新西兰天维网社区

标题: 讨论- 如何快速在大量新旧listing中刨走石头挑出金蛋，最后成功买下？ [打印本页]

作者: 野牛 时间: 2021-4-10 01:41:05 标题: 讨论- 如何快速在大量新旧listing中刨走石头挑出金蛋，最后成功买下？

本帖最后由野牛于 2021-4-12 08:15 编辑

看房源我只用两种办法，看trademe 和一个有各个网站最新listing的付费网站。看trademe是不用付费的，而且能涵盖95%的listing。每天早10点和晚8点要看今天出什么新listing。看付费网站的原因是剩下的5%是一些有疑难杂症的房子，因为某种原因没有出现在trademe，这些listing往往是要么有大问题要么有漏可捡，最后是掉坑里还是捡漏，就要看个人修行了。还有流拍价格离市场价有点远的listing，可在拍卖结束后持续关注这些listing，大部分都会出negotiate或者asking price，这时适合去碰运气看看有没有漏。

我开始是找个聊得来的中介找房，但发现这样视野很窄，且市场变化的快需要频繁改变策略，对方也会慢慢的失去耐心，万一买了一个不是他介绍的房没有陪看拿不到分成，大家都很尴尬，所以我放弃了这个路子。

找房子要充分了解自己的经济状况和家庭需求，设置5-10年的投资计划。计划最好有2-3种，如改建/装修升值，可开发地，正cashflow投资屋等等，方便适应市场上各种不同的房子。看上房子了立即马上现在安排看房，不要等周末open home，到时什么都凉了。房子结构，材料，电器，管道，装修等知识和技能也要尽量学习，方便看房时先预判是否要请师傅来进一步检查，买入房子后也可以自己DIY降低成本，省下来的钱也可投入到购房预算里提高自己的竞争力。

看房前告诉中介联系好卖家，考虑的房子很多不想浪费时间，如果房子没有问题有可能当场出offer，vendor务必保持联系畅通方便当初议价。如果看过房觉得要出手了，有两种策略： 1，要有关系铁可当天屋检的屋检师傅，马上联系屋检当天屋检，如果没有问题，当天谈合同签字做贷款审批。2，如果你对自己的眼光有把握，可加上10工作日做finance，lim，builder report 条件直接谈价格，如果你的条件很好，可以把时间缩短到5-7个工作日；当场谈妥签字了才放中介走，不要让他们双方有机会讨论如何对付你。全款买房的人比较少，大部分人签合同都是subject to finance approval，别看没签字前银行给了你一个不针对某个房子的预批数字，最后还是要看房子的价值和你的affordability来最后的预批；只要银行，保险公司，屋检其中任何一个问题导致银行无法放款，你的deposit就是砸到水里听个响。所以说贷款买房千万要加贷款这个条件。谈合同时Settlement 日期的制定很简单，就是符合自己需求的情况下尽量满足卖家的需求，卖家急用钱的就尽快settle，卖家还在找下一个房子的就多个把月让他机动等等。。。

屋检必须跟着师傅看，多问为什么，学习他们的路数，来回两三次基本上也能懂个皮毛，看房效率能大幅提高。如果屋检检查出有问题不要慌，只要不是无法挽救的问题，都可找相应的人来做报价，只要修起来划算就可以买。如果是先签字再屋检的，万一屋子问题很大，有builder report这条保护你，也没必要担心。如果都是一些鸡毛蒜皮的小东西，对方大方的就稍微提一提，或者干脆就不管他接房后再处理了。倒是记得settle前检查屋子下面和周围有没有前屋主留下的垃圾，要求对方交房前清理干净。

Lim report 大部分中介都有较新的可以直接提供给律师，如果没有则第一时间找council订。注意flood prone区域，covenant条款，unitary plan， ccc记录，非法改建等信息，自己逐条查阅不要依赖律师，懂得越多，判断越快越准。

