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标题: 其實房市並不火，鍵盤上談房。 [打印本页]

作者: longwang 时间: 2020-9-5 18:53:51 标题: 其實房市並不火，鍵盤上談房。

最近看了大家的帖子，有的說房市很火，動不動都有天價大地房成交。有的說房市不火，我的crosslease怎麼賣不動。咱也來個鍵盤談房。談談自家觀點。首先經過近畿年的開發，Auckland新房，公寓不斷上市，這個盤越來越大。加上移民，海外買家減少，能出得起首期，收入夠貸款的資格買家相對有限，所以大盤不會普漲，但貸款利率下降，4%到2.5%，資格買家（包括開發商）可貸金額增加，這推高了可分割的全幅地價格，據估算我家附近全幅地均價已從90萬，起跳到120～130萬，也就是說全幅地價格上漲了30%～40%。但就整個大盤卻又沒怎麼動，很神奇吧。如果利率進步下調到1.5%，估計可分割盤會再漲個30%-40%。開發商成本提高了，可能會拉動新房漲個10，20萬，半幅地，不可分割盤也會普漲一點，但幅度有限。再往後隨貸款利率降到底，估計房市會企穩，只能隨通脹增長了。

作者: rzrljb 时间: 2020-9-5 18:59:20

利率低不代表你可以贷款更多，尤其是开发商拿大地盖的密集住宅，就是瞄准首套房购房者，你涨价他们买的起么，买不起你这高不成低不就的就砸手里了

作者: longwang 时间: 2020-9-5 19:19:55

本帖最后由 longwang 于 2020-9-5 19:45 编辑

rzrljb 发表于 2020-9-5 18:59
利率低不代表你可以贷款更多，尤其是开发商拿大地盖的密集住宅，就是瞄准首套房购房者，你涨价他们买的起么 ...

既然做開發肯定能貸款，或有資金，搶大地房的不都是開發商，有有錢人和投資者，他們要考慮房貸和租金比的。開發商的新房是考慮成本的，地貴，新房也貴，你買不起，同區可以考慮半幅地，unit。

作者: gawen1972@gmail.com 时间: 2020-9-5 19:43:03

好像全幅地600平方米以上的，都很容易成交。毕竟一分两总可以。半幅地的难开发。再说奥克兰大多都是旧房，恨不得立马一分为二盖两个3房楼的。

作者: longwang 时间: 2020-9-5 19:48:21

gawen1972@gmail.com 发表于 2020-9-5 19:43
好像全幅地600平方米以上的，都很容易成交。毕竟一分两总可以。半幅地的难开发。再说奥克兰大多都是旧房， ...

這個還真不一定，還要看洪水區，污水，雨水管。地大不可分的照樣賣不動。

作者: 老友粉加辣 时间: 2020-9-5 22:22:04

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作者: longwang 时间: 2020-9-6 07:45:16

本帖最后由 longwang 于 2020-9-6 07:47 编辑

利率低，對開發商，投資者來說，會貸的更多，這就是可開發的優質盤搶的更凶。至於剛需和首套房的，現在即使無首期了，但疫情，經濟下滑，工資增幅有限，銀行貸款額度還是按高利率算的，所以可貸金額並沒提高多少，以致剛需盤～好區破unit，差區新排屋房並不會怎麼漲。

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-6 09:08:49

现在抢大地的八成不是开放商，不少是几个人合伙抢一块，找人做分割plan 然后拿市场上卖，目的就是从赚开放商手里揩一点利润走，现在房地产从独栋进入排房时代，只是刚刚开始，具体要观察，但在开发大部分情况下银行不给贷款，干排房资金上门槛高了不少了，排房潜在问题也比独栋多很多，随着一窝蜂的抢大地排房风起云涌，肯定有不少整出事的，相信2，3年后会有一个大洗牌，每一次洗牌都要死一大批

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-6 09:14:12

收入不高大地不少的中低等区3年后有个供应量暴增的局面出现，现在handerson 有几个地方不到2公里地方有十几个一千多米的地方在拆房子，今后半年上来的项目会翻倍，不出两年踩踏事件就会出现

作者: trdeyoualbert 时间: 2020-9-6 09:27:32

洪七公。发表于 2020-9-6 09:14
收入不高大地不少的中低等区3年后有个供应量暴增的局面出现，现在handerson 有几个地方不到2公里地方有十几 ...

