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标题: 新政对房屋价值的影响--机构的估值模型分析 [打印本页]

作者: 纽西兰格里芬 时间: 2021-3-24 16:31:28 标题: 新政对房屋价值的影响--机构的估值模型分析

昨天出了这么个事儿，今天早上给机构客户做个报告，分析新政对房屋价值的影响。顺便拿来和大家分享一下。本人也在论坛里收益颇多，今天也分享一下。

Bright line test我也懒得说了，基本没卵影响，这个坛子里的人都知道。地产交易成本高，大部分人短期交易意愿不高。

我就说说interest tax deduction的影响吧。

1. 这个政策基本就是把税盾的作用给拿掉了。

2. 税盾是未来每年利息的抵扣。反应到房屋现在的价值上的部分等于 t*l*V （这个在投资学里也叫贴现）. 其中t 是税率； l 是杠杆比率； V是房屋价值。

3. 拿掉税盾，也就是等于从房屋现在的价值 V 里拿掉 t*l*V，算成百分比就是房价应该下跌 t*l*V/V = t*l

4. 下一步代入数据：t = 33% (假设这个税率适用于所有投资者)； l = 50% (即假设投资者的杠杆比例是50%，个人感觉现实里更高）；大家如果觉得这两个假设不合理，可以自己带入自己觉得合适的数字；这段必须highlight，免得被喷。

5. 根据 #4 步的数字，带入#3的公式，可以得出房价会在短期内下跌 t*l =0.33*0.5 = 16.5%。

6. 再次强调：#5里的数字取决于你在#4里带入的数字。

7. 同时还要强调：这个模型假设房东不能把税转嫁给房客。当然，如果你放松这个假设，那么下跌的幅度会减少。这点我就不展开了，太麻烦。

8. 还要还要再强调：这个模型只能给你一个baseline。这比银行经济学家拍脑袋随便给一个数字要好。如果你真的很懂市场，你可以不断twist这个模型，得到一个更准确的数字。其实机构投资者也就一天干这些。

9. 模型说完了。我个人看法，税务政策的确会造成房价调整，长期来看，fundamental还在。大家抓紧安全带，迎接疾风骤雨~

作者: 金庸大师 时间: 2021-3-24 16:41:28

本帖最后由金庸大师于 2021-3-24 17:45 编辑

太好了，我从1月份就在坛子里喊政府要出政策了，预批都快到期，终于再等一个月可以准备上车喽，我又来交税了。科学模型绝对的准确，我那都是喊空总有一次要准，可惜了Win-tec没有坚持住，被多军吓跑了

作者: Venox10111 时间: 2021-3-24 16:52:50

本帖最后由 Venox10111 于 2021-3-24 17:53 编辑

这个模型和我做的差不多，但是仅仅是投资型的房产，自主性和景观房产不受这个模型影响。具体还是要结合各种历史性事件做的regression 再加一些风水道家判断才科学

作者: Winte-c 时间: 2021-3-24 17:01:40

金庸大师发表于 2021-3-24 17:41
太好了，我从1月份就在坛子里喊政府要出政策了，预批都快到期，终于再等一个月可以准备上车喽，我又来交税 ...

我一直都在呀，呵呵，该来的总是会来。趋势不会变。我是被傻多们的智商感动了，一直期盼什么通胀，钱不值钱。看看土耳其，通胀了吧，大涨价了吧，钱不值钱了吧，存款利率都飙升到19%了，贷款利率多高自己去脑补一下。

作者: zwanything 时间: 2021-3-24 17:10:36

感谢楼主的分享，有数据肯定比嘴炮强。从yield的角度算，基本也是这个数量级。但是有几个问题，
1. 政策的出发点不是打压房价，是平稳房价，为了解决这点，西区工地开始赶走黑工，我想这是一个很强烈的信号要控制上市量，不要让房价由于集中大量上市，造成踩踏而急剧下跌。
再者，政府真要打击投资，还有很多办法比如DTI，但这是选择收税，就是为了薅中产与下层劳动人民的羊毛，毕竟财政赤字超了预期。
2. 涨房租这基本是一个共识。分几年逐步降低，那么房东就能逐年提高租金来弥补损失。按照一人分摊一半，那么稳定后的房价也就是下降8%。
3. 大部分房东应该能读懂政府意图，就是房价平稳而不是下降，惜售应该会发生，除非是高杠杆大量持有的炒房者。
4. 奥克兰相对来说，这轮涨得并不突出。就跟最近美股一样，挤水分就是把高估值的成长高科技股杀了，但绩优股领头羊们FAAMG，根本没动。
总的来说，我的观点是，市场会变淡，但是价格，特别是奥克兰，很难说涨跌，个别漏会有，但不会很普遍。包括财政部长本人也承认，不知道涨跌会如何。