贷款审批时要多试探自己贷款的极限，给自己留5%-10%的空间应对特殊情况。每个银行有不同的policy，不要怕被拒，不要怕预批额度少没面子，有时候是银行胆子小不敢批而不是你自己的问题，多问几家银行找出最适合自己条件的银行来办贷款。

双方谈好价格签字以后5-7工作日可unconditional, 然后5-7个工作日可settle。我目前最快只能5工作日unconditional， 5工作日settle，当然每个环节预留了1-2工作日以防万一。

买房就是好事多磨，必须准备充分，有不达到目标就不放弃的恒心，基本上做了那么多，房子也就办下来了。

懂的不多，分享一些不成熟的意见，欢迎大家讨论，补充，纠正。祝大家都能买到合适的新房。

作者: loszsy2011 时间: 2021-4-10 08:44:06

现在提前找银行看一下口头答应就可以没有finance条件了，我是卖家都挑无条件的

作者: aprily 时间: 2021-4-10 08:56:59

合同中加贷款条件俗称“逃跑条款”，一般卖家都不会选择这类买家。

作者: 野牛 时间: 2021-4-10 09:19:29

本帖最后由野牛于 2021-4-10 08:43 编辑

loszsy2011 发表于 2021-4-10 07:44
现在提前找银行看一下口头答应就可以没有finance条件了，我是卖家都挑无条件的 ...

如果我是卖家，如果我的房子很火我也挑无条件的，这句话没错

作者: 野牛 时间: 2021-4-10 09:42:01

aprily 发表于 2021-4-10 07:56
合同中加贷款条件俗称“逃跑条款”，一般卖家都不会选择这类买家。

贷款买家签有贷款审批条件的合同在新西兰再常见不过，在正常不过的一个条款居然说是逃跑条款？？

房子不可能都是全新的，有各种大小问题，别说有预批就肯定能放款，有预批出问题的情况多了去了。银行只要审核过程中感觉到任何风险都会降低贷款额度或者直接拒绝贷款，有几个买家敢不加贷款条件？

如果卖家怕买家逃跑，大可以加escape clause 并签back up offer，完全不影响卖家。如果房子不热门，又没有back up offer，卖家有什么资格选买家？

作者: salesonline 时间: 2021-4-10 09:56:24

好，写的很不错，学习了

作者: aprily 时间: 2021-4-10 09:58:26

野牛发表于 2021-4-10 08:42
贷款买家签有贷款审批条件的合同在新西兰再常见不过，在正常不过的一个条款居然说是逃跑条款？？

房子 ...

这个条款我还真用过一次。
以前帮父母看房，老人家看中一个房子，我们觉得区不满意，就在合同中放了一个贷款条件。
后来看中了另一个房子，找律师岀文件退出，200刀的事，就这么简单。

作者: 野牛 时间: 2021-4-10 10:06:44

aprily 发表于 2021-4-10 08:58
这个条款我还真用过一次。
以前帮父母看房，老人家看中一个房子，我们觉得区不满意，就在合同中放了一个 ...

首先这么做是违法的，也违背契约精神。若无法贷款需要银行出示审核不通过的信，律师declare，只是对方没有墨迹不追要银行文件，万一房东执意要，银行和你关系不铁出不了文件，那就完蛋。

不满意就不要offer，房东和中介的时间也很宝贵，不喜欢就把机会留给其他人吧。

作者: loszsy2011 时间: 2021-4-10 10:15:59

aprily 发表于 2021-4-10 08:58
这个条款我还真用过一次。
以前帮父母看房，老人家看中一个房子，我们觉得区不满意，就在合同中放了一个 ...

你都说以前，以前什么条件都有呢，贷款，lim，council file，检查，一个不啦每个都放十五天，现在这个市场，这么搞就是浪费打印合同的纸，基本只接无条件

作者: loszsy2011 时间: 2021-4-10 10:17:49

野牛发表于 2021-4-10 08:42
贷款买家签有贷款审批条件的合同在新西兰再常见不过，在正常不过的一个条款居然说是逃跑条款？？

房子 ...

