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标题: 关于最近收大地的还有开发大地的现金流问题 [打印本页]

作者: zhong5487 时间: 2020-9-30 22:50:14 标题: 关于最近收大地的还有开发大地的现金流问题

最近大地疯了大家都知道，先不说好分的，条件好的，条件不是那么理想的大地房也都价格离谱，根本不觉得买来能够赚钱，或者可能赚钱很少，或者他们只是买来屯大地然后过几年再倒腾一波。

现在想问大家，具体到开发大地的时候，我是指分割下来了，推倒老房子，要开地盖房的时候，到底需要多少现金流，

比如说，一个800地的房子，分四个独栋，每个房子盖150平米，那需要的钱，我按熟手自己管理算每平米2000刀吧费用就是150*4*2000等于120万
然后分割费算40万吧，买地算100万吧，推倒房子到房子起来算一年时间，

这样，你需要的现金流就是
120万加上40万再加上(100万地钱加120万盖房钱加上40万分割费)的利息，利息这个东西，有的人全款，有的人2.5%有的人10%不等，我能算的这一年你需要准备的钱就是这些，不知道算的对不对？还有漏掉什么费用吗

作者: hejie7225982 时间: 2020-9-30 23:19:11

分割费你算的不对哟，用不了这么多.

作者: zhong5487 时间: 2020-9-30 23:47:17

hejie7225982 发表于 2020-9-30 23:19
分割费你算的不对哟，用不了这么多.

不是10万一块吗？我以为4块40万差不多呢，也少不了多少吧，毕竟4个独立的呢

作者: 八味天红丸 时间: 2020-10-1 07:41:34

zhong5487 发表于 2020-9-30 23:47
不是10万一块吗？我以为4块40万差不多呢，也少不了多少吧，毕竟4个独立的呢 ...

算一下现在4个的市场价能卖出去多少钱。

作者: 巴依老爷 时间: 2020-10-1 08:51:38

不错的话题
高亮一下鼓励

作者: ThinkOutLoud 时间: 2020-10-1 09:27:52

zhong5487 发表于 2020-9-30 23:47
不是10万一块吗？我以为4块40万差不多呢，也少不了多少吧，毕竟4个独立的呢 ...

仅仅分割contribution 的话不用这么多，但加上设计费各种工程师费RC，BC申请费等等，差不多要这个数

作者: wangsen5197 时间: 2020-10-1 09:37:34

ThinkOutLoud 发表于 2020-10-1 09:27
仅仅分割contribution 的话不用这么多，但加上设计费各种工程师费RC，BC申请费等等，差不多要这个数 ...

到不了40W吧。测量2W 建筑师5W 工程师1-2W左右，规划师1W多。我感觉差不多这个数吧。加上GST 前期的RC BC EPA 差不多十多万。

作者: wellington2005 时间: 2020-10-1 09:43:58

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 八味天红丸 时间: 2020-10-1 09:52:07

wellington2005 发表于 2020-10-1 09:43
800平分四块的地，100万收应该都是西区南区或所为的东南区。 4栋150平米房子，估计售价不会超过105w，交GS ...

可以了啊。4套同时。半年完工。

妥妥的80万

作者: zhong5487 时间: 2020-10-1 10:34:26

巴依老爷发表于 2020-10-1 08:51
不错的话题
高亮一下鼓励

老爷原来是版主啊。。。

作者: 房奴甲 时间: 2020-10-1 10:53:47

这种钱能贷款吗？

作者: 人左之由 时间: 2020-10-1 11:44:18

分割费用不用这么多，除非是管道很麻烦。
管道在门口的话，可能30到35就差不多了。栋数约多，平均下来的越少。用不到10万一栋。

不晓得楼主有木有把中介费跟律师费算到建造的2000一平的成本里？

作者: 人左之由 时间: 2020-10-1 11:47:19

wangsen5197 发表于 2020-10-1 09:37
到不了40W吧。测量2W 建筑师5W 工程师1-2W左右，规划师1W多。我感觉差不多这个数吧。加上GST 前期的RC BC ...

