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标题: 奥克兰资深华人房屋检测 [打印本页]

作者: Ethan2014 时间: 2020-10-19 15:25:56 标题: 奥克兰资深华人房屋检测

本帖最后由 Ethan2014 于 2022-9-14 21:19 编辑

AAA房屋检测是新西兰注册的专业房屋检测公司，检测师Jack持有新西兰建筑工程监理和工程造价学历，是新西兰建筑官员协会BOINZ(Building Officials Institute of New Zealand)的Accredited Building Surveyor和工程监理LBP(Licensed Building Practitioner)会员, 有多年本地民宅和商业建筑工程监理经验，熟悉建筑施工流程，法规以及各种建筑材料，对房屋建造，翻修，保养有丰富经验，可以为客户提供专业的口头和书面检测报告，根据房屋实际状况给出经济实用的维修保养建议和解决方案。

主要服务项目：
1. 房屋买、卖或拍卖前的全面房屋检测 (Pre-Purchase / Pre-Sale Building Report)
2. 出租房健康报告 (Healthy Homes Inspection)
3. 银行要求的房屋漏水风险评估报告(Weathertightness Report)
4. 红外线热成像检测 (Thermography Inspection)
5. 新房质量评估报告 (Handover Inspection Report)
6. 旧房维修咨询 (Maintenance Report)
7. 未经申报的改建/加建评估报告（Third Party Safe and Sanitary Report）
8. 毒屋检测 (Meth Testing)

欢迎免费咨询报价，价格合理，服务细致
电话：0225368877(中英文）
微信：antgroupnz

作者: Ethan2014 时间: 2021-1-15 07:50:20

欢迎咨询未经申报的改建加建评估报告（Safe and Sanitary Report）

作者: Ethan2014 时间: 2021-1-18 18:43:20

屋检需要了解的10个最重要的细节：

1.地基稳定牢固
2.结构坚实耐用
3.屋顶不漏水
4.外墙状况良好
5.内墙干燥
6.电器工作正常
7.供水充足
8.排水畅通
9.房屋安全、健康
10.没有虫害的迹象

作者: Ethan2014 时间: 2021-1-19 08:45:16

自查房屋是否漏水小诀窍：

1.地板是否鼓起？有的话意味着长期受潮，甚至泡过水

2.天花板是否有水渍？如果有说明屋顶漏过水

3.地角线或天花线是否鼓起，变形，脱落等？是的话说明过于潮湿，有漏水可能

4.墙上是否有霉斑？若有，意味着墙板受潮严重，里面有漏水的地方

5.近墙脚的地毯是否潮湿发霉？一旦有，说明有漏水发生

6.门窗边的装饰压边条是否鼓起，变形，甚至脱落？如有，则要注意漏水问题

7.墙角处是否墙皮剥落，发霉？若是，说明有过漏水，因为墙角容易漏水

8.室内是否有霉味？如果有，意味着房屋内湿度超标，不排除有漏水可能

以上8点是较为常见的漏水判断方法。当然，实际屋检中，会用专业的湿度测试仪来确定是否漏水。

作者: Ethan2014 时间: 2021-1-19 19:48:02

欢迎咨询毒屋检测（Meth Testing)

作者: Ethan2014 时间: 2021-1-20 18:39:08

[Weathertightness房屋防水知识篇]

房屋防水取决于外墙，屋顶坡度等至少10个因素，简单介绍一下，供大家买卖房屋参考。

1.Wind zone 风力区
风力大小不同是对同样材质的房屋造成的漏水风险是不同的，例如奥克兰属于中等风力区。

2.Number of storeys 楼层
楼层越多，漏水风险更大。

3.Roof pitch 屋顶坡度
屋顶坡度越大，漏水风险越小，平顶房屋的漏水风险更大。

4.Eaves 屋檐
屋檐越宽，越能更好的保护门窗，漏水风险越小。

5. Roof/wall intersection design 墙和屋顶连接
很多老房子的墙和屋顶连接的防水做得不好，漏水的风险会大很多。

6. Guttering雨槽
内置雨槽比外置雨槽漏水风险要大。

7. Envelope complexity 房屋设计的复杂程度
房屋设计越复杂，漏水风险越大。

8. Balcony design 阳台设计
建在生活区域上方的阳台以及悬桁式阳台的漏水风险比较大。

9. Cladding 外墙
没有cavity比有cavity风险要大，Monolithic外墙如果没有cavity漏水风险超过50%。

10.Section contour土地坡度/落差
土地坡度越大，越增加地表水冲刷房屋的风险。

按照上述要素可以轻而易举的得出结论，一个建在平缓地面上的单层、大坡度屋顶、有屋檐、外置雨槽、简单设计、外接阳台、砖房的房屋漏水风险大呢？还是建在陡坡、多层、平顶、无屋檐、内置雨槽、复杂设计没、悬桁式阳台、没有cavity的monolithic外墙的漏水风险大呢