签无条件前可以问一下银行看这么房子有没有问题，如果口头答复没问题那也可以放无条件，就看你敢不敢而已

作者: 简爱 时间: 2021-4-10 10:19:22

野牛发表于 2021-4-10 08:42
贷款买家签有贷款审批条件的合同在新西兰再常见不过，在正常不过的一个条款居然说是逃跑条款？？

房子 ...

很多房子Back up offer 都会签的，
但是中介想一步到位，马上佣金到手。
老手买房中介很懂买卖双方的心理的。
不放贷款条件，直接宣布无条件，这样超级好竞争，但是，真的风险很大，如你所言。

作者: aprily 时间: 2021-4-10 10:22:33

野牛发表于 2021-4-10 09:06
首先这么做是违法的，也违背契约精神。若无法贷款需要银行出示审核不通过的信，律师declare，只是对方没 ...

这本来就是个漏洞，合不合法由律师的法律文件为准吧，很多买家就是利用这个条件退出的，所以现在大部分卖家看到这种合约就pass掉了。
当然如果市场不好，房子又不popular，也可以在合同中加条件试试。

作者: 简爱 时间: 2021-4-10 10:25:28

loszsy2011 发表于 2021-4-10 09:15
你都说以前，以前什么条件都有呢，贷款，lim，council file，检查，一个不啦每个都放十五天，现在这个市 ...

天！现在奥克兰的人买房，不做 lim ,不做 builder report ?都是直接无条件？
贷款预批的，好竞争，这个我非常理解。

作者: aprily 时间: 2021-4-10 10:38:43

loszsy2011 发表于 2021-4-10 09:15
你都说以前，以前什么条件都有呢，贷款，lim，council file，检查，一个不啦每个都放十五天，现在这个市 ...

那个时候市场很淡，现在这么搞卖家理都不理的。

作者: 鯇魚 时间: 2021-4-10 10:38:51

简爱发表于 2021-4-10 09:25
天！现在奥克兰的人买房，不做 lim ,不做 builder report ?都是直接无条件？
贷款预批的，好竞争，这个我 ...

是事先花钱做好lim, builders report, 然后无条件。说白了是烧钱。不光是奥克兰了，大部分地方都是。

作者: loszsy2011 时间: 2021-4-10 10:40:38

简爱发表于 2021-4-10 09:25
天！现在奥克兰的人买房，不做 lim ,不做 builder report ?都是直接无条件？
贷款预批的，好竞争，这个我 ...

非奥克兰，我就挑了无条件的，什么lim和building report，磨磨唧唧的才不挑呢

作者: 简爱 时间: 2021-4-10 11:03:05

loszsy2011 发表于 2021-4-10 09:40
非奥克兰，我就挑了无条件的，什么lim和building report，磨磨唧唧的才不挑呢 ...

行吧。
新政出来，大家都不观望了啊？
笑死我啦！哈哈哈。
看来房市还没冷却啊

作者: 简爱 时间: 2021-4-10 11:03:26

鯇魚发表于 2021-4-10 09:38
是事先花钱做好lim, builders report, 然后无条件。说白了是烧钱。不光是奥克兰了，大部分地方都是。 ...

理解啦！
感谢留言

作者: zks19960911 时间: 2021-4-10 11:15:03

简爱发表于 2021-4-10 09:25
天！现在奥克兰的人买房，不做 lim ,不做 builder report ?都是直接无条件？
贷款预批的，好竞争，这个我 ...

别说奥克兰了之前的三个月全新西兰都基本只接无条件的
不过很多auction无条件的都提前给好lim和builder report了

作者: 261874939 时间: 2021-4-10 11:19:12

简爱发表于 2021-4-10 09:25
天！现在奥克兰的人买房，不做 lim ,不做 builder report ?都是直接无条件？
贷款预批的，好竞争，这个我 ...

