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标题: 漏水车库、这个工程得多少钱，上图了，需要修墙。3号更新 [打印本页]

作者: 粉紫 时间: 2021-2-11 23:16:31 标题: 漏水车库、这个工程得多少钱，上图了，需要修墙。3号更新

本帖最后由粉紫于 2021-3-3 20:40 编辑

现在进退两难。完全没有主意，我真的快烦死了，我家车库是double brick ,水泥顶，上面有steel roof ,旁边一个studio .房龄大概50 年+是home and income
去年发现车库漏水，越来越厉害，一下雨就跟水帘洞一样。找了几个builder每个人的意见不同 , 最近找设计师来看
Builder 说不好修，是structure 问题，要先修墙，然后修roof . 让我按小时付工钱，如果再漏水他不包
然后找的设计师和工程师 on-site 说需要加固墙，加四个柱子房顶加固。水泥顶加钢筋加固，然后换新屋顶。设计师费用$6500 工程师$3100 加gst, 可我也不知道加固要多少钱，换屋顶大概知道多少钱
这个车库挺麻烦，后面压在sewer pipe 上，
问题是我现在是修车库还是推了重建,我不大喜欢现在的区，打算小孩上完学搬回以前住的地方。这个房以后肯定要卖
设计师和工程师说看你了，想怎么做。。我又不懂啊
去年买房已经掏空家底，这个车库让本不富裕的家庭雪上加霜。
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真心感谢热心网友们的详细回复，之前我发帖的时候以为只会招来冷嘲热讽和落井下石。

没想到几位网友打那么多字帮我分析
更新一下。我已经找了一个工程师，自己ORDER property FILE 五天后转给工程师，看他建议了
目前修的过程应该是3 周REPORT , 4 周工程时间，目前的提议是把砖头中间的水泥刨掉加钢筋灌水泥，六个钢筋水泥柱子加固，然后屋顶加钢梁浇水泥加固。问了工程师，可以换成全木屋顶吗，回答是不行，水泥顶起到承重的作用，修完我会回来报告的。

作者: 还是回国吧 时间: 2021-2-11 23:23:45

能不能换个大点的铁皮顶，把整个车库盖上？Builder不行找roofer问问，死马当活马医。。。哈哈

作者: 还是回国吧 时间: 2021-2-11 23:25:20

这个就是砖瓦房不能买的其中一个原因

作者: 粉紫 时间: 2021-2-11 23:26:50

还是回国吧发表于 2021-2-11 23:23
能不能换个大点的铁皮顶，把整个车库盖上？Builder不行找roofer问问，死马当活马医。。。哈哈 ...

呃，我设计师说墙裂的挺厉害，现在关键要先deal 这个structural 问题、要不然换了roof 还漏

作者: 还是回国吧 时间: 2021-2-11 23:29:16

粉紫发表于 2021-2-11 23:26
呃，我设计师说墙裂的挺厉害，现在关键要先deal 这个structural 问题、要不然换了roof 还漏 ...

是咋漏的？从墙漏的？车库的墙在比地面低啊？就算用屋顶把整个车库盖上也不行？

作者: 金庸大师 时间: 2021-2-11 23:41:17

发给详细的照片，大家给出出建议

作者: 粉紫 时间: 2021-2-11 23:51:19

金庸大师发表于 2021-2-11 23:41
发给详细的照片，大家给出出建议

呃，我明天拍几张全景图上来

作者: scqiuji 时间: 2021-2-11 23:56:32

买一张大塑料编织布，盖屋顶上。

作者: 5555 时间: 2021-2-11 23:58:58

还是回国吧发表于 2021-2-11 23:25
这个就是砖瓦房不能买的其中一个原因

你这样说话，砖瓦房信徒要恨死你

作者: 还是回国吧 时间: 2021-2-12 00:34:27

5555 发表于 2021-2-11 23:58
你这样说话，砖瓦房信徒要恨死你

真的不能买砖瓦房。。。哈哈

作者: hnlx1229 时间: 2021-2-12 07:50:50

你如果是不打算出租了~就随便弄个屋顶就好了~你起码里面没那么多水你就可以自己用一下了~你如果是要出租那就该花多少钱花多少钱~因为你几个月的租金就把花的钱挣回来了~一个简单的账~自己算一下其实就好了~

