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标题: 5 Alverston Street, Waterview 又一个高位吗？ [打印本页]

作者: vehicle 时间: 2021-3-2 14:50:11 标题: 5 Alverston Street, Waterview 又一个高位吗？

14年 98万买的，今天275.5万卖的
有意思的市场

作者: woshibaba 时间: 2021-3-2 14:51:12

恩，用论坛里几位经济学家话来说。现在有钱又傻的太多了..

作者: rzrljb 时间: 2021-3-2 14:53:01

可以分7套，每套地价算上分割费用50w，盖150平房子 30w，加一起80w，卖的话110-120吧，还是赚钱

作者: 还是回国吧 时间: 2021-3-2 15:07:18

太便宜了，捡了个大漏

作者: qiqiapple 时间: 2021-3-2 15:12:02

26 stanton Terrace sold for 218.2万,刚卖的.竞争激烈啊,170万起,拍了半个多小时.

作者: kikilulu 时间: 2021-3-2 15:15:34

中区为王啊。。。

作者: gawen1972@gmail.com 时间: 2021-3-2 15:53:16

这气势，会让今年房价真的又涨20%。

作者: LittlePumpkin 时间: 2021-3-2 15:58:39

人家17年中的时候要价95万都没卖出去。

作者: kikilulu 时间: 2021-3-2 16:00:40

LittlePumpkin 发表于 2021-3-2 16:58
人家17年中的时候要价95万都没卖出去。

完全不是一个市场，此一时彼一时。

作者: Venox10111 时间: 2021-3-2 16:07:14

本帖最后由 Venox10111 于 2021-3-2 17:16 编辑

我们用分割计算器算一下

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这里雨水和污水管道可能要花点钱弄

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开发按照3层 (urban) 156平米，卖126万估计人要抢。。。
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项目总成本差不多是675万，
当然，我们可以贷款300万，开发周期一年

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现金投入300万，收益150万，1年。。。现在有什么行业比开发地产赚钱？

作者: Venox10111 时间: 2021-3-2 16:17:39

LittlePumpkin 发表于 2021-3-2 16:58
人家17年中的时候要价95万都没卖出去。

17年开发了估计要赔本，那时人做代购倒奶粉什么的多火，认识几个，都赚了5个多亿纽币了，现在开发就是大赚，这些人都去做开发了，完全不差钱。

作者: rzrljb 时间: 2021-3-2 16:20:48

LittlePumpkin 发表于 2021-3-2 16:58
人家17年中的时候要价95万都没卖出去。

那时候分的越多亏得越多

作者: windvale 时间: 2021-3-2 16:26:40

Venox10111 发表于 2021-3-2 17:07
我们用分割计算器算一下

这块地污水雨水怎么连？

作者: vehicle 时间: 2021-3-2 16:50:23

Venox10111 发表于 2021-3-2 17:07
我们用分割计算器算一下

现在我们能确定的只是这些卖了房的屋主已经落袋为安稳赚了。至于从去年到今年买地的开发商，未来开发的收益最终是个什么结果还得等时间告诉我们也许不止50%，也许倾家荡产。所以到现在为止的最大赢家还只是这些屋主

作者: 我公主我怕谁 时间: 2021-3-2 16:58:17

本帖最后由我公主我怕谁于 2021-3-2 18:10 编辑

vehicle 发表于 2021-3-2 17:50
现在我们能确定的只是这些卖了房的屋主已经落袋为安稳赚了。至于从去年到今年买地的开发商，未来开发的 ...

买家他肯定会计算风险，风险和收益都是并存的，世界上哪儿有稳赚不赔的生意？这都是见仁见智的事儿。
不过waterview也不算是中区好区吧，这价格还是挺惊人的。

作者: Venox10111 时间: 2021-3-2 19:14:18

windvale 发表于 2021-3-2 17:26
这块地污水雨水怎么连？

多花点钱没问题的

作者: Venox10111 时间: 2021-3-2 19:15:08

vehicle 发表于 2021-3-2 17:50
现在我们能确定的只是这些卖了房的屋主已经落袋为安稳赚了。至于从去年到今年买地的开发商，未来开发的 ...