老板娘在新西兰什么地方啊？在奥克兰地区，什么lim 早就不需要了放这些条件房子绝对跟你无缘。。就是这么残酷，无条件才能有机会抢到房子

作者: 野牛 时间: 2021-4-10 11:33:18

中介准备的资料只有Lim 100%可信，画的图都是有些许误差， builder report只能信6成

房东心理没鬼的话也不会怕lim和report两个条款，放5工作日合情合理可以轻松完成。贷款可以用10工作日来测试买家的准备程度，如果一定要15工作日的可以作为备选

作者: loszsy2011 时间: 2021-4-10 11:38:44

野牛发表于 2021-4-10 10:33
中介准备的资料只有Lim 100%可信，画的图都是有些许误差， builder report只能信6成

房东心理没鬼的话也 ...

站在卖家的角度，有无条件的只选无条件，除非价差太大。再说房子有什么隐藏的问题其实卖家也不知道，屋顶屋底墙面这些日常也看不出来的，building report无论问题大小，都要麻烦你修理一次，你要站在卖家角度，是不会说我房子牛逼真金不怕火炼的，只会挑省事的offer，炼都不要炼

作者: 鯇魚 时间: 2021-4-10 11:39:32

野牛发表于 2021-4-10 10:33
中介准备的资料只有Lim 100%可信，画的图都是有些许误差， builder report只能信6成

房东心理没鬼的话也 ...

100%的房子在房主眼里都是有缺点的。当然是在缺点被发现前成交比较好啊。夜长梦多。

作者: 野牛 时间: 2021-4-10 11:42:04

loszsy2011 发表于 2021-4-10 10:38
站在卖家的角度，有无条件的只选无条件，除非价差太大。再说房子有什么隐藏的问题其实卖家也不知道，屋顶 ...

100% 同意

省事的买家都会砍价，条款多的往往价格都会好一点，就看房东自己选了

作者: 野牛 时间: 2021-4-10 11:43:05

鯇魚发表于 2021-4-10 10:39
100%的房子在房主眼里都是有缺点的。当然是在缺点被发现前成交比较好啊。夜长梦多。 ...

很多房东都是把问题摆台面上，交易以后烦事少

小问题都不是事，只要没有大问题都好说

作者: 房奴甲 时间: 2021-4-10 13:42:44

非常赞同楼主写的，你的做法跟我简直一模一样。我就出过一次无条件买房子，那房子也确实没有毛病比较新。其他房子全都放了各种条件，19年买的这个还放了卖房条件还是卖两个，卖家看到这一大串条件简直撅倒，后来还是multiple offer的局面，但是最后我也买到了。人还是要坚持自己的立场的。我宁可价钱多给一点，不要冒太大风险。长期持有的话不用在乎买贵一两万。要买错了可恶心了。

作者: 鯇魚 时间: 2021-4-11 13:48:24

房奴甲发表于 2021-4-10 12:42
非常赞同楼主写的，你的做法跟我简直一模一样。我就出过一次无条件买房子，那房子也确实没有毛病比较新。其 ...

有钱真好，羡慕。我要是钱多多我要放5-10个条件上去估计也能拿下。

作者: chany 时间: 2021-4-12 02:44:11

求问付费网站，感谢

作者: 金庸大师 时间: 2021-4-12 10:15:26

本帖最后由金庸大师于 2021-4-12 09:19 编辑

我从来不放屋检报告，LIM和Title这些条件，LIM和Title只有我理解和满意了所有条款的房子才看，屋检报告是浪费钱，自己眼睛扫一扫就可以了，怎么破的房子我都可以修。但是出于其它目的我一定会去调阅Property files，一般就设3至5个工作日的律师审查或者贷款条件，价钱放到中介心满意足愿意交给房东为止，从来不参加拍卖。只失败过一次，其它都成功。无条件期间只因为技术原因放弃过一次。毕竟买房之前在LIM，Title和买卖文件上需要花大量的时间和精力去理解和明白每一句话的意思，还要花钱找律师做最后的确认自己疑惑的地方，看得准很重要。看open home前，所有需要确认的文件都已经完成后，才会去现场验证和核对，一般看完现场没什么疑问就马上出offer

