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标题: [闲的蛋疼]更加合理地算一下贷款早还和晚还, 省下的钱做其他投资的区别 [打印本页]

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-25 15:23:24 标题: [闲的蛋疼]更加合理地算一下贷款早还和晚还, 省下的钱做其他投资的区别

本帖最后由 CN-Ric 于 2021-5-26 12:09 编辑

首先恭喜leon5ch童鞋的数学水平终于升入了初中阶段, 之前的例子确实太简陋了, 所以这次咱们来做一下现实一些的比较.

假设条件:
工资: $10万/年(税前), 无其收入, 无Kiwisaver
工资涨幅: 3%/年
贷款: $80万
贷款利率: 3%
Discount Rate: 2%(大概的新西兰平均通胀率)

1. 首先算出每年税后的Cash in, $74,690, 假设无Kiwisaver和其他收入:

2. 算出贷款80万按3%的利率分别还15年和30年所每年需要还的钱:

3. 算出两种还款方式 + 省下钱做简单投资的最后最终的PV:

Cash in 是税后工资, 为方便计算每年3%工资上涨直接用税后工资来算, 假设起始年龄35岁, 50岁以后工资固定.
Cash out 是两种不同还贷方式的支出.
Other exp. 是房贷以外的其他支出, 贷15年的起始数额设在7,664.61, 因为这个苦逼第一年只剩下这么多. 贷39年的设成贷15年的两倍, 可以不用天天吃罐头. 15年后两者同步.
Invest. Amt 是剩余, 这里假设全部剩余拿去理财, 贷款15年那位因为生活困难, 这15年就不去理财了.
Invest. FV@5% 用剩余的钱做理财, 收益每年5%.
PV @2%, 通胀率在2%的情况下最后的PV.

结论:

在65岁退休的时候, 贷30年的要比贷款15年的资产多出29万多, 算上通胀.
这里单纯算贷款还多还少和做不做理财的区别, 不算房产增值, 房产增值或贬值和贷款没有关系.

原文件可以在这里下载: https://mega.nz/file/78kXSIhT#Eh ... CO7B0PiFbkJ8Aas_9xI

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作者: Bob Wang 时间: 2021-5-25 15:31:47

设精设精！！！

作者: 黑羊 时间: 2021-5-25 15:33:12

人是这么算的，以后房子不值钱啦。。。

作者: 匿名 时间: 2021-5-25 15:33:29

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: DDD888 时间: 2021-5-25 15:33:56

楼主想当然啦，谁给你保证每年工资涨百分之三啊？哪个投资保障百分之五收益，还不会丢失本金啊？

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-25 15:37:20

本帖最后由 CN-Ric 于 2021-5-25 15:53 编辑

DDD888 发表于 2021-5-25 15:33
楼主想当然啦，谁给你保证每年工资涨百分之三啊？哪个投资保障百分之五收益，还不会丢失本金啊？ ...

这是ANZ的, 我算的算保守了, 声明一下我不是ANZ的员工啊, 我只是以新西兰最大的银行作为标准:
https://www.anz.co.nz/personal/investing-kiwisaver/investment-funds/performance-and-fees/

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-5-25 15:37:37

你老板哭晕在IRD，发的工资全部贡献给了屎盖，哈哈哈

作者: xuli019 时间: 2021-5-25 15:38:51

楼主牛不说别的

作者: 黑羊 时间: 2021-5-25 15:38:57

CN-Ric 发表于 2021-5-25 15:37
这是ANZ的, 我算的算保守了, 声明一下我不是ANZ的员工啊, 我只是以新西兰最大的银行作为标准:
https://www ...

有理有据，赞一个

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-5-25 15:39:55

北京版主最高兴了
两个蛋疼的骗子哦不对是喷子为屎盖贡献了不少流量，哈哈哈

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-25 15:43:17

黑羊发表于 2021-5-25 15:38
有理有据，赞一个

你不理财, 财不理你, 就这个道理, 人不能越过越穷是不是

作者: 匿名 时间: 2021-5-25 15:44:29

CN-Ric 发表于 2021-5-25 15:43
你不理财, 财不理你, 就这个道理, 人不能越过越穷是不是

很多人故步自封，注定会越来越穷，这你也阻止不了他们

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-5-25 15:48:50

贷十五年那个还完贷款刚好买了一万个bitcoin,等到三十年变成富豪，那个ANZ的还在五巴仙一年，哈哈哈

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-5-25 15:50:09

trdeyoualbert 发表于 2021-5-25 15:48
贷十五年那个还完贷款刚好买了一万个bitcoin,等到三十年变成富豪，那个ANZ的还在五巴仙一年，哈哈哈 ...

贷三十年也买bit coin,可惜房子沒还完子弹太少只够买一千个，哈哈哈

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-25 15:51:56

trdeyoualbert 发表于 2021-5-25 15:48
贷十五年那个还完贷款刚好买了一万个bitcoin,等到三十年变成富豪，那个ANZ的还在五巴仙一年，哈哈哈 ...

哪个贷15年的15年后除了房子啥也没有.

