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标题: 一刀切？ - 拿完分割許可不建房做了管道就以為可以拿s224/title 就賣的時代恐怕已經過去 [打印本页]

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-10 12:24:26 标题: 一刀切？ - 拿完分割許可不建房做了管道就以為可以拿s224/title 就賣的時代恐怕已經過去

本帖最后由陌生的香港人于 2020-11-18 17:57 编辑

最近有一個建兩個連排的分割申請經歷各種曲折終於到發draft conditions 的階段  一看不對勁  發現裡面竟然有一條condition 要求開發商要先建好房子(要求建到屋頂的框架了) 才能申請 s224c (沒有s224c 證書不能向LINZ 申請新分割地的新title  當然地也不能分開賣 )  覺得不合理以前不都是可以先做完管道車道了拿了s224c /title 先不建房把熟地賣了然後讓新買家自己建的嗎（一般就放一個consent notice 在title上要求新買家必須按照已批樣式來建不然就要重新申請...）？

細問 council team leader  獲剛剛告知不行了說這個已經是他們9月出台的新內部規定 (先是中區開始推行然後傳令市內各直省督撫...) 說在過往的做法下新買家通常拿到新開發地的新title後很多時對原房子設計不滿意也對分割許可裡面的非s224下的條件各種不認帳  所以結果是很多時分割出來的地塊比zone 在空地分割原來要求的400m2 Net (mixed housing suburban) 300m2 Net (mixed housing urban) 小太多但title下來了卻不能保證分出來的地還會依據原來批准了的設計甚至條件來建  (尤其是聯排不同買家分開建還有防火牆這些問題) 以致有違背這些政策的（‘初心’？)方向  所以council現在決定一刀切  要求房子必須差不多先建好了才能拿s224c /titles 算是對市場反應不似預期的一種回應

這個新政策的啟示是:  以後大家恐怕不要想以為可以先申請分割做了管道車道工作然後拿到新titles 就賣地讓新買家自己建了這樣的改變對開發商的現金流相信有很大影響  因為必須先建房子才能分開賣  開發商必須在報批時就要有足夠建房資金不然拿了報批沒錢建房的話就是做了管道車道連接變了熟地沒有titles還是不能賣

雖然這是email的說法還要時間證明看看其他consents 會不會也有這樣的condition 出現  但因為email 也抄寫給他們RC 部門Manager 的  所以可信性看來還是不低

最新更新：剛剛收到council RC team leader 關於所謂“Staged Development” （分階段分割）的回复  大意是需要在申請分割時由surveyor 發一個staged Scheme Plan 顯示兩個甚至以上階段的分割流程  然後相比一般做法一個s223/224概括整塊地的分割分階段分割要求每個lot /階段都要有自己的 s223 和 224 例如一個一分三的分割為例  如果先建前面 lot 1 再賣這個lot 1 就要在做完相關工程/房子後申請自己的s223 224  那樣這個lot 1 就可以先行獨立出來有自己的title和能先賣出  但其餘的還沒開始/完成工程屬於沒分出來的地則還是屬於舊地  所以這個第二階段就是兩個 titles （lot 1 + 餘下的）  到其他lot  例如lot 2 的工作又完成了則再為中間lot 2 申請s223/224c  然後再拿lot 2 自己的title  如此類推  一直到整塊地的分割過程結束  但目測就是這個做法 Council 還是一樣會要求每一個lot 先建好房子才能拿224c 和賣  不然council 擔心的申請人做了管道車道就跑的情況還是會出現  只是如果是staged  council  容許開發商一個建完拿一個title 就能賣而不是要你一次過連建3個房子才能賣而已

Staged Development  這個做法其實一直都在  但印像中都是crosslease 分割比較多  一般中小型freehold的分割好像不太流行/需要  可隨著這個新措施出台（如果雷厲風行的話）相信慢慢會變成一個主流做法

下面是Council 公佈這個條款的全文：
[attach]2416099[/attach]

作者: angelee123 时间: 2020-11-10 12:28:35

快钱挣不了了？

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-10 12:33:40

angelee123 发表于 2020-11-10 12:28
快钱挣不了了？

可以這樣說至少要有足夠子彈把房子都建起來才能搞分割了.....

作者: 巴依老爷 时间: 2020-11-10 12:36:02

必须精华

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-10 12:38:36

巴依老爷发表于 2020-11-10 12:36
必须精华

謝謝老爺區長雖然這其實不是好消息哈

作者: 巴依老爷 时间: 2020-11-10 12:40:47

陌生的香港人发表于 2020-11-10 12:38
謝謝老爺區長雖然這其實不是好消息哈

我们华人需要真实的消息
而不是需要所谓的好消息
比起那些喜欢炒作和鼓吹的满嘴好消息的人
你的信息可以让人更理智的思考并且分析自己下一步的投资路径
感谢你能继续留在论坛玩才对

作者: songinator 时间: 2020-11-10 12:42:23

陌生的香港人发表于 2020-11-10 12:38
謝謝老爺區長雖然這其實不是好消息哈

主要影响长条地而已少建点联排挺好

作者: trdeyoualbert 时间: 2020-11-10 12:52:53

要大的力气才能炒的动，谢绝小鱼小虾

话说楼主的客户岂不是可能有财政问题？

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-10 12:54:10

本帖最后由陌生的香港人于 2020-11-10 13:00 编辑

trdeyoualbert 发表于 2020-11-10 12:52
要大的力气才能炒的动，谢绝小鱼小虾

话说楼主的客户岂不是可能有财政问题？ ...

