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标题: 请教，Concrete的公寓有可能漏水吗？就是会像city公寓那样每户分摊30几万的那种维修？ [打印本页]
作者: doctor G 时间: 2020-7-18 16:47:42 标题: 请教，Concrete的公寓有可能漏水吗？就是会像city公寓那样每户分摊30几万的那种维修？
第一套房子，mt Eden 的一套公寓，1970建，Concrete, 屋顶铁皮，因为想挑选位置，就只能负担公寓了。总是听说漏水公寓维修，所以比较担心这个。
请问各位前辈，有听说过这种concrete的老公寓漏水维修的吗？除了这个，这种老公寓还有其他隐患吗？
请懂行的不吝赐教，不是什么有钱人，真的担心第一套房子就掉坑里爬不出来，但也确实喜欢这套公寓的位置各方面，请大家帮帮忙，我来的时间不久，这些方面知道的不多。谢谢大家。
作者: 南边球的熊 时间: 2020-7-18 16:55:19
噗。。。我就没见过不漏水的公寓
作者: doctor G 时间: 2020-7-18 17:08:51
Ddddddddddddddd
作者: moonIlight2013 时间: 2020-7-18 17:17:04
公寓也可以找有关专业人士验房吧，你找人评估一下。
作者: vampire控 时间: 2020-7-18 17:18:01
你们买公寓可以贷款吗？
作者: doctor G 时间: 2020-7-18 17:19:39
南边球的熊 发表于 2020-7-18 15:55 
噗。。。我就没见过不漏水的公寓
但并不是所有类型的公寓都要大规模的维修啊，我不是指刷漆换顶这种情况，是一户分摊30几万的维修那种。想问下这种concrete的公寓维修几率大吗？
作者: 我真不是孙红雷 时间: 2020-7-18 17:49:54
哪个公寓不是concrete的？哪个公寓不漏水？
作者: 新马甸甸 时间: 2020-7-18 17:54:38
本帖最后由 新马甸甸 于 2020-7-18 17:23 编辑
70年代的老公寓了要是有问题的话这40年的使用时间了问题应该已经显露出来了。
你可以查一下这个公寓有没有什么大的维修的历史纪录。
如果是屋顶的话，铁皮屋顶应该不会有大问题，相对于现代公寓普遍使用的平的那种水泥屋顶或者防水屋顶来说要漏也比较容易修，要修要换也便宜。
唯一需要考虑的就是铁皮屋顶使用寿命。现在的产品材料一般使用寿命是20-30年。或者70年代生产的铁皮屋顶材料寿命大概20年左右，最多25年。如果自建成后还没换过，现在差不多到年限需要更换了。但是铁皮屋顶重新换新的，所有住户平摊也不会花很多钱。
而且你的购房的价格应该会对老公寓的年限有体现（脑子卡壳了不怎么会表达我的意思。）
至于其它的，信息太少不好判断，你可以请专业屋检的人员去检查一下，网上这样问不好回答。
作者: Lease 时间: 2020-7-18 18:25:04
新马甸甸 发表于 2020-7-18 16:54
70年代的老公寓了要是有问题的话这40年的使用时间了问题应该已经显露出来了。
你可以查一下这个公寓有没有 ...
你的回答已经很专业了. 赞一个！
作者: webb2 时间: 2020-7-18 18:38:11
新马甸甸 发表于 2020-7-18 16:54
70年代的老公寓了要是有问题的话这40年的使用时间了问题应该已经显露出来了。
你可以查一下这个公寓有没有 ...
完全驴唇不对马嘴，公寓漏水一般不是指屋顶，是指外墙，屋顶即使漏水，也属于常规维修，不算什么事。
作者: doctor G 时间: 2020-7-18 18:45:30
新马甸甸 发表于 2020-7-18 16:54
70年代的老公寓了要是有问题的话这40年的使用时间了问题应该已经显露出来了。
你可以查一下这个公寓有没有 ...
谢谢，谢谢，经常房产版看您的回答，您说的给了我一些信心，这套房子的位置，景观，房型我都满意，但好像房产版大家都喜欢大地分割房，这种不太有人讨论，其他回答一句半句的我实在不知道根据是什么，谢谢您用心答复我。
作者: doctor G 时间: 2020-7-18 18:46:52
Lease 发表于 2020-7-18 17:25
你的回答已经很专业了. 赞一个！
您也说说吧，房产版也经常看您的回答。谢谢
作者: doctor G 时间: 2020-7-18 18:51:58
再有，一般漏水公寓维修是谁发起的呢？是业主委员会？是council?总不会是是业主自己吧，毕竟一下子拿出几十万维修费来，不会有业主那么积极的吧？我一直很疑惑这件事。
作者: 新马甸甸 时间: 2020-7-18 18:59:13
webb2 发表于 2020-7-18 17:38
完全驴唇不对马嘴，公寓漏水一般不是指屋顶，是指外墙，屋顶即使漏水，也属于常规维修，不算什么事。 ...