是的，特别是用杠杆的，都是有风险的，所以人赚钱也是正常。不冒险哪里去赚钱，打工也就勉强饿不死。

作者: 雾中原野 时间: 2021-3-2 19:50:48

捡了个大漏捡了个大漏

作者: vehicle 时间: 2021-3-2 20:02:37

我公主我怕谁发表于 2021-3-2 17:58
买家他肯定会计算风险，风险和收益都是并存的，世界上哪儿有稳赚不赔的生意？这都是见仁见智的事儿。
不过 ...

其实风险还是很高的，不要说房价跌了，就是像2018，2019年那样持平，不跌不涨的，但成交量非常低，市场不活跃，估计很多的开发商就够呛，毕竟资金压力大，卖不出去，光利息就受不了了。所以真正的赢家还是现在这些屋主

作者: 荒岛余生 时间: 2021-3-2 21:26:55

Venox10111 发表于 2021-3-2 17:07
我们用分割计算器算一下

有两个地方可能有点乐观，一个是财务成本，这个算的7.6%年息，现在银行可能很难借，如果到二级公司，估计要到10%以上的年息。另外一个是开发时间，一年估计搞不完。项目从交割就开始了，设计、RC、BC，估计就要折腾将近一年。等开始施工，估计还要一年，还有销售时间，估计手脚麻利，也要两年才能落袋为安。如果是两年，还是按照借300算，10%年息，财务成本就是60万了。所以两年估计能赚120万，当然也比实业强，所以总理问大家为啥不投实业，这个计算说明了一切。。。。

作者: Venox10111 时间: 2021-3-2 22:25:55

荒岛余生发表于 2021-3-2 22:26
有两个地方可能有点乐观，一个是财务成本，这个算的7.6%年息，现在银行可能很难借，如果到二级公司，估计 ...

嗯，确实，系统还是需要自己根据自己情况调节一下的，还有很多工作要做的。

作者: 荒岛余生 时间: 2021-3-2 23:22:51

Venox10111 发表于 2021-3-2 23:25
嗯，确实，系统还是需要自己根据自己情况调节一下的，还有很多工作要做的。 ...

还有最大的一个风险，就是是否能分成7个房子，这1000多点的地，分成7个，每块地比房子面积还小。理论能分，实际如果分不出来，就更赚不到了。

作者: Venox10111 时间: 2021-3-2 23:36:18

荒岛余生发表于 2021-3-3 00:22
还有最大的一个风险，就是是否能分成7个房子，这1000多点的地，分成7个，每块地比房子面积还小。理论能分 ...

这不是太大风险，不要低估设计师能力，好的设计师，分割成10-12个都可以的数量很保守

作者: vehicle 时间: 2021-3-3 06:57:00

本帖最后由 vehicle 于 2021-3-3 08:01 编辑

荒岛余生发表于 2021-3-3 00:22
还有最大的一个风险，就是是否能分成7个房子，这1000多点的地，分成7个，每块地比房子面积还小。理论能分 ...

我觉得这样一块没什么毛病的地，分七个应该不会有问题，分割的风险并不大。最大的风险还是取决于市场。就像你说的，以手脚麻利的速度是要两年，但如果完成速度没有这么快，如果完工后市场像几年前那样不温不火，需要很长的销售周期，那估计利润就会被利息吃掉，当然如果是现金玩家就无所谓了。有时候这种开发成不成功，主要还是看你能不能赶上好的市场周期。而且waterview不是什么特别好的区，如果市场一般的情况下，估计风险要比在好区搞开发高不少，所以这样一个卖地价格还是挺惊人的。如果真的是屋主2017年 95万想卖，但没卖出。现在变270多万了，那真得偷笑了，和中彩票没啥区别了

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2021-3-3 10:14:53

vehicle 发表于 2021-3-3 07:57
我觉得这样一块没什么毛病的地，分七个应该不会有问题，分割的风险并不大。最大的风险还是取决于市场。就 ...

现在中区基本上可以说，没有什么不好的说法了，都是不错的。。。或者说，奥克兰都是不错的，不管东南西北，整个就是location location location.

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