新西兰天维网社区

标题: 新政下出租房回报率计算器 [打印本页]

作者: 实验小超人 时间: 2021-3-30 00:57:23 标题: 新政下出租房回报率计算器

本帖最后由实验小超人于 2021-3-30 21:07 编辑

周末在家做了个新政下新西兰出租房回报率的简易计算器：
考虑到的因素为
1. 每年租金涨幅
2. 每年固定支出：保险+地税
3: 个税率
4. 3月27日前后购买对于抵扣利息的差别
5. Table loan还是interest only（仅显示5年）对于回报率的差别
6. 贷款是每月一交的，所以如果你的还贷频率不同的话可能会有微小差别
7. 没写什么validation的东西，反正也没数据库，相信你们不会来黑一个纯洁的计算器的

计算器地址：https://mortgage4u.co.nz/

如果有错的地方欢迎探讨和纠正，如果太多bug的话就不改了，毕竟这是我的屎盖小号。

希望对各位准备投资房产的人对未来几年收益值有个更好的了解。

另外，这不是广告～

Update 1#
修复了租金涨幅的问题

Update 2#
添加了新政相比之前的年收益相差值
添加了表格的下载功能

作者: kazama2007 时间: 2021-3-30 02:41:07

每年租金涨幅好像有些问题

如果输入2%

10年后租金涨了一倍

这里似乎有个计算出错了

作者: 实验小超人 时间: 2021-3-30 07:02:40

kazama2007 发表于 2021-3-30 02:41
每年租金涨幅好像有些问题

如果输入2%

哈哈，你说的对，我还在想为什么每次涨房租可以解决所有问题，原来是我加多了

作者: haiwuhen 时间: 2021-3-30 08:06:43

公式是不是应该是：
Return = （Total rent - linsurance - concil rate-other cost）*（1-tax rate) - Loan payment

作者: 还是回国吧 时间: 2021-3-30 08:11:25

其实再怎么算，还是投资房子比较稳当，不用算得那么仔细。。。哈哈

作者: pekingyjy 时间: 2021-3-30 09:02:51

有待改进, 但是确实是个好东西. 比我自己粗糙Spreadsheet强多了

作者: LYYX 时间: 2021-3-30 09:17:34

loan balance 有误。。。

作者: 是个狼灭 时间: 2021-3-30 09:28:01

你太厉害了，可以教教怎么做的吗

作者: Venox10111 时间: 2021-3-30 09:28:26

不错，我也想过做一个，但觉得怎么算都是亏的，没人为了这个加会员啦。。。心情会很差啊

作者: 实验小超人 时间: 2021-3-30 09:57:04

haiwuhen 发表于 2021-3-30 08:06
公式是不是应该是：
Return = （Total rent - linsurance - concil rate-other cost）*（1-tax rate) - Loa ...

最后return的值是一样的吧？

作者: 实验小超人 时间: 2021-3-30 09:59:05

LYYX 发表于 2021-3-30 09:17
loan balance 有误。。。

Loan balance 是所有年份的total payment +total interest ，我相信这个值没问题（对比过别的计算器value)

作者: a249614119 时间: 2021-3-30 10:18:36

本帖最后由 a249614119 于 2021-3-30 10:21 编辑

每年房东多出3到5千，也不痛不痒。
还不能阻止他们疯狂买房

作者: 实验小超人 时间: 2021-3-30 10:25:09

a249614119 发表于 2021-3-30 10:18
每年房东多出3到5千，也不痛不痒。
还不能阻止他们疯狂买房

很多人以为这个新政只会造成几千的区别，不痛不痒，我也是无意中发现按市场平均房价/房租的话要每年一两万以上的支出，所以才做的这个计算器

作者: zwanything 时间: 2021-3-30 10:31:36

本帖最后由 zwanything 于 2021-3-30 10:38 编辑

感谢楼主!
Loan principal应该单独列出来。投资补贴不能完全把这个算进去。最好是两列，一列是年投入，一列是年浮亏，当然还可以加一列跟新政前多掏的钱。
还有，房子的维护费也是一笔不小的开支，应该列出来。

作者: 实验小超人 时间: 2021-3-30 10:43:32

zwanything 发表于 2021-3-30 10:31
感谢楼主!
Loan principal应该单独列出来。投资补贴不能完全把这个算进去。最好是两列，一列是年投入，一列 ...

Loan principal在table中第二列，
年净投入就是return嘛，
维护费你可以加在council fee里，算起来一样的。毕竟很多人自己维护的，基本不花钱。

和新政比的价格差别：等我有空可以加上

谢谢！

作者: V7 时间: 2021-3-30 11:12:52

本帖最后由 V7 于 2021-3-30 11:19 编辑

我也以为是不痛不痒的，不算不知道，算了之后一年亏1万5，终于能理解会计夫妇痛苦的心情了，还不算维护杂七杂八的费用。

作者: V7 时间: 2021-3-30 11:14:46

这个政策出的好啊，基本上把捂盘不盖的都炸出来了。

作者: zwanything 时间: 2021-3-30 11:17:55

实验小超人发表于 2021-3-30 10:43
Loan principal在table中第二列，
年净投入就是return嘛，
维护费你可以加在council fee里，算起来一样的 ...

对的，如果“return”等于现金流的话，因为它只会影响现金流。但是它包括了还本金，不是真正的浮亏。当然把loan principal + return，就好，只是稍微多一步。

作者: pear 时间: 2021-3-30 11:30:54

怎么算，新政之后买的投资房都是亏的，明年如果开始加息，那就更有意思了。

作者: vehicle 时间: 2021-3-30 12:17:05

当年高利息时代，刚买入的出租房也都是负现金流，但还是很多人抢着买。所以这个政策最终把市场带向何方，只能等待时间告诉我们。当然以这届工党政府，如果现在的政策不起效果，他们会继续出新政

作者: kazama2007 时间: 2021-3-30 15:44:56

实验小超人发表于 2021-3-30 07:02
哈哈，你说的对，我还在想为什么每次涨房租可以解决所有问题，原来是我加多了 ...

没事

你设计的这个计算器还是挺好用的

能比较直观的帮大家理解投资房的真实现金流

作者: anzbank 时间: 2021-3-30 15:52:23

自住房的房贷要算进去不？？？？

作者: 261874939 时间: 2021-3-30 16:59:37

V7 发表于 2021-3-30 11:14
这个政策出的好啊，基本上把捂盘不盖的都炸出来了。

我也觉得这个政策很好。。因为我也觉得不痛不痒，我没有裸泳的习惯。。最好快点落实I/O 投资房的政策哈哈哈

作者: 实验小超人 时间: 2021-3-30 21:10:15

a249614119 发表于 2021-3-30 10:18
每年房东多出3到5千，也不痛不痒。
还不能阻止他们疯狂买房

今晚算了相值发现真的就是几千块，看来又能买买买了，神奇了

作者: nathans 时间: 2021-3-31 16:43:50

牛逼，这么给力的计算器斑竹们竟然不给个精华高亮么？？
难道希望藏着？？

作者: beebo 时间: 2021-3-31 17:28:04

感谢楼主的无私奉献

作者: 实验小超人 时间: 2021-3-31 20:32:10

nathans 发表于 2021-3-31 16:43
牛逼，这么给力的计算器斑竹们竟然不给个精华高亮么？？
难道希望藏着？？
...

影响屎盖和版主自己赚钱的贴是不会加精和高亮的。

高亮贴的主题内容必须要是：
涨房租
搞开发和分割
涨房价

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/)