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标题: 买仓库还是买住宅呢？ [打印本页]

作者: hello_hello 时间: 2021-6-13 15:38:20 标题: 买仓库还是买住宅呢？

买仓库还是买住宅呢？
都是自用，但只够买一个
仓库是自己家生意需要，之前一直租，今年可以考虑买一个了，不过市场上看了三个月，listing 特别少，一两周都出不来一个新的listing,还未必是满意的。样本数量也很少，也不知道是不是涨得厉害
目前租的仓库还有两年的合约，所以两年内买都可以
住宅是想看个好的学区房，孩子一天天在长大，现在的学区肯定是不够用，混校的私校这个年龄段全是华人，单性别的私校又不想去，再说了，现在这几个私校waiting list 也是很长，能不能面试上也是个问题。最近班上的孩子陆续有个别转走了，我们就算再晚，3年多之后也得转走，万一过个一两年发现孩子学习差距大，搞不好还要提前转走
希望孩子以后能上rangitoto的A班，万一上不了，就希望送去私校的混校，Pinehurst或ACG parnell
小女儿就希望在好的公立小学
唉，那我住宅该买哪里呢？北岸还是中区呢？
仓库合适的也不知道是在北岸还是中区
最近真是周周看仓库，看住宅，偶尔参观一下学校的open day，头疼
应该先买仓库还是住宅呢？

作者: pategao 时间: 2021-6-13 16:04:33

肯定买仓库啊，将来钱贬值，家里哪能放得下？

作者: 巴依老爷 时间: 2021-6-13 16:10:43

听鼠爷的就买住宅，不要买商铺不要买仓库赔钱货
就住宅涨的狠
住宅涨了，有了钱孩子就去美国读书了，读个鬼新西兰私校啊
我几个换汇的长辈，还有做土地开发的前辈都是把高中，甚至初中的孩子往美国送，酒桌上口口声声都说新西兰可好了，可有发展前途了，但依然玩命把自己孩子在美国送，还有往澳洲送的。这些人无非和国内的既得利益群体一样，捞钱国内没问题的，但老婆孩子肯定是要送去海外的，以后养老有机会也走了。剩下新西兰一地鸡毛他们可不负责扫地的~

作者: marquez 时间: 2021-6-13 17:21:06

买仓库自用，个人觉得出发点错了。
商业地产的价值和租约租金有很大关系的，自用，没有产生地产该有的增值和现金流。到时候卖，又没有租客，不好脱手。
当然好处是方便了自己的生意，不过说不定生意壮大了需要个更大的仓库呢？

住宅就简单了。好处也不用多说。

作者: 留下足迹 时间: 2021-6-13 17:37:46

当然买仓库了，要发展这个是必配的哦，

作者: 鹬鸵圣者 时间: 2021-6-13 17:44:26

这是什么生意？听着库存量不小呢。

作者: 我要买车 时间: 2021-6-13 17:46:34

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 一缕烟丝 时间: 2021-6-13 19:52:35

不是私校有钱就能上吗？？怎么还要等啊？？？？？

作者: 新马甸甸 时间: 2021-6-13 19:54:35

本帖最后由新马甸甸于 2021-6-13 20:30 编辑

要看什么样的仓库，如果比如是Zone 17 Business - Light Industry Zone有些地的（就是也可以residential的）值得投资，而且不会受经济不景气影响，这种物业涨幅也非常惊人，而且非常好出租。我们去年lock down结束以为很多商业不景气可以买到低价转手的这种仓库物业，结果发现很少有上市的，而且即便有，价格也非常贵。

如果单纯的仓库或者工业区，感觉容易受经济影响。这种转手的机会也多。

楼上说的靠高速路口的仓库比较好。

个人感觉先买合适的仓库。

不过看楼主购买自住房和仓库的需求并不是特别急迫，那就仓库和自住房，先看中哪个就买哪个吧，反正两个都是必须品，一个一个来，碰到合眼缘的也不容易，没必要一定先买哪个后买哪个，这样也许会错过合适自己的。

作者: 陌生的香港人 时间: 2021-6-13 21:36:57

新马甸甸发表于 2021-6-13 19:54
要看什么样的仓库，如果比如是Zone 17 Business - Light Industry Zone有些地的（就是也可以residential的 ...