作者: Ethan2014 时间: 2021-1-21 21:02:51

LIM Report和Property File的区别：

LIM Report的涉及范围广泛，包含了房屋的zoning（土地使用分区）、soil（土地）等方面。我们通常建议买家拿到房屋的Property File，它和LIM Report的涵盖范围不同，有些在LIM Report上没有涉及到的方面，在Property File上也许会涉及到。

例如，一套房子在Property File上登记的是四房一厅，但现已改成了五房一厅，这说明屋主没有将房屋的改变申报到council。因为如果屋主有申报的话，那么在Property File上会显示五房一厅，而LIM Report上却不涵盖该信息。

总之，LIM Reprot主要涵盖了土地方面的信息，而Property File主要涵盖了房屋本身的信息。

作者: Ethan2014 时间: 2021-1-22 17:07:24

Plaster外墙

众所周知，1990年代中期到2000年代中期新西兰因为建筑法规的错误导致大量漏水房出现，大家习惯叫它们plaster。其实这不是正确的叫法，正确的叫法是Monolithic cladding，意思就是“整片，没有接缝的外墙”。

Monolithic cladding 又细分为三类：
第一类就是大家说的plaster/stucco，简单说就是“批灰”；第二类叫texture coated fibre cement sheets，就是水泥板；第三类叫EIFS，就是水泥板内衬泡沫保温材料。在那灾难的10年，这三种材料施工的共同问题是在外墙与未经防腐处理timber frame之间没有留出cavity，水一旦进入，timber frame很容易腐烂。

据估算有超过10万套住房受到影响，政府在很长一段时间并不承认建筑法规的错误，直道越来越多的漏水房被发现，政府出台相关规定解决漏水房维修的问题，由政府和相关地方部门各出资25%，业主出资其余50%。到时至今日仍有很多漏水房并未得到修缮，因为业主自己承担不起50%的维修费用。

作者: Ethan2014 时间: 2021-1-23 15:33:43

2月11日起，新西兰租赁法改革将正式生效。房东、租客都应熟知法规变化细则，了解自己的权利义务。

此次变化是35年来最大规模的租赁法改革，新西兰150万租户都应该了解自己新的权利义务。

那么，关键条款有哪些变化呢？

对于租客：

租客要想终止合同，需提前28天通知房东（之前为21天）。这是为数不多的有利于房东的变化之一。

对于房东：

租金现在只能每年涨一次（之前为每半年）。

房东不得无故终止租赁合同，必须有充分的理由，如卖房、房东要搬来自住等。若遇到不合理的租户，房东可以在90天内向租户发出三份书面的反社会行为通知，并向租赁法庭申请终止租约。（以前，房东终止租赁合同并不需要给出任何理由。）

房东卖房或搬来自住需提前90天通知租客（之前为42天）。

房东不得拒绝租客的合理要求，和一些小的改变。租客做出改变之前，需提前21天寻求房东的书面许可，然后租户自己付钱安装。比如，安装自己的洗衣机、洗碗机、门铃、安全警报、可视警报、卫星天线、电视天线、窗帘、架子、挂画钩、婴儿门、内部锁、建一个绿植区或花园等。只不过，租客搬离时房东可以要求将房子恢复原状。租客搬离前要把东西收拾好。

固定期合同到期后自动变成周期合同（periodic）。如果你签订了一年的定期租赁合同，时间一到，该合同就会自动变成周期合同。双方都愿意的话，可以签订新的固定期合同。

禁止以竞拍的形式招租。也就是说，租赁广告中必须标明租金，实际的租金必须公开。

租户有权转让租约，即把房子转租给另一名租户。不过，租户需告知房东新租客是谁，并提供新租客的详细联系方式。转租前需要得到房东的书面许可。

租赁法庭的变化

租赁法庭打官司也有变化。之前租赁法庭最高只能判罚5万纽币，现在上升到10万纽币。

另外，租赁法庭中胜诉的一方可以匿名。这意味着，如果你作为租户打赢了与房东的官司，并获得了姓名禁制令（匿名），未来的房东和其他人就不会看到你曾经打过这个官司，不会影响你未来的租房等。

