时间: 2021-8-9 00:13:52

easygogo 发表于 2021-8-9 00:10
省点是点

确实 还看到身家几个几百万的人为了几十块讲价讲得 口干舌燥。别说 没钱的还就说不过 真的降了。
作者: alike0932    时间: 2021-8-9 01:00:39

easygogo 发表于 2021-8-9 00:10
省点是点

不愧是做大生意的，我看好你！
作者: 261874939    时间: 2021-8-9 01:13:45

alike0932 发表于 2021-8-9 00:06
哥们你的问题非常好也非常细致，我就有一个事儿不明白，在论坛里问这些问题，论坛里的free answer就是有人 ...

当我看到有人收藏此帖，忍不住笑了。哈哈

楼主挺好的，遇到问题先上来sky咨询一下找个破解版，希望有人能免费给他解答一下。

是的，经济不好，省电是一点呀
作者: F11    时间: 2021-8-9 01:19:59

看到你算的开发可以赚60万，现在卖可以赚50万，那为什么不现在卖，折腾一圈就多赚10万
作者: 雄安百亩良田    时间: 2021-8-9 03:26:10

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作者: stnz    时间: 2021-8-9 07:06:14

需要新建一个开发公司，把房子以200万转名买到开发公司么

如果开发公司开发成功，卖了三套房子，每套150w，建筑所有的成本是80万，这样开发公司又怎么交税呢？
成本： 地150万 + 三套房子建筑销售成本 240万
收益： 450万 - 200w - 240万 = 10万
那这10万又怎么交税呢？ GST要交么？
This is much better
作者: 我要买车    时间: 2021-8-9 07:43:50

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作者: hnlx1229    时间: 2021-8-9 08:03:01

alike0932 发表于 2021-8-9 00:06
哥们你的问题非常好也非常细致，我就有一个事儿不明白，在论坛里问这些问题，论坛里的free answer就是有人 ...

能白嫖还花钱干啥~
作者: trdeyoualbert    时间: 2021-8-9 09:02:29

楼上你们沒看ID是啥？
作者: SunnyGarden    时间: 2021-8-9 09:40:58

非专业人士，瞎说而已。

如果真想省税，当然是做亏，越亏越好啊不是吗。
市场价是150万，你成立的开发公司能用二百万买入不？
（当然前提得合理，不能太夸张,别做成一千万. 还有前提是你卖时别触发BRIGHT LINE TEST就行，否则卖得越高税越高）
开后过程中各种费用加一加能做成亏损不？能做亏为什么要做赚？最好亏得丁当响最后还能退税，明白不？
你需要的也许只是一个＂好会计＂

作者: 是个狼灭    时间: 2021-8-9 09:50:15

我也就此事问过我的会计，结论是如果你做错一步就会亏很多钱，因为现在银行和IRD卡开发商卡的太死了。而且曾经我也信了天维的回复，结果差点吃亏。你在这里问这种问题，真是占小便宜吃大亏
作者: DDD888    时间: 2021-8-9 09:50:16

我要买车 发表于 2021-8-9 07:43
你可以自己注册一个公司，然后拿房子跟这个公司抵押借钱，比如借500万，然后就违约不还钱了，公司等于高价 ...

你自己的公司如何来此500万啊？又不是5万新西兰元
作者: Elddies    时间: 2021-8-9 09:53:45

找个会计吧，又不贵。
作者: 我要买车    时间: 2021-8-9 09:59:49

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作者: Lease    时间: 2021-8-9 10:44:13

楼主根据你的数据， 我来重新给你算一下吧. 因为你现在是开发公司，所以铁定要注册GST. 不过你地的成本150万不能去退GST.

销售额：            450/1.15=391.3万
建筑销售成本：  240/1.15=208.70万
最终收益：         391.3-208.7-150=32.6万

结论， 根据你的假设数据， 这项目不值得做， 因为折腾一大圈， 还不如现在直接卖掉赚的多.
作者: hj_win_1    时间: 2021-8-9 10:56:10

几个月前收到IRD的信, 今年的主要查税对象是开发商, 已经发信告诫过各位会计了, 对于开放商要好好报税, 所以, 今年要做开发商老板, 偷人可以, 偷税是万万不能的......
作者: 人左之由    时间: 2021-8-9 10:56:35

假如个人转公司，只要公司的director还是你个人的名字的话，成本只能算你最开始购入价格，而不是你想写多少就写多少。
或者你转的时候做个valuation。估价说多少，就写多少。

不过这种事情最好问清楚会计。比较靠谱写。
作者: 人左之由    时间: 2021-8-9 11:00:27

Lease 发表于 2021-8-9 10:44
楼主根据你的数据， 我来重新给你算一下吧. 因为你现在是开发公司，所以铁定要注册GST. 不过你地的成本150 ...

