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标题: 同样是中区破房大地，区别就这么大？Herne bay附近只要半价？还是被遗忘的角落？ [打印本页]

作者: CHNNO1 时间: 2020-9-5 16:22:01 标题: 同样是中区破房大地，区别就这么大？Herne bay附近只要半价？还是被遗忘的角落？

本帖最后由 CHNNO1 于 2020-9-5 21:55 编辑

4 Stokes Rd 卖了天价，4.855m 火了一把。据说买家几乎都是华人。是不是大家只关注Mt Eden, Epsom这些中区校区。
Herne bay 旁边的 Westmere，同样是lockdown期间网上拍卖，115 West End Rd, Westmere就拍了2.35m。这个地的面积比stokes rd还要大了也差不多一样的平，而且还是urban zone比stokes rd好一点，各种管线也是在自家地上。同样是大地破房，怎么卖的差价就这么大？想到这么几个原因，欢迎补充：

大家都喜欢Mt Eden的学区？可是Westmere 那个的学区也很好，还是多校网。还是华人只喜欢mt eden, epsom校区？
华人中介卖的stokes rd。 Westmere那个是Bayleys 的洋人中介卖的。华人中介有特殊的推送渠道还是华人土豪买家只找华人中介买房？
Ponsonby和Westmere 那边多是小地翻新后的房，想买大地的都不看那一边？
都关注ponsonby, mt albert, grey lynn. Westmere比较低调，就是一个被遗忘的角落？

两块地卖价差了一倍不止。4 stoke rd 703平米 4.855m， 115 west end rd 720平米只要2.35m，一半的价格都不到。看看两个区周围的房价，westmere可是一点都不比mt eden低。开发新房后westmere新房一样不会比stokes rd 那个低。这么看来抢stokes rd那个的是不是下了大血本了，而买west end rd那个就是捡了个大漏，赚大发了。

------------------------------------- 分割线 -------------------------------------

网友反映说4 stokes rd是1047平米的地，我是在公开信息上查的703，没有看过实际真实数据。这么看来差距也不至于2倍了。即便如此，感觉 Westmere那个还是捡了漏，相比之下。 115 West End Rd一样也是在local centre 旁边，而且进海滩和大公园，当然4 stokes rd就在Mt Eden 山脚下。按照每平米价格算，115 West End 便宜了一百万呢。

还有两个区的房价差距，可以看下图，图片来源是Oneroof，Westmere中位价可是比Mt Eden高不少：

作者: yangranwu 时间: 2020-9-5 16:49:58

学区和grammar比还差着档次呢...没有可比性

作者: trdeyoualbert 时间: 2020-9-5 16:52:04

很简单华人喜欢内斗自然价格上去
洋大人喜欢共赢协商

作者: bondbunny 时间: 2020-9-5 17:09:13

Mount Eden那个卖的太高了，但这个2个盘差距还是很大的
4 Stokes Road是1047平米，115 West End Road是720平，面积差好多
Westmere是好区，但Mount Eden那个不仅双校网，而且在Mount Eden和Epsom的最精华地段，地点也有差距

作者: trdeyoualbert 时间: 2020-9-5 17:26:24

bondbunny 发表于 2020-9-5 16:09
Mount Eden那个卖的太高了，但这个2个盘差距还是很大的
4 Stokes Road是1047平米，115 West End Road是720 ...

过几年看看

作者: 房奴甲 时间: 2020-9-5 17:26:55

觉得到了这个价位竟然还考虑学区是不智的。住这种价位还读什么公校，或者说，还在乎什么公校之间的微小差别。手上随便什么其他资源都能填补这点差别。现在房市很不理智，说明有些在大风里飞起来的猪在交智商税。确实大地破房有潜力，但是帐还是要算的。低利率背景下的确应该买资产，那买的时候也得长点心吧。这些人的钱都是大风刮来的。国内过去那些年可不是嘛。

作者: 八味天红丸 时间: 2020-9-5 17:28:03

并不是华人认为Mt Eden比Westmere贵
Kiwi也是这么认为的

作者: bodyhaven 时间: 2020-9-5 17:45:12

4 Stokes Rd，买家买来应该不是为了开发。。。

作者: 微苦蓝山 时间: 2020-9-5 17:55:12

mt eden 这栋卖到这价格就是扯，有人愿意接盘就接吧
当然如果有钱人就好这个地点，那一点问题都没有
千金难买心头好

作者: Feature 时间: 2020-9-5 18:20:19

Mt Eden那个是1000多平米的地

作者: 巴依老爷 时间: 2020-9-5 18:47:50

好话题

作者: windvale 时间: 2020-9-5 19:39:16

bondbunny 发表于 2020-9-5 16:09
Mount Eden那个卖的太高了，但这个2个盘差距还是很大的
4 Stokes Road是1047平米，115 West End Road是720 ...