作者: 野牛 时间: 2021-4-12 14:06:34

chany 发表于 2021-4-12 01:44
求问付费网站，感谢

华人的看房网啊，论坛头像是一只咩

作者: 野牛 时间: 2021-4-12 14:11:19

金庸大师发表于 2021-4-12 09:15
我从来不放屋检报告，LIM和Title这些条件，LIM和Title只有我理解和满意了所有条款的房子才看，屋检报告是浪 ...

能看懂Lim最好了，屋检报告自己能看那绝对省不少钱，没有丰富经验的买家建议专业的提供指导和建议。

property file很有用，必须订一份

作者: 房奴甲 时间: 2021-4-12 15:26:05

野牛发表于 2021-4-12 13:11
能看懂Lim最好了，屋检报告自己能看那绝对省不少钱，没有丰富经验的买家建议专业的提供指导和建议。

pr ...

有property file 可以不用Lim

作者: 房奴甲 时间: 2021-4-12 15:38:34

金庸大师发表于 2021-4-12 09:15
我从来不放屋检报告，LIM和Title这些条件，LIM和Title只有我理解和满意了所有条款的房子才看，屋检报告是浪 ...

我们也是看property file和title这两个东西。但是有的时候property file特别慢出来，耽误时间。另外这个需要自己比较仔细，property file要有经验，看title 下面那些附属文件需要语言好一点。

作者: 金庸大师 时间: 2021-4-12 16:37:42

房奴甲发表于 2021-4-12 14:26
有property file 可以不用Lim

那就大错特错了，LIM更重要，因为银行需要看的

作者: 金庸大师 时间: 2021-4-12 16:41:11

野牛发表于 2021-4-12 13:11
能看懂Lim最好了，屋检报告自己能看那绝对省不少钱，没有丰富经验的买家建议专业的提供指导和建议。

pr ...

这个几个东西看不懂，投资房产就是瞎了只眼，纯凭运气，大部分的律师也是半桶水，经常会出现关键内容没看出来，花了钱出了问题律师也不会承担责任。

作者: 野牛 时间: 2021-4-12 17:16:08

金庸大师发表于 2021-4-12 15:41
这个几个东西看不懂，投资房产就是瞎了只眼，纯凭运气，大部分的律师也是半桶水，经常会出现关键内容没看 ...

说实话不是所有人英语水平都足以看懂Lim的

作者: 房奴甲 时间: 2021-4-12 18:06:24

金庸大师发表于 2021-4-12 15:37
那就大错特错了，LIM更重要，因为银行需要看的

Kim所有的东西property file里都有。Lim有问题就是property file有问题。

作者: 金庸大师 时间: 2021-4-12 18:55:47

Waitākere Ranges在property file里面是肯定不会出现，出现在LIM的风险是什么？对未来开发有什么影响？需要增加多少成本？不像你想象那么简单

作者: blackbirds 时间: 2021-4-12 19:30:27

收藏了，好帖

作者: Venox10111 时间: 2021-4-12 20:24:43

野牛发表于 2021-4-12 13:06
华人的看房网啊，论坛头像是一只咩

感谢带货，收费功能肯定是更高级了，其实免费的也很好用了，一直在增加新的功能。

作者: 野牛 时间: 2021-4-12 23:00:37

Venox10111 发表于 2021-4-12 19:24
感谢带货，收费功能肯定是更高级了，其实免费的也很好用了，一直在增加新的功能。 ...