对附近好几个房子在赶着盖，看附近卖价好，无论怎样盖好都是明年的事，过了年不知又什么巿场了

作者: yangranwu 时间: 2020-9-6 09:35:30

洪七公。发表于 2020-9-6 09:14
收入不高大地不少的中低等区3年后有个供应量暴增的局面出现，现在handerson 有几个地方不到2公里地方有十几 ...

你这个预测百分百会实现，那些烂区抢地盖排房的十有八九最后都变成房东，哈哈哈

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-6 09:56:13

yangranwu 发表于 2020-9-6 09:35
你这个预测百分百会实现，那些烂区抢地盖排房的十有八九最后都变成房东，哈哈哈 ...

这只是市场因素问题，还有技术安全，质量问题，这个问题肯定会出现，出一个足以要人命

作者: yw4102 时间: 2020-9-6 10:04:27

本帖最后由 yw4102 于 2020-9-6 10:06 编辑

近期可开发盘大涨，根本原因在于贷款低利率，导致租房客不如去买房，但这也说明了这些租房的消费能力大都集中在联排屋，开发商愿意高价抢盘也都是一地建多套的（当然开发盘大涨也会让一些独立house有一定的涨幅，但非三四年前都独立HOUSE人心所向）。奥克兰一直是缺房，但缺的一直是这些100万左右的经适房。可预见，未来两年联排屋大量上市，那未来更多的租客去买联排自住了，这样应该会影响那些投资房的出租（经济低迷政府首先保证本地人的工作，近几年的移民政府只能收紧）。当然，由于新冠影响，大概率未来几年贷款利率也不会上涨，政府为了社会稳定，补贴工资或贷款假期也一再延长，这些对于稳定房市都是有利因素，目前形势对开发商是有利的。需要注意的是，补贴工资、贷款假期总会结束，低利率能保持和贷款期一样30年吗，如果将来哪天贷款利率从2%上涨到4%，那到时还贷压力可是翻倍。还有一种说法，新西兰政府印钱会出现一种类似中国的现象，物价不会大幅上涨，而资产上涨（包括房市、股市等，中国主要进入的房市），可是新西兰政府印钱又与中国不同，新西兰政府印钱，很大一部分是用于工资补贴。

作者: longwang 时间: 2020-9-6 10:04:43

那些爛區的排房只能賣，出租租客質量不高，現在因為蓋好的排房還不多，還好賣，據說接手的3哥居多。是的，供應量暴增的話，開發商賣不動，估計就要爛手裡了。

作者: longwang 时间: 2020-9-6 10:12:19

現在的時代，全民都是開發商。啥樣的破區都有新房，所以，Auckland以後不缺房。均價很難再有質的飛躍了。

作者: yangranwu 时间: 2020-9-6 10:31:07

longwang 发表于 2020-9-6 10:12
現在的時代，全民都是開發商。啥樣的破區都有新房，所以，Auckland以後不缺房。均價很難再有質的飛躍了。 ...

是，然后就是400以上全副地升值的时代

作者: 豆腐教徒 时间: 2020-9-6 10:33:28

哈哈，楼主说了好多次，好像没一次准的

作者: longwang 时间: 2020-9-6 10:36:13

yangranwu 发表于 2020-9-6 10:31
是，然后就是400以上全副地升值的时代

對，50年以後，Auckland會象國內一樣，一般人都住公寓，排屋。能住別墅的，都老牛逼了。哈哈。

作者: vodafone2degree 时间: 2020-9-6 11:12:43

坚持住把邻居收了就能变大地了

作者: longwang 时间: 2020-9-6 11:28:05

豆腐教徒发表于 2020-9-6 10:33
哈哈，楼主说了好多次，好像没一次准的

這很正常，經濟學家還次次不准。本來就是鍵盤談房。一次准就夠了。

作者: rzrljb 时间: 2020-9-6 11:35:42

yw4102 发表于 2020-9-6 10:04
近期可开发盘大涨，根本原因在于贷款低利率，导致租房客不如去买房，但这也说明了这些租房的消费能力大都集 ...