说得很对，个人购买的时候没有gst，所以转公司的时候无法claim gst回来。因为是自己公司买自己个人的地。

所以现在这块地根本没有开发的必要。

最好的做法是，卖掉现在的地。

然后注册公司，用卖的钱，买个跟现在差不多的地再开发。最多损失个卖房中介费。
作者: 房奴甲    时间: 2021-8-9 11:14:09

如果是我，在去问会计之前，先来网上问一下。问会计，也不能只问一个。
作者: 是个狼灭    时间: 2021-8-9 11:14:15

Elddies 发表于 2021-8-9 09:53
找个会计吧，又不贵。

我估计会计都不想接，又想避税，又不想出钱咨询专业的人
作者: Lease    时间: 2021-8-9 11:34:54

房奴甲 发表于 2021-8-9 11:14
如果是我，在去问会计之前，先来网上问一下。问会计，也不能只问一个。

问几个会计， 每个会计都给出不同的回答， 越问越糊涂.

作者: wellington2005    时间: 2021-8-9 11:35:15

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作者: Jan90    时间: 2021-8-9 12:04:50

不是5年不5年的问题，是intention, 楼主要是只想干这么一次，那就盖好了拿来出租，就不算开发行为，如果以后楼主继续买地开发，那这次也得交税的
作者: DDD888    时间: 2021-8-9 12:24:34

wellington2005 发表于 2021-8-9 11:35
50w利润 连1500会计费都想省的人，根本不是要专业建议。。。哈哈哈

其实问的挺好的呀，我也可以看看，不要打击人家楼主呀，虽然我没这房子啦
作者: xli422    时间: 2021-8-9 12:24:38

wellington2005 发表于 2021-8-9 11:35
50w利润 连1500会计费都想省的人，根本不是要专业建议。。。哈哈哈

说的太好了。。。。
楼主只是想碰碰运气而已 没想着得到什么免费的牛逼建议。。
我之前是会计 现在是开发商 我都不知道该怎么回答这个问题 就算有答案 我也不会傻到发到论坛里面来让大家白嫖我 或者各种喷我的免费建议好吧 能有这种靠谱答案的人根本不会发上来的 明白吗
作者: DDD888    时间: 2021-8-9 13:03:04

xli422 发表于 2021-8-9 12:24
说的太好了。。。。
楼主只是想碰碰运气而已 没想着得到什么免费的牛逼建议。。
我之前是会计 现在是开发 ...

是的，这论坛里吐口水的人挺多的，但也会遇到愿意分享信息知识的人，例如我啦
作者: xli422    时间: 2021-8-9 13:12:43

DDD888 发表于 2021-8-9 13:03
是的，这论坛里吐口水的人挺多的，但也会遇到愿意分享信息知识的人，例如我啦 ...

太容易得到的东西 反而不会被珍惜 大家都懂的
作者: trdeyoualbert    时间: 2021-8-9 13:59:01

xli422 发表于 2021-8-9 12:24
说的太好了。。。。
楼主只是想碰碰运气而已 没想着得到什么免费的牛逼建议。。
我之前是会计 现在是开发 ...

会计有很多种，关键是有牙力讲通稅局，不是会计就什么都懂的
作者: wellington2005    时间: 2021-8-9 16:27:01

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作者: zhong5487    时间: 2021-8-9 16:32:30

Lease 发表于 2021-8-9 11:34
问几个会计， 每个会计都给出不同的回答， 越问越糊涂.