不太對奧克蘭的話 Business - Light Industry zone 的輕工業地住宅用途是不太容許的是所謂的non-complying activity 申請難度是最大 Unitary Plan 甚至規定這種用途必須要做公眾諮詢所以這個zone一般都是不太能做 residential 的

作者: 新马甸甸 时间: 2021-6-13 22:04:18

本帖最后由新马甸甸于 2021-6-13 22:09 编辑

陌生的香港人发表于 2021-6-13 21:36
不太對奧克蘭的話 Business - Light Industry zone 的輕工業地住宅用途是不太容許的是所謂的non-comply ...

是不是现在政策有变？我刚刚回答这个贴子的时候也发现了现在叫法变了。

我之所以回这个贴子是因为我有个这种仓库，带地带仓库还带住宅房的，12年买的，同一条街有些只是普通住宅物业，都是有居民居住的实实在在的residential 。其它的是扒了住宅房建仓库和office的那就是commercial了。

过去一直到今年初看网站同条街地产买卖还说是light industry & mix residential area（大概是这样说，也许叫法不对）, 刚刚回答这个问题的时候网上发现那片区域现在只是显示Zone 17 Business - Light Industry Zone了。

当初也是决定租仓库的时候看了大量的warehouse only的物业，太多选择了感觉每个房东都是求着我们租（可能是我们是比较‘干净’的那种生意，不会stain地面之类的）。后来决定自己买的时候碰到这个。买下来之后一直到现在，还经常有人问我们要不要租不租出去。就是说这两种仓库物业的区别很明显。另外价值上和抗风险能力上区别也非常不同。

作者: 陌生的香港人 时间: 2021-6-13 22:16:43

本帖最后由陌生的香港人于 2021-6-13 22:17 编辑

新马甸甸发表于 2021-6-13 22:04
是不是现在政策有变？我刚刚回答这个贴子的时候也发现了现在叫法变了。

我之所以回这个贴子是因为我有个 ...

是的 12年買時當時還沒有unitary plan 呢就是unitary plan 期間也經歷過幾個版本所以相信你看的時候規定或者有所不同而在unitary plan生效前這些之前已經存在的土地用途還是可以保留的有所謂的existing use rights 只是如果你或者你鄰居現在要改動這些用途的例如在這個輕工業地塊上多做一個新房子甚至多加一層弄多幾個房間讓這個住宅用途變得更密集那就有問題了（因為要按照現在的規定行事而這個工業區是不鼓勵做住宅發展的）

就是一條街可能有不同zoning 但相關zoning的規定還是要遵守的例如輕工業的地就只能做輕工業住宅那塊就只能做住宅哪怕它們可能就在隔壁當然如果要另外申請做對方的用途這樣的環境或許能做申請理由而讓counciil考慮

作者: 新马甸甸 时间: 2021-6-13 22:46:20

陌生的香港人发表于 2021-6-13 22:16
是的 12年買時當時還沒有unitary plan 呢就是unitary plan 期間也經歷過幾個版本所以相信你看的時候規定 ...

谢谢你的解释，以前还真不知道这些，还想着如果能买到更大地的仓库，就把这块多建几个仓库租出去。

我说的那附近的几条街都是commercial和residential的mix在一起了。并不是一条街分不同的zoning，我估计一开始都是residential的，后来很多扒了住房建仓库的。今年初上市的两个挨着的民居住宅，很烂的状态，被后街背靠背印度建商一起买下来连在一起做他的仓库，不知道他有没有申请用地的用处转换。就这种失修的环境也不好的小破房这几年也增值了1m+，虽然比不上中区动辄涨3，4m的那种，这种仓库地产也是增值不错的。相反单纯的仓库可能风险就高些。

作者: 陌生的香港人 时间: 2021-6-14 01:09:34

新马甸甸发表于 2021-6-13 22:46
谢谢你的解释，以前还真不知道这些，还想着如果能买到更大地的仓库，就把这块多建几个仓库租出去。

我说 ...