作者: DDD888 时间: 2021-5-25 15:53:07

trdeyoualbert 发表于 2021-5-25 15:50
贷三十年也买bit coin,可惜房子沒还完子弹太少只够买一千个，哈哈哈

大家既然讲投资，现在比特币跌了，大家以为现在买比特币如何啊？

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-5-25 15:53:55

CN-Ric 发表于 2021-5-25 15:51
哪个贷15年的15年后除了房子啥也没有.

贷款还完跟银行借钱买币啊，沒还完的只能借很少，哈哈哈

作者: 匿名 时间: 2021-5-25 15:54:45

DDD888 发表于 2021-5-25 15:53
大家既然讲投资，现在比特币跌了，大家以为现在买比特币如何啊？

比特币涨了，你先搞清楚涨跌，再判断是否买入吧

作者: DDD888 时间: 2021-5-25 15:56:24

匿名者发表于 2021-5-25 15:54
比特币涨了，你先搞清楚涨跌，再判断是否买入吧

和最高时的六万美元比，跌了百分之四十啦，你说呢？

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-5-25 15:57:34

DDD888 发表于 2021-5-25 15:56
和最高时的六万美元比，跌了百分之四十啦，你说呢？

赶紧入啊

作者: 巴依老爷 时间: 2021-5-25 15:59:14

Bob Wang 发表于 2021-5-25 15:31
设精设精！！！

这个我偏偏不射~

作者: DDD888 时间: 2021-5-25 16:01:00

trdeyoualbert 发表于 2021-5-25 15:57
赶紧入啊

你现在入了吗？

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-5-25 16:01:38

DDD888 发表于 2021-5-25 16:01
你现在入了吗？

没钱呀

作者: 匿名 时间: 2021-5-25 16:01:47

DDD888 发表于 2021-5-25 15:56
和最高时的六万美元比，跌了百分之四十啦，你说呢？

那也不能和最高的时候比啊

作者: Rim 时间: 2021-5-25 16:02:17

看看..........

作者: DDD888 时间: 2021-5-25 16:03:48

trdeyoualbert 发表于 2021-5-25 16:01
没钱呀

羡慕你

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-25 16:04:24

比特币不会跌的连裤衩都不剩, 因为很多地方有它的市场, 比如说暗网里的非法交易. 比特币去中心化的特性也会导致让它很难被监管.

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-5-25 16:04:32

DDD888 发表于 2021-5-25 16:03
羡慕你

为什么？？？

作者: DDD888 时间: 2021-5-25 16:05:20

trdeyoualbert 发表于 2021-5-25 16:04
为什么？？？

让你高兴呀

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-25 16:07:08

巴依老爷发表于 2021-5-25 15:59
这个我偏偏不射~

求精..................

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-5-25 16:14:00

DDD888 发表于 2021-5-25 16:05
让你高兴呀

那你就高兴呀，哈哈哈

作者: leon5ch 时间: 2021-5-25 16:14:29

亲，我一直说你的理论，只是在你特定的环境下是正确的。如果你那么会算，你的这些工资，通胀，投资，通通不变。只是你的贷款变成车贷，相应的，目前车贷的利率按很低的利率5.5%算。再来算算看看结果

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-5-25 16:16:14

leon5ch 发表于 2021-5-25 16:14
亲，我一直说你的理论，只是在你特定的环境下是正确的。如果你那么会算，你的这些工资，通胀，投资，通通不 ...

正主终于来了，吃瓜群众顶了一路，哈哈哈

作者: Bob Wang 时间: 2021-5-25 16:16:30

巴依老爷发表于 2021-5-25 15:59
这个我偏偏不射~

射吧射吧，憋着对身体不好哈哈哈哈

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-5-25 16:18:40

Bob Wang 发表于 2021-5-25 16:16
射吧射吧，憋着对身体不好哈哈哈哈

你姓王，哈哈哈

作者: 留下足迹 时间: 2021-5-25 16:21:57

你的思路还是不对哦，

对绝大多数的人来说，投资房子是唯一的选择，不会去想做其他都的投资哦，那么你这手中的钱，在没有积攒到一定资金的状态下，你不早点还贷款部分，放家里吗？你先跟我们说说，你想干嘛捏，你还想投资啥？没有方向的，就尽早还银行哦。。然后，只有这样，你还会有更大的优势借更多的钱不是嘛，你说我这个说话有道理嘛吗？除非你实在手中没钱，。。这你是你不得已不是嘛。。银行又不傻。。你是闲得非要在没有其他投资的时候，专门喜欢献爱心啊？

作者: angelee123 时间: 2021-5-25 16:25:39

我全文没有看到risk 考虑请问是我眼花了么要不然是楼主默认5% annual return 是 risk free？

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-25 16:27:00

留下足迹发表于 2021-5-25 16:21
你的思路还是不对哦，

对绝大多数的人来说，投资房子是唯一的选择，不会去想做其他都的投资哦，那么你这手 ...

投资啥不行? 活跃点可以投股票, 你也可以固定每月每周投基金, 再懒点放自己的Kiwisaver里都行啊.

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-25 16:28:18

本帖最后由 CN-Ric 于 2021-5-25 16:34 编辑

angelee123 发表于 2021-5-25 16:25
我全文没有看到risk 考虑请问是我眼花了么要不然是楼主默认5% annual return 是 risk free？ ...