隔壁就是人流量很大的公厕，的确很精华，这个话题另外一个贴大家已经讨论过了。

作者: yangranwu 时间: 2020-9-5 19:47:12

windvale 发表于 2020-9-5 18:39
隔壁就是人流量很大的公厕，的确很精华，这个话题另外一个贴大家已经讨论过了。 ...

哈哈哈哈，流量为王

作者: bondbunny 时间: 2020-9-5 19:58:55

windvale 发表于 2020-9-5 18:39
隔壁就是人流量很大的公厕，的确很精华，这个话题另外一个贴大家已经讨论过了。 ...

那个贴我也提到公厕的事，而且新闻一岀来就觉得十几米远的公厕是个硬伤，买家花天价拍下来不知道怎么想的

但土地面积lz是搞錯了，而且mt eden这一块确实是中区的精华地段，与westmere那里没有可比处

作者: CHNNO1 时间: 2020-9-5 22:43:48

本帖最后由 CHNNO1 于 2020-9-5 21:44 编辑

八味天红丸发表于 2020-9-5 16:28
并不是华人认为Mt Eden比Westmere贵
Kiwi也是这么认为的

Westmere的房价可是要比Mt Eden高。难道真的那么多华人认为Mt Eden房价更高？
https://www.oneroof.co.nz/news/36969

作者: kikilulu 时间: 2020-9-5 23:01:08

本帖最后由 kikilulu 于 2020-9-5 22:11 编辑

CHNNO1 发表于 2020-9-5 21:43
Westmere的房价可是要比Mt Eden高。难道真的那么多华人认为Mt Eden房价更高？
https://www.oneroof.co.n ...

你看这个total sales 数字差别那么大，一个295，一个才54，就知道区域面积可能差别比较大，苹果和鸭梨比较，这个medium price就。。而且Mt eden 不同街道，价格差别估计也很大，因为mt eden 还有很多unit/APT，会拉低medium price的。我不清楚westmere 房型是以哪种为主。要同类型的房子横向对比才有参考性吧。ps 好奇的查了一下WIKI 上面的统计（N年前的数据）Mt eden 有4959个household, 同期的Westmere 只有756个household

作者: CHNNO1 时间: 2020-9-5 23:25:40

kikilulu 发表于 2020-9-5 22:01
你看这个total sales 数字差别那么大，一个295，一个才54，就知道区域面积可能差别比较大，苹果和鸭梨比较 ...

Westmere是个小区，没有 Mt Eden那么大。房子多数都是独栋villa。

Valley rd靠近centre那边300万可以买个700平米地左右的villa，但是同样300万在确只能买个500多平米的。当然是屋况接近的情况下。

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-9-5 23:57:21

本帖最后由陌生的香港人于 2020-9-5 23:07 编辑

比較了Auckland Council GIS 和Relab 果然 council GIS 顯示只有703 平方米目測也有不少類似crosslease 的記認在上面（這個要看過title 才能確認) 但黑羊的卻有1047 平方米這些信息相信應該以市政府為準吧？看來黑羊要看看是什麼情況了

至於房價這些 Mt Eden 怎麼說也是中區的中區離CBD也非常接近 westmere 則是中區靠西和她應該沒有什麼可比性的 - 這些東西說到底都是講市場心理和大眾觀感的有時沒什麼道理可言

不過就發展限制來說的話 Mt Eden 絕對比 Westmere 多很多單是Mt Eden火山景觀限高已經可能是問題了還可能有historical character overlay 甚至有一級古蹟屋所以這個區那些villa 搞不好可能也根本拆不了 Westmere 雖然也有 (Herne Bay 倒是非常多）不過沒有那麼多比較平民化

作者: bondbunny 时间: 2020-9-6 00:19:17

陌生的香港人发表于 2020-9-5 22:57
比較了Auckland Council GIS 和Relab 果然 council GIS 顯示只有703 平方米也有不少類似crosslease 的記認 ...

Barfoot & Thompson拍卖广告写明1047平米，但council和homes等网站是703。homes平面图上看Mt Eden的地也比 Westmere大了许多，这就奇怪了
觉得Barfoot & Thompson不会乱写，因为要负法律责任，但不清楚依据
https://www.barfoot.co.nz/proper ... t-eden/house/795118

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-9-6 00:21:59

本帖最后由陌生的香港人于 2020-9-5 23:24 编辑

bondbunny 发表于 2020-9-5 23:19
Barfoot & Thompson拍卖广告写明1047平米，但council和homes等网站是703。homes平面图上看Mt Eden的地也 ...