鄰居的具體情況要看過地址和附近的zoning 才知道了

只是如果地是light industry 繼續多做倉庫還是可以的（那同時也要增加loading bay 等的數目和相關重型汽車能順利倒車等）只是不能用來再建/加大現有住宅而已

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2021-6-14 12:50:51

自住买校区。投资买仓库。别买自用的仓库暂时。否则你资产升值严重受损。

作者: rzrljb 时间: 2021-6-14 14:56:12

一缕烟丝发表于 2021-6-13 19:52
不是私校有钱就能上吗？？怎么还要等啊？？？？？

大家都买得起麦当劳，人多的时候不也需要排队，私校能容纳地学生也是有限的

作者: hello_hello 时间: 2021-6-15 11:28:59

我要买车发表于 2021-6-13 17:46
不谈价钱，仓库买在20号和16号或者20号和1号高速交接处，上下高速方便，接货送货方便，不然就是onehanga Pe ...

说得很对，中区和北岸得工业区就集中在这几个地方

作者: hello_hello 时间: 2021-6-15 11:32:43

新马甸甸发表于 2021-6-13 19:54
要看什么样的仓库，如果比如是Zone 17 Business - Light Industry Zone有些地的（就是也可以residential的 ...

确实是这样的，市场上非常少

可能我们的面积或者用途不一样
我们想要的仓库很难租到，也可能是我们之前租的便宜，后来时间到了，发现合适的租金都很贵

之前想买全副地的仓库，真是3个月都不一定能出来一个合适的
现在也在犹豫，要不要就买一个unit title的

作者: hello_hello 时间: 2021-6-15 11:36:06

猩猩都叫兽发表于 2021-6-14 12:50
自住买校区。投资买仓库。别买自用的仓库暂时。否则你资产升值严重受损。 ...

真的吗？
仓库太少了，我统计了一下近一年的数据，都看不出来，这一年有没有涨，涨的话涨了多少

不过，在我们犹豫哪个校网，中区还是北岸，仓库还是住宅，这期间住宅倒是涨了很多，唉

作者: hello_hello 时间: 2021-6-15 11:37:09

陌生的香港人发表于 2021-6-13 21:36
不太對奧克蘭的話 Business - Light Industry zone 的輕工業地住宅用途是不太容許的是所謂的non-comply ...

大神居然出现在我的帖子里了，荣幸荣幸

作者: hello_hello 时间: 2021-6-15 11:43:17

一缕烟丝发表于 2021-6-13 19:52
不是私校有钱就能上吗？？怎么还要等啊？？？？？

你看看隔壁楼的那个帖子
http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... page%3D1&page=1
基本上能反映出现状，现在没有宗教、混校的私校的小学部非常抢手

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2021-6-15 12:02:26

hello_hello 发表于 2021-6-15 11:36
真的吗？
仓库太少了，我统计了一下近一年的数据，都看不出来，这一年有没有涨，涨的话涨了多少

仓库的话，看租金。而且商用的贷款时间短，贷款要求也高。

不过归根结底还是不能犹豫。我认识一哥们，去年初和第一次封城期间出手买了2个大地，现在已经翻番了。。。

作者: hello_hello 时间: 2021-6-15 12:15:21

猩猩都叫兽发表于 2021-6-15 12:02
仓库的话，看租金。而且商用的贷款时间短，贷款要求也高。

不过归根结底还是不能犹豫。我认识一哥们，去 ...

你哥们简直了，这个时间点和物业类型真是绝佳的选择呀

现在及未来市场走势怎么样？还能买吗？

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2021-6-15 12:19:48

hello_hello 发表于 2021-6-15 12:15
你哥们简直了，这个时间点和物业类型真是绝佳的选择呀

现在及未来市场走势怎么样？还能买吗？ ...

自住的大地，有潜力分的闭眼买。纯投资大地，看区域。但是不建议买已经很贵的比如3,400万的分割地了。还是价格低洼的地方找找。哪怕略小点。很多500大几600出头的地，单价算下来便宜（比直接买个800-900的），甚至是便宜不少。同样价格完全有机会买两块相邻的总面积更大的，但是可能不是一次性，需要些时间等邻居放出来这种。或者自己去争取下。

作者: zhong5487 时间: 2021-6-15 13:21:07

猩猩都叫兽发表于 2021-6-15 12:19
自住的大地，有潜力分的闭眼买。纯投资大地，看区域。但是不建议买已经很贵的比如3,400万的分割地了。还 ...

