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标题: 新联排 vs 旧unit [打印本页]

作者: ben4 时间: 2021-4-18 21:05:05 标题: 新联排 vs 旧unit

最近有一种观点，认为随着大量新盖的联排房子上市，老式unit会逐渐无人问津。

这种情况是建立在新联排的建筑质量可靠的基础上的，但是如果新联排的质量不过关呢？刚落成的时候可能看不出问题，几年十几年之后呢？

回顾历史，上世纪九十年代的时候，很多人也认为随着大量采用plaster新技术盖的房子美观大方又“实用”,实在是标致极了，以后谁还会买那些老旧的房子呀?

十几年后.......

作者: 我公主我怕谁 时间: 2021-4-18 21:12:54

本帖最后由我公主我怕谁于 2021-4-18 21:30 编辑

我觉得还是看地段。房型重要，但是也没那么重要，每种类型都有自己的受众群体。大潮退去后，地段显得尤为重要。就算是大牛市，每个地段涨幅也是不同的。

作者: 悦享奇城 时间: 2021-4-18 21:26:53

老联排投资客已经坐不住了

作者: onetreehill1 时间: 2021-4-18 21:32:33

买新联排，贷款利息可以抵扣收入，而且明线5年，而买老Unit就利息不能抵扣收入，明线10年

这就是最近观点的原因而不是质量的原因吧

作者: 党中央 时间: 2021-4-18 21:50:43

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作者: changing 时间: 2021-4-18 22:11:14

新联排对老unit影响是一定的，现在已经有体现了，老unit一定要在交通优越的地区例如中心地带还是会很有竞争力的，地段不好的受影响是一定的。

新房子还是住着比老房子舒服保暖性好太多，新房的质量反正都是weather board的，尽量买带十年质保的，其实应该还好，flatbush那边一开始也很多人说质量不行，现在都这么多年了也没听说有质量问题。

作者: ben4 时间: 2021-4-18 22:32:53

党中央发表于 2021-4-18 21:50
问问你自己，如果你买新的联排会hold几年？5年还是10年？你真的能hold那么久？如果能hold那么久你再担心质 ...

就怕还来不及脱手就爆雷。
去几个联排工地看了看，没什么信心下手。

作者: changing 时间: 2021-4-18 22:33:22

Ellerslie Remuera mt eden这些地方的unit一样卖出天价，中心地带就那么大，去哪都方便，开发商拿地贵，新房也不便宜所以这些地方的老unit还是卖得上价。

作者: 党中央 时间: 2021-4-18 22:52:57

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 混乱中... 时间: 2021-4-18 23:33:17

都是适合短期投机的，看见价格够低就入，赶紧找屁都不懂的首次购房凯子尽快转手，尤其是“新房”全是偷工减料，地基填碎石的把戏就不说了，小地方比如：飘窗没做导水板，屋檐各种排水死角，房顶没做通风口之类的能数出几百处，自住？买这些？纯找死！

作者: kikilulu 时间: 2021-4-19 09:43:29

本帖最后由 kikilulu 于 2021-4-19 11:47 编辑

我公主我怕谁发表于 2021-4-18 21:12
我觉得还是看地段。房型重要，但是也没那么重要，每种类型都有自己的受众群体。大潮退去后，地段显得尤为重 ...

其实很简单，就看同地段旧unit和新联排的差价，如果差价小，甚至倒挂，就是新的便宜旧的反而贵，那么旧的肯定受冲击，如果差价大，比如中区新联排那个价格明显比旧的Unit 高一大截，那因为预算的原因，通勤的原因，还是会选择旧的Unit，前提是旧的Unit 建筑质量好，有小花园，户外晾衣空间，内进车库，面积不算太局促，户数不要太多，最多不能超过5家。那种大杂院一样的上下层unit , 会随着时间逐渐被淘汰的。
话说其实也没什么好讨论的，有的区域都没有旧的Unit，只有新联排可以买