無奈市場從來都是小魚小蝦為主

作者: trdeyoualbert 时间: 2020-11-10 13:00:19

陌生的香港人发表于 2020-11-10 12:54
無奈市場都是小魚小蝦為主

其实挺好的，吓退一大堆师奶炒家

作者: zhong5487 时间: 2020-11-10 13:09:17

陌生的香港人发表于 2020-11-10 12:54
無奈市場從來都是小魚小蝦為主

就是，小鱼小虾多，估计百分之20最多是搞大动作的，剩下的，都是业余玩家或者小玩家，也是亏得新西兰这个体制，要在中国普通人哪里敢想盖房子的事儿

作者: nsxR 时间: 2020-11-10 13:34:38

最近有一個建兩個連排的分割申請經歷各種曲折終於到發draft conditions 的階段  一看不對勁  發現裡面竟然有一條condition 要求開發商要先建好房子(要求建到屋頂的框架了) 才能申請 s224c (沒有s224c 證書不能向LINZ 申請新分割地的新title  當然地也不能分開賣 )  覺得不合理以前不都是可以先做完管道車道了拿了s224c /title 先不建房把熟地賣了然後讓新買家自己建的嗎（一般就放一個consent notice 在title上要求新買家必須按照已批樣式來建不然就要重新申請...）？

細問 council team leader  獲剛剛告知不行了說這個已經是他們9月出台的新內部規定 (先是中區開始推行然後傳令市內各直督撫...) 說在過往的做法下新買家通常拿到新開發地的新title後很多時對原房子設計不滿意也對分割許可裡面的條件各種不認帳  所以結果是很多時分割出來的地塊比zone 在空地分割原來要求的400m2 Net (mixed housing suburban) 300m2 Net (mixed housing urban) 小太多但title下來了卻不能保證分出來的地能依據原來的設計甚至按條件來建  (尤其是聯排不同買家分開建還有防火牆這些問題) 以致有違背這些政策的方向  所以council現在決定一刀切  要求房子必須差不多先建好了才能拿s224c /titles 算是對市場反應不似預期的一種回應

這個新政策的啟示是:  以後大家不要想可以先申請分割然後做管道車道  在不建房子就賣地讓新買家自己開發了這樣做對開發商的現金流相信有很大影響  雖然可以有另外一個做法叫 ‘staged development ’ 就是告訴council 詳細的開發時間表可這樣具體要如何做和落實我也在了解的階段有新消息再告訴大家 ....

是9月份以后批的RC 和 EAP 上有注明不能先分割再盖房？还是9月份以后中区Council 就不批先分割再盖房的224了？

，

作者: 党中央 时间: 2020-11-10 15:03:21

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作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-10 15:42:28

本帖最后由陌生的香港人于 2020-11-10 15:45 编辑

nsxR 发表于 2020-11-10 13:34
是9月份以后批的RC 和 EAP 上有注明不能先分割再盖房？还是9月份以后中区Council 就不批先分割再盖房的22 ...

根據council 這個分割/RC許可部門team leader 回复是幾個月前中區就已經在分割許可的批文上要求要先建房才能申請s224c 然後是9月開始全奧克蘭各區都這樣做 - 雖然我也是前幾天才第一次看到有這樣的條文

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-10 15:44:45

党中央发表于 2020-11-10 15:03
那future urban 是不是又要大刹车了？本来就已经滞后很久了，现在更是遥遥无期了。

那是不是所有大地分割 ...

噢這個我就不知道了這個帖子和future urban zone 沒關哈不過這些地自己本身分不了可是一開始就是這樣了

作者: liushuang 时间: 2020-11-10 15:48:23

楼主的消息对大家的投资方向很有帮助，赞一个

作者: 党中央 时间: 2020-11-10 15:56:11

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作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-10 16:03:20

本帖最后由陌生的香港人于 2020-11-10 16:05 编辑

党中央发表于 2020-11-10 15:56
我的意思是那种现成的大地破房，要拆房分割肯定需要RC对吧，有了RC才能动土搞管道啥的。但是按照你说的， ...

你好像有點誤會了是先要把生地變了熟地（鋪設管道/車道等）拿了s224 才能申請titles 然後才能賣

不只是聯排反正是多分的目測都是這樣因為mixed housing zones 都是容許每個lot 不帶最低面積下理論上就能建3個而是按照報批時交上去的房子設計來審批所以council 現在要求是這些它們批的房子必須建好才能完成分割程序而不是鋪了管道變了熟地就能賣然後讓新買家各種推搪 ...