精明啊，最近大地房价格非常合理，没有之前那样哄抢了，买了的好多也是拿在手里等再一拨升值的

我想请教一下，如果现有大地开发了四个独栋，盖好后是卖掉继续买大地，还是直接拿住出租就好了呢，是你会怎么操作啊？

作者: 261874939 时间: 2021-6-15 13:22:28

同样预算那个地大买哪个。。

作者: skysadness 时间: 2021-6-15 13:27:01

不知道你要多大仓库装什么货物。如果是保健品类型的话，可以装进住宅里。
再不济买个集装箱摆院子里装点东西
但人是不能睡仓库滴。。。

大生意大老板请无视我这种想法

作者: hello_hello 时间: 2021-6-16 16:03:02

本帖最后由 hello_hello 于 2021-6-16 16:10 编辑

skysadness 发表于 2021-6-15 13:27
不知道你要多大仓库装什么货物。如果是保健品类型的话，可以装进住宅里。
再不济买个集装箱摆院子里装点东 ...

你的意思是仓库需求少是吧，住宅需求多是吧
确实也是
不过能装下集装箱的大仓库供应也少，住宅供应也多
我不知道哪个供需比更紧张

作者: hello_hello 时间: 2021-6-16 16:12:42

261874939 发表于 2021-6-15 13:22
同样预算那个地大买哪个。。

仓库一两周都很难出一个全副地的盘

作者: 小水果 时间: 2021-6-20 21:44:33

本帖最后由小水果于 2021-6-20 21:46 编辑

hello_hello 发表于 2021-6-16 16:12
仓库一两周都很难出一个全副地的盘

我也同意所有小伙伴的观点。买住宅。增值涨幅能比商业物业翻多少倍去了。推荐买中区大地永远热门。市场再差价格都不会跌。同样预算哪个地大买哪个也比较武断。有的地不能分割的或者分割难度很大的都卖不上价格。
楼主可以联系我帮你找盘。

作者: 新马甸甸 时间: 2021-6-21 23:09:44

本帖最后由新马甸甸于 2021-6-21 23:23 编辑

还是觉得，现在这种市场情况下，没有什么漏可捡，如果两个都是刚需，还是碰到哪种合适的就先买哪种。

不过好像商业物业不能贷款买民宅？我前段时间用无贷款的商业物业申请贷款银行就不给批，连商业物业的租金收入（租金收入放家庭信托账号里）都不能算入租金收入，就是很奇怪。

如果是这种情况，可能先买民宅，将来银行借贷方面会好一些。也许我理解错了，可以咨询一下broker先。

作者: hello_hello 时间: 2021-7-13 13:47:10

新马甸甸发表于 2021-6-21 23:09
还是觉得，现在这种市场情况下，没有什么漏可捡，如果两个都是刚需，还是碰到哪种合适的就先买哪种。

不过 ...

非常感谢你告诉我这种情况
我的中介说如果我们买这个商业物业，如果IEP没有变化的话，还是可以贷的，租金也可以算收入的
可能时间不一样吧，你那时候的LVR，物业情况也可能发生变化，我们的贷款中介也说，现在很多freehold的商业物业都是年代比较久，IEP 在临界值上，可能现在可以贷，过几年IEP降低了，可能就需要维修才可以贷

作者: 新马甸甸 时间: 2021-7-13 17:45:27

hello_hello 发表于 2021-7-13 13:47
非常感谢你告诉我这种情况
我的中介说如果我们买这个商业物业，如果IEP没有变化的话，还是可以贷的，租金 ...

也不是，我觉得是这个broker搞错了。

之前找的broker都给算的，到了她这边就说不算，但是就上上周我直接把所有的租金收入发给银行经理，他就给算进去了。

作者: hello_hello 时间: 2021-7-14 15:40:50

新马甸甸发表于 2021-7-13 17:45
也不是，我觉得是这个broker搞错了。

之前找的broker都给算的，到了她这边就说不算，但是就上上周我直 ...

原来是这样

作者: 土包子 时间: 2021-7-14 21:42:52

hello_hello 发表于 2021-6-15 11:32
确实是这样的，市场上非常少

可能我们的面积或者用途不一样

之前也考虑过同样的问题
后来发现入门级的仓库貌似涨幅有限，不过适合我自己的生意
像你所叙述的这种带地的应该是比较大的仓库了，其实升值潜力蛮好的

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