这是真的，每个人说的不一样，跟付钱不付钱没关系，都他妈的一人一个说法，就没个准确的
作者: mss    时间: 2021-8-9 16:42:02

按照你的计算不开发可以直接拿50万利润不交税，开发又要倒贴开发费用，又要投入时间精力跟项目承担风险，拉长回款风险。最后利润还要交税。那你做这个项目就是为人民服务。除了你，整条产业链上的团队都有钱收
作者: 快乐123    时间: 2021-8-9 16:51:15

这个案例，根据楼主的估算，我的理解：

不开发的利润是： 150万 - 100万 = 50万
开发的利润： 150万*3 - 240万 - 100万 = 110万

开发的利润比不开发多一倍，但是风险也大， 税务还是找专业人士咨询好。


作者: Lease    时间: 2021-8-9 18:08:46

zhong5487 发表于 2021-8-9 16:32
这是真的，每个人说的不一样，跟付钱不付钱没关系，都他妈的一人一个说法，就没个准确的 ...

其实我觉得跟付钱不付钱还是有关系的. 如果楼主就打一个电话给某个会计事务所，人家一听你也并非是他们的客户，就想得到地产开发这种比较复杂的税务问题答案，人家立刻会有被白嫖的感觉，但你打电话过去， 人家也不想对你态度太恶劣， 所以一般就匆匆应付你几句就会结束谈话，会计的回答可能都没经过他自己的大脑（因为是应付， 所以也不必多动脑筋）.

如果楼主一开始打电话就可以亮明态度：我有一个比较复杂的房产开发税务问题需要咨询， 我愿意付咨询费， 那么我想大多数会计都会认真对待你的问题.
作者: take-away    时间: 2021-8-9 19:03:49

快乐123 发表于 2021-8-9 16:51
这个案例，根据楼主的估算，我的理解：

不开发的利润是： 150万 - 100万 = 50万

不要交税了，IRD罚死你。GST15%+28%所得税，我也不知道开发干嘛？

补充内容 (2021-8-9 19:04):
楼主是没事找事做。
作者: 新马甸甸    时间: 2021-8-9 20:24:21

个人转自己成立的开发公司必须按照当时的market value定价，税务局不傻

如果按照35楼的算法，三套房不要同时上市啊
作者: 小水果    时间: 2021-8-9 20:28:29

人左之由 发表于 2021-8-9 11:00
说得很对，个人购买的时候没有gst，所以转公司的时候无法claim gst回来。因为是自己公司买自己个人的地。 ...

同意这位网友的回答。
之前我们有咨询过专业房产会计。您的房子开发要交税是肯定的。按原来的购买价格来算您的利润按比例交税。
最好的方案是把房子卖掉重新买一个等价的。然后注册新的公司专门做开发。这个新购入的房子如果前任屋主没有Claim 过gst, 您还有机会申请GST退税。
具体请您咨询您的会计，根据您的具体情况， 和房子具体状况帮您分析。

补充内容 (2021-8-9 20:30):
大家只是上来讨论而已，进行人身攻击完全没有必要。如果你愿意分享，可以回答问题，都是负能量就没必要了。建设和谐社会啊！
作者: 小水果    时间: 2021-8-9 21:17:02

快乐123 发表于 2021-8-9 16:51
这个案例，根据楼主的估算，我的理解：

不开发的利润是： 150万 - 100万 = 50万

账面上的利润是高。交完税以后呢？
盖全新房出售是要第一交GST 15%， 然后公司税率是28%。 43%的利润就这样没有了。
纯属为国家做贡献。
作者: zhong5487    时间: 2021-8-9 22:02:38

小水果 发表于 2021-8-9 21:17
账面上的利润是高。交完税以后呢？
盖全新房出售是要第一交GST 15%， 然后公司税率是28%。 43%的利润就这 ...

请问那个百分之15不是不用交满吗？因为盖的时候那些材料人工成本也都是有gst的吧，可以抵消的？
作者: zhong5487    时间: 2021-8-9 22:05:26

小水果 发表于 2021-8-9 20:28
同意这位网友的回答。
之前我们有咨询过专业房产会计。您的房子开发要交税是肯定的。按原来的购买价格来 ...

那如果楼主就不申请get,私人名下开发，那是不是开发后的房子拿到ccc后五年以后再卖，一分钱税不用交呢？
我问过2个会计，一个是说买房子满五年就都不交税了，一个说开发好了拿到ccc五年后卖才不需要交税
作者: guichi02    时间: 2021-8-9 22:17:25

zhong5487 发表于 2021-8-9 16:32
这是真的，每个人说的不一样，跟付钱不付钱没关系，都他妈的一人一个说法，就没个准确的 ...