作者: 太极宗师001 时间: 2021-4-19 09:47:25

大部分新连排真的是太太太难看了，火柴盒一样。我认可选旧式的也不会买新的。

作者: rzrljb 时间: 2021-4-19 11:17:49

投资新联排能抵税，老unit交多少税

作者: V7 时间: 2021-4-19 11:33:40

唱老unit好的肯定是，还有好几个unit砸在手上还没出去。

这个类比很简单啊。老uint好，好在哪里？同区域同类型的，能写出一条吗？

作者: kikilulu 时间: 2021-4-19 11:35:56

rzrljb 发表于 2021-4-19 11:17
投资新联排能抵税，老unit交多少税

新房也会变成旧房，能抵几年税的细则要看10月份出台。不过新房肯定能抵税就是了。

作者: mercuriuz1982 时间: 2021-4-19 11:50:09

10月之前投资买家应该会观望了。就算新房利息能低税，没出具体细则谁敢买。政府变脸玩的溜啊

作者: rzrljb 时间: 2021-4-19 11:52:10

kikilulu 发表于 2021-4-19 11:35
新房也会变成旧房，能抵几年税的细则要看10月份出台。不过新房肯定能抵税就是了。 ...

买unit或者新联排，肯定图的是cashflow，这俩升值潜力都低，但是旧unit cashfolw还是负的，简直是什么都没有，图啥，除非价格低1/3

作者: kikilulu 时间: 2021-4-19 11:55:25

rzrljb 发表于 2021-4-19 11:52
买unit或者新联排，肯定图的是cashflow，这俩升值潜力都低，但是旧unit cashfolw还是负的，简直是什么都 ...

双校区的Unit ，中区好地段的Unit，新政策之前升值还是蛮猛的。其他区域unit估计升值不行。不过同意楼上的，10月份新政策细则落地前，投资者应该是都观望为主，只有刚需在买入。

作者: V7 时间: 2021-4-19 12:06:30

rzrljb 发表于 2021-4-19 11:52
买unit或者新联排，肯定图的是cashflow，这俩升值潜力都低，但是旧unit cashfolw还是负的，简直是什么都 ...

说的太对了，同区对比，除非价格低很多，真的是，图啥啊，图它老吗？！

作者: changing 时间: 2021-4-19 12:22:07

现在都是刚需在买，纯投资的谁这时候买可能真是钱太多了，首次房买家出价也挺猛的，基本不看估价的就是往自己的额度上限出把往后几年的涨幅都投进去了。

作者: 呼啸寒风 时间: 2021-4-19 13:56:12

新房一交割不就变成旧unit了么，税务优惠只有一手业主享受，出手的时候卖给谁？？

作者: songinator 时间: 2021-4-19 14:07:26

呼啸寒风发表于 2021-4-19 13:56
新房一交割不就变成旧unit了么，税务优惠只有一手业主享受，出手的时候卖给谁？？ ...

还是质量不好的旧unit

作者: songinator 时间: 2021-4-19 14:08:11

rzrljb 发表于 2021-4-19 11:52
买unit或者新联排，肯定图的是cashflow，这俩升值潜力都低，但是旧unit cashfolw还是负的，简直是什么都 ...

谁告诉你旧unit cashflow是负的

作者: rzrljb 时间: 2021-4-19 14:10:49

songinator 发表于 2021-4-19 14:08
谁告诉你旧unit cashflow是负的

你现在买旧unit就基本是负

作者: zwanything 时间: 2021-4-19 14:32:31

rzrljb 发表于 2021-4-19 14:10
你现在买旧unit就基本是负

不能一概而论的。unit不管是新旧，如果cashflow不能为正，还是不要碰了。

作者: zwanything 时间: 2021-4-19 14:41:18

个人认为很难一概而论，房子自身的位置，建筑质量差太多了。适应的租客也不一样。比如老人，肯定喜欢老的平层unit. 老的砖瓦unit, 买过来之后yield随着租金上涨会越来越好，新的联排呢，随着年龄老去，yield能保持就不错了吧. :-)

作者: zwanything 时间: 2021-4-19 14:51:49

V7 发表于 2021-4-19 12:06
说的太对了，同区对比，除非价格低很多，真的是，图啥啊，图它老吗？！ ...

要看5-10年的yield，绝对价格可比性不强。

作者: kikilulu 时间: 2021-4-19 15:29:19

zwanything 发表于 2021-4-19 14:51
要看5-10年的yield，绝对价格可比性不强。

大部分人都是人云亦云，不会像你这样精确计算5-10年yield的，他们都未必知道什么是yield

作者: songinator 时间: 2021-4-19 15:51:43

rzrljb 发表于 2021-4-19 14:10
你现在买旧unit就基本是负

现在买pakuranga 2房unit基本是正的

作者: zwanything 时间: 2021-4-19 16:15:57

kikilulu 发表于 2021-4-19 15:29
大部分人都是人云亦云，不会像你这样精确计算5-10年yield的，他们都未必知道什么是yield ...