不知道了反正地產中介的資料也不會完全百分百絕對沒有問題吧這些只能看title 了 ......

作者: Venox10111 时间: 2020-9-6 00:39:06

本帖最后由 Venox10111 于 2020-9-5 23:41 编辑

陌生的香港人发表于 2020-9-5 22:57
比較了Auckland Council GIS 和Relab 果然 council GIS 顯示只有703 平方米目測也有不少類似crosslease 的 ...

这方面 Council有很多数据都有出入，也并不负责这一块的。Property Guru 不知道数据源是什么地方，居然这都能错？

Land record office 给的 legal description 是 Fee Simple, 1/1, Part Lot 5 Deposited Plan 18977, 1,047 m2
写的很明白这个地是 1047平米。

还好土地够工整，我们再来做个更简单粗暴的验证

[attach]2382329[/attach]

按照 RELAB 地图自动测量40.3*26 = 1047.8 平米

万一RELAB 测量是错误的我也用了 GIS 测量了一遍 40.3*26.3=1059.89 平米
[attach]2382330[/attach]

真的不能太迷信Council 数据的准确性，最后还是要以 Title 文件和 legal boundry 的测量为准。

作者: 豆腐教徒 时间: 2020-9-6 00:46:23

Mt Eden 的市场比Westmere大太多了，很多华人可能连Westmere都没听过，不知道在哪里。。。哈哈！！！

作者: vodafone2degree 时间: 2020-9-6 12:19:14

如果捡漏了别吭声，闷声发财就好。
人人都知道，还怎么捡漏

作者: onetreehill1 时间: 2020-9-6 13:02:13

Mt Eden中国人喜欢的区，成交量大，说明这区房价被炒高了不奇怪

作者: CHNNO1 时间: 2020-9-6 15:29:51

陌生的香港人发表于 2020-9-5 22:57
比較了Auckland Council GIS 和Relab 果然 council GIS 顯示只有703 平方米目測也有不少類似crosslease 的 ...

这是不是说其实在类似Westmere这样的区，planning方面没有其它的一些限制，开发起来更容易？

作者: 陌生的香港人 时间: 2020-9-6 15:55:27

CHNNO1 发表于 2020-9-6 14:29
这是不是说其实在类似Westmere这样的区，planning方面没有其它的一些限制，开发起来更容易？ ...

是的 Westmere 的房子一般沒有額外的規劃管制要求那邊甚至其實大部分都是mixed housing zones 了 Mt Eden 則很多都是single house zone 呢論 character Mt Eden 比 Westmere 優勝

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-9-7 10:58:01

westmere, 估计很多人一看以为是西区，直接跳过了哈哈

作者: yangranwu 时间: 2020-9-7 11:03:42

猩猩都叫兽发表于 2020-9-7 09:58
westmere, 估计很多人一看以为是西区，直接跳过了哈哈

确实乱糟糟的那边

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2020-9-7 11:20:13

yangranwu 发表于 2020-9-7 10:03
确实乱糟糟的那边

可能楼主买了这个地，上来炫个富

以后封为westmere护法。就像你是mclean我是pakuranga护法一样哈哈

作者: trdeyoualbert 时间: 2020-9-7 11:21:27

猩猩都叫兽发表于 2020-9-7 10:20
可能楼主买了这个地，上来炫个富以后封为westmere护法。就像你是mclean我是pakuranga护法一样哈哈 ...

哈哈哈护法们好

作者: yangranwu 时间: 2020-9-7 11:23:40

猩猩都叫兽发表于 2020-9-7 10:20
可能楼主买了这个地，上来炫个富以后封为westmere护法。就像你是mclean我是pakuranga护法一样哈哈 ...

恩，各路护法都到位了

作者: kikilulu 时间: 2020-9-7 11:32:24

yangranwu 发表于 2020-9-7 10:23
恩，各路护法都到位了

北岸护法还在北岸大桥上，马上就到

作者: 微苦蓝山 时间: 2020-9-7 11:40:18

豆腐教徒发表于 2020-9-5 23:46
Mt Eden 的市场比Westmere大太多了，很多华人可能连Westmere都没听过，不知道在哪里。。。哈哈！！！ ...

是的，我觉得这就是正解，老鼠赞你一个

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