好吧，我说的的确不严谨我问题。刚刚忙完脑子不好使。
作者: 新马甸甸 时间: 2020-7-18 18:59:52
本帖最后由 新马甸甸 于 2020-7-18 18:02 编辑
doctor G 发表于 2020-7-18 17:45
谢谢，谢谢，经常房产版看您的回答，您说的给了我一些信心，这套房子的位置，景观，房型我都满意，但好像 ...
楼主我刚刚说的的确有问题，抱歉抱歉。
你最好发个房子的外观照片来看一下。这个要看这些公寓是怎样连接在一起的跟屋顶，40年了concrete block wall 跟屋顶的连接方式，看有没有box guttering。
算了我画一个。
作者: 党中央 时间: 2020-7-18 19:01:17
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作者: Lease 时间: 2020-7-18 19:03:25
新马甸甸 发表于 2020-7-18 17:59
好吧，我说的的确不严谨我问题。刚刚忙完脑子不好使。
我觉得你对屋顶的回答很专业.
至于外墙， 同样的道理。40年了，如果是豆腐渣外墙， 早就出问题了.
作者: 新马甸甸 时间: 2020-7-18 19:11:01
Lease 发表于 2020-7-18 18:03
我觉得你对屋顶的回答很专业.
至于外墙， 同样的道理。40年了，如果是豆腐渣外墙， 早就出问题了. ...
40年了外墙应该是没问题。不是外墙的问题。我马上上传一个我手画的。
作者: 新马甸甸 时间: 2020-7-18 19:13:24
本帖最后由 新马甸甸 于 2020-7-18 18:21 编辑
作者: Lease 时间: 2020-7-18 19:14:30
doctor G 发表于 2020-7-18 17:46
您也说说吧，房产版也经常看您的回答。谢谢
前面的“新马甸甸”已经回答的很好了.
你只要去看看过去， 比如， 10年的 Body Corp Minutes, 看看有没有大修的记录。如果没有是最理想的。如果有的话， 问一下具体的维修情况.
一般来讲， 每10年公寓需要做一些比较大的维护， 比如， 外墙和屋顶刷油漆， 甚至整个屋顶更换， 等等.
只要没有大的漏水维修记录， 就没有问题.
作者: Lease 时间: 2020-7-18 19:16:18
新马甸甸 发表于 2020-7-18 18:13
没有显示全图，我再编辑一下，不怎么会上传图片。。。
这些每年做一下 Gutter cleaning 应该就没事了吧
作者: 新马甸甸 时间: 2020-7-18 19:16:52
本帖最后由 新马甸甸 于 2020-7-18 23:04 编辑
改好了，看19楼。
原谅我潦草的画风和笔迹，做了一天报价头晕眼花手抖脑子不好使外加饿的 （都是画的难看的理由
）
如果是第一种连接形式（A），画了个大概，画的细节也不怎么对，大概意思是这样，你看个大概就好，如果是这种的你不然就放弃吧。除非这40年有更新过。
如果没有更新的话，flashing, internal gutter, roof...金属材料的使用年限已经过了，这些估计都生锈了要换，否则都会有漏水风险，麻烦很多。你要真喜欢就问清楚了，或者砍价狠一点预留这笔更换的资金。
如果是是第二种连接方式 （B），放心买吧。
其它的问题，比如说外墙问题，你可以研究和比较一下已经出现的外墙和屋顶漏水的公寓房，都是建成使用多久开始漏的。
如果你检查过历史记录，外墙已经经过了40年的检验，如果没问题，应该就没什么问题。总认为concrete block wall做的规范就跟brick cladding一样。
记得还是找专业屋检人员检查一下。
作者: onetreehill1 时间: 2020-7-18 20:17:15
先问2个问题：
如果楼主不是有钱人，意味着如果房子出了问题，就算不是你家的问题，其他人家的问题需要费用维修，你也要分摊费用，是否准备好了备用金以防止万一？
如果楼主是第一次买房，那么对于房子的情况都不是很了解，那你是否已经做好了各种买房的功课的了呢？
如果2个答案是肯定的，那你可以买吧，如果不是那需要慎重，不要一时冲动哦
作者: 新马甸甸 时间: 2020-7-18 21:06:15
本帖最后由 新马甸甸 于 2020-7-18 20:13 编辑
webb2 发表于 2020-7-18 17:38
完全驴唇不对马嘴，公寓漏水一般不是指屋顶，是指外墙，屋顶即使漏水，也属于常规维修，不算什么事。 ...
