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标题: Single house跟Lifestyle的故事跟前景 [打印本页]

作者: Jan90 时间: 2021-2-19 08:56:56 标题: Single house跟Lifestyle的故事跟前景

认识两个人，一个10年前东区bay区买了1200多地的single house zone还是plaster, 现在卖的话肯定赚250万以上，另一个人是一直倒卖房子跟地，6年前买了个Albany 3000多的life style，还都10分校区，但砸手上，这大半年上市两次都没卖出去。

不知道各位觉得single house zone未来前景如何

作者: songinator 时间: 2021-2-19 09:06:41

你是说mellons bay吗？

作者: 还是回国吧 时间: 2021-2-19 09:10:10

3000多也好意思叫lifestyle？怪不得卖不出去

作者: Jan90 时间: 2021-2-19 09:14:07

还是回国吧发表于 2021-2-19 10:10
3000多也好意思叫lifestyle？怪不得卖不出去

他卖的是能一分二的地，而且已经有RC, 不是以lifestyle来卖。

作者: Jan90 时间: 2021-2-19 09:15:07

songinator 发表于 2021-2-19 10:06
你是说mellons bay吗？

不是，在旁边

作者: ac6367 时间: 2021-2-19 09:18:01

Albany 3000多的lifestyle 是不是在DF HWY头上?

作者: ethan 时间: 2021-2-19 09:33:08

有钱就买single house zone，1200的地可以一分二而且可以合法盖一个60m2的独立sleepout，买suburban没前途。single买完rental income，按照这个利率，很舒服

作者: 巴依老爷 时间: 2021-2-19 09:44:16

这次有地的plaster的确是赚到了。

作者: 金庸大师 时间: 2021-2-19 09:50:35

巴依老爷发表于 2021-2-19 10:44
这次有地的plaster的确是赚到了。

老爷连续不断的看房子慢慢看出门道了，按这个进度发展老爷很快就可以躺在家里炒房了，也不需要回国发展了

作者: 陌生的香港人 时间: 2021-2-19 10:11:51

本帖最后由陌生的香港人于 2021-2-19 11:51 编辑

Single House Zone 是一個zone 所謂lifestyle 則是一個統稱裡面可以指很多zones 包括像郊區但其實還是住宅區的 Large Lot Zone 和 Rural and Coastal Settlement zone 甚至一系列要幾十公頃才能分一個的各種真正郊區 Rural zones - 差異可以非常大目測樓主說的應該是Large Lot zone ？要多建一個其實比Single House zone 容易因為large lot zone 雖然多建一個也要申請RC 但RC申請等級沒有Single House zone 那麼高在Large Lot zone 多建一個房子只是Discretionary Activity （屬於council可以考慮任何東西的申請） single house zone 多建一個房子則是Non Complying activity 基本就是難度最高的級別了很難批可在Large Lot zone 如果是空地分割則要至少4000 平方米net 所以這裡或者可以選擇先申請建房然後再分割（當然在Large Lot zone 多建一個也不能低估它的難度畢竟這個也是個非常低密度的區域最好先和Council 打個招呼看看可行性）這和single house zone 在操作上有點不同在Single House zone 開宗明義就要你先把地拿600+(不包括車道) 把地以空地(vacant lot) 形式先分割出來然後才能建房只因為顧名思義 - SINGLE HOUSE zone 這裡的密度規定非常清楚是 “One Dwelling Per Site” 所以說每塊地 (‘site'/lot ) 除了minor dwelling 外只能有一個房子

另外樓上說要1200才能分割也不太對只要分出來的那個空地才需要有600+ （不包括車道）整塊地其實少於1200 都可以現在房子分出來那個lot 本身可以當 existing development 來處理沒有600+這個最低面積要求

作者: 巴依老爷 时间: 2021-2-19 10:14:33

金庸大师发表于 2021-2-19 10:50
老爷连续不断的看房子慢慢看出门道了，按这个进度发展老爷很快就可以躺在家里炒房了，也不需要回国发展了 ...

我一直怀疑那些论坛里唱衰PLASTER的网友
它们是不是一方面忽悠别人别买PLASTER一方面自己悄悄入货
我曾经算过一笔账
PLASTER是最不好卖的，但是确实投资租金回报比最高的，同样位置的3居PLASTER根本卖不到CV价，但是租金确实和边上的非新房一个租金
而且最要命的玩法是银行贷款，只要银行现实这套PLASTER没有漏水历史那么它的贷款金额和边上的房子就差不多，我没有试过但很有可能可行：就是用低于CV的价格买PLASTER，然后用银行的高估值从银行贷款出来，这样的房子，比边上的用高于CV的房子从银行贷款出来要划算的多，同时还可以用PLASTER房做高CASHFLOW老高收入再贷款
我不知道为什么论坛都是谈PLASTER色变，但我觉得未来几年应该是谈最近五年盖的新房色变，最近五年的房子赶工期加上工地大量非专业工人暴雷只是时间问题。

作者: Jan90 时间: 2021-2-19 10:17:27

巴依老爷发表于 2021-2-19 11:14
我一直怀疑那些论坛里唱衰PLASTER的网友
它们是不是一方面忽悠别人别买PLASTER一方面自己悄悄入货
我曾经 ...