作者: rzrljb 时间: 2020-11-10 16:27:09

陌生的香港人发表于 2020-11-10 16:03
你好像有點誤會了是先要把生地變了熟地（鋪設管道/車道等）拿了s224 才能申請titles 然後才能賣

不只 ...

也就是说以后的熟地不可能是低于最低面积要求了是么

作者: 党中央 时间: 2020-11-10 16:27:38

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作者: zhong5487 时间: 2020-11-10 16:30:51

陌生的香港人发表于 2020-11-10 15:44
噢這個我就不知道了這個帖子和future urban zone 沒關哈不過這些地自己本身分不了可是一開始就是這樣 ...

他的意思是urban zone分几套那种都需要盖起来了才能卖，小鱼小虾都不能承受，那future urban出来几百套，那不让卖地，又有几个人有实力可以盖起来后再卖
虽然话说future under本来也连分都八字没一撇，但是这个政策出来，future urban zone的开发前景更是渺茫了

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-10 16:32:24

本帖最后由陌生的香港人于 2020-11-10 17:52 编辑

rzrljb 发表于 2020-11-10 16:27
也就是说以后的熟地不可能是低于最低面积要求了是么

應該是說熟地買賣都要達標其實站在保護居住環境的情況下這些措施也合理但這樣做讓分割變得沒那麼容易因為資金得準備更多了所以是不是真的全民分割就難說了 ....

作者: V7 时间: 2020-11-10 17:35:29

确实是这样，大部分买了地就盖成自己想的样子，那之前申请rc还有个毛用。

作者: 党中央 时间: 2020-11-10 17:38:36

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作者: 我要买车 时间: 2020-11-10 17:46:11

其实也OK吧，盖到屋顶再卖呗，市场上不是有很多这种只盖到gib封板或者油漆吗？后期花钱多又速度慢的部分由屋主根据自己的口味来装修
和国内卖毛坯房一样呗

作者: yangranwu 时间: 2020-11-10 17:51:20

说实话真看不出来太大影响. 目前做过的项目从来都是建好之后ccc 和224c 同时进行.. 甚至车道都最后才做. unitary plan 下的分割，lz说的分割后卖地这种操作真的不多... 因为土地实在太小了，而且建房也困难、除非一起买下来，那都不如自己搞rc bc再建了，性价比太低. 如果可以因此把低价还便宜点，真的乐观其成了

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-10 17:55:45

党中央发表于 2020-11-10 16:27
我反正听说....政府在盖政府房的时候都是忽略这些的，都是房子盖好之后人住了很久之后才拿到title。。。 ...

這個政府房是housing new Zealand的它們建來出租的屋主就是HNZ 一般是不會賣的有沒有title 其實分別不大

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-10 17:57:18

本帖最后由陌生的香港人于 2020-11-10 18:04 编辑

zhong5487 发表于 2020-11-10 16:30
他的意思是urban zone分几套那种都需要盖起来了才能卖，小鱼小虾都不能承受，那future urban出来几百套， ...

雖然兩者並沒有必然關係但future urban zone 本來就不是給小魚小蝦玩的呢是小魚小蝦們自己表錯情了

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-10 18:01:10

yangranwu 发表于 2020-11-10 17:51
说实话真看不出来太大影响. 目前做过的项目从来都是建好之后ccc 和224c 同时进行.. 甚至车道都最后才做. un ...

這種操作相信還是有不少的我就收過不少人查詢問過能不能不建房直接賣的可行性再說要不是這樣 council 就不會發現這是問題而取消了用consent notice 的機制而要求差不多建好才能拿s224了

作者: yangranwu 时间: 2020-11-10 18:03:53

陌生的香港人发表于 2020-11-10 18:01
這種操作相信還是有不少的我就收過不少人查詢問過能不能不建房直接賣的可行性再說要不是這樣 council ...

那些人的意思我想是做了rc或者bc然后卖项目. 而不是分割单独一片一片的卖地. Council现在是极度鼓励高密度，之后的审批会更快更松. 你是业内人，不会不知道吧

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-10 18:06:37

本帖最后由陌生的香港人于 2020-11-10 18:13 编辑

yangranwu 发表于 2020-11-10 18:03
那些人的意思我想是做了rc或者bc然后卖项目. 而不是分割单独一片一片的卖地. Council现在是极度鼓励高密 ...