作者: Ethan2014 时间: 2021-1-24 12:44:48

如何判断房屋地基沉降

地基沉降的一个主要信号是墙面/地面/横梁出现裂缝，地基沉降造成的裂缝通常呈对角线，比如，墙壁裂缝突然出现在建筑内部的水泥墙面或建筑外部的砌砖上，地基沉降裂缝通常比发丝裂缝还要宽，这可能是由于结构的自然运动造成的，且裂缝的顶端通常较宽。

作者: Ethan2014 时间: 2021-1-25 18:23:26

屋检中有朋友问起保温棉是不是越厚越好？

通常，更厚的保温棉隔热效果更好，它可以减少冬天时房屋内部到外部的热流，夏天时则从外部到内部的热流。将保温棉的厚度加倍会使保温棉的R-Value值翻倍，从而将热量损失减少一半。但不同品牌保温棉，即使厚度一样，它的R-Value值也会不同。

作者: Ethan2014 时间: 2021-1-29 15:33:36

购买房屋*之前进行房屋检测的三个理由：

1.您可以事先知道房屋有哪些问题，来决定是否购买。

2.知道房屋存在哪些问题，您可以和卖家来协商降低售价，以支付解决这些问题的费用。或者让卖家来负责维修。

3.您可以获知目前的房屋状况，及如何解决的专业建议。

作者: Ethan2014 时间: 2021-3-3 16:51:42

房屋有漏水可能的处理：

在检测到进水或房屋漏水风险很高的地方（尤其是plaster批灰外墙且没有cavity的房屋），可以根据要求使用无创湿度计进行湿度测试。如果需要进一步调查任何问题（即湿度读数高于可接受的范围），则需要屋主允许使用侵入式（探头式）湿度计进行湿度测试。如果读数仍然很高，我们建议进行进一步的侵入性检查。

作者: Ethan2014 时间: 2021-4-6 20:16:14

如何判断房屋漏水

房屋漏水很难识别，并且在严重损坏之前不会被发现。如果怀疑有漏水，建议征求专业人士意见。漏水迹象可能包括：

+外墙上有发霉的污渍
+内墙或地毯上有污渍或水渍
+室内湿度过高
+即使房屋通风良好，也会发霉
+地角线，天花线，内墙板的鼓起
+天花板有水渍，霉斑或下垂
+地板鼓起，下垂或不平整
+门窗边的装饰压边条鼓起，变形，甚至脱落
+墙角处的墙皮剥落，发霉
+室内有发霉的气味
+螺丝，钉子，铁件生锈

如果您的房屋有以上迹象，可能是房屋漏水了。

作者: Ethan2014 时间: 2021-5-10 21:21:52

房屋湿度过高有哪些影响：

*会损坏油漆，墙纸，墙板和窗帘
*滋生霉菌/真菌，会危害人的健康
*使您的房屋难以加热，增加取暖的电费
*会导致木材逐渐腐烂，影响房屋结构稳定
*减少房屋居住的舒适度
*降低房屋质量，减少资产价值

多达15％的新西兰人对房屋中生长的霉菌，孢子及其副产品过敏。过敏通常表现为哮喘，头痛，湿疹，肠胃炎和打喷嚏。潮湿的房屋与因呼吸系统疾病（例如哮喘），失去工作和上学时间而去看医生的人数增加有关。

房屋湿度过高可能是由于：

*水分从外面进入房屋，尤其是房屋的漏水和潮湿的地面
*诸如淋浴，洗涤，烹饪甚至呼吸之类的日常家庭活动所释放的水分
*从不通气的燃气加热器释放的水分
*室内通风不良

作者: Ethan2014 时间: 2021-6-8 21:54:48

如何对plaster外墙进行定期清洗

通常，对plaster外墙进行常规维护，需定期清洗外墙，以延长外墙材料的使用寿命。对位于海边的房子尤其重要。

清洗前，请仔细检查外墙上是否有裂纹或破损，检查穿透外墙的挡雨棚pergolas，悬挂式阳台deck，各类仪表箱meter boxes，挡水条flashing，螺栓，螺丝或扶手handrail等是否密封良好。如有以上问题，则不能用水清洗，先找专业人士及时处理。

清洗时请使用软刷和低压水管，避免使用高压水枪，因为会损坏Plaster外墙，引起漏水。对于墙上的青苔和顽固污渍，需要使用特定的清洁产品或将漂白剂与四倍量的水兑一起，用软刷来清洗。用足量的低压水冲洗掉外墙上的残留物。要尽量避免在潮湿松软的地方使用梯子，注意安全。

作者: Ethan2014 时间: 2021-8-5 00:07:20

常有房东问起Smoke Alarm如何正确安装，以下内容供参考：

Smoke alarms must be installed:

within 3 metres of each bedroom door, or in every room where a person sleeps

in each level or story of a multi-story or multi-level home

in all rental homes, boarding houses, rental caravans, and self-contained sleep-outs.

