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标题: 在拍卖现场，卖家有啥需要注意的 [打印本页]

作者: espedd 时间: 2020-9-28 08:08:44 标题: 在拍卖现场，卖家有啥需要注意的

本周就要拍卖了。。第一次当卖家小白。。
请教各位，对于起拍价，底价，（底价未达议价）还有后面SETTLE 日期有啥建议的嘛。
请不吝赐教。。谢谢

作者: 还是回国吧 时间: 2020-9-28 08:12:52

中介没跟你说？

作者: espedd 时间: 2020-9-28 08:15:49

还是回国吧发表于 2020-9-28 09:12
中介没跟你说？

我要听这里各位的，中介套路我基本也都清楚，降低卖家心理价位，以便保证拍卖成功。你们啥意见？

作者: Tui 时间: 2020-9-28 08:17:20

不要乱举手

作者: espedd 时间: 2020-9-28 08:18:52

Tui 发表于 2020-9-28 09:17
不要乱举手

大哥，我是卖家。。。。我举啥手啊。。。

作者: rzrljb 时间: 2020-9-28 08:19:17

lz不是一直想买房么？咋要卖了

作者: espedd 时间: 2020-9-28 08:46:34

rzrljb 发表于 2020-9-28 09:19
lz不是一直想买房么？咋要卖了

先卖后买啊。。
我一直想换房啊。。

现在市场好，我就先出手卖，回头市场如果平静，我再市场上找合适的。。房子我有，资金在手，卖了再买，随时下手。

作者: 鬼武魂 时间: 2020-9-28 08:48:16

注意自我保护，不要感染病毒

作者: espedd 时间: 2020-9-28 08:49:52

鬼武魂发表于 2020-9-28 09:48
注意自我保护，不要感染病毒

这点是第一位的，！

作者: 微苦蓝山 时间: 2020-9-28 08:54:01

记得楼主的房在greenhite？
也可能是记错了，。哈哈

作者: trdeyoualbert 时间: 2020-9-28 08:59:25

espedd 发表于 2020-9-28 09:18
大哥，我是卖家。。。。我举啥手啊。。。

哈哈哈

作者: espedd 时间: 2020-9-28 09:09:25

微苦蓝山发表于 2020-9-28 09:54
记得楼主的房在greenhite？
也可能是记错了，。哈哈

没错，不过我卖的不是自住的，
有2套+的房产才可以玩倒房游戏，就一套。玩不起来啊。
我是想投资卖了，去中区看好房，找一个市场比较趋缓的时间区间，然后买了再卖自住房。逻辑如此。。。循环倒房。。。现在不能像以前那种无本TOPUP玩了。。。

作者: moonIlight2013 时间: 2020-9-28 09:32:18

espedd 发表于 2020-9-28 10:09
没错，不过我卖的不是自住的，
有2套+的房产才可以玩倒房游戏，就一套。玩不起来啊。
我是想投资卖了， ...

那你就一套吗？如果这次真的拍卖掉了？自己住哪里？租房吗？你结婚了有家口吗？拖家带口的租房也麻烦。

作者: espedd 时间: 2020-9-28 09:40:43

moonIlight2013 发表于 2020-9-28 10:32
那你就一套吗？如果这次真的拍卖掉了？自己住哪里？租房吗？你结婚了有家口吗？拖家带口的租房也麻烦。 ...

我卖的是投资房。不是自住房。卖了不影响自住的咯。
我的逻辑就是循环倒房子，同时保证自己有房子住，不以牺牲自住质量为原则下。
有些人是可以牺牲居住质量和环境，为了博房价周期间的差价。。
大家情况不一样

作者: moonIlight2013 时间: 2020-9-28 10:09:41

espedd 发表于 2020-9-28 10:40
我卖的是投资房。不是自住房。卖了不影响自住的咯。
我的逻辑就是循环倒房子，同时保证自己有房子住，不 ...

哦，卖了回来说说经验？我是很好奇，如果当时拍卖会，最高价也达不到卖家心理价位，卖家是否可以反悔不卖。

作者: salesonline 时间: 2020-9-28 10:32:42

espedd 发表于 2020-9-28 09:18
大哥，我是卖家。。。。我举啥手啊。。。

卖家为什么不能举手，自己卖，自己买，为了炒高价格吧

作者: salesonline 时间: 2020-9-28 10:33:19

moonIlight2013 发表于 2020-9-28 11:09
哦，卖了回来说说经验？我是很好奇，如果当时拍卖会，最高价也达不到卖家心理价位，卖家是否可以反悔不卖 ...