我不肯定我們說的是不是同一樣的東西也可能你接觸到的都是大開發商哈小的資金不充裕第一次分割的的確有想變熟地就想賣了或者至少先賣其中一塊熟地然後用資金來支持建另一個的情況不過也謝謝留言參與討論

作者: yangranwu 时间: 2020-11-10 18:16:01

本帖最后由 yangranwu 于 2020-11-10 18:17 编辑

陌生的香港人发表于 2020-11-10 18:06
我不肯定我們說的是不是同一樣的東西不過也謝謝留言參與討論

我前半部分是说的和你说的是一个东西. 就是目前在我看来市场上700-1000这种联排分割地，绝大多数都是要不盖了卖，或者做好rc,bc卖项目. 您说的卖piece of sections 这种不太具备实操性. 所以影响并不大. 后半部分是因为你这么专业的内容让很多完全没经验或者一知半解的人误以为council现在不鼓励分割或者高密度，比如ls一些兴奋跳出来的小白. 嘿嘿

作者: bungyjumping999 时间: 2020-11-10 18:32:18

本帖最后由 bungyjumping999 于 2020-11-10 18:40 编辑

Hobsonville and Milwater, those involving subdivision by developers and sell them to individual builders. They normally get the titles issued and let the builders built within 9 months interest-free.

There is a listed company solely just do subdivision and not house construction ------>https://www.nzx.com/companies/CDI (CDI Investment). They do subdivision and infrastructure solely and sell titles to individual builders - projects at Pinehill, Albany etc.

Just my guessing, Council will distinguish this kind of big land subdivision from inbuilt subdivision?

作者: 房奴甲 时间: 2020-11-10 18:35:29

这真是重大噩耗。简直不敢相信。如果认真执行无例外，现在的全民分割可以降温了。

作者: yangranwu 时间: 2020-11-10 18:56:02

房奴甲发表于 2020-11-10 18:35
这真是重大噩耗。简直不敢相信。如果认真执行无例外，现在的全民分割可以降温了。 ...

你这个北岸大护法还是关心你的北岸吧，在这种不在你只是范畴内的还是不要发表看法啦，哈哈哈哈

作者: 党中央 时间: 2020-11-10 18:58:54

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作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-10 19:01:20

本帖最后由陌生的香港人于 2020-11-10 19:06 编辑

yangranwu 发表于 2020-11-10 18:16
我前半部分是说的和你说的是一个东西. 就是目前在我看来市场上700-1000这种联排分割地，绝大多数都是要不 ...

嗯只能說我們好像還是不是在說同樣的東西或者大家的理解不一樣不管地是多大舊區分割或者直接把自己家割3塊這些的確不一定都有這樣資金去完成分割和建房整個過程所以賣pieces of sections 的確是真的有而本來就是可以的怎麼會不太具備實操性呢？不然就不會出現現在council 要求建完房子才能申請224的情況

其次 council 鼓勵分割/高密度是一回事但建出來是什麼樣子又是另一回事這個就要council 批RC 的部門把關了而說實在的我不覺得這個消息對小白來說是什麼好消息他們又怎麼會興奮呢？

作者: 党中央 时间: 2020-11-10 19:04:11

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作者: yangranwu 时间: 2020-11-10 19:05:12

陌生的香港人发表于 2020-11-10 19:01
嗯只能說我們好像還是不是在說同一樣的東西不管地是多大不是每個想開發的都有這樣資金去完成分割和建 ...

好吧，我们看问题角度不一样. 我只说我看到的，估计见识没你多，你继续你的专业讲解.

作者: yangranwu 时间: 2020-11-10 19:06:26

党中央发表于 2020-11-10 19:04
你这话说的就不那么讨人喜欢，论坛里小白还少么？你嫌小白多你可以不要发表你的言论，因为也没人想着要请 ...

我这样的人怎么了？你也可以发表你的看法. 至少我之前发表的观点已经被证明是靠谱的. 你又是哪位？不要扯别人，不行你来？

作者: 党中央 时间: 2020-11-10 19:07:12

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作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-10 19:09:54

bungyjumping999 发表于 2020-11-10 18:32
Hobsonville and Milwater, those involving subdivision by developers and sell them to individual buil ...

大地分割他們一般都有很多條款限制而由於是大型開發商一般也比較容易控制這些大區分割也不需要按照房子設計才能批很多也能達到最低面積標準所以應該沒有這些要求這些都是針對infill subdivision 的特別規定

作者: 还是回国吧 时间: 2020-11-10 19:16:13

太好了，终于有个像样点的政策了

作者: zhong5487 时间: 2020-11-10 19:22:52

党中央发表于 2020-11-10 17:38
泪流满面啊，你竟然看懂我想表达什么了。

future urban这个概念当年推出的时候，就已经让一些地主身价翻 ...

对，特别那种上千万的大地，大农场，比如hobsonville 那块，开发商现在就直接割100个地，每个地加个2-3万卖，随便就赚好几百万。真的要起房，那就不好玩了。。不是那么个玩法了

作者: away 时间: 2020-11-10 19:28:26

谢谢香港人大神的信息，还有不厌其烦的解释和回复。
要是真这样的话，岂不是Hobsonville, Milwater, Flatbush等地区的熟地反而比大地老房更抢手？因为可以卖off the plan，对开发资金的要求更低一些。

作者: 党中央 时间: 2020-11-10 20:10:42

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作者: 党中央 时间: 2020-11-10 20:14:10

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作者: 房奴甲 时间: 2020-11-10 21:05:08

yangranwu 发表于 2020-11-10 18:56
你这个北岸大护法还是关心你的北岸吧，在这种不在你只是范畴内的还是不要发表看法啦，哈哈哈哈 ...