作者: DDD888 时间: 2021-2-12 08:32:08

还是回国吧发表于 2021-2-12 00:34
真的不能买砖瓦房。。。哈哈

你说的真的是对的

作者: ACEpilot 时间: 2021-2-12 08:56:06

根据图片和文字叙述，我个人估计：

我先说说漏税的几个可能性
1. 因为看不到屋顶铁皮的状况，我会首先认为是铁皮顶损坏漏税，很多铁皮表面上可能只是有点小生锈，但可能里面已经锈烂了，（我假期才自己修完了单独的车库顶，特别是ridge cover的位置，表面只是一点锈，但用工具磨开，上一手其实已经很勉强的用胶把窟窿补上，再不处理估计离漏税不远了，如果我早知道情况这么查，我就该把这部分换了）；

2. 看你屋顶的斜度，一般中间高，两边低，斜度大于20度的屋顶要好，如果单向斜度，且斜度低于20度的，水就不容易流走，如果你的顶是在中间有接驳，处理不好+年久失修，风一吹就容易倒流进来；

3.几十年前的铁皮顶，用的都是钉，钉上有个帽子，用胶沾死在上面，表面上没事，但世纪胶已经松脱，可能里面已经生锈漏水，如果斜度不够水流走不快，就有可能漏；

4，房子没有屋檐，如果漏水就会顺着墙体流下来，如果要家屋檐，结构就要改，屋顶重量和棉质增加了，加柱子或改屋顶framing就更麻烦，还要申报

根据楼主的情况，要解决这个问题，我会首先从re-roofing入手，找个有专门roofing license的roofer来弄，他们的经验会好点，building code要求的，只是一个minimum的要求，你可以再做得更保险一点，耗材可能会多点，防水和边上的flashing做得好一点，这样估计多撑个10年8年不是问题，

其次我才会考虑改结构，这个会产生大量的麻烦和不确定性。就算改了结构，屋顶也是要全换的，有时builder他们会盖房，拆装不是问题，但真要解决这种漏水问题不一定都有经验，而且绝对不敢guarantee，不然就是自找麻烦。如果楼主能提供更详细的屋顶照片，再帮你分析一下

作者: Elddies 时间: 2021-2-12 09:19:30

我记得楼主住的是K区啊？…… 这么快就不喜欢了

作者: rzrljb 时间: 2021-2-12 09:25:10

我见过一个房子，在原有屋顶上面又加了一层屋顶，不行先用防水布把屋顶覆盖先凑活着

作者: ckzfp 时间: 2021-2-12 09:45:27

屋顶漏水就换铁皮，加屋檐，水泥顶清理干燥好以后用防水涂料刷个3-5mm，盖防水layer，有沥青的烧上去更好，这样屋顶应该就差不多了吧。墙的话要看怎么裂了，不大的话可以水泥砂浆补好，大一点的就买个灌浆器高强度水泥打进去，里外上堵漏剂，bunnings都有卖的。

作者: 巴依老爷 时间: 2021-2-12 10:06:02

ACEpilot 发表于 2021-2-12 08:56
根据图片和文字叙述，我个人估计：

我先说说漏税的几个可能性

这个靠谱儿
新西兰的房子能别大动就别大动
小修小补风险可控成本也可控，老房子大动可能产生的潜在的新问题比你现在的的问题还麻烦，而且成本也不可控
不过楼上鼠爷说瓦顶不能买，我真不知道，有啥原因吗？

作者: ACEpilot 时间: 2021-2-12 10:47:15

巴依老爷发表于 2021-2-12 10:06
这个靠谱儿
新西兰的房子能别大动就别大动
小修小补风险可控成本也可控，老房子大动可能产生的潜在的新问 ...

瓦顶能不能买看屋况和结构，有时瓦顶的维修成本是最低的，那块烂了换那块，如果瓦顶又没有屋檐，而且边上没tile flashing的就真的不能买

作者: Just4LD 时间: 2021-2-12 11:05:00

既然楼主不太喜欢这个区，那就自己大概修一修得了，成本也就几百刀吧。。。

作者: hj_win_1 时间: 2021-2-12 11:39:04

找专业的roofer问问先，如果想着搬，还是不要大修了。。。

作者: 金庸大师 时间: 2021-2-12 13:07:07

本帖最后由金庸大师于 2021-2-12 13:24 编辑

图比较少，感觉是铁皮顶漏水到水泥楼板，水泥楼板渗到车库。防水的解决大禹告诉我们主要是堵和疏。铁皮顶需要打磨处理后加防水，如果绣得太厉害就需要换铁皮或者覆盖新得铁皮在上面，最后再涂漆。即使有水漏到水泥楼板上，在水泥楼板上涂正压防渗水的涂料或沥青，比较麻烦的是漏下的水需要疏导外面，可能需要开洞做导水槽。最后车库顶上经处理后涂负压的防水涂料，最后油漆。至于车库墙面大开裂可以用水泥批灰或者针管注射进填缝水泥，涂防水在刷漆。自己做可能几百块就行，想想摸奶姨都可以自己DIY，让你老公上场吧。弄完扛几年没问题。具体技术细节油管上有很多的视频可以学习。木柱上有流水的痕迹，应该是铁皮顶上固定的钉的橡胶圈有老化了，需要换掉。