测量用不到2W, 也就是几千的事，建筑师也就2~3万。
工程师可能会比2万多点。

作者: 人左之由 时间: 2020-10-1 11:49:11

wellington2005 发表于 2020-10-1 09:43
800平分四块的地，100万收应该都是西区南区或所为的东南区。 4栋150平米房子，估计售价不会超过105w，交GS ...

150平的房子，在西区南区，售价不会超过95万。。。
800平米的总占地地，刨去车道，每栋可能就180的地。

作者: zhong5487 时间: 2020-10-1 11:56:42

wellington2005 发表于 2020-10-1 09:43
800平分四块的地，100万收应该都是西区南区或所为的东南区。 4栋150平米房子，估计售价不会超过105w，交GS ...

可以肯定的是，现在西区管子到位好分的800地100万很难买到，150平米新房估计也就90万左右，所以开发也难啊，不知道大家那么高价格抢个啥劲，以后估计也就百分之10利润了

作者: zhong5487 时间: 2020-10-1 11:57:33

房奴甲发表于 2020-10-1 10:53
这种钱能贷款吗？

地可以贷款，别的都要自己搞出来，现金或者高利息，四大银行贷不出来

作者: zhong5487 时间: 2020-10-1 11:58:34

人左之由发表于 2020-10-1 11:44
分割费用不用这么多，除非是管道很麻烦。
管道在门口的话，可能30到35就差不多了。栋数约多，平均下来的越 ...

这个没有算在2000那个成本里，但是我想那40万里面可能可以包掉会计律师啥费用了吧？

作者: 人左之由 时间: 2020-10-1 12:12:33

本帖最后由人左之由于 2020-10-1 12:19 编辑

zhong5487 发表于 2020-10-1 11:58
这个没有算在2000那个成本里，但是我想那40万里面可能可以包掉会计律师啥费用了吧？ ...

嗯嗯还有这个中介费是个比较大头的东西，卖90~95万一栋的话，中介费也要个3万一栋了。加起来10来万是有了。
100w地，35w分割，120w建造成本，10万中介费，总成本265w.
卖90w一栋，总收入360w。
毛利润95w。
打税后到手60w左右。
总时长1年多点。

不过感觉抢地的是想建6~7个联排。。。算法又不一样了。

作者: take-away 时间: 2020-10-1 12:35:01

这么一算，100万是买不到西区南区800多的地了，这不南区manurewa800多的地都要130多万

作者: zhong5487 时间: 2020-10-1 12:42:59

人左之由发表于 2020-10-1 12:12
嗯嗯还有这个中介费是个比较大头的东西，卖90~95万一栋的话，中介费也要个3万一栋了。加起来10来万是有了。 ...

联排的话我也来算算，算6个吧，分割费用50万，面积的话100一套好了，也是600平米总共，但是造价得按2500算，那就是150万，这就是300万下去了，还有利息钱算10到20万好了，造好了大概310-320万.一套算80万，能卖出来480万，好像利润会更好点

作者: zhong5487 时间: 2020-10-1 12:45:11

take-away 发表于 2020-10-1 12:35
这么一算，100万是买不到西区南区800多的地了，这不南区manurewa800多的地都要130多万 ...

嗯，肯定买不到，除非疫情前今年6月前都可能百万内拿下，目前拿地钱太贵，除非新房价格又涨，不然真的赚头不多

作者: 人左之由 时间: 2020-10-1 12:51:48

本帖最后由人左之由于 2020-10-1 12:53 编辑

zhong5487 发表于 2020-10-1 12:42
联排的话我也来算算，算6个吧，分割费用50万，面积的话100一套好了，也是600平米总共，但是造价得按2500 ...