你这样说就莫名其妙了。相信你没有看过我多少言论。

作者: LU99 时间: 2020-11-10 21:21:30

过去，分割对土地面积，容积率有要求，所以可以先分出来，你可以卖分好的地块。
现在都是联排房子，大家共墙，不是一个老板怎么盖？一溜排七八个房子。本来就是一块豆腐，要切成六七块豆腐干。这个老板不是一个，也没法盖。
所以盖好再分开卖，不是大开发商，没有六百万。干不起来，除非卖楼花，就可以银行贷款。
这个说明以后小开发商必须通过融资，借高利贷。才能完成。

作者: yangranwu 时间: 2020-11-10 21:27:01

房奴甲发表于 2020-11-10 21:05
你这样说就莫名其妙了。相信你没有看过我多少言论。

怎么可能没看，心里有数就行啦.

作者: zhong5487 时间: 2020-11-10 21:54:36

党中央发表于 2020-11-10 20:14
大开发商赚大钱，虽然看似每块地赚的不多，但就在薄利多销了。而且人家赚钱也是有很大投入的，人家买大农 ...

我有朋友买了hobsonville 那边正在开发的地，需要2年后才能交地，不知道会不会有啥影响，毕竟都还没有分好

作者: zhong5487 时间: 2020-11-10 21:54:42

党中央发表于 2020-11-10 20:14
大开发商赚大钱，虽然看似每块地赚的不多，但就在薄利多销了。而且人家赚钱也是有很大投入的，人家买大农 ...

我有朋友买了hobsonville 那边正在开发的地，需要2年后才能交地，不知道会不会有啥影响，毕竟都还没有分好

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-10 22:03:40

本帖最后由陌生的香港人于 2020-11-10 22:11 编辑

away 发表于 2020-11-10 19:28
谢谢香港人大神的信息，还有不厌其烦的解释和回复。
要是真这样的话，岂不是Hobsonville, Milwater, Flatbu ...

上面說了這些新開發區大地和市區裡舊區自己地一分三的不一樣這些區的地都是大開發商已經分出來了很多都能符合最低面積要求或者有一兩個括免而已很大可能是不能再分割了（當然也看過有例外例如400平方米的地如果是mixed housing suburban zone 地沒有其他precinct plan的額外密度要求開發商又有沒有設限再分多一個還是可以的 - 如果是這樣那相信市政府也會有一樣要先建好才能拿s224的規定）有些也要按照已經批准樣子來建甚至要先通過他們開發商的設計委員會同意所以就這方面來說是不是會更搶手也很難說

作者: 党中央 时间: 2020-11-10 22:44:20

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作者: LYYX 时间: 2020-11-11 08:23:08

有这么回事，框架弄好了，才批224c/titles等.
所以现在市面上有拿到了RC的房子卖，让有够资金的买家盖房子。。。

作者: yangauk 时间: 2020-11-11 08:26:00

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作者: rzrljb 时间: 2020-11-11 09:40:45

yangauk 发表于 2020-11-11 08:26
这么搞恐怕会挤掉部分师奶玩家，市场供应减少，联排分割等小物业必将报复性上涨。 ...

资金会从大地流向中小地，以前很多开发商看不上的中小地可能会被抢

作者: 老麦2019 时间: 2020-11-11 10:07:55

还是有点晕，基本上应该是仅仅只有RC是不能申请title了，另外也请教港神，如果买块大地申请RC计划建2个duplex, 分开申请BC, 同时先完成EPA和地基，这样可能先申请一个双拼的title，卖出后再建另外一个吗？

作者: 老麦2019 时间: 2020-11-11 10:09:08

老麦2019 发表于 2020-11-11 10:07
还是有点晕，基本上应该是仅仅只有RC是不能申请title了，另外也请教港神，如果买块大地申请RC计划建2个dup ...

可分割大地破房

作者: PQNZ 时间: 2020-11-11 11:00:04

现在绝大多数的consent 都是indicated rc. 也就是建好或者封顶之后才可以申请224c lz说着这个也不是什么新鲜事了，实操来说，对小地开发商完全没有影响.

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-11 11:03:18

本帖最后由陌生的香港人于 2020-11-11 11:11 编辑

老麦2019 发表于 2020-11-11 10:07
还是有点晕，基本上应该是仅仅只有RC是不能申请title了，另外也请教港神，如果买块大地申请RC计划建2个dup ...