作者: 粉紫 时间: 2021-2-12 18:20:23

hnlx1229 发表于 2021-2-12 07:50
你如果是不打算出租了~就随便弄个屋顶就好了~你起码里面没那么多水你就可以自己用一下了~你如果是要出租那 ...

嗯，我很中肯的建议，谢谢

作者: 粉紫 时间: 2021-2-12 18:22:44

本帖最后由粉紫于 2021-2-12 18:32 编辑

ACEpilot 发表于 2021-2-12 08:56
根据图片和文字叙述，我个人估计：

我先说说漏税的几个可能性

哇，感谢* 你这么详细的分析，
我是打算把屋顶全换新的砖墙这边裂的有影响到承重，工程师说要加固，估计这钱也省不了

作者: 粉紫 时间: 2021-2-12 18:25:50

金庸大师发表于 2021-2-12 13:07
图比较少，感觉是铁皮顶漏水到水泥楼板，水泥楼板渗到车库。防水的解决大禹告诉我们主要是堵和疏。铁皮顶需 ...

感觉你这个分析的很准。
找到设计师之前有自己刷过防水，然后换了几片铁皮，弄完以后跟没弄一样。估计跑不了屋顶全换。

作者: 留下足迹 时间: 2021-2-12 20:26:54

HAVE A LEAK - Looking for an easy to apply product that actually works?

https://triedtestedproven.co.nz/pages/elastik
上面有电话打一下，让他们帮你看看，他们的这个材料可行不？

作者: 留下足迹 时间: 2021-2-12 20:28:22

这个也可以考虑的吧

https://www.bunnings.co.nz/grips ... g-membrane_p0227019

作者: 留下足迹 时间: 2021-2-12 20:31:53

这个你也联系一下是否可行？都有电话好吗的，，既然卖这个产品，相比更直接了解如何解决问题的方法吧，见多也许就不那么束手无策嘞。对吧？

https://www.stratacote.co.nz/pag ... VVaF7caAtm0EALw_wcB

作者: ANTIQUES 时间: 2021-2-12 21:10:25

拆掉重新建个新的都比翻新省钱。

作者: 还是回国吧 时间: 2021-3-3 09:35:55

修好了没？

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-3-3 10:17:07

还是回国吧发表于 2021-3-3 09:35
修好了没？

觉得拆了算了，很少听说纽村建double brick的

作者: 还是回国吧 时间: 2021-3-3 10:18:31

trdeyoualbert 发表于 2021-3-3 10:17
觉得拆了算了，很少听说纽村建double brick的

拆了太费劲？我觉得再加个新的大的铁皮顶就可以了

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-3-3 10:23:40

还是回国吧发表于 2021-3-3 10:18
拆了太费劲？我觉得再加个新的大的铁皮顶就可以了

就算不漏水，估计结构地基过几年说不好又不行了，这种结构特别稀少在纽村

作者: 还是回国吧 时间: 2021-3-3 10:29:18

trdeyoualbert 发表于 2021-3-3 10:23
就算不漏水，估计结构地基过几年说不好又不行了，这种结构特别稀少在纽村 ...

所以说，千万别买砖瓦的房子。。。哈哈

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-3-3 10:30:58

还是回国吧发表于 2021-3-3 10:29
所以说，千万别买砖瓦的房子。。。哈哈

又来了，哈哈哈

作者: 新马甸甸 时间: 2021-3-3 10:52:54

金庸大师发表于 2021-2-12 13:07
图比较少，感觉是铁皮顶漏水到水泥楼板，水泥楼板渗到车库。防水的解决大禹告诉我们主要是堵和疏。铁皮顶需 ...