你就当5%就是net gain. 通胀, interest都是Risk的一种.

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-25 16:32:30

leon5ch 发表于 2021-5-25 16:14
亲，我一直说你的理论，只是在你特定的环境下是正确的。如果你那么会算，你的这些工资，通胀，投资，通通不 ...

你换成车贷的意义是什么? 你想说车子买来就开始贬值, 房子是升值, 所以有所不同么? 你错了, 不管你是升值还是贬值, 和贷款没关系, 车子的贬值不会因为你多贷或者少贷两年而改变, 你的贷款也不会因为你的车子贬值和增值而改变, 我算的仅仅是贷款和用余钱做投资, 你要算车子折旧那就在这个计算的基础上再加上车子折旧.

作者: whativer 时间: 2021-5-25 16:34:34

这个公式里3%的低利率和5%的高稳定理财收益是建立在未来几十年一直货币超发的基础上，可能性不高。

假设5年后或者十年后进入加息周期呢？房贷利率不是没到10%过。

所以这个问题更像是，你愿意15年供完一套房？还是30年供完一套房同时多得40万，但这中间有50%的几率还不起房贷或者房价跌了equity不足不得不mortgage sale呢？

作者: leon5ch 时间: 2021-5-25 16:36:31

CN-Ric 发表于 2021-5-25 16:32
你换成车贷的意义是什么? 你想说车子买来就开始贬值, 房子是升值, 所以有所不同么? 你错了, 不管你是升值 ...

我换车贷的意义其实就是想把你贷款的利率弄高点，高的不多。只要比你投资的利率高就行，你再帮我算算？

作者: 留下足迹 时间: 2021-5-25 16:41:11

CN-Ric 发表于 2021-5-25 16:27
投资啥不行? 活跃点可以投股票, 你也可以固定每月每周投基金, 再懒点放自己的Kiwisaver里都行啊. ...

瞎说不是嘛，放kiwisaver呀？你要是蛮老了，那也就算了，你要25岁的，你要等很久才能取的好吧，还不如投房走短线捏。

还有你觉得人人都能做全面开花的呀？搞来搞去还是没有看到享受人生嘛。唉。。我以为拿着这个钱，买个船去钓鱼，或者去旅游看世界捏。哈哈哈

作者: 4POND 时间: 2021-5-25 16:51:30

trdeyoualbert 发表于 2021-5-25 15:53
贷款还完跟银行借钱买币啊，沒还完的只能借很少，哈哈哈

看好的话就不用等，直接卖房买币，一步到位，还等什么十五年

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-5-25 16:56:41

4POND 发表于 2021-5-25 16:51
看好的话就不用等，直接卖房买币，一步到位，还等什么十五年

哈哈哈看好你哦

作者: Conanzsw 时间: 2021-5-25 16:57:23

什么？税后5%的高稳定理财。。。。给我来一车的，谢谢

作者: Conanzsw 时间: 2021-5-25 17:18:18

Capture.JPG.jpg

还有啊我数学可能不太好。。。谁能告诉我红框里面发生了什么事

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作者: CN-Ric 时间: 2021-5-26 09:12:22

Conanzsw 发表于 2021-5-25 16:57
什么？税后5%的高稳定理财。。。。给我来一车的，谢谢

我只用Balanced Fund举例, 这是过去5年ANZ和ASB的, 管理费+税一共差不多1.5%左右.

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作者: CN-Ric 时间: 2021-5-26 09:18:38

Conanzsw 发表于 2021-5-25 17:18
还有啊我数学可能不太好。。。谁能告诉我红框里面发生了什么事

30年后, 贷30年的把所有剩下的钱都拿去做理财.
贷15年的从第16年开始把剩下的钱都拿去做理财.
主要的数据看钱30年, 因为第30年的时候差不多退休了, 之后的数据不用太纠结.

作者: DDD888 时间: 2021-5-26 09:27:45

本帖最后由 DDD888 于 2021-5-26 09:34 编辑

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-26 09:29:41

我资产不多, 才刚30岁, 我相信我50岁的时候肯定比你多就是了.

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-5-26 09:34:03

DDD888 发表于 2021-5-26 09:27
你是书生啦，纸上谈兵啦，要不你实际操作下，或者报下你现在有多少资产啊，我家的市政府cv两百万新西兰元 ...

八哥真有钱，羡慕你，哈哈哈

作者: DDD888 时间: 2021-5-26 09:36:58

trdeyoualbert 发表于 2021-5-26 09:34
八哥真有钱，羡慕你，哈哈哈

我只不过是有钱就还银行啦，我很省吃俭用的，你知道的，我就捡路上别人不要的笔记本电脑拿来升级下用啦，例如换个ssd硬盘，换个键盘，嘻嘻

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-5-26 09:44:43

DDD888 发表于 2021-5-26 09:36
我只不过是有钱就还银行啦，我很省吃俭用的，你知道的，我就捡路上别人不要的笔记本电脑拿来升级下用啦， ...

