新西兰天维网社区

标题: 心血来潮想买个商业物业 [打印本页]

作者: 是个狼灭 时间: 2021-2-3 17:16:38 标题: 心血来潮想买个商业物业

最近想换个大点的办公室，i希望客户来了更加赏心悦目，员工工作舒适会更加有积极性。看了一下50-60平米的办公室大概卖30万+，同样的面积出租可能一年租金是2万甚至更多吧。那其实15年回本或者说15年以后就是我自己的办公室了。但是从来没有染指过这方面的投资，不太清楚里面的条条道道，感觉今年买这种物业会比较划算，而且主要是我自己有需求。想问问大家有没有这方面经验、遇到的坑、总结的教训可以分享一下，如果你不怕线下见面我还能请你喝咖啡喝奶茶聊一下

作者: LYYX 时间: 2021-2-3 17:29:04

自己用就容易了---不用考虑空置。

作者: 新西的蓝 时间: 2021-2-3 17:30:34

最近恰逢其时。

作者: 还是回国吧 时间: 2021-2-3 17:34:27

多年前想买商业的，庆幸后来放弃了，还是买了个residential。。。哈哈

作者: 是个狼灭 时间: 2021-2-3 17:39:53

还是回国吧发表于 2021-2-3 17:34
多年前想买商业的，庆幸后来放弃了，还是买了个residential。。。哈哈

residential最近有点高而且对首付要求越来越高了，不是很容易下手，再加上我自己也得持续的去租办公室

作者: skymichael 时间: 2021-2-3 17:54:56

一般情况下，不可能计划到15年以后。考虑未来5年就好了。

作者: comsuntech 时间: 2021-2-3 18:05:37

商业物业贷款条件也诸多限制

作者: 是个狼灭 时间: 2021-2-3 18:09:14

skymichael 发表于 2021-2-3 17:54
一般情况下，不可能计划到15年以后。考虑未来5年就好了。

我感觉撑过这个2年，后面经济会变好的，留学生也会回来

作者: Just4LD 时间: 2021-2-3 18:11:02

感觉抢不到刷漆的活。。。

作者: pategao 时间: 2021-2-3 19:56:06

还是回国吧发表于 2021-2-3 17:34
多年前想买商业的，庆幸后来放弃了，还是买了个residential。。。哈哈

为什么会庆幸啊？难道你认为商业物业不香么

作者: 混乱中... 时间: 2021-2-3 20:08:51

什么年代了还买这么落后的生意，用不了三个月你裤衩都赔进去了，现在都是网店，小店面大仓库，员工全部遣散，找两个留学生cash pay负责订单打包发货，在满清国内低到发指的工资雇佣网络客服售后人员，这才是赚钱的路。

作者: 还是回国吧 时间: 2021-2-3 20:09:22

pategao 发表于 2021-2-3 19:56
为什么会庆幸啊？难道你认为商业物业不香么

反正我当时要买的那个是不香

作者: 是个狼灭 时间: 2021-2-3 21:05:22

混乱中... 发表于 2021-2-3 20:08
什么年代了还买这么落后的生意，用不了三个月你裤衩都赔进去了，现在都是网店，小店面大仓库，员工全部遣散 ...

我是事务所

作者: 混乱中... 时间: 2021-2-3 21:07:48

是个狼灭发表于 2021-2-3 21:05
我是事务所

侦探事务所

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2021-2-3 22:04:10

看你怎么考虑这个问题。从租金回报方面，确实比买民宅强可能。但是你要考虑很多其他的东西，比如物业方面的费用，还有机会成本。办公室这类的价值就是看租金。如果以后租金能大幅上涨那么你的物业价值也会上升。不过新西兰的经济前景不好说，感觉都去炒房了。你同样的价格投资民宅可能是长期更好的选择(综合升值考量）。我买商业的只买带地的仓储类的，和买大地的民宅物业类似，仓储前景还是比较好的。而且有块地，怎么也不会差。比一个空中楼阁或者百十平米的门脸来的踏实多了。

作者: 还是回国吧 时间: 2021-2-3 22:33:34

猩猩都叫兽发表于 2021-2-3 22:04
看你怎么考虑这个问题。从租金回报方面，确实比买民宅强可能。但是你要考虑很多其他的东西，比如物业方面的 ...

我也是觉得仓储的比较看好，零售估计是完蛋了，但是。。。但是，感觉还是没有residential好。。。哈哈

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2021-2-3 23:12:54

还是回国吧发表于 2021-2-3 22:33
我也是觉得仓储的比较看好，零售估计是完蛋了，但是。。。但是，感觉还是没有residential好。。。哈哈 ...

轮增值来说，反正我的两个是都没跑赢民宅。一个自用的比较大1500平米，一个小的投资的300多平米，都一样。可能是不太会玩还是。但是论回报却是不错。如果退休了，管理一个等同于管理5-8个民宅物业了。但是当然风险也大，租不出去就啥也没有还倒贴地税。不过以后可能也会在大点的这个加建下或者分出来出租也行。暂时没考虑那么多。以后不干了再说哈哈

作者: vodafone2degree 时间: 2021-2-4 11:13:24

搞房地产的可以，搞零售的慎重

作者: 我要买车 时间: 2021-2-4 11:53:16

买吧，回报率够稳定就OK，还不受明线测试约束

作者: Lease 时间: 2021-2-4 12:00:55

才30来万，如果我是楼主的话，我就不犹豫了.

算下来也就5-6千一平方米，比 apartment都要便宜不少. 这样的价格虽然不敢说是地板价，但也是够便宜了.

而且我不相信 work from home 会变成潮流，因为很多工作是 team work, 还是在同一个 space 下面更加容易和方便.