不清楚我有沒有誤解你的意思 duplex 不也就是聯排了是嗎？那正正就是我開頭說的情況了如果你只建了地基因為還不是roof framing stage 那可能還是不行的因為這個condition 要求是房子建到 roof framing stage 才能申請s224c 然後才可以申請titles 呢 - 你的問題也就是反映出我說的新做法會對小開發商的現金流會有頗大的影響

不過也不要看得那麼絕望把申請作為 “staged development” （分階段開發）可能真的是唯一出路目測就是要在申請資料中清楚告訴 council 具體開發時間表和顯示在這之前各種可能出現的infringment 情況而大概council 也會在consent裡加若干額外的條件來確保分割過程不會出現中途變卦確保房子就是依照已批樣本來建這種做法其實一直存在只是中小規模的分割以前好像很少人會搞得那麼複雜（或者是大區幾十甚至一百塊那種分割才有）雖然我也在和council 爭取更多信息但在這方面有經驗的朋友也歡迎分享

作者: 老麦2019 时间: 2020-11-11 11:09:17

陌生的香港人发表于 2020-11-11 11:03
不清楚我有沒有誤解你的意思 duplex 不也就是聯排了是嗎？那正正就是我開頭說的情況了如果你只建了地基 ...

多谢港神! 看来小鱼们开发难度加大

作者: Urbanist 时间: 2020-11-13 14:28:00

樓主說的這個224c consent notice condition已經不是新的吧？看了一下之前幫客戶申請的bundle land use/subdivision consents, 最早在18年10月就已經在subdivision condition 裡面有了。當時問council planner 的時候回覆是說standard condition.

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-13 14:38:38

本帖最后由陌生的香港人于 2020-11-13 16:07 编辑

Urbanist 发表于 2020-11-13 14:28
樓主說的這個224c consent notice condition已經不是新的吧？看了一下之前幫客戶申請的bundle land use/sub ...

同行(?) 先握過手嗯請問你18年的這個是哪區呢？我也聽說某些區例如東區/中區之前是有過這樣這樣的condition 但只是偶爾或者特殊情況應該還不至於是 standard？（我印像中就沒見過其他consents 也有一般都是以consent notice 的形式來規管consent 後的發展的而原文說了他們team leader 的email回复也說中區都是幾個月前才開始實行這個）但現在一刀切的則是新聞了

最新消息是今天剛剛收到Auckland Council 發來的 “resource consent bulletin” - 他們的RC manager Ian Smallburn 也把這個措施放在通告裡正式對外宣布了說Auckland Design Manuel 那個subdivision consent conditions 的template 庫也修改把這個加上去了如果學你說的這個condition 本來就是standard的他又為何到今天才加和煞有介事的公佈呢？樓上同行如果不介意私信我你的email 地址我可以轉發給你看看

作者: Ryukai 时间: 2020-11-13 16:12:52

thank you very much for the heads up, I will keep in mind for my jobs

作者: 261874939 时间: 2020-11-13 16:39:40

这个政策是好消息啊。 good good 。

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-13 16:53:40

本帖最后由陌生的香港人于 2020-11-13 16:59 编辑

10分鐘前收到的一份東區分割申請的 draft conditions 裡面竟然又可以容許做consent notice 而沒有要求一定要先建房子才能拿s224 了哈哈可能這個不是聯排？

這顯示他們不同服務中心還是各自為政我也給他們搞糊塗了

這階段如果有分割許可還沒批下來的還是自求多福看看自己運氣吧哎

作者: bodyhaven 时间: 2020-11-13 17:03:06

这样挺好的

作者: 清蒸龙虾 时间: 2020-11-13 17:14:09

首先这个不是新政策了，应该是楼主手里的开发商，大部分是只做consent,不施工。早在17年，就已经开始了。

18-20年我们下的consent都有这个要求，因为这个要求，我有特意跟council提出质疑，可以不可以取消这个，但基本上都被拒绝了。

实际上真的做这个生意的，影响不大，因为我们本来做完consnent就是要分隔和自己建的。对于大地开发，还是有特殊条件的。

整体来说，我觉得没啥，只要开发商知道自己在做什么，完全没啥影响

作者: 清蒸龙虾 时间: 2020-11-13 17:17:53

陌生的香港人发表于 2020-11-13 16:53
10分鐘前收到的一份東區分割申請的 draft conditions 裡面竟然又可以容許做consent notice 而沒有要求一 ...

我上周也收到一份draft,结果leader review之后又要加上去。我们base on西区和北岸council

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-13 18:03:54

本帖最后由陌生的香港人于 2020-11-14 10:08 编辑

清蒸龙虾发表于 2020-11-13 17:14
首先这个不是新政策了，应该是楼主手里的开发商，大部分是只做consent,不施工。早在17年，就已经开始了。
...