八哥是高人呀，哈哈哈，
你讲的等于跟贼说
俺的地值钱，可俺家里没钱，有本事偷俺的地去，哈哈哈

作者: leon5ch 时间: 2021-5-26 09:46:47

本帖最后由 leon5ch 于 2021-5-26 10:06 编辑

CN-Ric 发表于 2021-5-26 09:29
我资产不多, 才刚30岁, 我相信我50岁的时候肯定比你多就是了.

你的计算有很多的错误，上次算个pv错就不说了，这次错误更多。你说我数学是初中水平，那么需要我这个数学初中水平的指导你这个数学幼儿园水平吗？告诉你哪些地方错了吗？

作者: DDD888 时间: 2021-5-26 09:47:43

trdeyoualbert 发表于 2021-5-26 09:44
八哥是高人呀，哈哈哈，
你讲的等于跟贼说
俺的地值钱，可俺家里没钱，有本事偷俺的地去，哈哈哈 ...

嘻嘻

作者: jujutan 时间: 2021-5-26 10:01:09

拖长贷款年限肯定组后得到资产多,但是因为借钱带来的风险加大,风险大必然有higher expected outcome,但是风险大也让最后realised gain 的range变大,而且人让人不容易commit这个策略.

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-26 11:14:24

leon5ch 发表于 2021-5-26 09:46
你的计算有很多的错误，上次算个pv错就不说了，这次错误更多。你说我数学是初中水平，那么需要我这个数学 ...

求大神指点, 赶紧的, 我文件都放出来了, 你可以在我的文件基础上修改, 让我膜拜一下大神的数学水平, 我只有幼儿园水平.

作者: liuyangyi 时间: 2021-5-26 11:15:54

想要投资回报还不想冒风险这不是扯淡吗，所以才要持续学习学着去和风险做朋友，要是年纪轻轻一点风险不想冒，那还是趁早存银行还贷款吧。。。。。。。。。。。。。

其实相比于自己出资做生意的风险，投资点股票啥的那点风险真的不算啥，毕竟自己做生意动不动腰斩，血本无归的也不是没有

作者: leon5ch 时间: 2021-5-26 11:16:10

CN-Ric 发表于 2021-5-26 09:29
我资产不多, 才刚30岁, 我相信我50岁的时候肯定比你多就是了.

我一直强调，说房产增值要算，你硬说没有关系。那这样吧，假设房产15年后增值10倍，我这个贷款15年还完的，贷款到期以后，我就不乐意存款，存你的理财，我又借了80万，再买了一套房，你帮我在算算30年后谁资产多.当然你30年还款完的，在第15年的时候，也能top up一些钱出来，但是肯定贷不了80万。不知道，你算的结果，在30年后，谁钱多啊？

作者: 匿名 时间: 2021-5-26 11:23:27

trdeyoualbert 发表于 2021-5-26 09:34
八哥真有钱，羡慕你，哈哈哈

CV 200万新西兰元，豪宅啊

作者: leon5ch 时间: 2021-5-26 11:30:20

CN-Ric 发表于 2021-5-26 11:14
求大神指点, 赶紧的, 我文件都放出来了, 你可以在我的文件基础上修改, 让我膜拜一下大神的数学水平, 我只 ...

错误第一点，贷款15年的，第一年确实，付完房贷，以及生活费用。确实没有剩了，但是从第二年开始，我的工资涨了，生活费稍微涨了一点，但是这个钱还是有剩余啊，请问这个钱跑哪里去了？
关于第二点错误说明，你的投资，第一年的收益放30年的只有5%的收益增值，但是第30年的理财，竟然计算出了30年的收益增值，同理贷款15年的也是同样的问题。你觉得你自己的算法是对的吗？
当然了，按照你的这个假设，算出来的结论是没有问题的。但是你的假设只是证明了，在你所设定的条件下的理论成立，要不要我给你一个假设，你来帮我算算。
工资100000不用交税固定工资，贷款因为是车贷利息比较高，贷款金额80万，当然你觉得多了，改少点也没关系，贷款利率6%，你的投资回报每年5%，都不用收税，都只买一套房，工资除了一样的基本开销，以及还贷，剩余的钱全部用来购卖理财。你可以帮我算算这个吗？看看跟你的结论还一样吗？

这就是我这个数学初中水平，都能看出来的你这个数学幼儿园水平的一些错误

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-26 11:31:40

jujutan 发表于 2021-5-26 10:01
拖长贷款年限肯定组后得到资产多,但是因为借钱带来的风险加大,风险大必然有higher expected outcome,但是风 ...

我发这个贴最大的原因是因为我闲着没事做, 其次是为了怼小朋友.
每个人的观点价值观都不一样, 我没有想去说服谁, 论坛么, 不就使用来发表自己的观点的.
我想当今社会大部分普通人的人生应该还是会结婚生孩子买房子的吧, 那么还贷基本就是从毕业以后20年最大的开销, 这可以说是fixed, 不管你风险多大都要做的, 降低风险最有效的就是做一个合理的预算, 然后在这个基础上再去考虑各种变量, 一个合理的预算首先要有一个合理的目标, 比如说等孩子20岁以后帮孩子付50万首付, 能不能拿得出就要必须要好好的规划一个未来, 这就是大方向, 你不能整天指望着中彩票是不是.