没到保留价是可以不卖的

作者: espedd 时间: 2020-9-28 10:34:40

moonIlight2013 发表于 2020-9-28 11:09
哦，卖了回来说说经验？我是很好奇，如果当时拍卖会，最高价也达不到卖家心理价位，卖家是否可以反悔不卖 ...

如果最高价达不到卖家底价，就3个情况，一个是议价，让卖家降低底价，如果可以， ON THE MARKET，然后继续再拍。。。买家一看到了市场价，必卖盘，那就兴致又来了，可能继续拍
另外一个就是直接PASS IN，流拍。然后再流拍后议价。。
再不行，就流拍，，回头再直接议价了。。。

就三种情况。。

作者: moonIlight2013 时间: 2020-9-28 10:40:57

本帖最后由 moonIlight2013 于 2020-9-28 11:44 编辑

salesonline 发表于 2020-9-28 11:33
没到保留价是可以不卖的

哦，那也不用承担什么违约金了吧。感觉和best offer差不多。只不过拍卖会可以吸引更多人。

我知道另外一种就是类似暗标，就是中介带着人看完房子以后。所有有兴趣的客户都可以开个价格，给中介。一般一次性的，你中了就中了。没中，中介会告诉你最后中标的多少？不过这种不是很透明，你不知道你对手开多少价格。也没有什么起拍价，基本客户根据CV价格，自己考虑。

作者: espedd 时间: 2020-9-28 10:42:41

moonIlight2013 发表于 2020-9-28 11:40
哦，那也不用承担什么违约金了吧。

没到底价，都构不成交易。哪里来的违约
如果达到底价，那如果不卖不买那就构成违约了。。

作者: beatles 时间: 2020-9-28 12:30:29

espedd 发表于 2020-9-28 09:18
大哥，我是卖家。。。。我举啥手啊。。。

在家里，等着中介通知你收钱好了

作者: take-away 时间: 2020-9-28 13:01:59

看你的心态，最后不管拍卖成交与否，房子肯定会被中介push你卖掉的。

作者: espedd 时间: 2020-9-28 13:05:04

take-away 发表于 2020-9-28 14:01
看你的心态，最后不管拍卖成交与否，房子肯定会被中介push你卖掉的。

所以咨询各位，，大概一个什么样的底价策略。我是想合理的价格拍卖走。当然能拍多高这个是市场和买家们决定的，我能决定就是我想合理的赚多少。不能太高也不能太低。

作者: 一缕烟丝 时间: 2020-9-28 13:06:31

中介不管高低，最后市场反馈就是这样，劝你赶紧卖吧；卖了好拿中介费

作者: espedd 时间: 2020-9-28 13:07:07

现在流拍开始多，一个是房源开始增多，一个是卖家普遍预期上的太快。投资讲回报率和时间成本。我就赚个合理的

比如我房子是17年投资买的，是否可以用年回报率5%设置？

作者: take-away 时间: 2020-9-28 13:29:13

没有什么开发潜力，可能和2017年的买价差别不大，当然也要看具体情况

作者: kikilulu 时间: 2020-9-28 13:58:54

本帖最后由 kikilulu 于 2020-9-28 15:02 编辑

take-away 发表于 2020-9-28 14:29
没有什么开发潜力，可能和2017年的买价差别不大，当然也要看具体情况

[attach]2393860[/attach] 我在另外一个帖子里面看的宏观图。当然具体到每个房子，情况不同。你说的有道理的，像可分割大地可能就翻天覆地的变化了。其他的我估计差别不会特别的大

作者: espedd 时间: 2020-9-28 14:03:24

本帖最后由 espedd 于 2020-9-28 15:08 编辑

落实到每套房子不一样..
我举一个我自住房例子, 16年4月份FLETCHER LIVING造的GREENHITHE VILLAGE，那时候均价1.25M，可以说是高点吧。。。今年2月份邻居的邻居1.45M卖了。最近半年都没有出售记录。。。但我评估现在能到1.48，不超过1.5. GREENHITEH现在均价1.45M。4年多前记得是1.22M 这四年。可以说我自住的小区涨了20万。当然去年9月份是这几年的最低点。。。现在反扑反而更高。。。

以前的逻辑有时候很难评价现在的情况，现在北岸BAY区反而这次涨幅还不如其他地方，北岸总体不如其他区域。。。

作者: espedd 时间: 2020-9-28 14:07:31

kikilulu 发表于 2020-9-28 14:58
我在另外一个帖子里面看的宏观图。当然具体到每个房子，情况不同。你说的有道理的，像可分割大地可能就翻 ...