作者: 巴依老爷 时间: 2021-3-24 18:06:59

好话题，有流量，省的我做DJ浇油，精华！

作者: 纽西兰格里芬 时间: 2021-3-24 18:14:55

巴依老爷发表于 2021-3-24 19:06
好话题，有流量，省的我做DJ浇油，精华！

多谢大佬加精！

我觉得我应该标题党一下：奥克兰房价预计下跌Xx%。
哎，谨慎了，感觉阅读量一般

作者: vehicle 时间: 2021-3-24 18:51:02

我觉得市场变化的因素有很多，所以变量太多就很难用预测准确。而且政策本身就是渐进式的，而且还为了特意保护建筑业（新房的建设）做了政策的倾斜，再有不得不忽视的一点，之前就说过，像北岸尤其albany附近本身在这轮里就没怎么涨估计也就更谈不上跌，之前本身就是个冷热不均的市场，所以即便有些地方跌了20% 估计整体的跌幅不会太明显甚至会显示微小的涨幅

作者: fszt 时间: 2021-3-24 18:55:38

天天喊钱不值钱，如果两年后全世界进入加息周期，房价该何去何从？

作者: 纽西兰格里芬 时间: 2021-3-24 19:04:50

zwanything 发表于 2021-3-24 18:10
感谢楼主的分享，有数据肯定比嘴炮强。从yield的角度算，基本也是这个数量级。但是有几个问题，
1. 政策的 ...

我其实还是有点担心这一波会造成系统性风险的。很怀疑政府有没有意识到自己政策的威力。

杠杆炸起来还是很吓人的，2015年参与中国股市有感。。。

作者: 纽西兰格里芬 时间: 2021-3-24 19:06:50

fszt 发表于 2021-3-24 19:55
天天喊钱不值钱，如果两年后全世界进入加息周期，房价该何去何从？

2014年小弟在香港混。当时机构的主题就是QE要结束了，利息要涨了，地产是不是要挂球了。
小弟一直等到今天。香港地产已经至少翻倍了，泪奔

作者: 纽西兰格里芬 时间: 2021-3-24 19:08:40

Winte-c 发表于 2021-3-24 18:01
我一直都在呀，呵呵，该来的总是会来。趋势不会变。我是被傻多们的智商感动了，一直期盼什么通胀，钱不 ...

老板，follow你很久了。你讲话真的很像谢国忠。。。

作者: 纽西兰格里芬 时间: 2021-3-24 19:10:26

Venox10111 发表于 2021-3-24 17:52
这个模型和我做的差不多，但是仅仅是投资型的房产，自主性和景观房产不受这个模型影响。具体还是要结合各种 ...

市场上只有一个价格。没有投资房受影响，自住房不受影响的说法。
哈哈，我才看到你的玩笑，回归里面怎么加风水啊，哈哈哈

作者: 纽西兰格里芬 时间: 2021-3-24 19:12:57

金庸大师发表于 2021-3-24 17:41
太好了，我从1月份就在坛子里喊政府要出政策了，预批都快到期，终于再等一个月可以准备上车喽，我又来交税 ...

大师，下跌时候买房是需要超于常人的勇气的，祝投资顺利

作者: iamzning 时间: 2021-3-24 19:39:02

从历史上看，每次政府自主发起的调整，最后基本上都是以惨败收场。
出发点是好的，理论模型是有的，一旦实践就发现是行不通的。
纽村太小，就是一个养老经济体，不适合大政府，而工党这个个性，万幸，村民们本身大多比较善良，折腾呗，多折腾能保持老人们的活力

作者: 119900 时间: 2021-3-24 19:40:33

知识帖。。。

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-3-24 20:04:54

巴依老爷发表于 2021-3-24 19:06
好话题，有流量，省的我做DJ浇油，精华！

房版版主哪去了，居然劳动帝都版主亲自出手，哈哈哈，不是徒弟不行是师傅不得力呀，哈哈哈

作者: 呼啸寒风 时间: 2021-3-24 20:11:49

纽西兰格里芬发表于 2021-3-24 20:04
我其实还是有点担心这一波会造成系统性风险的。很怀疑政府有没有意识到自己政策的威力。

杠杆炸起来还是 ...

新闻不是说了么，这个取消利息抵扣的政策财政部根本就没时间去做风险评估和推演，更别说结论和建议了。我估计就是一帮外行政客照抄2017年英国的财政预算案里的招，连比例和过渡期长短都不带改的

作者: LittlePumpkin 时间: 2021-3-24 20:44:21

就是照抄英国的，谁让大牙姐在英国政府实习过呢

作者: 纽西兰格里芬 时间: 2021-3-24 20:47:16

呼啸寒风发表于 2021-3-24 21:11
新闻不是说了么，这个取消利息抵扣的政策财政部根本就没时间去做风险评估和推演，更别说结论和建议了。我 ...