All new smoke alarms must:

be photoelectric

have a battery life of at least eight years, or be hard-wired

installed according to the manufacturer’s instructions

meet international standards.

Existing smoke alarms do not need to be replaced if they are working, and have not passed the expiry date.

作者: Ethan2014 时间: 2021-11-12 22:35:04

如何简单识别Weatherside和HardiPlank：

1. Weatherside 比 HardiPlank 略厚。

2. Weatherside板之间的连接条是金属的，而HardiPlank的连接条是塑料，且Weatherside连接条比HardiPlank的更宽。

3. 钉子和Weatherside板表面齐平，而不像HardiPlank会稍微凸起。

4. 如板面有破损可以看见底色的话，通常weatherside为棕色，HardiPlank为浅灰色。

作者: Ethan2014 时间: 2021-12-9 21:32:43

最近有朋友问：晚上会偶尔听到房子发出“咔咔”的声音，是不是房屋结构什么问题？

其实，到了夏天不少房子会发出这种异响。因为新西兰房子多数是木结构，当白天被阳光照射发热，房屋木结构充分热膨胀。当太阳下山了，气温逐渐降低后，或遇到夜里下雨，木结构就会遇冷收缩。木结构之间在热胀冷缩过程中不断重复“挤压-释放”的过程，因此，听到的声音是其摩擦发出的。这种声音可大可小，位置不同。但往往发生在日照充足的方位。等夏天过了，天气变冷，这样的异响就会减少，甚至消失。

作者: Ethan2014 时间: 2022-2-17 20:58:56

Dux Quest Piping

Dux Quest水管是上世纪70 年代末至 80 年代初用于房屋的黑色塑料水管。有报道称新西兰各地的Dux Quest水管和配件经常破裂后，该产品停产。据说目前保险公司不会承保 Dux Quest 水管破裂造成对房屋的损坏。

Dux Quest水管很容易识别。它是独特的黑色水管，侧面印有白色字样的“Dux Quest”。

如果房产有Dux Quest水管，则需要考虑更换成本，因为更换水管比简单地修复渗漏更可取。

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作者: Ethan2014 时间: 2022-5-13 00:11:09

如何正确清洁维护外墙：

适当的定期清洁会让外墙材料使用更久，看起来更好，清洁可去除可能加速变质的污染物。

每年至少清洗一次房子外部。使用低压软管、软刷和温和的清洁剂彻底冲洗干净。如果洗涤剂不足，请使用 1 份家用漂白剂兑 4 份水的溶液，然后彻底冲洗。如果使用漂白剂，请戴上安全眼镜、防护手套和衣服。尽可能别让含有漂白剂的洗涤水进入花园或雨水系统，引起污染。

不要在timber weatherboard和cedar外墙上使用高压水枪——它会让水通过缝隙进入墙体内部，可能会导致外墙长期损坏。也不要对可能含有石棉的旧纤维水泥墙（Fibre cement plank weatherboard)进行喷水，可能会破坏墙体表面，使石棉暴露出来。高压水枪只可用于纯水泥外墙，但需要避开外墙接缝和门窗框周围，以免使水进入。

在地热或近海区域（一般来说500米以内）将清洁频率提高到 3 个月/次。

每 3-4 个月清洁一次外墙上的门窗玻璃，在近海区域需更频繁。

图片附件: house-exterior-washing-n-painting.jpg (2022-5-13 00:11:04, 46.78 KB) / 下载次数 1
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作者: Ethan2014 时间: 2022-9-14 22:23:21

给加建或改建房做Safe and Sanitary Report时，发现以下几种较为常见需要报批的情况（具体请以council要求为准）：

1、如garage改成living room/bedroom, 或把车库的卷帘门改成推拉门，这需要报批。

2、如想把laundry改成bathroom，这要报批，因为改变了原来的使用功能.

3、如想在bathroom多加一个toilet，或把原来一个bathroom分隔成两个，这要报批。如只是想把旧卫浴设施换成新的，这不用报批。

4、如想把living room隔成一个或几个bedroom，这需要报批。

5、如想加一个bathroom/laundry，这需要报批。

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