现在只有利于容易开发的大地房（必须是容易开发的！）还有就是满足刚需自主的房。。当然刚需自主这个概念很泛，有些觉得70-80就是刚需，有些觉得改善型1-1.2也是自主，有些觉得是2-3也是刚需因为要住的更好的（比如海外回来的有钱人）。。。。

现在最不利的是性价比差的老破小投资房上市。。。比较鸡肋。。。。买来自住还是投资都积累。。。

作者: kikilulu 时间: 2020-9-28 14:09:11

本帖最后由 kikilulu 于 2020-9-28 15:11 编辑

espedd 发表于 2020-9-28 15:07
现在只有利于容易开发的大地房（必须是容易开发的！）还有就是满足刚需自主的房。。当然刚需自主这个概念 ...

看起来你已经做了充分的市场调研啦，祝君好运了~那是不是现在性价比差的老破小投资房上市反而不受追捧？可是现在利息只有2.5%左右，租售比随便都能上3%吧，性价比差是指房子本身条件不好么？

作者: espedd 时间: 2020-9-28 14:10:34

我看买我家小区这4年的绝大部分买家都是亚裔，有华人，韩国人，有印度人，有中东人。。都是自住。。1.3-1.5对于他们也是刚需。。。因为满足了居住要求并在合适价格。。

作者: espedd 时间: 2020-9-28 14:11:42

kikilulu 发表于 2020-9-28 15:09
看起来你已经做了充分的市场调研啦，祝君好运了~

我这个论坛也混了好几年了。。哈哈

只不过最近出手了而已，当然是先卖后再准备买，跟别人反过来。。。

作者: catalsdevelop 时间: 2020-9-28 14:15:13

卖家没什么策略，主要是看你想不想卖了。

作者: take-away 时间: 2020-9-28 14:26:31

我也只有2016年一次卖房的经历，回头来看只有四个字---后悔卖掉。不缺钱花的话，长期持有才是王道。

作者: espedd 时间: 2020-9-28 14:29:29

take-away 发表于 2020-9-28 15:26
我也只有2016年一次卖房的经历，回头来看只有四个字---后悔卖掉。不缺钱花的话，长期持有才是王道。 ...

在资金有限的情况下，循环倒房也是乐趣。
你不卖怎么让资金流动？
资金周转率是衡量资金使用效率的一个重要标准

作者: espedd 时间: 2020-9-28 14:55:21

kikilulu 发表于 2020-9-28 15:09
看起来你已经做了充分的市场调研啦，祝君好运了~那是不是现在性价比差的老破小投资房上市反而不受追捧？可 ...

老破小性价比差是自住也不合适，投资回报率也不合适（租金上不去，人家卖家心理价位到上去不少，开高让你还价的路子）。
比如UNIT。。。还不如现在联排回报率好。反正都是出租的。。都基本算没地。

作者: kikilulu 时间: 2020-9-28 15:05:48

espedd 发表于 2020-9-28 15:55
老破小性价比差是自住也不合适，投资回报率也不合适（租金上不去，人家卖家心理价位到上去不少，开高让 ...

现在开发商都在盖联排，以后会有许多许多的联排供给。

作者: iceberg2 时间: 2020-9-28 15:19:30

kikilulu 发表于 2020-9-28 16:05
现在开发商都在盖联排，以后会有许多许多的联排供给。

联排泛滥 5年后供过于求。

作者: rzrljb 时间: 2020-9-28 16:07:21

moonIlight2013 发表于 2020-9-28 11:09
哦，卖了回来说说经验？我是很好奇，如果当时拍卖会，最高价也达不到卖家心理价位，卖家是否可以反悔不卖 ...

可以的，就是流拍了

作者: rzrljb 时间: 2020-9-28 16:08:43

kikilulu 发表于 2020-9-28 15:09
看起来你已经做了充分的市场调研啦，祝君好运了~那是不是现在性价比差的老破小投资房上市反而不受追捧？可 ...

问题是等那些大地盖好的联排上市后，首套购房者都去买他们了，不买也不租老破小了，对老破小的升值和出租前景都会损害

作者: Lease 时间: 2020-9-28 16:35:33

espedd 发表于 2020-9-28 15:29
在资金有限的情况下，循环倒房也是乐趣。
你不卖怎么让资金流动？
资金周转率是衡量资金使用效率的一个 ...

循环倒房的税务问题需要考虑，现在新买出租房在5年内出售的话，所赚的差价是要交税的.