很多公寓是水泥屋顶或者butynol防水的，平的那种，这种类型的屋顶漏水就要命了，跟外墙漏水一样麻烦, 而且这种公寓的屋顶漏水是时有发生的。
有个半商半私用的房子算是半个公寓，我们非常喜欢想买来自住加办公，位置非常好，也很适合我们的生活和工作。但是犹豫了差不多2年了现在也没有下定决心买，就是因为这种屋顶，这种有问题基本上就是时间问题，怕将来漏水修起来又麻烦又费钱。这个房子卖了很久，2年多了，好像最近卖掉了。
楼主看中的这个好在是铁皮的。屋顶不用担心。就看外墙和外墙跟屋顶的连接方式了。
作者: paulwood 时间: 2020-7-18 21:29:55
党中央 发表于 2020-7-18 18:01
Mt Eden周边好像没啥公寓吧，是不是看成联排Unit了？
现在很多。
https://www.trademe.co.nz/a/prop ... sort_order=priceasc
作者: 党中央 时间: 2020-7-18 21:54:56
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: trdeyoualbert 时间: 2020-7-18 22:54:38
厉害，谢谢
作者: 还是回国吧 时间: 2020-7-18 23:30:30
千万别买公寓
作者: 新马甸甸 时间: 2020-7-19 00:03:22
trdeyoualbert 发表于 2020-7-18 21:54
厉害，谢谢
我现在好怕说的不对有专家来给我打脸啊
作者: LouisZhao 时间: 2020-7-19 00:06:45
楼上说的完全正确。主要问题大都出在屋顶和水泥隔墙。
1970年的房子还是算了。。。2011年Building Code E2 revised之前的公寓都不建议。很大几率设计有问题。漏水是迟早的。
作者: 新马甸甸 时间: 2020-7-19 00:12:07
LouisZhao 发表于 2020-7-18 23:06
楼上说的完全正确。主要问题大都出在屋顶和水泥隔墙。
1970年的房子还是算了。。。2011年Building Code E2 ...
我说的专家终于出来了。
我总觉得这种concrete block wall跟brick cladding类似，如果40年了没有漏水应该就没有问题吧。
你是专家正好讨论到这个问题想请教你，我很好奇一般外墙漏水的公寓，是平均大概投入使用多久会发生漏水的问题呢？新西兰多雨的气候条件下30年的实地检验时间还不能检验的出吗？
作者: LouisZhao 时间: 2020-7-19 00:19:33
新马甸甸 发表于 2020-7-18 23:12
我说的专家终于出来了。
我总觉得这种concrete block wall跟brick cladding类似，如果40年了没有漏水应 ...
不敢当不敢当 这种什么时候会漏水真的很难说。这种联排屋顶和水泥墙那排水算是internal gutter 的一种。11年之前E2没有标准，什么奇葩设计都有。就像你说的维护不好的话，很容易出问题。
作者: LouisZhao 时间: 2020-7-19 00:23:29
新马甸甸 发表于 2020-7-18 23:12
我说的专家终于出来了。
我总觉得这种concrete block wall跟brick cladding类似，如果40年了没有漏水应 ...
40年不漏的，还是得具体看看。没问题的不太多。
作者: 新马甸甸 时间: 2020-7-19 00:27:17
本帖最后由 新马甸甸 于 2020-7-18 23:36 编辑
LouisZhao 发表于 2020-7-18 23:19
不敢当不敢当 这种什么时候会漏水真的很难说。这种联排屋顶和水泥墙那排水算是internal gutter 的一 ...
旧式的internal gutter来说我觉得公寓一般周围空间空旷，也没有什么维护不维护的问题，金属材料的使用年限到了就一定会嗝屁。
就像人类一样，再怎样金贵保养，到了年限就没一个道理，没有长生不老的。
作者: LouisZhao 时间: 2020-7-19 00:39:25
新马甸甸 发表于 2020-7-18 23:27
旧式的internal gutter来说我觉得公寓一般周围空间空旷，也没有什么维护不维护的问题，金属材料的使用年 ...
铝Gutter问题不大。主要在接缝。internal gutter久了脏东西多，如果堵了真是没救。彩钢瓦屋顶确实是，到年份基本废掉，得重换。
作者: 新马甸甸 时间: 2020-7-19 00:52:09
本帖最后由 新马甸甸 于 2020-7-18 23:56 编辑
LouisZhao 发表于 2020-7-18 23:39
铝Gutter问题不大。主要在接缝。internal gutter久了脏东西多，如果堵了真是没救。彩钢瓦屋顶确实是，到 ...