新的铁皮覆盖在旧得铁皮顶上加速生锈速度。

一般两种金属接触都有加速生锈得问题。如果是生锈得就更容易，像病毒一样。

作者: 新马甸甸 时间: 2021-3-3 11:05:06

本帖最后由新马甸甸于 2021-3-3 13:00 编辑

不是特别明白，照片不是很全面。

1) 这个屋顶是水泥顶（不是水泥瓦顶，如果是水泥瓦顶要容易修/换很多，修起来价格也便宜很多），这个水泥顶为什么外面还要覆盖一层铁皮顶？是不是当初水泥顶漏的太厉害了，水泥顶修起来费用高而且麻烦，所以前屋主为了省事就直接在外面盖了一层铁皮顶糊弄？

2)工程师是说墙面有裂是吧？所以这个房子有2个问题。一个是屋顶漏水问题，一个是墙面开裂问题。
如果工程师已经认为跟结构有关了，那么墙面问题也要修啊。如果不修，将来卖房买家也会看到的。

3）我感觉拆了，将来有机会重建个合法home and income的proper liveable minor unit更合适（2室一厅一卫或者。。。）。这样是 add Value to the property。

看照片这个车库盖的既不是很标准，问题也多，看上去也不是很livable，估计冬天又冷又潮湿住人其实也不舒服。将来你卖房，碰到个比较懂的买家，能看出来是一堆问题的建筑物。

不然就按照工程师和builder说的修墙和修屋顶，水工是不是也来看一下？

作者: 新马甸甸 时间: 2021-3-3 12:00:21

本帖最后由新马甸甸于 2021-3-3 13:04 编辑

刚刚问了一个local老式builder，他说你这个车库是40，50年代那种传统的车库，周围一圈nib wall （或者另外一个名字我没有听明白）。就屋顶来说，cowboy做的，铁皮屋顶加建的一看就是open的做的不规范，而且跟平顶相接的方式也是不对，不漏水才怪。

就屋顶来说有三种做法，

首先把外面那个铁皮的不规范的屋顶全部拆掉。

就看水泥屋顶。这个水泥屋顶已经完全的wear off，防水保护层都年久失修没有了。

1）如果这个平的水泥屋顶有做合适的slop(on the slop)用来排水最好，给周围一圈的nib wall加一圈metal cap。然后找专业做防水的人来先把这个平顶上旧的那些渣渣垃圾全部清除，重新做防水，火烤torch on 或者胶水glu on看他们怎么想。
水工是否进场做些什么看做防水的人怎么说，他说的有些专业我也没怎么听懂。torch on的防水怎么样也可以使用30年。

2）如果这个平顶没有slop排不出去水，按照上面说的先做防水，然后加parapet wall做出slop然后加铁皮顶做个dummy roof。然后水工处理相应工作。

3）还有一种如果平顶没有slop的方式，可以回收利用你拆下来的上面的那层铁皮顶的材料，怎么做我完全没有听明白。。。

他说那个年代的这种车库屋顶维修一般是这样处理的。

你要是需要我可以给你推荐个专业做平顶防水的老人家去帮你看一下看他的意见。

至于外墙，如果你把现在这个铁皮顶拆掉，选择好修平顶的方案后，问问工程师是不是还需要加固。如果不需要，他建议直接把外墙palster然后刷漆，做出来就很好看了。如果结构还是有问题，就按照工程师的方案修吧。

作者: 粉紫 时间: 2021-3-3 20:17:37

新马甸甸发表于 2021-3-3 12:00
刚刚问了一个local老式builder，他说你这个车库是40，50年代那种传统的车库，周围一圈nib wall （或者另外 ...

太感谢了。现在已经order property file要五天，报告出来后发给工程师。一步一步来吧。今天拍照 rain gutter绣了，我打算屋顶全部拆掉，所有的rain gutter 全部换掉

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-3-3 22:01:31

粉紫发表于 2021-3-3 20:17
太感谢了。现在已经order property file要五天，报告出来后发给工程师。一步一步来吧。今天拍照 rain g ...

估计五万跑不了

作者: 房奴甲 时间: 2021-3-4 10:06:46

trdeyoualbert 发表于 2021-3-3 10:17
觉得拆了算了，很少听说纽村建double brick的

我去过朋友家是这种，银行都不爱贷款给他们，买的时候也没人跟他抢，大家都觉得是危房，不敢入。进去实际住还挺舒服的。

作者: beatles 时间: 2021-3-4 15:26:01

不错有方案了，希望早日完成，祝—切顺利！

作者: nzrover 时间: 2021-3-5 00:22:54

还是回国吧发表于 2021-2-12 00:34
真的不能买砖瓦房。。。哈哈

中国人还特别喜欢买砖瓦房。ha h q

作者: 还是回国吧 时间: 2021-3-5 00:27:19

nzrover 发表于 2021-3-5 00:22
中国人还特别喜欢买砖瓦房。ha h q

中国人也特别喜欢plaster。。。哈哈！！！

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