作者: 金庸大师 时间: 2021-2-4 12:57:35

猩猩都叫兽发表于 2021-2-3 23:12
轮增值来说，反正我的两个是都没跑赢民宅。一个自用的比较大1500平米，一个小的投资的300多平米，都一样 ...

大地的商业物业未来发展可期，奥克兰人口大爆炸到500万的时候，未来商业物业会发展成公寓，类似悉尼的发展

作者: V7 时间: 2021-2-4 13:01:29

自用的话，就是买的好时机了。

作者: 是个狼灭 时间: 2021-2-4 13:28:23

Lease 发表于 2021-2-4 12:00
才30来万，如果我是楼主的话，我就不犹豫了.

算下来也就5-6千一平方米，比 apartment都要便宜不少. 这 ...

主要是商业物业有管理费，和民宅很多方面也不一样，贷款首付利息保险等等，我有点犹豫，因为没接触过

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2021-2-4 13:42:20

金庸大师发表于 2021-2-4 12:57
大地的商业物业未来发展可期，奥克兰人口大爆炸到500万的时候，未来商业物业会发展成公寓，类似悉尼的发 ...

悉尼的商业地发展成公寓后，工业地因为紧缺而暴涨了。所以拿着不卖就行，不用去开发哈哈

作者: Lease 时间: 2021-2-4 14:52:34

是个狼灭发表于 2021-2-4 13:28
主要是商业物业有管理费，和民宅很多方面也不一样，贷款首付利息保险等等，我有点犹豫，因为没接触过 ...

商业物业的管理费(Body Corp)是租客付的，你现在租办公室不付管理费吗？

作者: 是个狼灭 时间: 2021-2-4 14:53:13

Lease 发表于 2021-2-4 14:52
商业物业的管理费(Body Corp)是租客付的，你现在租办公室不付管理费吗？

不付，都包含在rent里了

作者: Lease 时间: 2021-2-4 14:57:38

是个狼灭发表于 2021-2-4 14:53
不付，都包含在rent里了

那是你碰到一个好的 Landlord. Common practice is commercial tenants pay rents & all outgoings.

作者: 是个狼灭 时间: 2021-2-4 14:58:39

Lease 发表于 2021-2-4 14:57
那是你碰到一个好的 Landlord. Common practice is commercial tenants pay rents & all outgoings. ...

其实是一样的，包含在租金里，那他把租金提高不得了

作者: Lease 时间: 2021-2-4 15:06:58

是个狼灭发表于 2021-2-4 14:58
其实是一样的，包含在租金里，那他把租金提高不得了

不一定。我不知道你的租约是怎么定的。我当年与房东签约时，是每三年 renew, renew之前不能涨租，也就是说三年里面他不能涨租。如果之后我renew，那么他涨租也只能按照过去三年的CPI来涨.

但其实Body Corp, Rates等每年的涨幅都超过CPI，所以房东如果不另外收outgoings, 相对来讲对租客有利.

作者: 是个狼灭 时间: 2021-2-4 15:11:44

Lease 发表于 2021-2-4 15:06
不一定。我不知道你的租约是怎么定的。我当年与房东签约时，是每三年 renew, renew之前不能涨租，也就是 ...

噢，那可能我不是从房东那整租的吧，我就租了个大间

作者: Lease 时间: 2021-2-4 15:21:07

是个狼灭发表于 2021-2-4 15:11
噢，那可能我不是从房东那整租的吧，我就租了个大间

那其实是一样的，每个租客按照% share outgoings.

作者: pategao 时间: 2021-2-4 16:38:38

猩猩都叫兽发表于 2021-2-3 22:04
看你怎么考虑这个问题。从租金回报方面，确实比买民宅强可能。但是你要考虑很多其他的东西，比如物业方面的 ...

这个思路好

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2021-2-4 16:47:34

Lease 发表于 2021-2-4 15:06
不一定。我不知道你的租约是怎么定的。我当年与房东签约时，是每三年 renew, renew之前不能涨租，也就是 ...

奥克兰一般是这样，别的城市不好说。小地方，一般都包含了，或者说谈判空间比较大。我们在tauranga的仓库就是房东要9万+outgoings (大概1万左右，主要是这个东西变数很多今年1万明年可能一万五），所以我们就和他们谈包含进去，他们最后也答应了。最后就是供需关系，紧张的不好谈，富余的随便谈，不行还有下一家。我朋友的零售店更是惨，租客都是各种条件还让房东出钱赞助装修的。。。。零售不好做现在，空置的物业有些位置不错还是没人租。。。。

作者: Lease 时间: 2021-2-4 16:52:42

猩猩都叫兽发表于 2021-2-4 16:47
奥克兰一般是这样，别的城市不好说。小地方，一般都包含了，或者说谈判空间比较大。我们在tauranga的仓库 ...

确实，最终是由供需决定的。在 Covid-19爆发之前的这几年，奥克兰CBD office的空置率还是比较低的，所以应该是房东比较强势，现在，有可能倒过来了。不过奥克兰商业物业不另加 outgoings确实比较少见.

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2021-2-4 17:01:00

Lease 发表于 2021-2-4 16:52
确实，最终是由供需决定的。在 Covid-19爆发之前的这几年，奥克兰CBD office的空置率还是比较低的，所 ...

一般都是另加，我早前也觉得没差啊反正都要出，后来发现不一样，因为outgoing变数很大。之前就遇到过一年涨了50%的情况。特别是大公司的，什么人员成本乱七八糟的给你一算，真的假的你也不知道，人家说这么多你也无力去争辩，只能吃哑巴亏。有点像买公寓的bodycorp一样，真不知道是不是在你手上时成本就突然调涨。。。

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skykiwi.com/)