铝的材料会不会太软了这样用在internal gutter或者外墙上有影响吗。
估计70年代的internal gutter应该没有铝制的吧。
我认识位专门做铝材普通外挂雨水槽的人，他的雨水槽就比普通colour steel的软，不敢碰，好处的确是不生锈。
什么材料都是到了年限就废，平常心看待就好。
我觉得金属顶和水泥瓦顶还好。
就怕那个平的水泥顶和butynol的顶，漏水也不好找漏水点，修也贵，使用期限也没有很长。
作者: LouisZhao 时间: 2020-7-19 01:00:20
新马甸甸 发表于 2020-7-18 23:52
铝的材料会不会太软了这样用在internal gutter或者外墙上有影响吗。
估计70年代的internal gutter应该没 ...
铝的我们设计用1.2mm以上。color steel 用0.55BMT。铝的优势是不容易被腐蚀。你说的对。那个年代的可能不是铝的。gutter设计使用寿命就50年，还得看维护情况。
作者: doctor G 时间: 2020-7-19 11:32:57
新马甸甸 发表于 2020-7-18 18:13
昨天看了您上边的回答，心里有了底气就联系家人，和中介商量去了。今天一早看到您竟然画了张图给我，我真是~~~~~~~~~不知道该怎么感谢*。
是的，房子是您画的B图那样。觉得风险又小了很多。
但是昨天和中介联系，又出了新问题，我知道公寓每月会有费用，但没想到这个公寓 body fee 这么多，看房时也没被告知。中介说，就是因为维护的好，所以70年代的房子才能保护的这么好，维护都是要费用的。但我还是觉得一年交5000以上也太贵了呀。哎
作者: doctor G 时间: 2020-7-19 11:51:44
新马甸甸 发表于 2020-7-18 18:16
改好了，看19楼。
原谅我潦草的画风和笔迹，做了一天报价头晕眼花手抖脑子不好使外加饿的 （都是画的难看的 ...
这是这个房子的地址，44 Esplanade Road, Mount Eden, 您能不能具体就这个房子的屋顶什么的帮忙分析下，我会有自己的判断，但我特别想听下你们有经验的前辈分析下，因为让我自己查，自己分析，这都是要时间积累的，我这几年就是一心工作拿身份，什么都没关注过，很难理清思路，家人也不清楚这里的状况，一晚上也没商量出什么来。
您如果有时间请帮忙看下这个房子，尽管说些您的看法，因为这个 body fee 的问题，我想综合看下，但中介有他自己的角度，给不了什么参考意见。
作者: doctor G 时间: 2020-7-19 12:06:10
新马甸甸 发表于 2020-7-18 23:52
铝的材料会不会太软了这样用在internal gutter或者外墙上有影响吗。
估计70年代的internal gutter应该没 ...
看您说的都太专业了，我不是看的太懂。您能不能帮忙看下，就是这个公寓，44 Esplanade Road, Mount Eden，谢谢您。
作者: doctor G 时间: 2020-7-19 12:09:10
新马甸甸 发表于 2020-7-18 23:03
我现在好怕说的不对有专家来给我打脸啊
我觉得您说的都是按规律分析，又没有大包大揽，都是放的出去又收的回来的，没有什么打脸不打脸的，谢谢您的分析，谢谢。
作者: 房奴甲 时间: 2020-7-19 14:45:08
webb2 发表于 2020-7-18 17:38
完全驴唇不对马嘴，公寓漏水一般不是指屋顶，是指外墙，屋顶即使漏水，也属于常规维修，不算什么事。 ...
对，屋顶漏水是最不要紧的漏水。中国的水泥预制板公寓，楼顶经常漏水，也好修。这边现浇的少，多半也是预制板的。那么外墙可能也会出问题。应该也好修。
目前听说的严重漏水公寓，那些都还是某个特定年代的吧。这种老公寓听起来问题不大呢。公寓的正常维修，比较大的可能会每户突然出个几千乃至两三万的额外charge，这都不是楼主顾虑的。楼主顾虑的是那种一下子被定义为漏水屋，银行都不房贷了那种。但是我想提醒楼主，如果那种两三万的额外维修经常有的话，也是很够呛的。入手的时候要算好成本。
作者: 房奴甲 时间: 2020-7-19 14:48:48
doctor G 发表于 2020-7-19 10:32
昨天看了您上边的回答，心里有了底气就联系家人，和中介商量去了。今天一早看到您竟然画了张图给我，我真 ...
公寓五六千物业费的可不是贵的。你如果连这个都接受不了就不要买公寓了。老公寓会有很多吓你一跳的开支的。
作者: LouisZhao 时间: 2020-7-19 15:55:58
doctor G 发表于 2020-7-19 11:06
看您说的都太专业了，我不是看的太懂。您能不能帮忙看下，就是这个公寓，44 Esplanade Road, Mount Eden ...