中国的原因是，中国物价能控制因为很多东西国产，新西兰物价依赖进口，如果新西兰印钱，肯定会导致货币贬值，那汽油，你吃的米，水果，车子，全是进口的，物价不可能不涨啊

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-6 14:15:05

rzrljb 发表于 2020-9-6 11:35
中国的原因是，中国物价能控制因为很多东西国产，新西兰物价依赖进口，如果新西兰印钱，肯定会导致货币贬 ...

瞎扯

作者: 洪七公。 时间: 2020-9-6 14:17:46

中国物价二十年，普通商品吃穿用涨十倍房价涨百倍，纽西兰20年普通日用品涨一倍，房子奥克兰涨四五倍，这也叫印钱

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-9-7 10:11:08

现在奥克兰和国内拆迁那时一个样。有地的老破小卖出天价和国内拆一赔5一个意思。要是还没认清形势导尿管着降价的，又错过了一波。但是西区的确实风险大未来几年。但是更长久的话，无妨。

作者: Lease 时间: 2020-9-7 10:43:43

楼主，哈哈哈哈哈.

作者: 老友粉加辣 时间: 2020-9-7 11:12:53

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作者: yinqian 时间: 2020-9-7 11:18:28

猩猩都叫兽发表于 2020-9-7 10:11
现在奥克兰和国内拆迁那时一个样。有地的老破小卖出天价和国内拆一赔5一个意思。要是还没认清形势导尿管着 ...

请问问什么西区风险相对大？

作者: kikilulu 时间: 2020-9-7 11:35:45

老友粉加辣发表于 2020-9-7 11:12
楼主好像有个帖子还说利息会涨。多空平的观点都有，肯定对哈哈。

lz的键盘都快敲扁了吧

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-9-7 12:28:30

yinqian 发表于 2020-9-7 11:18
请问问什么西区风险相对大？

简单说就是供需关系吗。西区可开发的大地多，从new lynn一直到massey 都再搞联排。现在的利润是有的，但是地要是还这么疯狂的抢，纸面利润下降的话，那2-3年真盖起来后，风险就比较大了。卖不掉怎么办？租不出去怎么办？这些风险肯定伴随着供给的增多风险增大

作者: longwang 时间: 2020-9-7 18:35:29

猩猩都叫兽发表于 2020-9-7 12:28
简单说就是供需关系吗。西区可开发的大地多，从new lynn一直到massey 都再搞联排。现在的利润是有的，但 ...

關鍵是西區的房出租，好房客不好找。租出去要不了2年，又變破房了。破區房貶值的快。

作者: Lease 时间: 2020-9-7 18:42:47

longwang 发表于 2020-9-7 18:35
關鍵是西區的房出租，好房客不好找。租出去要不了2年，又變破房了。破區房貶值的快。 ...

那你是没和南区的房客比较过. 南区的房客那才叫烂，我西区的房客基本上没啥问题. 当然最好的房客是北岸和中区的.

作者: 新马甸甸 时间: 2020-9-7 18:46:45

猩猩都叫兽发表于 2020-9-7 12:28
简单说就是供需关系吗。西区可开发的大地多，从new lynn一直到massey 都再搞联排。现在的利润是有的，但 ...

True，我也是这样想。这种情况下现在的低利率就像是个诱饵。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-9-7 19:18:48

longwang 发表于 2020-9-7 18:35
關鍵是西區的房出租，好房客不好找。租出去要不了2年，又變破房了。破區房貶值的快。 ...

这也是潜在风险之一。所以只剩卖出去一条路。要是饱和了，就只能割肉了。

作者: Lease 时间: 2020-9-7 19:31:19

猩猩都叫兽发表于 2020-9-7 12:28
简单说就是供需关系吗。西区可开发的大地多，从new lynn一直到massey 都再搞联排。现在的利润是有的，但 ...