謝謝回复不過這不是“我手裡的開發商怎樣怎樣”啦而本來就是一個客觀的市場現象否則council 不會加辣把這個condition 常規化而你說的這些現象正是council 回复時說的點出了現在這個制度的問題所在所以說現在要普遍地實行非建房不行的措施

我也說了之前也聽過有這個condition 但頗為肯定應該不是經常都有我這個帖的重點也不是這政策到底是新還是舊而是它好像已經變了一個恆常化常規化的政策要求每一個分割申請不管規模大小只要是分出來的每塊地面積不夠zone最低要求的大（現在基本都是這樣了不然怎麼可能6 700 的地竟然可以建3 4 個出來？）但帶房子設計的或者是排屋的分割都要先建房了才能拿到224c 至少我再翻看我之前參與過的就真的看不到有這個條文 (如果要較真我們是不是應該約出來都帶同這些consents 出來一起比較下？雖然有點不知意義何在哈哈) 同樣我也可以發那個bulletin 讓你看看council今天的發布是怎樣官方宣布這個或許已經生效了好久但卻秘而不宣的條文

無論如何從你第二個帖也看到這本來不一定有的現在倒又加上去了

作者: 清蒸龙虾 时间: 2020-11-14 14:04:10

陌生的香港人发表于 2020-11-13 18:03
謝謝回复不過這不是“我手裡的開發商怎樣怎樣”啦而本來就是一個客觀的市場現象否則council 不會加辣 ...

不要那么敏感，我没有质疑你的专业性。我只是说，这个不是一个新鲜东西了，已经算是半个policy了，只是之前没有很明文规定。

北岸council还有一定的商量空间，但waitakere这边的，基本上都会被强制要求~其实我觉得对我市场是好的。

作者: iiiiiii 时间: 2020-11-14 16:11:18

staged development ’

作者: iiiiiii 时间: 2020-11-14 16:13:30

好消息啊!!!!!

作者: auckland.clark 时间: 2020-11-14 16:28:25

谢谢！这个信息很重要。

作者: zhong5487 时间: 2020-11-14 22:22:54

清蒸龙虾发表于 2020-11-14 14:04
不要那么敏感，我没有质疑你的专业性。我只是说，这个不是一个新鲜东西了，已经算是半个policy了，只是之 ...

你得意思西区的开发，不管联排和独栋，都要至少做到框架部分。不可能直接卖土地是吗？

作者: windvale 时间: 2020-11-14 22:57:19

大神请问一下，是不是说以后老区大地，老房子房子不动，后院分割一块地出来，拿到title上市销售的时代结束了？

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-14 23:04:35

本帖最后由陌生的香港人于 2020-11-14 23:30 编辑

windvale 发表于 2020-11-14 22:57
大神请问一下，是不是说以后老区大地，老房子房子不动，后院分割一块地出来，拿到title上市销售的时代结束 ...

不是這個意思  如果後院割出來那塊地夠大甚至符合空地分割的最低面積要求（mixed housing suburban 400 NET, urban 300 NET）那就完全可以分割出來做了管道車道不建房子就賣

只是如果分割出來的地塊本身比zone 要求的最低規定的面積小很多的（例如分出來的每塊地只有1 200平方米這樣子）是靠在申請時帶房子設計拿到分割許可的  或者是聯排那就應該不能批了後做完管道車道拿title 就走讓新買家建了而需要申請人自己先建到屋頂才能申請是224c 和拿titles  - 因為怕新買家買了地卻不買舊申請的賬就拿著這1 200的地然後重新設計個不知道什麼鬼樣子的房子出來或者做聯排卻不知道如何和其他也是剛剛接手的鄰居新買家協調或者索性不協調 ...

另外可行的解決辦法是可以用 staged development  但具體如何運作是怎樣我也不太清楚因為說了一般分割一很少需要分階段的但相信新做法下會開始多人這樣做 - 如果他們真的雷厲風行的話

作者: 冬天的风 时间: 2020-11-14 23:21:29

陌生的香港人发表于 2020-11-14 23:04
不是這個意思如果後院割出來那塊地夠大甚至符合空地分割的最低面積要求（mixed housing suburban 400 N ...

非常专业，清晰明了。
连我小学毕业的都能看懂。

评选金id我投了你一票。

哈哈。

作者: windvale 时间: 2020-11-15 00:10:35

陌生的香港人发表于 2020-11-14 23:04
不是這個意思如果後院割出來那塊地夠大甚至符合空地分割的最低面積要求（mixed housing suburban 400 N ...

懂了，谢谢大神的详细解答。

作者: ling6264 时间: 2020-11-15 14:55:51

香港人，你的意思是，如果一个农场，只做了一个车道，没有房子也同样拿不到title，所以同样不能上市？

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-15 15:14:05

本帖最后由陌生的香港人于 2020-11-15 17:42 编辑

ling6264 发表于 2020-11-15 14:55
香港人，你的意思是，如果一个农场，只做了一个车道，没有房子也同样拿不到title，所以同样不能上市？ ...

我說的只是市區 Mixed Housing zones 地的情況農地大部分情況是郊區（rural zones）地密度非常低有嚴格最低面積要求沒有帶房子設計可以不用守mininum area 的說法（OK 就算是Large Lot zone 也沒有可以帶房子設計就可以不用守最低面積的玩法 Mixed Housing zones 才獨有）大部分情況建多一個都很難何況是3個？是完全不同的遊戲規則呢所以不在此列

作者: Urbanist 时间: 2020-11-15 21:51:22

staged development 的話,老實說，一般都是做 apartments或比較大型的townhouse/terraced housing development才會用上。像一排連排5/6個,或7/8棟屋子那種，真的沒有什麼必要弄staged development. 除非資金完全不夠，那麼連排設計上就得考慮如何分stage起(比如，分成几棟連排).