找一个下了一周雨后的周末 花几百块让做房屋检测的去测湿度。买个心安，如果十分看好这一套。楼上有个兄弟说的对，买这种类型的房子，花钱维修是很正常的。1970年马上50年了，很多部位的设计使用寿命（第一次service，约等于大修）已经快到了。
作者: 新马甸甸 时间: 2020-7-19 23:04:06
本帖最后由 新马甸甸 于 2020-7-19 23:10 编辑
压力山大 希望没有误导你的地方
刚刚多花了点时间google了所有的网上卖这个公寓的房产信息。我以为是那种terrace house那种，没想到真是公寓。
今年初跟我家属吵架，就想不如自己搬出去买个公寓自己一个人住还乐的轻松不用打理，还真郑重其事的网上看了几个。
挺好的，量力而为，住的轻松舒服没有很大的经济压力就行，位置也好。
不知道你想买的是朝北（面向 sky city）的还是朝南的？朝南有些windy和冷啊。
十字路口那边有些吵啊，特别是斜对面是学校对吧。怕噪音的话也不要太靠近路口这边。
屋顶longrun，放心吧，易打理易维修易更换，也不是很贵。
遗憾的是还真是internal gutter，这个维护起来是比较麻烦的。 前面有专家讲过了。
(但是现在据说新式的Internal gutter拆装容易维护也容易，不知道什么样的，你看看这个楼的维护记录是否有upgrade）
房子是水泥blocks的，blocks外面刷漆。看10号有个照片显示外面墙上有段材料不知道是啥，是个结构性的steel metal bracket 还是个装饰物？应该没什么大影响。https://www.realestate.co.nz/380 ... ade-road-mount-eden （第五张照片）
所以外墙应该也没有什么问题。
如果整个公寓是水泥blocks的，那么外挂阳台也应该是水泥的，看样子像，按道理也应该是。所以阳台也应该不用担心漏水。或者你可以跟中介check一下阳台底部材料，是水泥的就不用担心。
看29号的房产照片有layout图，所有的apartment block都是一样的 layout吗？看layout，这个面积真的设计的挺不错的，麻雀虽小五脏俱全，马桶间是跟卫生间分开的，很实用。
如果装修好了很cosy & cute。
唯一一点就是马桶方向冲厨房和饭厅。但是好在从马桶到外面的活动空间有两重门，平时保持清洁消除气味，保持马桶间的门常关，马桶盖最好也是盖着的，风水上也就没问题了。或者如果还有空间并且不影响foot path的话那里放个绿植。
也就是过去很多年前公寓的设计，马桶卫生间一般会设计两重门用来阻隔气味。现代的公寓都没有这种设计了。
其它的，看那个29号和10号室内显得很旧。24号倒是装修得近新，卫生间和厨房都有update。就是木地板颜色深了些，对于小空间来说我觉得有些看上去难受。
刚还问了一位曾经盖过几年商业公寓和办公楼的builder，他说那个时代虽然建筑设计方面很难说有没有问题，但是建房的质量方面大部分都很好。
不知道新西兰的公寓楼的寿命有多久，已经50年了（昨天脑子不好使以为现在是2010年，算了个从70年代到现在是40年），你考虑一下这个问题。
物业费这个真不懂，你看看公用空间那里，物业是不是打理的很好，清洁是否做的好，旧的设施打理或者更新的是否及时 --- 这些小的细节都可以体现物业的水平。
你要做的：
1，前面20楼的网友说了，你查一下这个公寓过去的历史维修记录。一定要查。
2，找个house inspector来帮你专业看一下，最好是有看公寓经验的inspector，公寓楼虽然有时候运气不好你这边也许没问题但是别家有问题还是会摊费用。但是看一下总会好些。这个楼龄了，很多问题都是wear & tear的问题了，比如说下水管道问题。还有我看你室内有几个是那种推拉门，这种推拉门很容易坏，阳台地面砖，铝合金门窗。。。这些都可以看一下，心里有个底。
3，前面说的，通过观察公共空间和设施看物业的管理维护水平。
因为50年的楼龄了很多设施到了使用年限了需要更换，你不然试试在要价上砍上一笔，比如3万或者多少以防万一？
作者: 新马甸甸 时间: 2020-7-19 23:04:33
哇，写了好多。
作者: 一缕烟丝 时间: 2020-7-19 23:24:42
为什么要去买公寓？？？？？？？？？
作者: yuwawa 时间: 2020-7-20 10:41:37
concrete材料的 很难漏水吧 就算有问题 也很好修补
木制结构是最怕漏水的
木头容易霉烂
水泥砖的 哪裂了补哪里 有什么问题呢
作者: yuwawa 时间: 2020-7-20 10:44:16
我大概知道lz说的哪套了
那个物业没问题的。。你不放心就找个builder看
作者: LouisZhao 时间: 2020-7-20 10:47:41
新马甸甸 发表于 2020-7-19 22:04
压力山大 希望没有误导你的地方
刚刚多花了点时间google了所有的网上卖这个公寓的房产信息。我以 ...