作者: jujutan 时间: 2021-5-26 11:42:30

CN-Ric 发表于 2021-5-26 11:31
我发这个贴最大的原因是因为我闲着没事做, 其次是为了怼小朋友.
每个人的观点价值观都不一样, 我没有想去 ...

同意！根据你能承受的风险来，每个人情况不一样，有好多的其他的考虑。

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-26 12:11:06

leon5ch 发表于 2021-5-26 11:30
错误第一点，贷款15年的，第一年确实，付完房贷，以及生活费用。确实没有剩了，但是从第二年开始，我的工 ...

第一点:
工资增长我已经设定了在3%, 你这3%的增长就像在第二年能剩下几个钱? 贷30年那种第一年的支出就是1万5, 这也算比较合理的支出, 然后还能剩下1万8, 然后假设把这1万8都拿去做投资. 不过没关系, 就按你说的, 我们把支出同步来算算:
贷15年那位前5年限啃下老, 没关系, 直到第10年才能剩下1万多, 那么我们从第11年开始进行投资, 到第30年的时候贷30年的资产还是比贷15年的多出17.4万+, 算上通胀.

第二点:
计算确实有问题, 没关系我修改了, 30年后还30年的比15年资产多40多万改成29万, 但是贷15年的那位永远追不上贷30年的那位了.

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作者: leon5ch 时间: 2021-5-26 12:35:04

CN-Ric 发表于 2021-5-26 12:11
第一点:
工资增长我已经设定了在3%, 你这3%的增长就像在第二年能剩下几个钱? 贷30年那种第一年的支出就是 ...

我一直在说，你的假设都在你的局限性里面假设，之前不是房子的增值贬值，跟这个投资没有关系吗？现在怎么偷偷改了成这里单纯算贷款还多还少和做不做理财的区别, 不算房产增值, 房产增值或贬值和贷款没有关系。你为什么要这么假设？房子增值块，我的贷款15年到期了。不投理财，直接再贷款买房不香吗？为什么不回答呢？因为15还款的，按照他的行情还能贷80万，15年还完。但是30年还款的，在第15年的时候，贷不了那么多钱来买房，所有请你不要回避这个很关键的问题，来回答。

另外一个，我后面的关于贷款利率的假设，按照车贷6%算，你再带入你的公式算算，会跟你的结论一样吗？
不要逃避问题，请直面回答我这2个问题就行了

作者: leon5ch 时间: 2021-5-26 12:40:44

CN-Ric 发表于 2021-5-26 12:11
第一点:
工资增长我已经设定了在3%, 你这3%的增长就像在第二年能剩下几个钱? 贷30年那种第一年的支出就是 ...

开一数据贴，就要别人提醒你的存计算有问题。开了2次数据贴，2次计算都错。误这么多错误，还在那自以为是，讥笑别人这不懂，那不懂。就你懂，结果一上来一堆错的。

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-26 13:53:17

本帖最后由 CN-Ric 于 2021-5-26 14:01 编辑

leon5ch 发表于 2021-5-26 12:40
开一数据贴，就要别人提醒你的存计算有问题。开了2次数据贴，2次计算都错。误这么多错误，还在那自以为是 ...

呵呵
计算上的错误你可以说, 我改了就是, 没毛病, 但是结论没有改变. 你自己搞不懂PV和FV在哪里瞎抬杠, 真实搞笑.至于你给我的假设, 本身就没有任何意义, 如果贷款利息涨到6%, 其他的都会跟着涨, 最后算下来结论还是一样.

我们就用现实数据来算:
首先贷款利息, 你不是要算高利息么, 那就算最高的4.51%, 央行数据:

同样80贷款:

工资上涨, 2009年到现在平均3.61%:

Discount rate用CPI, 算1.5%:

投资收益, 我找的ANZ的, https://www.anz.co.nz/personal/i ... rformance-and-fees/, 用balanced过去10年的平均数8.09%.

最后结果, 贷15年那位比最初算出来的结果更惨, 上传图片到了上限, 我就直接给数据:
30年贷款30年后的PV:

5,874,928.52

15年贷款30年后的PV:

5,264,189.60

两者相差61万.

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作者: leon5ch 时间: 2021-5-26 14:04:43

CN-Ric 发表于 2021-5-26 13:53
呵呵
计算上的错误你可以说, 我改了就是, 没毛病, 但是结论没有改变. 你自己搞不懂PV和FV在哪里瞎抬杠, 真 ...

我举得栗子一直都是车贷啊，车贷的利率现在基本就6+%啊。所以你就按照车贷跟算啊，投资还是按照你理财的5%的回报率来算。可以开始你的表演吗？

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-26 14:14:59

leon5ch 发表于 2021-5-26 14:04
我举得栗子一直都是车贷啊，车贷的利率现在基本就6+%啊。所以你就按照车贷跟算啊，投资还是按照你理财的5 ...

我为什么要用车贷的6%? 其他都不变算出来有什么意义么? 6%的利率贷30年? 你有毛病?

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-26 14:17:42

leon5ch 发表于 2021-5-26 14:04
我举得栗子一直都是车贷啊，车贷的利率现在基本就6+%啊。所以你就按照车贷跟算啊，投资还是按照你理财的5 ...