樓主把帖子寫的更詳細了，相信其他人不會誤以為單純的分割申請，或greenfield subdivision 都需要起到roof stage才能出title.

作者: 禾一建筑 时间: 2020-11-16 09:17:11

大家讨论很激烈呀谢谢好文分享

作者: ybbest 时间: 2020-11-18 16:38:18

谢谢你的分享，我转发一下

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-18 17:42:35

本帖最后由陌生的香港人于 2020-11-18 17:46 编辑

收到council team leader 回复所謂的“Staged Development” （分階段分割）大意是需要在申請分割時由surveyor 發一個staged Scheme Plan 顯示兩個甚至以上階段的分割流程然後相比一般做法一個s223/224概括整塊地的分割分階段分割要求每個lot /階段都要有自己的 s223 和 224 例如一個一分三的分割為例如果先建前面 lot 1 再賣這個lot 1 就要在做完相關工程/房子後申請自己的s223 224 那樣這個lot 1 就可以先行獨立出來有自己的title和能先賣出但其餘的還沒開始/完成工程屬於沒分出來的地則還是屬於舊地所以這個第二階段就是兩個 titles （lot 1 + 餘下的）到其他lot 例如lot 2 又完成了則再為中間lot 2 做s223/224c 然後再拿lot 2 自己的title 如此類推一直到分割過程結束但目測這個做法 Council 還是一樣會要求每一個lot 先建好房子然後才能賣不然council 擔心的申請人做了管道車道就跑的情況還是會出現只是這樣staged council 容許一個建完拿一個title 就能賣而不是要你一次過連建3個才能賣而已

作者: bluebird66 时间: 2020-11-19 10:58:04

陌生的香港人发表于 2020-11-18 17:42
收到council team leader 回复所謂的“Staged Development” （分階段分割）大意是需要在申請分割時由sur ...

s223 和 224 具体什么意思大神指点

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-11-19 11:27:09

本帖最后由陌生的香港人于 2020-11-19 11:28 编辑

bluebird66 发表于 2020-11-19 10:58
s223 和 224 具体什么意思大神指点

S223 / 224 兩個都是資源管理法1991 (Resource Management Act 1991) 下面的兩個條款 (資源管理法是管轄新西蘭土地分割的基本法律)

s223- 就是一般把分割時申請做的分割邊界草圖（所謂Scheme Plan）變成 survey plan （就是title 後面那看到那個測量師出的顯示邊界/緯度/easement 走向那個圖紙）的過程

s224c - 簡單來說就是證明所有分割許可裡的所有相關 consent conditions （國內所謂的三通一平）都完成了生地變成熟地的過程

223和224c 都批出了才能向新西蘭土地註冊局申請地塊的新title (地契/房產證) 一塊分割地真正有了它自己的 title 才能脫離它的母體地來分開賣

作者: 成说于纽 时间: 2020-11-19 12:24:14

这个必须点赞，非常有用的信息。thanks for sharing....

作者: huxghuxg 时间: 2020-12-3 14:51:29

For anyone involved with combined land-use/subdivision applications in Auckland, please read the section titled 'In accordance with approved land use consent' Subdivision Conditions . This details the Council’s revised position whereby it will now become standard practice for the subdivision consent to include a requirement for buildings to be constructed to roof-framing stage before s224C title will be issued. The only exceptions are where a proposed lot can contain a 15m x 8m indicative building platform outside of yard controls确有其事，公司都特别通知了，其中红色的怎么理解？

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-12-3 16:40:50

huxghuxg 发表于 2020-12-3 14:51
For anyone involved with combined land-use/subdivision applications in Auckland, please read the sec ...

這15x8 就是所謂的shape factor 了就是只在空地分割（vacant lot subdivision）時才適用就是用來確保分割的地塊不只面積要夠大（還要滿足300 或者 400 net 的最低面積要求）還要長寬合理所以要符合這個shape factor 就是說這個是空地分割而空地分割是沒有房子設計付在申請裡的所以當然就不用房子建到 roof framing stage 才能拿 s224了

作者: lance_sun 时间: 2021-3-6 13:16:59

结合楼主的信息，看了下自己的rc，哭晕在厕所。

作者: 陌生的香港人 时间: 2021-3-6 14:04:10

lance_sun 发表于 2021-3-6 13:16
结合楼主的信息，看了下自己的rc，哭晕在厕所。

不會吧 RC批出了你都不知道條件是寫什麼？你planner 當時沒和你把關告訴你嗎？希望你沒事吧.....

作者: lance_sun 时间: 2021-3-6 15:20:47

陌生的香港人发表于 2021-3-6 14:04
不會吧 RC批出了你都不知道條件是寫什麼？你planner 當時沒和你把關告訴你嗎？希望你沒事吧..... ...

要相信办法总比困难多

再想办法呗

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