赞 说的很全面 
作者: anzbank 时间: 2020-7-20 11:42:07
新西兰2层以上的房子没有不漏的，无论什么材料
就这工艺，就这水平，就这能力
国会大厦都是漏水屋，何况给韭菜住的
作者: aprily 时间: 2020-7-20 12:42:19
从现在房地产形势看买公寓是不是正确的选择？当然理解成抄底也可以
作者: 新马甸甸 时间: 2020-7-20 14:44:07
aprily 发表于 2020-7-20 11:42
从现在房地产形势看买公寓是不是正确的选择？当然理解成抄底也可以
这个楼主是有自住需求的。不是投资。
作者: doctor G 时间: 2020-7-21 09:31:24
新马甸甸 发表于 2020-7-19 22:04
哇，写了好多。
哇，您不仅分析了房子的质量问题，还讲了这套公寓的风水格局和您对住公寓的感受。真的是我想找人商量的问题，您都差不多解答了。
其实上sky房产版来问，我本来没抱什么希望的。因为大家主流是大地分割，买公寓也是讲投资回报率的，没想到大家为我这么认真解答，帖子好多朋友也提醒我不要买公寓，我说一下我买公寓的原因吧。我刚来奥克兰的时候在mt Eden 迷路了，天渐渐暗下来可我怎么也找不到目的地，我本身是个很容易紧张的人，我问路一个洋人，他主动回自己家取车，送我去的，我一下子就放松下来对这里特别有好感，后来打工遇到的仗义执言的洋人小姐姐，可爱的室友，我在新西兰遇到的好人，幸运的事都是在mt Eden发生的，所以这里买房是我的第一首选，但我这点钱这个区只能买公寓了。
还有就是这几年我打算转行，再考一个专业资格，本身我现在的工作就非常紧张劳累，就像您说的，这里非常舒适易打理，可以关起门来全力做自己的事，5月份我就来看过，当时站在阳台上看天空塔的景色，周围没有高楼林立，这个区域又安静，我的压抑紧张好久都没有那么释放过了，不是中介叫我我都不想走了，看过其他的西南区house, 低矮老旧的unit，我能负担的townhouse都没有给我过这种感觉。
不过我现在综合了您和其他朋友的分析，也承认公寓是有好多潜在问题在的，我有点太感性了，要开始忙了，有空我再写写，再次谢谢您，谢谢大家帮忙。
作者: yuwawa 时间: 2020-7-21 12:19:15
doctor G 发表于 2020-7-21 08:31
哇，您不仅分析了房子的质量问题，还讲了这套公寓的风水格局和您对住公寓的感受。真的是我想找人商量的问 ...
选择自己喜欢的生活 这是最重要的
你不用问华人喜好
你买了mt eden公寓也不会愁卖
等你卖的时候 你就会发现 还是很多洋人会来买的
华人不喜欢的 不代表没有市场
作者: 我真不是孙红雷 时间: 2020-7-21 12:37:26
新马甸甸 发表于 2020-7-18 23:03
我现在好怕说的不对有专家来给我打脸啊
有理有据，谁敢自称砖家过来打？打完不怕反打回去？哈哈
作者: doctor G 时间: 2020-7-21 16:08:03
yuwawa 发表于 2020-7-21 11:19
选择自己喜欢的生活 这是最重要的
你不用问华人喜好
谢谢，谢谢鼓励。其实我还是稍微有些犹豫，因为接下来几年我打算转行，经济上不会很宽松，如果老公寓经常维修的话也是不小的数目，完全坚持心中所爱是要足够的金钱来支撑的，我再综合考虑下。谢谢您。
作者: doctor G 时间: 2020-7-21 16:08:43
本帖最后由 doctor G 于 2020-7-21 15:10 编辑
新马甸甸 发表于 2020-7-20 13:44
这个楼主是有自住需求的。不是投资。
是的，我是完全自住的。
作者: doctor G 时间: 2020-7-21 16:09:29
本帖最后由 doctor G 于 2020-7-22 21:18 编辑
打算另开一个帖子说下这个问题，不在这个帖子里问了。
作者: doctor G 时间: 2020-7-21 16:13:47
哎，上面回帖字怎么那么大。
作者: doctor G 时间: 2020-7-21 16:21:04
本帖最后由 doctor G 于 2020-7-22 21:19 编辑
打算另开一个帖子说下这个问题，不写在这个帖子里问了。
作者: doctor G 时间: 2020-7-21 16:40:19
LouisZhao 发表于 2020-7-18 23:23
40年不漏的，还是得具体看看。没问题的不太多。
我又认真看了下您所有的回帖，我的理解是您的观点是没有人能保证一个公寓完全不漏的，即使已过40年，50年，我前一段时间还看过一个报道，是惠灵顿公寓每户分摊30几万，40万来维修地基好像，所以除了漏水还有其他问题的，公寓这个title确实有隐患的。
我一直有个疑问就是这种包括漏水，地基之类的大的公寓维修，到底是谁发起的呢？就是业主委员会吗？为什么它的权利那么大？好像可以不经过业主同意就可以，我看过报道它能把拒付的业主驱逐出去，还强行拍卖那人的公寓。我当时觉得特别耸人听闻，这在国内怎么可能呢，物业怎么能有这个权利呢？难道这种巨额账单的维修是联合council 一起的吗？我一直搞不懂这个。
作者: LouisZhao 时间: 2020-7-21 17:37:52
doctor G 发表于 2020-7-21 15:40
我又认真看了下您所有的回帖，我的理解是您的观点是没有人能保证一个公寓完全不漏的，即使已过40年，50年 ...