哈哈，看来问会计也没个准确的，楼主无所适从了！
作者: sd2020    时间: 2021-8-9 22:57:25

zhong5487 发表于 2021-8-9 22:05
那如果楼主就不申请get,私人名下开发，那是不是开发后的房子拿到ccc后五年以后再卖，一分钱税不用交呢？
...

其实IRD也不不知道，缺钱了就找个人割点羊毛。几年查不到你也正常，查到算你倒霉，还要往回罚款。据说IRD手里也有个好会计和坏会计的清单。
https://iknow.cch.co.nz/document ... cy-statement-ps7210

作者: 新马甸甸    时间: 2021-8-9 23:35:58

zhong5487 发表于 2021-8-9 22:05
那如果楼主就不申请get,私人名下开发，那是不是开发后的房子拿到ccc后五年以后再卖，一分钱税不用交呢？
...

今后是不是等10年才可以？上周听会计说了这么一嘴。

卖一个，出租两个，等10年后，再卖一个，再等10年
作者: 新马甸甸    时间: 2021-8-9 23:39:25

其实不要看利润最大化的话。

屋主手里有50万左手转右手卖地的纯利润+建房卖房后扣掉各种税的20几万利润（按照上面大家的算法），看屋主可以接受就好。
作者: 新马甸甸    时间: 2021-8-9 23:39:59

zhong5487 发表于 2021-8-9 22:02
请问那个百分之15不是不用交满吗？因为盖的时候那些材料人工成本也都是有gst的吧，可以抵消的？ ...

可以抵消。。。
作者: hj_win_1    时间: 2021-8-12 10:21:52

一切以IRD的决定为准，case by case。。。哪怕IRD的case officer也是一个人一个想法
作者: Lease    时间: 2021-8-12 11:23:25

hj_win_1 发表于 2021-8-12 10:21
一切以IRD的决定为准，case by case。。。哪怕IRD的case officer也是一个人一个想法 ...

楼主的case很简单明了，她如果要分割开发后把三幢房都卖掉的话，肯定有GST并且交 income tax.
作者: hj_win_1    时间: 2021-8-12 13:07:17

Lease 发表于 2021-8-12 11:23
楼主的case很简单明了，她如果要分割开发后把三幢房都卖掉的话，肯定有GST并且交 income tax. ...

白嫖就只能得到这种答复啊。。。
作者: rzrljb    时间: 2021-8-12 14:54:19

直接卖了150w得了,还省事,不交税
作者: zhong5487    时间: 2021-8-12 15:28:48

最近又咨询几个，盖了后卖不缴税，但是，不能盖了马上卖
我得情况跟你不一样，我是去年20年买的，，会计说比如23年盖好，25年卖也就是过了5年明线，一分钱税不交
作者: xuli019    时间: 2021-8-12 15:33:45

一开始如果你买这个房子是投资意图的，可能过5年 过了明线测试你还是要交税的 你要质询会计师的
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2021-8-12 17:02:05

zhong5487 发表于 2021-8-12 15:28
最近又咨询几个，盖了后卖不缴税，但是，不能盖了马上卖
我得情况跟你不一样，我是去年20年买的，，会计说 ...

更多还是看你intension吧。不过新西兰很多事情很模糊。怎么判断这个出发点？很主观。保修也一样，没具体期限，就是reasonable time, 怎么算reasonable，也很主观。不知道为什么设置法律这么模糊。明说得了，5年也好十年也罢，不管什么出发点，过了就别收税，或者不管怎么样就交税，也好让人家判断。税务局很恶心，投入几个亿弄系统，该交税时也不提醒你发个reminder letter, 忘了就罚你。我看地产方面的税务也是这样，给你搅浑水，不清楚最后罚你，太操蛋了。
作者: zhong5487    时间: 2021-8-12 17:08:57

猩猩都叫兽 发表于 2021-8-12 17:02
更多还是看你intension吧。不过新西兰很多事情很模糊。怎么判断这个出发点？很主观。保修也一样，没具体 ...

我也觉得是，反正说啥都没用，关键卖的时候ird觉得你得交，你就得交，没人干的过税务局就是了，最好的办法不要卖，或者，准备好缴税就是了
作者: Lease    时间: 2021-8-12 17:18:27

猩猩都叫兽 发表于 2021-8-12 17:02
更多还是看你intension吧。不过新西兰很多事情很模糊。怎么判断这个出发点？很主观。保修也一样，没具体 ...

你觉得模糊是因为你不懂。 如果懂的话， 一点都不模糊.