联排6栋分割费用用不到50万，最多也就40。小联排的development contribution比独栋的要少很多很多。
按照你的算法，到手的利润比独栋强一点。

作者: russellwang 时间: 2020-10-1 12:53:25

确实很多算不过来账，也不是算出来亏本，而是利润很薄，要是一切顺利挣点，可万一中间有点风吹草动，比如新房太多价跌了，开挖发现石头太多啥的就不好说了。
我是觉得投二三百万，冒那么大风险挣一点点小钱，是很不值得的，可就有人这么疯去抢，没办法*

作者: zhong5487 时间: 2020-10-1 13:01:39

russellwang 发表于 2020-10-1 12:53
确实很多算不过来账，也不是算出来亏本，而是利润很薄，要是一切顺利挣点，可万一中间有点风吹草动，比如新 ...

2.300万，说多不多，说少也不少，新西兰这个地方，干小买卖风险也大，大家手里有点钱的可能还是愿意投资房子，至少有啥情况还那落几个新房子，但是全部贷款，或者借高利息搞这个真的还是风险蛮大

作者: take-away 时间: 2020-10-1 13:04:36

zhong5487 发表于 2020-10-1 12:45
嗯，肯定买不到，除非疫情前今年6月前都可能百万内拿下，目前拿地钱太贵，除非新房价格又涨，不然真的赚 ...

有土地的主肯定更强势，新区的地已经比去年贵了大几万到十万，没什么利润了。老区的地挤一挤还是有利润的

作者: zhong5487 时间: 2020-10-1 13:18:26

take-away 发表于 2020-10-1 13:04
有土地的主肯定更强势，新区的地已经比去年贵了大几万到十万，没什么利润了。老区的地挤一挤还是有利润的 ...

hobsonville 那边无地可买，贵的离谱，二月份300多平米地60万，现在都70万了，而且地还特别特别少，所以啊，大地价格自然一路高走

作者: ThinkOutLoud 时间: 2020-10-1 14:12:46

wangsen5197 发表于 2020-10-1 09:37
到不了40W吧。测量2W 建筑师5W 工程师1-2W左右，规划师1W多。我感觉差不多这个数吧。加上GST 前期的RC BC ...

这些十多万再加上分割contribution 不就差不多40w了吗

而且还没算上水表什么的呢

作者: 房奴甲 时间: 2020-10-1 14:18:01

我是觉得如果是自己的钱，没有个20%甚至30%的年利，是不值得冒这样的风险。这跟买股票还不一样，股票是流动资产。这个投资你不能看苗头不好就甩掉，风险高得多。还搭进去自己的时间，也是钱。这么复杂的项目可能相当于一个全职工作了，就算每个事情都请人。

作者: 一缕烟丝 时间: 2020-10-1 14:44:55

西区大地潜力巨大，性价比极高

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-10-1 14:50:51

一缕烟丝发表于 2020-10-1 14:44
西区大地潜力巨大，性价比极高

我反而觉得风险极高，高价抢的话，动作再慢些2-3年出来成品房时西区已经30%以上都是这样的了可能。市场竞争极大。

作者: V7 时间: 2020-10-1 16:26:16

如果动作慢，也就是个10% 的年利率，不如理财了，碰上去年不好的世道，卖不出去。

作者: Jan90 时间: 2020-10-1 16:37:25

现在建房成本很高，而且很花精神跟时间，除非是资金雄厚又有经验的开发商，普通人真的赚不了多少，还有可能亏本

作者: 一缕烟丝 时间: 2020-10-1 17:41:25

猩猩都叫兽发表于 2020-10-1 14:50
我反而觉得风险极高，高价抢的话，动作再慢些2-3年出来成品房时西区已经30%以上都是这样的了可能。市场竞 ...

和其他地方比，价格差不多或更低情况下

作者: zhong5487 时间: 2020-10-1 18:40:36

V7 发表于 2020-10-1 16:26
如果动作慢，也就是个10% 的年利率，不如理财了，碰上去年不好的世道，卖不出去。 ...