谢谢。公寓leak主要是因为设计不到位。目前的building code关于防水设计的大幅改动是从2011年，就算现在的building code 也只cover 3层楼以下。三层楼以上的房子我们叫SED - specific design。国内就叫超规范。需要有专门的外墙设计师/工程师 来设计，也需要第三方专业外墙设计公司审查。因为超规范设计已经超过了council的审查能力，所以council是免责的。
老的房子，尤其是多层 高层公寓，因为老的building code没有很详细的要求，很多奇葩的设计造成漏水，以前也不像现在需要专门的人员审查。你可能会看到现在很多漏水房的业主集体告council，个人觉得很难搞赢。
City countdown后面那个楼现在维修外墙需要35M，业主正在打官司，你可以关注一下。
具体维修要谁发起，我不是这个方面的专家，我觉得还是要看具体情况。就比如现在很多的公寓都面临着地震加固的问题，尤其是惠灵顿，就是council强制要求的。漏水房我个人觉得主要还是业主。
作者: 新马甸甸 时间: 2020-7-21 18:54:17
本帖最后由 新马甸甸 于 2020-7-21 18:46 编辑
公寓这种很难说的，如果隐患很大，每个公寓楼都有问题，那么就没人敢买了，如果没有市场，建筑商也不会建。
但是事实上每年还是有不少公寓在建，买的人还很多。供需关系目前来看最近几年还是稳定的（抛开疫情这种突发非自然事故，疫情每个世纪能来几次？疫情过后一切归位，其实人们都是健忘的）。
打个比方，如果每年建10幢公寓楼（包括高密度的terrace houses/ townhouse），9幢都很好，1幢有问题需要业主花大价钱维修，大家目光就都被那1幢吸引过去，大部分人的认知中就认为公寓不能买，风险太高。没有人注意那9幢好好的楼。
其实无论是独立的房子，还是联栋，还是公寓，哪有不需要花钱花时间维护修理的呢？
但是也没有人愿意自己是那个运气不佳的。
我的broker对投资是非常专业的人，又不愿花功夫改造旧房建新房那种，就专门投资city的公寓出租，租金收入很好，专门租给上班族，赶上市场好的时候卖一两套也很快能卖掉，即便在疫情期间也没见她‘砸’手里。
我还有个语言学校的同学，10多年前买的公寓，住了很多年了也一直没什么大事。就在skytower附近。
（不过我也就认识这2位跟公寓有关系的人。）
所以这个真的很难说。
我觉得没必要谈公寓‘色变’。
也没必要随大流一定要轧光自己和家里的钱买大地可分割，并不是人人都要分割自己的住房地。更没必要买大房招房客出租跟别人共享自己的生活空间。
如果是工作开始的第一套房，可负担没资金压力是最主要的，公寓也好，unit也好，主要是自己住的舒服易打理，同时交通方便容易出租的这种。将来自住房升级后就可以把现有的这套出租出去。
希望楼主能找到合适的住房，有了住房生活安顿下来，集中精力把工作做好，工作好了自己越来越专业，生活上无论是住房还是什么往往就水到渠成了。
作者: Lease 时间: 2020-7-21 19:14:37
新马甸甸 发表于 2020-7-21 17:54
公寓这种很难说的，如果隐患很大，每个公寓楼都有问题，那么就没人敢买了，如果没有市场，建筑商也不会建。 ...
你真的是说的非常客观. 这个论坛上大部分人都是 谈“公寓色变”， 其实只要做好必要的功课，公寓风险不但不高， 而且提供了远比house 好的现金流。只要房产牛市来临，公寓和house都是一同上涨， 涨幅并不比house差.
作者: songinator 时间: 2020-7-21 19:28:03
Lease 发表于 2020-7-21 18:14
你真的是说的非常客观. 这个论坛上大部分人都是 谈“公寓色变”， 其实只要做好必要的功课，公寓风险不但 ...