哈哈，那么这些人就是自住买家。自住以舒服为主，显然没问题。挺好，各走各的道，互不干扰。

作者: zwanything 时间: 2021-4-19 16:18:37

songinator 发表于 2021-4-19 15:51
现在买pakuranga 2房unit基本是正的

目前利息这么低，unit的可预期capital gain相比不高，如果还是负的，我不知道投资者为毛要买？钱太多了吗？可以借给我啊，至少不亏本啊。

作者: matm 时间: 2021-4-19 16:35:20

songinator 发表于 2021-4-19 15:51
现在买pakuranga 2房unit基本是正的

现在除了大地破房，很多投资买来都是正的，主要利息太低。以前买投资房开始是负的，随着租金上涨本金越还越少，慢慢变成正的。现在是刚买来是正的，过几年利息高了还不能抵税都得变负的。

作者: kikilulu 时间: 2021-4-19 16:50:12

matm 发表于 2021-4-19 16:35
现在除了大地破房，很多投资买来都是正的，主要利息太低。以前买投资房开始是负的，随着租金上涨本金越还 ...

正解，就是先甜后苦，还是先苦后甜，背着抱着一边沉，反正税务方面是越来越紧了，早年还能buiding depreation呢，然后负扣税取消，最后连租金都要交税了

作者: songinator 时间: 2021-4-19 16:56:51

zwanything 发表于 2021-4-19 16:18
目前利息这么低，unit的可预期capital gain相比不高，如果还是负的，我不知道投资者为毛要买？钱太多了吗 ...

unit的好处就是yield高抗跌不用止损房价低的时候不用卖风险低而且便宜 top up比较简单
capital gain并不少太多

作者: rzrljb 时间: 2021-4-19 17:04:08

songinator 发表于 2021-4-19 15:51
现在买pakuranga 2房unit基本是正的

pakuranga 全新2房2卫联排75w，unit也得70多，unit能正的话，联排收益会高50%，抵税，新房租金也高

作者: songinator 时间: 2021-4-20 08:33:41

rzrljb 发表于 2021-4-19 17:04
pakuranga 全新2房2卫联排75w，unit也得70多，unit能正的话，联排收益会高50%，抵税，新房租金也高 ...

联排租金多少？

作者: yuwawa 时间: 2021-4-22 13:58:34

zwanything 发表于 2021-4-19 14:41
个人认为很难一概而论，房子自身的位置，建筑质量差太多了。适应的租客也不一样。比如老人，肯定喜欢老的平 ...

同意宁可买好区老的砖瓦block unit来投资也不买新建的差区全新联排现在新建房的质量一言难尽

作者: 房奴甲 时间: 2021-4-22 20:40:07

楼上这一大群人，你们都在讨论啥？我只知道unit绝大多数是两房，面积60-80平方米，如果有车库，绝大多数都不是内进车库。联排的面积，100平方米是小的。为什么要拿柠檬比柚子。

作者: 88china 时间: 2021-4-22 20:55:21

房奴甲发表于 2021-4-22 20:40
楼上这一大群人，你们都在讨论啥？我只知道unit绝大多数是两房，面积60-80平方米，如果有车库，绝大多数都 ...

买新的和旧的unit,不是这样比较的，旧的unit位置一般都不错，中区特别多，现在价格不便宜了，mt elbert现在2房60-80平米的都要至少90万以上了，作为投资者的主选。新的排房现在不好的位置也是挺贵的，一般自住。旧的unit比较宽敞。新的设计跟狗屎一样，有人说跟监狱一样。

作者: 房奴甲 时间: 2021-4-22 21:48:12

88china 发表于 2021-4-22 20:55
买新的和旧的unit,不是这样比较的，旧的unit位置一般都不错，中区特别多，现在价格不便宜了，mt elbert现 ...

监狱一样的联排根本不应该卖那么贵。希望有人统计一下联排的平均面积和来unit的平均面积，反正我觉得大部分新联排难看归难看，尺寸并不小。也有不难看的。老unit几乎无一例外全难看。院子是个长处，但是真的也有非常多的unit没有独立院子。没有独立院子就是没有院子，或者说不如没有院子。因为公共院子意味着没有隐私。而联排往往明确规定一个极小的独立院子，保证了隐私。

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