给个新闻链接？
labour 这么说有点不负责任吧。。。

作者: 呼啸寒风 时间: 2021-3-24 20:49:37

纽西兰格里芬发表于 2021-3-24 21:47
给个新闻链接？
labour 这么说有点不负责任吧。。。

https://www.which.co.uk/money/tax/income-tax/tax-on-property-and-rental-income/buy-to-let-mortgage-tax-relief-changes-explained-atnsv0j6j782

作者: 呼啸寒风 时间: 2021-3-24 20:56:04

本帖最后由呼啸寒风于 2021-3-24 21:57 编辑

纽西兰格里芬发表于 2021-3-24 21:47
给个新闻链接？
labour 这么说有点不负责任吧。。。

Treasury didn’t include any commentary on interest deductibility in the Assessment and said the Government should hold fire until the work is done.

IRD, in the same Assessment, simply said it opposed denying interest deductibilit

https://www.interest.co.nz/property/109647/treasury-and-inland-revenue-advised-against-changing-interest-deductibility-rules

作者: 纽西兰格里芬 时间: 2021-3-24 21:02:46

呼啸寒风发表于 2021-3-24 21:56
纽西兰格里芬发表于 2021-3-24 21:47
给个新闻链接？
labour 这么说有点不负责任吧。。。

wtf... 真心是服了labour... 财政部长不是去年开始就在思考这个事情了么。。

作者: 呼啸寒风 时间: 2021-3-24 21:06:42

纽西兰格里芬发表于 2021-3-24 22:02
wtf... 真心是服了labour... 财政部长不是去年开始就在思考这个事情了么。。

所以这动作更像政治操弄，故意为之，对整个负面影响很难估计，毕竟新西兰跟英国经济结构和规模都大相径庭，人家有别的产业支撑，资金有大把投资渠道去操作。。。

作者: 憨吃傻睡 时间: 2021-3-24 21:28:35

套用国内的房地产观点：短期看利率（金融），中期看土地，长期看人口。不管是10年的明线，还是利息抵扣，从影响看都是短期的。
此次新政，个人觉得还只是在头痛医头。相比于capital gain，房租的现金流“损失”还是可以通过topup等方法进行“弥补”。
至于明线，即使国家党上台后不更改，房地产投资的回报率缺失的部分最终都是由买家承担，即：这也将成为若干年后下一波的激励因素。

另外，大量的货币投放，对于一个没有制造业，没有高科技产业的国家，如果没有一个地方做蓄水池，不知道央行如何控制通胀水平。这一轮印钱带来的贫富差距加大，再加上经济增长基本没有的“滞胀”，总理除了不开心，我也不知道她还能怎样了？！

作者: kazama2007 时间: 2021-3-24 22:28:46

呼啸寒风发表于 2021-3-24 21:56
纽西兰格里芬发表于 2021-3-24 21:47
给个新闻链接？
labour 这么说有点不负责任吧。。。

进去看了一下，人家英国虽然取消了 Interest Deductibility, 但至少保留了Interest Payment 的20%的 Tax Credits 给投资者，新西兰只抄了前半部分，漏了后半部分。

作者: rzrljb 时间: 2021-3-24 23:01:07

不怕，这波都涨了30-40%了跌16%不怕

作者: jarod_2003 时间: 2021-3-24 23:48:31

如此精简的绝妙公式，解决了几十年的房价问题，您可以去申请工党政策核心分析员，我觉得他们肯定会高薪聘请

还有想问问您钻研数学建模多久了？

作者: Jan90 时间: 2021-3-25 00:04:12

还是unit、apartment 那些最不抗跌，有些道理永恒不变

作者: 金庸大师 时间: 2021-3-25 08:10:33

本帖最后由金庸大师于 2021-3-25 09:15 编辑

纽西兰格里芬发表于 2021-3-24 20:12
大师，下跌时候买房是需要超于常人的勇气的，祝投资顺利

谢谢提醒，我都是属于算命型的预测，没有严谨和科学的数学模型。我这十年来的买房点是在2009，2017，2019，卖房点在2016，2021，至于为啥，我只能说是运气好而已。下跌过程中，是捡漏的好机会。逆势买房，顺势卖房

作者: 我要买车 时间: 2021-3-25 08:24:38

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作者: 金庸大师 时间: 2021-3-25 08:49:23

本帖最后由金庸大师于 2021-3-25 09:51 编辑

我要买车发表于 2021-3-25 09:24
看你在fml里编瞎话被揭穿，我还怎么能相信你，我的兄弟

人类简史中提到现代人类因为可以构建共同的谎话才能战胜其它人类，房屋价格其实也是买卖双方的谎言而已，重要的是信心，没有信心房子只是几块破木头而已

作者: 纽西兰格里芬 时间: 2021-3-25 11:55:56

jarod_2003 发表于 2021-3-25 00:48
如此精简的绝妙公式，解决了几十年的房价问题，您可以去申请工党政策核心分析员，我觉得他们肯定会高薪 ...

我没说*解决问题*了啊。这只是一个分析问题的思路，还有好多假设和参数。话说您读完帖子了没？

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