总有那么一颗老鼠屎
作者: doctor G 时间: 2020-7-22 22:09:02
LouisZhao 发表于 2020-7-21 16:37
谢谢。公寓leak主要是因为设计不到位。目前的building code关于防水设计的大幅改动是从2011年，就算现在 ...
谢谢，看来情况是非常复杂的。
作者: doctor G 时间: 2020-7-22 22:14:02
新马甸甸 发表于 2020-7-21 17:54
公寓这种很难说的，如果隐患很大，每个公寓楼都有问题，那么就没人敢买了，如果没有市场，建筑商也不会建。 ...
是的，我即使可以有足够的钱我也不会买大地房的，我一直认为大地分割那是做生意，不是谁都适合做生意的，我就更不可能了，合租了这么久也最好不要分组房间了。再次谢谢您，我这次买房确实是为我以后的工作打算多一些，谢谢您和我交流这么多。
作者: vitz 时间: 2022-2-20 18:13:39
新马甸甸 发表于 2020-7-19 23:04
压力山大 希望没有误导你的地方
刚刚多花了点时间google了所有的网上卖这个公寓的房产信息。我以 ...
请问下请问下，这个关于物业的具体信息是在什么网站上查询到的呢？
作者: wshtxwsssqwc 时间: 2022-2-20 19:06:46
yuwawa 发表于 2020-7-20 10:41
concrete材料的 很难漏水吧 就算有问题 也很好修补
木制结构是最怕漏水的
木头容易霉烂
St Luke 一大堆漏水公寓 就是concrete做的
作者: wshtxwsssqwc 时间: 2022-2-20 19:15:52
vitz 发表于 2022-2-20 18:13
请问下请问下，这个关于物业的具体信息是在什么网站上查询到的呢？
没有网站上有 要找公寓的中介要 还要看pre contract disclosure怎么wording 是否说万一公寓漏水了 和卖家没责任 还要看过去几年的building manager report 还要看几年的maintenance planning， 是否要有花很多钱的地方 还有就是 永远不要相信中介告诉你已经漏水的公寓修复费用的proposal 这个费用就好像政府修路的费用一样 最后花的可能比一开始计划花的钱多几倍
作者: wshtxwsssqwc 时间: 2022-2-20 19:18:50
Lease 发表于 2020-7-21 19:14
你真的是说的非常客观. 这个论坛上大部分人都是 谈“公寓色变”， 其实只要做好必要的功课，公寓风险不但 ...
公寓在2021年底的房事起飞时候 价格比2014还要低 要想capital gain 市区公寓是最差的
作者: tv1 时间: 2022-2-20 19:50:14
你买吧， 回头吐血式的花钱修， 我爸爸当年死活不听我话， 非说公寓便宜。最后大修， 我赔本卖了， body corporate 组织干维修， 肥水收的不要不要， crxxk , 还有bbcl 很多都是吃人不吐骨头、 你买吧， 赔的时候就知道， 自己不经历别人说都还没有。
修好的公寓还有又漏， 又要花钱
作者: tv1 时间: 2022-2-20 21:36:05
大楼物业管理公司， 每三个月找人来检查一次， 就是拉警报一楼到12楼。 然后账单来了， 每次一千检测费。 一个大楼280 户， 你说收多少， 我有几次拖着没给， 撕逼发三封信给我， 要收450 块发email 的钱。
后来， 我也懒得废话， 卖房子走人、 这个卖房子期间还要提供minutes report 给买家， 一份300 只有三个月有效、 过期还要给物业钱， 你不交， 物业绝对有权利告你， 所有律师费你掏， 我们有个住户不信， 结果上庭， 结果所有钱都要交， 还再赔三千律师费给对方， 说物业上庭， 安排律师。
你千万不要把国内思维拿来买新西兰的物业管理。
我们那个大楼前前后后拖了十年， 期间就是不停交钱、 监测。
现在才刚刚包上， 至于维修， 一般是每三个月一收费， 每次三五万， 看你公寓大小、 没有四十万， 下不来。
作者: tv1 时间: 2022-2-20 21:42:39
看看物业管理公司是不是crxxck ， 是就别碰了， 他们家是大楼维修专家和高手， 无数大楼在他们管理下完成维修， 他们吃人从不吐骨头， 是大楼维修的创始人和祖师爷， 后面抄大楼维修都是跟他们*学的、 都是他的徒子徒孙
作者: variable 时间: 2022-2-21 09:24:26
感覺買公寓就是踩坑，這個坑幾十年沒有塌下去，看起來會沒問題，但是總有一天會塌的。公寓的硬傷是費用分攤，如果有人付不起這個費用的時候你就GG了。
作者: plasticbeach 时间: 2022-2-21 09:25:46
完全可能 经常听说公寓楼上厕所的大便水漏下来
作者: skyjustin 时间: 2022-2-21 09:32:02
都来新西兰了 还买什么公寓 买有天有地的房子不香吗
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