你来算一个给我看看啊.

作者: leon5ch 时间: 2021-5-26 14:19:57

CN-Ric 发表于 2021-5-26 14:14
我为什么要用车贷的6%? 其他都不变算出来有什么意义么? 6%的利率贷30年? 你有毛病? ...

你觉得没有意义？这样吧我给你个例子，假设一个人年薪税后10万，以年贷款利率6%，贷款10万买了辆车，他是贷款5年好，还是贷款10年好。通胀利率2%，投资理财年化5%这样很正常，符合逻辑吧，所有请开始你的表演

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-26 14:20:48

leon5ch 发表于 2021-5-26 14:19
你觉得没有意义？这样吧我给你个例子，假设一个人年薪税后10万，以年贷款利率6%，贷款10万买了辆车，他是 ...

你给我算一下呗, 大神.

作者: leon5ch 时间: 2021-5-26 14:31:17

CN-Ric 发表于 2021-5-26 14:20
你给我算一下呗, 大神.

哎，又装傻充愣，避而不谈了。就跟我前面跟说买2套房的投资理论。我问你房价大涨，15年还款的，是不是比你的投资理论赚的更多？

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-26 14:40:18

leon5ch 发表于 2021-5-26 14:31
哎，又装傻充愣，避而不谈了。就跟我前面跟说买2套房的投资理论。我问你房价大涨，15年还款的，是不是比 ...

这跟房子增值有半毛钱关系? 你是不是又要绕2个帖子再绕回来?
房贷利率比其他投资收益率高的情况下早点还完更加划算, 这没错, 但是你把时间拉到15年-30年, 投资收益平均百分比肯定比你的平均房贷利率高, 最后结论还是一样.

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-26 14:46:45

leon5ch 发表于 2021-5-26 14:31
哎，又装傻充愣，避而不谈了。就跟我前面跟说买2套房的投资理论。我问你房价大涨，15年还款的，是不是比 ...

房子的增值贬值和你房子本身有关系, 你贷15年是能在同样时间段top up出来更多的钱去做投资, 但是首先我再说一遍, 房子的增值两者是一样的, 如果要top出来贷款买第二套房, 你15年的是可以从你房子本身Top up 出来更多, 但是你最多只能贷你房子净值的一半, 但是如果是贷30年的, 你多出的那部分钱是不断升值的现金, 这部分是100%.

作者: leon5ch 时间: 2021-5-26 15:23:17

CN-Ric 发表于 2021-5-26 14:46
房子的增值贬值和你房子本身有关系, 你贷15年是能在同样时间段top up出来更多的钱去做投资, 但是首先我再 ...

前面交了计算的错误。现在不介意再告诉点，大家都知道，可能你不知道的知识
知识1.
当你的投资回报率，小于你的拿钱成本（简单说就是贷款利率）。你要贷的越少越好，能不贷就不贷，贷了就尽量早还。因为贷的越多，就亏的越多。这就是为什么我让你算车贷按照6%算的道理。（前提在不考虑风险的情况下）

知识2.
当你的投资回报率，大于你的拿钱成本（简单说就是贷款利率），你是贷的越多越久越好，因为贷的多赚的多（不考虑风险）嗯，这也就是你总结的理论.

知识3
当你的投资回报率，大于你的拿钱成本时，要选择投资回报率最高的那个（不考虑风险）。因为赚的更多，这也就是我让你算房子大涨的情况。因为，买房本身就是一种投资理财。

你懂了吗？请你不要以面盖全。

作者: 林谨淡言 时间: 2021-5-26 15:27:51

道理越辩越明，吃瓜群众表示学到很多

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-26 15:37:56

leon5ch 发表于 2021-5-26 15:23
前面交了计算的错误。现在不介意再告诉点，大家都知道，可能你不知道的知识
知识1.
当你的投资回报率，小 ...

你的第一点我75L已经说了.
第三点, 首先贷款和剩余钱做投资是和你房子的增值没关系, 不管哪种还款方式你房子的增值是建立在你房子本身总价值, 举个例子, 5年后你的房子从100万升到120万, 这不影响你的贷款和用剩余的钱去做投资这件事, 房子增值和其他收入等等的这些是相等的, 导致两者最后不同结果的变量在还款时间, 因此而改变的还款额度和剩余的能投资的现金. 所以你撤这个没有任何意义, 房子升两个都升, 房子跌两个都跌.

作者: leon5ch 时间: 2021-5-26 16:12:59

CN-Ric 发表于 2021-5-26 15:37
你的第一点我75L已经说了.
第三点, 首先贷款和剩余钱做投资是和你房子的增值没关系, 不管哪种还款方式你 ...

其实是不一样的，因为在你的假设中。15年还贷款的，是大部分钱投资买房，少量的钱购买理财。30还款相对15年来说。更少的钱投资买房，更多的钱投资理财。简单的例子，15年还款的。在第15年因为贷款还清了，如果贷款条件不变，他可以跟轻松有贷款80万，然后15年还。但是贷款30年的，在第15年的时候，因为还有贷款，想贷款80万就比较难了。

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-26 16:29:23

leon5ch 发表于 2021-5-26 16:12
其实是不一样的，因为在你的假设中。15年还贷款的，是大部分钱投资买房，少量的钱购买理财。30还款相对15 ...