理财现在也没有稳定的百分之10的，高点也都是理财公司，有风险那种，反正就是啥钱都不好赚了

作者: V7 时间: 2020-10-1 20:21:43

本帖最后由 V7 于 2020-10-1 20:23 编辑

zhong5487 发表于 2020-10-1 18:40
理财现在也没有稳定的百分之10的，高点也都是理财公司，有风险那种，反正就是啥钱都不好赚了 ...

有的挖出遗骸的，毛利遗物，挖出石头的，石棉的，打桩的，各种不可控的事情，设计被坑的，盖房子被坑的。上面各位能说点道道的，个个都是交了学费的。工期比较长，再稍微不小心上面那个数字都没有。

作者: russellwang 时间: 2020-10-1 22:58:40

V7 发表于 2020-10-1 20:21
有的挖出遗骸的，毛利遗物，挖出石头的，石棉的，打桩的，各种不可控的事情，设计被坑的，盖房子被坑的。 ...

是啊，地基打好之前，总是提心吊胆的。等这一步结束，才能舒一口气

作者: zhong5487 时间: 2020-10-2 00:30:29

russellwang 发表于 2020-10-1 22:58
是啊，地基打好之前，总是提心吊胆的。等这一步结束，才能舒一口气

地基那么吓人吗？如果只是普通开发，小独栋什么的，挖的土也不是太深啊，毕竟不是起公寓，要挖那么多土，遇到风险的几率没有那么夸张吧

作者: russellwang 时间: 2020-10-2 01:24:30

zhong5487 发表于 2020-10-2 00:30
地基那么吓人吗？如果只是普通开发，小独栋什么的，挖的土也不是太深啊，毕竟不是起公寓，要挖那么多土， ...

就是小开发才烦人啊，你想你就起一个房子，万一有点问题，多花个三五万，你一个房子吃不住啊，但要是房子多，就算多花个十万，一摊也就不算啥了。

作者: wangsen5197 时间: 2020-10-2 07:35:07

人左之由发表于 2020-10-1 11:47
测量用不到2W, 也就是几千的事，建筑师也就2~3万。
工程师可能会比2万多点。 ...

测量几千不止吧。从TOPO 到 224C 最起码都得上万了。还有签字啥的加起来有了。

作者: variable 时间: 2020-10-2 15:43:12

我南區有一塊700m多的地，沒校區，粗魯算過一下，如果花這麼多心機去搞分割，最後攢的錢比直接賣掉多一點點而已，除非我算錯了。

作者: zhong5487 时间: 2020-10-2 17:35:07

variable 发表于 2020-10-2 15:43
我南區有一塊700m多的地，沒校區，粗魯算過一下，如果花這麼多心機去搞分割，最後攢的錢比直接賣掉多一點點 ...

肯定还是会比直接卖地多吧？不然大家都抢着买

作者: bungyjumping999 时间: 2020-10-2 17:59:37

Last year, someone wrote Flour is more expensive than bread, therefore subdivided land has been left behind.

This year, I can only say the bread is getting more and more expensive as well and therefore Flour is increasing the price tremendously.

I am humbled by the market.

作者: russellwang 时间: 2020-10-2 19:04:26

bungyjumping999 发表于 2020-10-2 17:59
Last year, someone wrote Flour is more expensive than bread, therefore subdivided land has been left ...

有点国内1516年的感觉，当时也是一拍卖就出地王，一出地王周边现房就涨价

作者: Rodman0522 时间: 2020-10-2 19:05:17

猩猩都叫兽发表于 2020-10-1 14:50
我反而觉得风险极高，高价抢的话，动作再慢些2-3年出来成品房时西区已经30%以上都是这样的了可能。市场竞 ...

问一下，中区这种地方是不是开发利润点就高多了风险也小

作者: zhong5487 时间: 2020-10-2 19:14:25

Rodman0522 发表于 2020-10-2 19:05
问一下，中区这种地方是不是开发利润点就高多了风险也小

中区也是各种分割各种新房啊，而且你所有的成本都比西区南区贵得多，虽然你卖价也高，哪里都大同小异，利润都差不了多少

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