作者: 微苦蓝山 时间: 2020-9-28 17:45:49

espedd 发表于 2020-9-28 10:40
我卖的是投资房。不是自住房。卖了不影响自住的咯。
我的逻辑就是循环倒房子，同时保证自己有房子住，不 ...

嗯，不错的想法。。。。今天结果怎样

作者: 新西的蓝 时间: 2020-9-28 21:12:12

目前市场的热度-拍卖就是赢，上了心里价位就随愿

作者: espedd 时间: 2020-9-29 08:18:23

微苦蓝山发表于 2020-9-28 18:45
嗯，不错的想法。。。。今天结果怎样

周四下午。。。
哈哈

作者: espedd 时间: 2020-9-29 08:21:32

我就再想，如何在自住房和投资方之间无税收切换是合法的

比如我把自主和投资都卖了，租房半年到1年外面看房，然后我再买了自主和投资。回头我住自主1-2年，然后把自主再卖了，搬到投资房作为新的自主，那是不是所谓投资方是不是立刻就不再有5年的税务红线，还是得等到BALANCE （5年减去出租得年数）才可以免税。。

我是基于这个逻辑的所谓循环倒房。关键是如何合理合法避税。。

作者: take-away 时间: 2020-9-29 09:44:24

你想得挺美，这种行情下卖掉的房子你要想再买回来至少还要多花不少银子，毕竟你的贷款能力是有限额的。

作者: kikilulu 时间: 2020-9-29 09:56:45

本帖最后由 kikilulu 于 2020-9-29 11:07 编辑

take-away 发表于 2020-9-29 10:44
你想得挺美，这种行情下卖掉的房子你要想再买回来至少还要多花不少银子，毕竟你的贷款能力是有限额的。 ...

还要考虑卖房的中介费和空置期间损失的租金（我假设楼主是空着staging卖的，也许租客带着卖，这部分可以忽略），还有税收的因素，我反正是算不过来这个账。我觉得关键点在于楼主是看空房市的，现在高位卖出，等以后低位再买进。打个时间差，赚取房价差。

作者: espedd 时间: 2020-9-29 11:20:22

kikilulu 发表于 2020-9-29 10:56
还要考虑卖房的中介费和空置期间损失的租金（我假设楼主是空着staging卖的，也许租客带着卖，这部分可以忽 ...

跟股票做波段差不多概念
当然房价也很可能就是脱缰野马，想做波动也买不回来了。每个人对于房市理解都不一样。

作者: kikilulu 时间: 2020-9-29 12:14:42

espedd 发表于 2020-9-29 12:20
跟股票做波段差不多概念
当然房价也很可能就是脱缰野马，想做波动也买不回来了。每个人对于房市理解都不 ...

择时，懂了，做波段，祝你好运。

作者: Lease 时间: 2020-9-29 12:33:03

espedd 发表于 2020-9-29 09:21
我就再想，如何在自住房和投资方之间无税收切换是合法的

比如我把自主和投资都卖了，租房半年到1年外面看 ...

"You will not be able to use main home exclusion if you have already used the main home
exclusion twice in the last two years or if you have a “regular pattern” of acquiring and disposing of residential land that had your main home on it. "

https://www.taxtechnical.ird.gov ... attern-of-acquiring

作者: espedd 时间: 2020-9-29 12:35:36

Lease 发表于 2020-9-29 13:33
"You will not be able to use main home exclusion if you have already used the main home
exclusion ...

得咨询会计。。回头再具体研究细节

作者: 八味天红丸 时间: 2020-9-30 05:20:26

espedd 发表于 2020-9-28 09:18
大哥，我是卖家。。。。我举啥手啊。。。

雇几个托儿。你在亲自上。制造一种抢的氛围啊

中介没和你说么。

卖家不举手。还想不想价上去。

作者: espedd 时间: 2020-9-30 07:57:41

昨晚中介过来跟我谈底价，虽然中介暗示让我降低心理预期。我还是根据我预设的做底价。
就等拍卖了。。哈

作者: gravel 时间: 2020-9-30 08:56:57

good luck :) 中介是怎麽暗示的呢？

作者: 吃核桃不吐葡萄皮 时间: 2020-9-30 09:03:33

我倒觉得没有必要提前把帮你卖房的中介设立到你的对立面去，中介有点“套路”很正常，总体都是为了促成这笔交易，但他们总体都在为你工作，是你卖房的助手。同时你也可以尝试去平衡这种“套路” -- 提前与中介沟通并设定好你心里的底价（reserve price),如果中介尝试降低你的预期，你也可以选择坚持这个底价就好了。reserve price以上不就是价高者得吗

作者: espedd 时间: 2020-9-30 09:12:46

吃核桃不吐葡萄皮发表于 2020-9-30 10:03
我倒觉得没有必要提前把帮你卖房的中介设立到你的对立面去，中介有点“套路”很正常，总体都是为了促成这笔 ...