多了不少方便的功能，不错的

为什么犯罪率和公屋分布图没有了，现在只能手动移动看公屋在哪，不如以前方便，以前扫一眼就看完了，现在很浪费时间

作者: jarod_2003 时间: 2021-4-12 23:09:01

金庸大师发表于 2021-4-12 09:15
我从来不放屋检报告，LIM和Title这些条件，LIM和Title只有我理解和满意了所有条款的房子才看，屋检报告是浪 ...

flood prone 你会买吗？

作者: jojoo 时间: 2021-4-12 23:19:51

Venox10111 发表于 2021-4-12 19:24
感谢带货，收费功能肯定是更高级了，其实免费的也很好用了，一直在增加新的功能。 ...

是relab吗？哪里看listing啊？

作者: chany 时间: 2021-4-13 00:31:51

野牛发表于 2021-4-12 13:06
华人的看房网啊，论坛头像是一只咩

一只咩有这么高级的功能吗？难道不是要手动输入地址的吗....我落伍了.....马上打开来研究一万遍.....

作者: 野牛 时间: 2021-4-13 00:37:08

chany 发表于 2021-4-12 23:31
一只咩有这么高级的功能吗？难道不是要手动输入地址的吗....我落伍了.....马上打开来研究一万遍..... ...

有啊，在那个高级搜索里

作者: 房奴甲 时间: 2021-4-13 09:56:20

金庸大师发表于 2021-4-12 17:55
Waitākere Ranges在property file里面是肯定不会出现，出现在LIM的风险是什么？对未来开发有什么影响？需 ...

那是啥？放狗一搜说是西区一个park？

作者: 金庸大师 时间: 2021-4-13 11:14:50

房奴甲发表于 2021-4-13 08:56
那是啥？放狗一搜说是西区一个park？ ...

只能说你只关注北岸，对其它地区不研究。每个区都有不能开发的可能问题

作者: 是个狼灭 时间: 2021-4-13 11:26:06

金庸大师发表于 2021-4-12 09:15
我从来不放屋检报告，LIM和Title这些条件，LIM和Title只有我理解和满意了所有条款的房子才看，屋检报告是浪 ...

我就是看了天维上好多人说不用做屋检，差点买到一个地基有问题的房子，新手还是老老实实做屋检比较好

作者: hlissnake 时间: 2021-4-13 12:07:33

野牛发表于 2021-4-12 22:00
多了不少方便的功能，不错的

为什么犯罪率和公屋分布图没有了，现在只能手动移动看公屋在哪，不如以 ...

没错，黑羊现在这个查公屋的自从更新以后就特别不好用，要拉半天还看不出个什么，强烈要求改回以前的查找模式

作者: hlissnake 时间: 2021-4-13 12:09:38

简爱发表于 2021-4-10 09:25
天！现在奥克兰的人买房，不做 lim ,不做 builder report ?都是直接无条件？
贷款预批的，好竞争，这个我 ...

现在奥克兰房子全是拍卖，拍卖就意味着无条件，只能在拍卖前把该做的工作做了，哪有什么资格去谈一个带条件的offer

关键卖得还特快特贵。。。。

作者: hlissnake 时间: 2021-4-13 12:11:23

金庸大师发表于 2021-4-12 09:15
我从来不放屋检报告，LIM和Title这些条件，LIM和Title只有我理解和满意了所有条款的房子才看，屋检报告是浪 ...

很高效的买房高手～
可惜现在这样的行情下，根本没有议价的机会。。。至少这两个月看了40个盘吧，喜欢的全是拍卖当场拍掉了。。。。。哎，新政出来，也并没感觉出来冷却

作者: bossy174 时间: 2021-4-19 22:01:32

这个路数只能买市场上没人要的。

作者: bossy174 时间: 2021-4-19 22:08:03

本帖最后由 bossy174 于 2021-4-19 21:16 编辑

直接去谈还没上市的，直接unconditional 。这个最有效。

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/)