这还真不一定, 我们就用我最后的那些数据来算, 方便些贷30年的是A, 15年的是B, 假设当初20万首付(100万房子), 房子升到了150万.
A房子的净资产: 20万 + 50万 + 27.2万(15年还的房贷PPl) = 97.2万可以top up 48.6万B房子的净资产: 150万, 可以top up 75万
A投资收益+本金: 161万
B投资收益+本金: 86万

15年后再投资的钱:
A: 209万, B: 161万
这里差了将近50万的Cash, B的工资要高到多少才能再贷到同样的钱?

作者: leon5ch 时间: 2021-5-26 16:50:10

CN-Ric 发表于 2021-5-26 16:29
这还真不一定, 我们就用我最后的那些数据来算, 方便些贷30年的是A, 15年的是B, 假设当初20万首付(100万房 ...

我一直强调的就是房子的投资回报率要高于你所谓的理财。结果看看你举得例子，房子15年涨了50%平均下来一年2点几连3都不到，跟你的投资5%那是差远了。你就往高了假设，例如房价15年涨了10倍，你再对比看看。

作者: leon5ch 时间: 2021-5-27 10:10:09

CN-Ric 发表于 2021-5-26 16:29
这还真不一定, 我们就用我最后的那些数据来算, 方便些贷30年的是A, 15年的是B, 假设当初20万首付(100万房 ...

算出来没？买房本质上来说就是一个投资行为。如果说房子持续贬值，跌价，也租不起价格。还会有那么多人购卖房产吗？

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-27 10:17:12

leon5ch 发表于 2021-5-27 10:10
算出来没？买房本质上来说就是一个投资行为。如果说房子持续贬值，跌价，也租不起价格。还会有那么多人购 ...

我去还在纠结, 无语了...
首先你房子升10倍100倍最后结果还是一样, 假设是10倍, 那就是1000万, 那就是能top up出来的钱比之前多出(900-50)/2, 这部分两者是一样的, 而决定你最后能拿出现金的多与少取决与你怎么用还贷后剩余的钱, 房产能涨10倍, 其他投资至少也有11倍, 最后结果还是一样, 15年后A还是能比B拿出更多现金.

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-27 10:26:20

你理解能力有问题, 我给你说简单点:
房子首付, 房子增值/贬值还有其他乱七八糟各种rate这是定量, fixed.
最后哪个能更有钱取决与变量, 也就是怎么还贷, 是把现金放入房子里(我再说一遍相当于存定期不给利息那种), 还是把现金拿去赚更多的钱.

作者: leon5ch 时间: 2021-5-27 11:09:36

本帖最后由 leon5ch 于 2021-5-27 12:06 编辑

CN-Ric 发表于 2021-5-27 10:26
你理解能力有问题, 我给你说简单点:
房子首付, 房子增值/贬值还有其他乱七八糟各种rate这是定量, fixed.
最 ...

是你对基本的概念没有理解，买房投资，买房投资。购买房产其实就可以看做是是一种投资投资理财。贷款80万购买一个80万的房子，房子每年增值8%跟同样贷款80万购买80万的年利率8%，其本质是一样的。在不考虑风险通胀因素。收益也是一样的。明白吗？

作者: leon5ch 时间: 2021-5-27 12:05:26

CN-Ric 发表于 2021-5-27 10:26
你理解能力有问题, 我给你说简单点:
房子首付, 房子增值/贬值还有其他乱七八糟各种rate这是定量, fixed.
最 ...

不谈升值贬值，你想想谁还去贷款买二套房，3套房。正是因为房子的收益率大，所以很多人才拼命贷款买房。看明白了吗？

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-27 13:40:24

本帖最后由 CN-Ric 于 2021-5-27 13:42 编辑

leon5ch 发表于 2021-5-27 11:09
是你对基本的概念没有理解，买房投资，买房投资。购买房产其实就可以看做是是一种投资投资理财。贷款80万 ...

我看了至少5遍才看懂你想说啥, 不过又是错的.
首先房子升值是建立在100万的房子总价上的, 和你贷款长短没关系, 和贷款利率也没关系, 而如果你少付贷款, 那么你可以用多余的钱去做其他投资, 而如果你多付贷款, 你多付的这些钱只能放在那里, 以后也只是面值. 即使我去投资个回报率和通胀率一样低的项目也比你把钱放在那里什么都不做强, 之前也证明了, 如果你想多买房, 那么拉长贷款时间也是要比缩减时间更有优势.

作者: leon5ch 时间: 2021-5-27 15:02:20

CN-Ric 发表于 2021-5-27 13:40
我看了至少5遍才看懂你想说啥, 不过又是错的.
首先房子升值是建立在100万的房子总价上的, 和你贷款长短没 ...