中介还是很专业的，我选中介就是选择专业性。倒不是把中介放到对立面。只是还是得坚持下自己的价格立场
虽说MARKET TELLS 市场和买家说了算。但是现在这个市场不就是买卖双方的博弈嘛。我是当过买家当卖家。
所以我从刚接触中介和到完成OPEN HOMES后设置底价，初心不改。
为什么要拍卖，就是各种不确定性。
直接议价。价格基本跑不了你心里价格。除非太夸张。毕竟现在还是卖方市场

反正就看拍卖了。该做的工作都做了。我和中介也是尽量配合完成MARKETING工作了。

作者: espedd 时间: 2020-9-30 09:16:59

gravel 发表于 2020-9-30 09:56
good luck :) 中介是怎麽暗示的呢？

现在盘多。客户容易跑，跟不紧。

比如一个客户都已经花了毛千元做房检和银行估价，居然跑去MILLDALE下offer, 开发商或者投资客接了，省了10多万。。客户为了少花钱宁愿远啊。。。不过MILLDALE是真心远。我去年年底考察过， 4000套的超大规模，开发红红火火。。体量太大。。。价格涨不起来。。。1号高速以后真心无解。。。北岸过桥都得1个多小时正常。。。

作者: espedd 时间: 2020-9-30 09:19:15

gravel 发表于 2020-9-30 09:56
good luck :) 中介是怎麽暗示的呢？

现在盘多。客户容易跑，跟不紧。（我心想：哪里有买家只看一套盘，只盯一套盘啊。买房随机性很强，都是冲动消费，我当初买这套也是冲动消费。。。）
客户预算低于你心里价位（我心想：哪里有买房不超预算得，，好房子就是超预算得房子。。我买这套当初都超了20-30万所谓心里预算了。。。。冲动是魔鬼。。。。）

作者: take-away 时间: 2020-9-30 09:38:18

坚持自己的想法，现在确实是行情挺好。我刚卖掉的一个新房，一个接一个的offer来，有两个backup offer，而且是价格越到后面越高，最后以新房子所在街的历史最高价成交的。

作者: espedd 时间: 2020-9-30 09:46:12

take-away 发表于 2020-9-30 10:38
坚持自己的想法，现在确实是行情挺好。我刚卖掉的一个新房，一个接一个的offer来，有两个backup offer，而 ...

不错不错恭喜恭喜继续开发再接再厉

你应该是议价如果我议价也会简单很多估计之前价格何时就成交了现在大家都选择拍卖买家自然知道卖家心理预期提高了我并没提过我心理预期合适就好

作者: take-away 时间: 2020-10-1 21:41:23

espedd 发表于 2020-9-30 10:46
不错不错恭喜恭喜继续开发再接再厉

你应该是议价如果我议价也会简单很多估计之前价格何时就成交了 ...

赚了多少银子？给大家汇报汇报

作者: espedd 时间: 2020-11-7 14:56:32

take-away 发表于 2020-10-1 22:41
赚了多少银子？给大家汇报汇报

我房子卖了，上周三SETTLE
比我17年4月份买的高15%
比17年CV高20%

我17年买的不理想，价格偏高。。但20年卖的结果相当满意，不过对于过程不是很满意。。。算运气好把，顺了大势

OKAY，现在我看淡楼市了。。。为下一次再入市做功课了。。。。等待期至少半年到1年以上，不用很着急。。。

作者: rzrljb 时间: 2020-11-7 15:28:46

我刚买了一套自住房，比cv低了20.5w我挺满意的

作者: take-away 时间: 2020-11-7 16:05:45

espedd 发表于 2020-11-7 15:56
我房子卖了，上周三SETTLE
比我17年4月份买的高15%
比17年CV高20%

恭喜恭喜，赚钱就是好事。我也是和你一样的看法，因为我也刚卖掉一套，税都交了十几万

作者: espedd 时间: 2020-11-7 16:33:40

take-away 发表于 2020-11-7 17:05
恭喜恭喜，赚钱就是好事。我也是和你一样的看法，因为我也刚卖掉一套，税都交了十几万 ...

我不用交税满2年了

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