长期来看，只要人口依然不断在增加，那风险也不大. 看奥克兰这些年来，无论是CBD还是suburbs, 都建了不少公寓，按理说供应是大幅增加了，但房价依然上涨，看不到停止上升的迹象.

你说的这种情况，在某一时期，比如2-3年后，当大量的这些分割地的联排房推向市场时，可能会有一些风险. 但把时间跨度拉长，这些风险可能又可以忽略不计了.

作者: longwang 时间: 2020-9-7 19:38:52

所以我認為現在的市場是開發市+優質盤。市場也充分反應，中區漲得多，畢竟地理位置好，儘管可開發的土地不多，差不多的房都在漲，屬於優質盤。北岸這波倒漲得最少，坡地多，開發成本高。東區全副地是普漲，畢竟土地平，開發風險低。賣不出去也好出租。西區，南區大地暴漲，畢竟原來價很低。目前來說開發的盤賣得還不錯。低不了東區多少。利潤高。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-9-7 19:42:31

Lease 发表于 2020-9-7 19:31
长期来看，只要人口依然不断在增加，那风险也不大. 看奥克兰这些年来，无论是CBD还是suburbs, 都建了 ...

是的。所以我说更长的话，就无妨了。只是短期的几年内，进场时机不对，可能就比较惨。要是能拿住，也没问题，只是损失些机会成本

作者: 老麦2019 时间: 2020-9-7 20:29:13

改善住房或者投资房产都是目前有能力人群首选，北岸hillcrest新建握手楼1-2周都走掉，而且价格都在150万左右4房！匪夷所思啊早已破16年最高价位，如果房贷利率低过2% 将是轰轰烈烈又一场急剧上涨....西区新房踩踏恐怕难出现，太多刚需在太多浮码在，当然炒房抄成房东泡妞泡成老公风险依旧在。

作者: longwang 时间: 2020-11-8 07:12:36

再聊聊目前房地產。覺得這波房地產上漲和華人關係不大。除了一些開發的搶大地，自住的，投資的參與的不多。也難怪，一是，這邊收入高的華人，能貸的基本滿倉，剩下的要麼中國的錢過不來，要麼收入低，貸不出款。實際華人也有一批永遠買不了房的，所以房價腰斬論挺盛行的。會嗎？不會。最近到底誰推高了房價，本地人。連我的島人同事都告訴我，要買房。在以前，怎麼可能？看來降低首期，確實激發全民買房的熱情。你想想，這多好，又提高了住房擁有率，有提振了經濟。政府怎麼可能打壓？這和16年完全不同，上次Chinese sounding name是主力，政府立馬打壓。這次你聽到房產的負面新聞大嗎？沒有，因為接盤的都是kiwi，所以政策只會利好房市。經濟要提振，還是房地產。哈哈

作者: yangauk 时间: 2020-11-8 09:38:03

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作者: trdeyoualbert 时间: 2020-11-8 09:41:06

yangauk 发表于 2020-11-8 10:38
Chinese sound name依旧是主力，open home和拍卖场全是黑压压的中国人。

where are indians?

作者: 新马甸甸 时间: 2020-11-8 12:51:54

据说银行做贷款的贷款申请人大部分还是华人，所以还是华人是主力。

作者: longwang 时间: 2020-11-8 20:28:55

yangauk 发表于 2020-11-8 10:38
Chinese sound name依旧是主力，open home和拍卖场全是黑压压的中国人。

你去的幾個盤，都是華人在搶，外地的和你不去的盤，卻佔了多數。

作者: longwang 时间: 2020-11-8 20:29:49

新马甸甸发表于 2020-11-8 13:51
据说银行做贷款的贷款申请人大部分还是华人，所以还是华人是主力。

不能據說，拿點數據出來。

作者: longwang 时间: 2020-11-10 07:14:46

銀行新增貸款額月月創新高，房屋上市量，要價，均價，中位價都在創新高。房市牛市還在持續，半年內漲勢不變。明年下半年要看央行貨幣政策，如果繼續降至負利率，牛市還將持續。風水輪流轉，全幅地房產漲至新高度後，勢必帶動可負擔，首置房上漲。到時80，100萬的unit將成普遍。

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