补充内容 (2021-8-12 18:59):
不好意思， 没有冒犯的意思。我是说如果有深入了解的话， 其实并不模糊.

补充内容 (2021-8-12 19:00):
现在帖子不能编辑真是麻烦.
作者: LU99    时间: 2021-8-12 20:17:20

这个问题， 不用纠结了。 其实关键就是税务局找不找你。 一旦税务局找你， 会计， 律师都不好用。尽管以前他们给你很多省税的建议。
税务局不找你。 你就可以浑水摸鱼过去。
干多次早晚抓到。 干一次不再干。 抓到几率减小。
特别新的税务。 让出租房交税。 税务局应该很容易做到一个萝卜一个坑。
如果楼主要开发， 就尽快， 这两年系统在慢慢统计，慢慢更新。税务局那个出租房收税系统要三五年更新完毕。 五年后， 这个出租房买卖交税， 很难跑。 现在还是混乱期。 你虽然多卖60万。 但是一单交GST 和income tax . 开销不会小。 你跟开发商没法比。 他们手上多个case . 相互抵税， 所以不用交 太多税。
如果一个人名字下面房子多。 又都是出租， 他们系统应该很容易识别。
作者: kankinning    时间: 2021-8-12 22:44:02

真是好笑，谁说过了5年就不交税
作者: variable    时间: 2021-8-12 22:54:59

这个问题我也纠结了一段时间，我问了人，如果我开发三个房子不卖，只租出去，一来利息可以抵租金，二来若干年后卖出不交税，可否。核心问题是，要等多久卖出才不算是intention to sell。这个问题真的很难回答。
作者: comsuntech    时间: 2021-8-12 23:23:17

variable 发表于 2021-8-12 22:54
这个问题我也纠结了一段时间，我问了人，如果我开发三个房子不卖，只租出去，一来利息可以抵租金，二来若干 ...

十年起步，还是那句话ird认为你要交税你就要交。比如即使是自住房，你每隔一年就换，买个旧房住进去当自住房，然后装修过一年就卖。这样连续搞几次，ird就认定你是商业行为。那怕你是自住。
作者: variable    时间: 2021-8-13 07:43:55

comsuntech 发表于 2021-8-12 23:23
十年起步，还是那句话ird认为你要交税你就要交。比如即使是自住房，你每隔一年就换，买个旧房住进去当自 ...

 所以说，还是直接卖掉更好，开发需要的钱不是租金可以抵得住的。
作者: zhong5487    时间: 2021-8-13 10:21:27

variable 发表于 2021-8-13 07:43
 所以说，还是直接卖掉更好，开发需要的钱不是租金可以抵得住的。

我也觉得是，除非你有足够钱hold住，当做资产放那，如果为了赚钱去开发，直接卖了简单多了，还不操心
作者: mss    时间: 2021-8-13 10:34:19

全民开发时代，其实盖房子还是会有很多风险。只是产业链大家都有钱赚，谁会和你说实话，不要干风险高。
作者: 小水果    时间: 2021-8-16 06:34:31

zhong5487 发表于 2021-8-12 15:28
最近又咨询几个，盖了后卖不缴税，但是，不能盖了马上卖
我得情况跟你不一样，我是去年20年买的，，会计说 ...

我看您还是换个会计吧。开发盖房就是商业行为。盖新房就涉及到要交gst和income tax
作者: Lease    时间: 2021-8-16 11:00:38

小水果 发表于 2021-8-16 06:34
我看您还是换个会计吧。开发盖房就是商业行为。盖新房就涉及到要交gst和income tax ...

人家不是开发， 是分割后盖几幢用来出租. 完全不同的情况.
作者: Quad    时间: 2021-8-16 17:55:50

都要做几百万上下生意了为啥不花个几百块找个专业会计问清楚呢？
作者: Quad    时间: 2021-8-16 17:57:48

Lease 发表于 2021-8-9 18:08
其实我觉得跟付钱不付钱还是有关系的. 如果楼主就打一个电话给某个会计事务所，人家一听你也并非是他们的 ...

在理                                 
作者: daniel.cindy.greenacres5432@gmail.com    时间: 2021-8-19 10:23:58

这个真要找个靠谱的税务会计合计一下。
政府收你税的时候可比臭流氓，不要心有侥幸，我们是干不过IrD的，只能再IrD的规矩下操作。



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