把贷款买房看成是一种投资理财很难吗？假设可以0首付买房。贷款80万，买80万的房，房子固定升值8%.不考虑房子的维修开销，租金等问题。其实跟贷款80万买个年利率8%的理财是一样的。这个你能看的懂吗？

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-27 15:15:47

leon5ch 发表于 2021-5-27 15:02
把贷款买房看成是一种投资理财很难吗？假设可以0首付买房。贷款80万，买80万的房，房子固定升值8%.不考虑 ...

你可以这么说没问题, 但是跟我的帖子有什么关系么?
如果你理解有问题, 那么你把房贷换成你的理财, 我讨论的是贷款80万买理财, 我是早还好还是晚还好?
你要杠的东西和我讨论的完全不是同一个话题, 你能理解么?

作者: leon5ch 时间: 2021-5-27 15:46:08

CN-Ric 发表于 2021-5-27 15:15
你可以这么说没问题, 但是跟我的帖子有什么关系么?
如果你理解有问题, 那么你把房贷换成你的理财, 我讨论 ...

说你脑子不好使，真的不是在贬低你。投资买房，买房其实本身就是投资，不要干嘛贷款买房，租房不是一样吗？那这么说，房价15年后涨10倍，你算算，那个投资回报更高？投资15年的，还款完后又贷款买了套房，很简单吧

作者: CN-Ric 时间: 2021-5-27 15:49:31

leon5ch 发表于 2021-5-27 15:46
说你脑子不好使，真的不是在贬低你。投资买房，买房其实本身就是投资，不要干嘛贷款买房，租房不是一样吗 ...

你说你都已经语无伦次了, 我84楼已经算了, 涨10倍, 不同还款方式哪种更好, 你涨1000倍也是还贷时间越长越好.

作者: leon5ch 时间: 2021-5-27 19:44:28

本帖最后由 leon5ch 于 2021-5-28 00:35 编辑

CN-Ric 发表于 2021-5-27 15:49
你说你都已经语无伦次了, 我84楼已经算了, 涨10倍, 不同还款方式哪种更好, 你涨1000倍也是还贷时间越长越 ...

能拿买车贷款6%的利率算算吗？一个贷5年，一个贷款10年，贷款10万，薪水都是税后以及除开生活费后剩10万，不算通胀。投资理财按照你的5%计算.

作者: 帕洛玛 时间: 2021-5-27 23:22:44

好像是很精彩的讨论，有没有大佬来总结一下结论？

作者: leon5ch 时间: 2021-5-28 12:10:24

本帖最后由 leon5ch 于 2021-5-28 12:13 编辑

CN-Ric 发表于 2021-5-26 14:17
你来算一个给我看看啊.

既然这样，算算简单的车贷来作为例子吧
假设你工资税后，以及所有开销还有10万，这10万用来还贷，剩余的钱用来投资，投资理财按照你年利率5%计算，不计算个税，贷款1辆10万的车，车贷利率现在按照6%算吧，一个贷款5年，每年需要还款23,739.64，一个贷款10年,每年需还款13,586.80。

最后算出贷款5年的，在10年后手上有1,090,371.11，而贷款10年的手上只有1,086,896.00这个明显是贷款5年后的人资产更多啊，这个是个什么情况啊？怎么跟你的结论不一样啊，你来帮我看看计算哪里有问题，或者说你也来计算一些吧？计算完了给我个回复吧。

图片附件: 12345.png (2021-5-28 12:04:25, 51.26 KB) / 下载次数 3
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作者: 北岛黑蜻蜓 时间: 2021-5-28 12:22:46

DDD888 发表于 2021-5-25 15:33
楼主想当然啦，谁给你保证每年工资涨百分之三啊？哪个投资保障百分之五收益，还不会丢失本金啊？ ...

假如贷款的人都已经40岁了，贷款70岁才还清，中间还要保证这个100K的工作不丢。理财还得保证稳赚。是不是很苦逼？

作者: 北岛黑蜻蜓 时间: 2021-5-28 12:25:07

CN-Ric 发表于 2021-5-25 15:51
哪个贷15年的15年后除了房子啥也没有.

那个贷款15年的可能还存到了第二套房的首付。然后告诉银行我还钱很快的麻烦你再贷款1M给我买房，我保证15年后还清

作者: 北岛黑蜻蜓 时间: 2021-5-28 12:28:10

leon5ch 发表于 2021-5-26 11:30
错误第一点，贷款15年的，第一年确实，付完房贷，以及生活费用。确实没有剩了，但是从第二年开始，我的工 ...

这都什么年代了，还要贷款30年，我哈哈哈。真的没见过任何真的还了30年房贷的活人。

作者: angelee123 时间: 2021-5-28 12:30:00

帕洛玛发表于 2021-5-27 23:22
好像是很精彩的讨论，有没有大佬来总结一下结论？

结论只有一个

你有没有稳定安全没风险的投资收入，至少超过银行利率*130% 以现在利率至少需要3% 回报，如果有，托得越长越好，如果没有，能还就还

作者: samsung2006 时间: 2021-5-28 12:58:25

ECON30X快丢完了，我觉得转换一下思维，这是一个在比要不要贷款的帖子么？说大一点，这是要debate一个国家要不要有赤字吗？

说小一点，回到帖子上，你的现金往银行里扔只有一个原因，是因为你的现金往其他地方扔的收益比不上啊。

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