不能同意更多了，我也是佩服那些最近买新房的人

作者: Jan90 时间: 2021-2-19 10:20:18

本帖最后由 Jan90 于 2021-2-19 12:36 编辑

陌生的香港人发表于 2021-2-19 11:11
Single House Zone 是一個zone 所謂lifestyle 則是一個統稱裡面可以指很多zones 包括像郊區但其實還是住 ...

刚刚再看一遍，发现您已回答我的问题，就难度来说，即便single house能分也很难批。

不知道为什么那个Albany的RC都批了还卖不出去，还是在这个疯狂抢地的年代

作者: 陌生的香港人 时间: 2021-2-19 10:28:38

本帖最后由陌生的香港人于 2021-2-19 11:41 编辑

Jan90 发表于 2021-2-19 11:20
您是一如既往的专业，佩服，我想问，上次utility plan把single house zone改成可分割，下次会不会更放宽 ...

Single House zone 有8 900 分割應該是可以的主要就是看現在的房子在地上的位置了如果前面或者後面能騰空分割的能做到600+ （不包括車道）和符合所謂的shape factor （就是地不能太窄空地分割能達到 8m x15m 的標準）整塊地少於1200 理論上還是可以的

作者: 金庸大师 时间: 2021-2-19 13:34:54

巴依老爷发表于 2021-2-19 11:14
我一直怀疑那些论坛里唱衰PLASTER的网友
它们是不是一方面忽悠别人别买PLASTER一方面自己悄悄入货
我曾经 ...

老爷你这悟性没得说，只要入对行业，肯定前途无量。当时我是没有钱所以只能买Plaster，几年前买入价远低于CV价。几年下来我的plaster房子在银行估价系统里面涨得也不错，两年前top up了两倍的首付款出来，前提条件就是房屋检测报告没漏水。当然我对plaster的获利纯属误打误撞，不像老爷坐在家里就可以算出它未来的盈利。其实plaster房子肯定比老房子住的舒服，房屋布局也很合理，位置和学区也不错，选择合适的全幅地的没漏水的plaster确实一项不错的投资。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2021-2-19 13:42:47

金庸大师发表于 2021-2-19 14:34
老爷你这悟性没得说，只要入对行业，肯定前途无量。当时我是没有钱所以只能买Plaster，几年前买入价远低 ...

前提是有地。。。。。。银行基本只认可地的价值。improvement现在好像都不怎么认了。

作者: 金庸大师 时间: 2021-2-19 13:49:59

本帖最后由金庸大师于 2021-2-19 14:57 编辑

猩猩都叫兽发表于 2021-2-19 14:42
前提是有地。。。。。。银行基本只认可地的价值。improvement现在好像都不怎么认了。 ...

地和房子都认，银行认的价值基本和QV的估价差不多。我的plaster房和另外一个房子绑在一个银行，这轮大涨后所有的债务都转移到plaster房子上，另外一个房子就Discharge of Mortgage。plaster房子recladding后估价还要大涨，不过自己要懂定期的维护保养才能让plaster不漏水

作者: blackbirds 时间: 2021-2-19 20:56:32

陌生的香港人发表于 2021-2-19 11:11
Single House Zone 是一個zone 所謂lifestyle 則是一個統稱裡面可以指很多zones 包括像郊區但其實還是住 ...

非常有帮助的回答，收藏了

作者: Summer Girl 时间: 2021-2-19 22:37:30

陌生的香港人发表于 2021-2-19 11:11
Single House Zone 是一個zone 所謂lifestyle 則是一個統稱裡面可以指很多zones 包括像郊區但其實還是住 ...

认真解答，敬佩敬佩！

作者: joeyli 时间: 2021-3-2 15:30:00

陌生的香港人发表于 2021-2-19 11:11
Single House Zone 是一個zone 所謂lifestyle 則是一個統稱裡面可以指很多zones 包括像郊區但其實還是住 ...

最近看到一个叫rural mixed的zone，和普通的rural production好像不一样，请问这俩有什么区别呢？

作者: 陌生的香港人 时间: 2021-3-2 20:59:12

本帖最后由陌生的香港人于 2021-3-2 22:01 编辑

joeyli 发表于 2021-3-2 16:30
最近看到一个叫rural mixed的zone，和普通的rural production好像不一样，请问这俩有什么区别呢？ ...

基本沒太大區別極低住宅/分割密度/可進行活動基本大致相同但rural mixed 是那種小酒莊旅館咖啡店之類和 rural production 那種顧名思義都是大農場養殖場這些純生產性質的土地利用特色不同

作者: joeyli 时间: 2021-3-2 22:50:00

陌生的香港人发表于 2021-3-2 21:59
基本沒太大區別極低住宅/分割密度/可進行活動基本大致相同但rural mixed 是那種小酒莊旅館咖啡店之 ...

明白了，那个房子确实都是大片林地，非常感谢

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